Конспекты юриста. Какие права имеет арендатор при неисполнении арендодателем своих обязательств Форма и государственная регистрация договора аренды

Арендодатель несет следующие обязанности, которые корреспондируют с соответствующими правами арендатора.

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, которое должно отвечать условиям договора и назначению имущества.

Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые препятствуют пользованию имуществом, даже если он не знал о них при заключении договора аренды.

В случае обнаружения таких недостатков арендатор имеет право по своему выбору потребовать от арендодателя: во-первых, безвозмездного устранения недостатков имущества; вовторых, соразмерного уменьшения арендной платы; в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение таких недостатков из арендной платы, предварительно уведомив арендодателя; в-четвертых, досрочного расторжения договора.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые: а) были им оговорены при заключении договора аренды; б) были заранее известны арендатору; в) должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Имущество должно быть передано со всеми его принадлежностями и документами (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. В случае непередачи таких принадлежностей, без которых имущество не может использоваться по назначению, арендатор имеет право потребовать от арендодателя их предоставления или расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель должен передать имущество в аренду в срок, предусмотренный договором, а если он не установлен - то в разумный срок. При нарушении этой обязанности арендатор имеет право истребовать имущество и потребовать возмещения убытков, вызванных задержкой его передачи, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

2. Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

3. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Под капитальным ремонтом понимается восстановление конструктивных элементов имущества, без которого использование имущества по назначению существенно затруднено, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого имущества. Капитальный ремонт осуществляется, если имущество нуждается в нем в период аренды. Он производится в срок, определенный договором. Если срок договором не установлен или ремонт вызван неотложной необходимостью, он должен быть произведен в разумный срок. Нарушение этой обязанности арендодателем дает право арендатору по своему выбору, во-первых, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать его стоимость с арендодателя или зачесть ее в счет арендной платы; во-вторых, потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; в-третьих, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

На арендатора возлагается исполнение ряда обязанностей, которые корреспондируют с соответствующими правами арендодателя.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая может устанавливаться как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей. Арендная плата может уплачиваться в виде: а) платежей, определенных в твердой сумме, которые могут производиться как периодически, так и единовременно; б) доли продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. В договоре может быть предусмотрено сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Размер арендной платы может быть уменьшен по требованию арендатора в случае существенного ухудшения условий пользования имуществом или его состояния по обстоятельствам, за которые он не отвечает (например, в результате стихийного бедствия); если такое ухудшение произошло по его

вине, он не вправе заявлять такое требование. Существенным считается такое ухудшение условий пользования или состояния имущества, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, предусмотренные договором, то арендодатель вправе потребовать досрочного ее внесения за последующие периоды, но не более чем за два срока подряд.

2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор не может использовать арендованное имущество не по назначению (например, офисное помещение использовать под склад) или в противоречии с условиями, указанными в договоре. В таком случае арендодатель имеет право на расторжение договора и взыскание убытков.

3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Обязанность производить текущий ремонт может быть возложена законом или договором на арендодателя (например, по договору проката). Кроме того, в случаях, предусмотренных законом или договором, арендатор обязан производить также капитальный ремонт (например, по договору аренды транспортного средства без экипажа).

4. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором (например, в улучшенном состоянии с учетом того, что арендная плата определена в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества).

В случае невозврата или несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы, предусмотренной договором, за все время просрочки. Если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.

Если за время пользования арендованным имуществом арендатором были произведены улучшения, не обусловленные договором и выходящие за рамки того ремонта, который арендатор обязан был за свой счет произвести в соответствии с законом или договором, то их судьба определяется в зависимости от характера улучшений. Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не установлено договором. Если арендатором за счет собственных средств произведены неотделимые улучшения, то после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений только в том случае, когда они были произведены с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или договором. Если отделимые и неотделимые улучшения произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то они в любом случае являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Арендатор по окончании срока действия договора наделяется (при прочих равных условиях) преимущественным правом на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей. Для реализации этого права арендатор обязан заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. При отказе арендатору в заключении договора на новый срок и заключении арендодателем договора аренды с другими лицами в течение года со дня истечения срока договора с арендатором последний имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков, если он утратил интерес к заключению договора (например, арендовал другое имущество).

В тех случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Арендатор наделяется правомочиями по распоряжению имуществом, не связанному с его отчуждением, которые осуществляются с согласия арендодателя. При этом арендатор отвечает перед арендодателем за надлежащее исполнение договора, за исключением перенайма. Если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, арендатор имеет право:

1) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды является производным от договора аренды: срок субаренды не может превышать срок аренды; объем прав, предоставляемых субарендатору, не должен превышать объем прав арендатора; досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды; если договор аренды является ничтожным, то договор субаренды также является ничтожным. Отношения между арендатором и субарендатором регулируются правилами о договоре аренды, арендатор несет права и обязанности арендодателя, а субарендатор - права и обязанности арендатора;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), вследствие такой сделки место арендатора занимает другое лицо, а отношения прежнего арендатора с арендодателем прекращаются;

3) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; 4) передавать арендные права в залог; 5) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Еще по теме § 2. Права и обязанности сторон по договору аренды:

Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности
§ 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ И НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАННОСТЕЙ. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА
Права и обязанности сторон по договору долевого строительства. Исполнение сторонами обязательств по договору
§ 2. Права и обязанности сторон договора доверительного управления имуществом. Ответственность за нарушение договора
§ 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ КОНТРАКТАЦИИ
§ 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА
§ 2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
§ 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА ЖИЛИЩНОГО НАЙМА
§ 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ ХРАНЕНИЯ
Стороны договора продажи недвижимости. Их права и обязанности
§ 4. Права и обязанности сторон договора перевозки груза

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право‎ - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право‎ - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений - Коммерческое право - Конкурсное право - Конституционное право зарубежных стран -

Каковы права арендодателя?
Арендодатель (собственник квартиры) имеет право:
— заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях либо отказаться от его заключения (ст. 6834 ГК РФ);
— совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством;
— давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан;
— предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается;
— расторгнуть договор аренды в судебном порядке;
— требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями;
— требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду;
— входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором;
— требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды.

Каковы обязанности арендодателя?
Арендодатель обязан:
— предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии;
— обеспечить предоставление коммунальных услуг (по общему правилу квартплату и абонентскую плату вносит арендодатель, а счета за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры оплачивает арендатор).

Каковы права арендатора?
Арендатор имеет право:
— пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды;
— вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга(гу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия арендодателя);
— предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя. Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к! арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие.

Каковы обязанности арендатора?
Арендатор обязан:
— использовать сданную ему по договору
аренды квартиру по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую квартиру нельзя еще раз «пересдать»);
— соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
— освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре аренды;
— беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния имущества;
— нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося имущества;
— своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры;
— производить текущий ремонт квартиры.
Указанные права и обязанности арендодателя и арендатора являются общими; стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре аренды и другие условия.

Сохраняется ли договор аренды квартиры при изменении ее собственника?
Бывают ситуации, когда по тем или иным законным основаниям собственник сданной внаем квартиры меняется (особенно при длительном сроке аренды). Например, прежний собственник умирает, и квартира достается его наследникам. В этом случае договор аренды продолжает действовать, так как гражданским законодательством установлено, что перемена наймодателей не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения (ст. 675 ГК РФ).

Сохраняется ли договор аренды в случае смерти арендатора?
В случае смерти арендатора договор арендыпродолжает действовать на тех же условиях, а арендатором становится один из совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих с арендатором в снятой квартире.

Каков порядок внесения арендной платы?
Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон (арендатора и арендодателя).Здесь важно помнить следующее.
В большинстве случаев арендная плата устанавливается в долларах США, однако в договоре нужно указать либо сумму в рублях, эквивалентную сумме в долларах, либо указать сумму в долларах с добавлением «по курсу ММВБ на день оплаты».

Для уменьшения суммы уплачиваемых налогов арендодатель и арендатор часто догова
риваются и указывают в договоре аренды сумму, меньшую, чем на самом деле. Однако в случае разрешения возникших споров в судебном порядке суд будет оперировать именно этой суммой и доказать, что на самом деле квартира сдается за большую сумму, будет невозможно.
Как правило, арендная плата вносится замесяц вперед.

Что такое залог за телефонные переговоры?
Известны случаю, когда по истечении срока договора аренды хозяевам квартиры приходили счета на большие суммы за телефонные переговоры. Разыскать арендаторов и заставить
их уплатить эти суммы часто не представлялось возможным. В последние годы существует правило брать «залог за пользование телефоном» при заключении договора, а затем, когда срок аренды истечет, возвращать его, убедившись на телефонном узле, что задолженности по переговорам нет.

Каков порядок возмещения убытков?
В том случае, если по вине арендатора произошли порча или разрушение квартиры или
находящегося в ней имущества, он обязан возместить убытки в полном размере. Если он отказывается сделать это добровольно, арендодатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков.

Страница 2 из 2

Порядок распределения обязанностей между арендатором и арендодателем по содержанию объектов аренды определен ГК РФ и самим договором. Общие правила об обязанностях сторон установлены ГК РФ. Они действуют в том случае, когда договор аренды не предусматривает иные условия, которые могут быть установлены. Это означает то, что нормы, регулирующие обязанности сторон договора аренды, носят диспозитивный характер (т.е. нет властного, одностороннего предписания правил распределения обязанностей). Однако к определенным видам договора аренды ГК РФ применяет строгие, императивные нормы. Так, ст. 634 закрепляет за арендодателем обязанность осуществлять текущий ремонт транспортного средства с экипажем, в то время как текущий ремонт арендованного транспортного средства без экипажа должен осуществляться арендатором. По договору проката проведение капитального ремонта имущества всегда является обязанностью арендодателя (п. 1 ст. 631).

Срок проведения капитального ремонта должен быть определен договором аренды. Если это условие не оговорено, то срок должен быть разумным. Если капитальный ремонт требует неотложного устранения, арендодатель должен провести его без промедления. При определении понятия "разумный срок" следует опираться на обычай делового оборота, т.е. на своеобразное правило обычного применения сроков осуществления капитального ремонта, не закрепленное в законе.

Улучшение арендованного имущества может лежать как на арендодателе, так и на арендаторе. По характеру преобразований необходимо различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Неотделимыми являются улучшения, которые неотделимы от объекта без причинения ему вреда. Отделимыми признаются улучшения, которые можно отделить от объекта без причинения повреждений объекту аренды.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Это опять же общая норма, которая может быть изменена условиями договора. Она означает, что по истечении срока аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора. По соглашению сторон отделимые улучшения могут быть переданы арендодателю с возмещением их стоимости либо без такового.

Неотделимые улучшения всегда остаются у арендодателя, они связаны с объектом навсегда. В случае, когда неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя, арендатор может требовать от него возмещения их стоимости. Согласие арендодателя должно быть обязательно в письменной форме. Если же арендатор улучшил качественные характеристики объекта, не уведомив при этом арендодателя, требовать возмещения понесенных расходов он не вправе, если иное не установлено договором аренды.

Норма ст. 624 ГК РФ предусматривает возможность выкупа арендованного имущества. В законе или в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Таким образом, договор аренды может быть прекращен. Кстати, именно выкуп сданного в аренду имущества государственных или муниципальных предприятий является одним из способов приватизации: эти правоотношения регулируются Законом о приватизации государственного и муниципального имущества. Условие о выкупе арендованного имущества может быть также предусмотрено дополнительным соглашением сторон. При этом ранее выплаченная арендная плата может быть зачтена в выкупную цену.

Договор аренды может быть консенсуальным, взаимным, возмездным. Консенсуальный - это договор, заключенный с момента достижения согласия между сторонами. Согласием считается подписание договора. Этим договор аренды отличается от реальных договоров (например, договора дарения), которые под моментом своего заключения подразумевают реальную передачу вещи. Взаимным называется договор, по которому стороны обладают взаимными правами и обязанностями. Договор аренды также признается возмездным, так как одной из основных обязанностей арендатора признается своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В случае, когда договором эти условия не оговорены, считается, что установлены сроки и условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В ГК РФ предусмотрено несколько разновидностей арендной платы. Это могут быть и определенные платежи, например предоставление каких-либо работ, услуг, имущества. Разные виды арендной платы могут сочетаться между собой, например деньги и услуги.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

твердых платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Самым же распространенным видом арендной платы является плата в определенных суммах. Для некоторых видов договора аренды арендная плата устанавливается только в этом виде (например, по договору проката).

Арендная плата может быть установлена только в национальной валюте (денежной единице), т.е. в рублях.

Сторонами договора может быть предусмотрено, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме иностранной валюты или в определенных денежных единицах, по курсу Банка России на день реализации платежа. При этом колебание курса, ставки или коэффициента не расценивается как изменение арендной платы. Она является зафиксированной в строгой форме.

Возможны ситуации, когда размер арендной платы в договоре не предусмотрен. Но целесообразней отражать это условие в договоре, так как его отсутствие может стать причиной спора не только между участниками правоотношения, но и с налоговыми органами или бухгалтерией.

Сроки внесения арендной платы определяются сторонами самостоятельно. На практике обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо один раз в год. В договоре могут быть оговорены отсрочка платежа или предварительные платежи. Арендная плата осуществляется также перечислением денежных средств на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не более одного раза в год.

Общие положения об аренде также закрепляют нормы, регулирующие стадию прекращения договора аренды. При изменении участников правоотношения договор может оставаться в силе. Законодатель четко определяет, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не влечет прекращения или изменения договора аренды. Арендные правоотношения не прекращаются, просто имеет место правопреемство - правовое замещение. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору переходят к наследнику (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Естественно, договором может быть предусмотрено иное. Этой нормой защищаются права наследников арендатора.

Арендодатель не имеет права отказать арендатору во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. В случае заявления о своих правах нескольких наследников вопрос решается либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Статья 619 ГК РФ определяет следующие основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора, а именно:

использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенное ухудшение имущества;

неуплата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа;

уклонение от осуществления капитального ремонта имущества в установленные сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда законодательством, иными нормативными правовыми актами производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Этот перечень не является закрытым, так как в договоре аренды могут быть указаны иные основания досрочного прекращения (расторжения) договора аренды.

Для реализации своего права арендодатель должен обратиться с иском в суд. Однако в целях защиты интересов арендатора предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий. Законодатель находится на защите интересов арендатора. Он обязывает арендодателя сначала письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. И если арендодателем не были предприняты подобные действия, то и суд не управомочен рассматривать поданное исковое заявление со стороны арендодателя.

Арендатор в свою очередь имеет право на досрочное расторжение договора аренды, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользования имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены договором, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

Этот перечень также не является исчерпывающим. Его всегда можно дополнить, но нельзя ограничивать в договоре. На арендаторе также лежит обязанность предварительно направить арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. После этого в силу бездействия (неполучения ответа в указанный в предложении срок) арендодателя договор аренды по требованию арендатора расторгается в судебном порядке.

Договор аренды прекращает свое действие по истечении срока аренды. В случае если в договоре срок аренды не был указан, каждая сторона имеет право отказаться от исполнения договора. Для этого необходимо предупредить об этом другую сторону за 1 месяц. При аренде недвижимого имущества этот срок продлевается до 3 месяцев. За участниками арендных правоотношений сохраняется право установления иного срока уведомления о прекращении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора аренды возможно в любое время при наличии согласия обеих сторон. Расторжение договора аренды при отсутствии взаимного согласия возможно только при неполучении ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. С прекращением срока действия договора арендатор обязуется вернуть арендодателю имущество. Это обязательный пункт соглашения, и его предписания должны быть исполнены независимо от оснований прекращения договора. Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Соответственно по договору аренды передается имущество без передачи права собственности на него. Если арендатор несвоевременно возвратит арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Это не означает продления срока договора аренды, если до окончания его течения арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. В случае, когда полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать также их возмещения.

Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Договором может быть установлено иное.

Надлежащее выполнение сторонами своих обязанностей по договору нередко приводит к тому, что арендные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если, конечно, иное не предусмотрено законом или договором аренды (ст. 621 ГК РФ). Преимущественное право арендатора не предполагает обязанности арендодателя заключить новый договор аренды на прежних условиях.

Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором понимается:

использование имущества по назначению и в соответствии с условиями договора;

поддерживание имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества;

своевременное внесение платы за пользование имуществом;

добросовестное исполнение других обязанностей, возложенных на арендатора договором или законодательством.

Для реализации права на возобновление арендных отношений арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Договор аренды на новый срок может содержать как прежние условия, так и новые. Стороны свободны в согласовании условий. Они могут касаться и срока действия договора, и возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, и др. При заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Преимущественное право можно охарактеризовать следующим: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. Арендатор имеет возможность защитить свое преимущественное право в суде в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок. Исковая давность составляет 1 год. При этих обстоятельствах арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

Так как гражданское законодательство регулирует договор аренды диапозитивными положениями, стороны могут определить в договоре невозможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в нем так называемые дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендодатель обязан:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему;

передать арендатору имущество в срок, установленный договором;

предупредить арендатора об обязательственных правах третьих на переданное ему имущество;

производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель имеет право:

требовать от арендатора арендную плату;

возврата предмета аренды после окончания срока договора;

досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендатор обязан:

пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ);

использовать арендованное имущество только сам;

не сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя;

своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614);

вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему (п. 1 ст. 622);

поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии;

производить текущий ремонт арендуемого имущества;

нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендатор имеет право:

требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды;

на уменьшение арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось (п. 4 ст. 614 ГК РФ);

претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606);

на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором (ст. 624);

на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды);

на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 621);

на перевод в течение 1 года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с другим лицом (п. 1 ст. 621).

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т.е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора (п. 1 ст. 617ГКРФ).

Арендодатель отвечает за:

риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, так как является его собственником;

недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им;

неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Арендатор отвечает за:

просрочку арендной платы;

несвоевременный возврат имущества (должен уплатить арендную плату за время просрочки и штрафную неустойку);

неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором или законом.

В условиях рыночных отношений арендные договоры представляет собой наиболее востребованную и часто используемую категорию. Знакомый он практически всем хозяйствующим субъектам и простым физическим лицам. Сложно найти субъект хозяйственной деятельности, ни разу не вступавший в арендные отношения. Поэтому крайне важно знать и уметь применять на практике некоторые базовые вопросы, касающиеся данного понятия.

Основа подобного соглашения – одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за ранее оговоренную плату.

Часто используемое понятие «наем» смело можно отождествлять с термином «аренда». Употребление обоих терминов встречается чаще всего в практической стороне определенных сфер деятельности.

Независимо от вида объекта, определяющего тип арендного соглашения, одним из самых важных пунктов является ответственность по договору аренды.

Ответственность сторон в договоре аренды

Рассматриваемый документ имеет двусторонний и обязывающий характер, поскольку каждая из сторон обязуется в определенных моментах выполнять прописанные нюансы. Кроме того, стороны считаются должниками один перед другим в том, что должны сделать все для пользы каждого, и одновременно имеют право требовать выполнения обязательств.

Первая и основная обязанность арендодателя – предоставление движимого или недвижимого имущества в том в состоянии, который прописан пунктами письменной договоренности вместе. К нему должны полагаться и предусмотренные ранее принадлежности и документы.

Объект необходимо предоставить арендатору в определенный срок. Если это по каким-либо причинам затруднительно, можно выполнить это в разумные сроки. В случае невыполнения данного пункта соглашения, арендатор автоматически получает все права требовать возмещения убытков, причиненных вследствие несвоевременной передачи.

Если имела место быть задержка передачи объекта, и в процессе этого арендатор потерял интерес к ранее составленному соглашению, он может поступить иначе: пожелать немедленного расторжения договоренности и возмещения противоположной стороной убытков за неисполнение оговоренных обязательств.

Следует отметить, что если ранее были оговорены определенные недостатки объекта, то арендодатель не несет ответственности за подобные, заранее известные арендатору моменты. Не предусмотрена ответственность и за недостатки, которые арендатор просто не обнаружил во время осмотра.

Все остальные случаи ответственности за недостатки имущества в полном объеме ложатся на плечи арендодателя. Речь идет о тех моментах, которые препятствуют нормальному использованию объекта.

В таких случаях отечественное законодательство наделило арендатора следующими способами защиты нарушенного права:

требовать бесплатного устранения недостатков объекта, либо соответствующего уменьшения ранее оговоренных платежей;
рассчитывать на возмещение издержек, если устранения недочетов были проведены собственными силами;
непосредственно удержать сумму понесенных расходов из причитающихся арендных платежей, если заранее о данном факте было уведомлено другую сторону;
потребовать досрочного расторжения договора.

Что касается ответственности арендатора по договору аренды, то основными его обязанностями являются:

1. Своевременная выплата арендных платежей. Если речь идет о краткосрочном соглашении, то штрафные санкции могут последовать уже после двукратного невнесения платы. В долгосрочной аренде такой срок равен 6 месяцам. Также предусмотрена ответственность за несвоевременную оплату коммунальных платежей.
2. Гарантия сохранности объекта и поддержание его в изначальном состоянии. Если речь идет о жилье или транспорте, то обычно текущий ремонт возлагается на плечи арендатора.
3. Без согласия арендодателя не проводить переустройств, перепланировок и т.п. В противном случае можно применять штрафные санкции или досрочно разрывать договорные отношения.

Пеня по договору аренды

Если одна из сторон нарушает предмет договора, то она должна уплатить определенную денежную сумму – пеню. Чтобы заранее согласовать возможные размеры неустойки по договору аренды, лучше непосредственно в самом договоре четко прописать сроки возможной просрочки и размеры взыскания.

Пеня по договору аренды нежилого помещения может быть установлена в следующих случаях:

за нарушение сроков арендных платежей;
за нарушение сроков передачи или возврата имущества;
за неисполнение других обязательств в срок.

При этом размеры подобных выплат можно устанавливать в виде фиксированной суммы, либо в процентном соотношении.

Права и обязанности сторон Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Обычно в договоре предусматривается, в каком документе (акт сдачи-приемки имущества, документ о санитарном состоянии и др.) удостоверяется состояние сдаваемого в аренду имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если арендатору не были предоставлены документы или принадлежности, он может их потребовать или расторгнуть договор, а также взыскать убытки. Подобные же действия может совершить арендатор, если арендодатель не предоставил сданное в наем имущество в указанный в договоре срок, а если такой срок не указан - в разумный срок (ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать: устранения недостатков, либо возмещения расходов по их устранению, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо удержания суммы понесенных расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора. Например, не работает отопление или водоснабжение в арендованном нежилом помещении.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может произвести необходимый ремонт или заменить предоставленное в аренду имущество другим. Арендатор может потребовать возмещения причиненных убытков.

Арендодатель не отвечает за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (например, при прокате автомобиля или автокара, оборудования предприятия и др.) (ст. 612 ГК РФ).

При сдаче имущества в аренду арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на имущество (например, право залога). Неисполнение этой обязанности дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора с возмещением убытков (ст. 613 ГК РФ).

Арендатор обязан вносить арендную плату, которая определяется при заключении договора, в котором предусматриваются порядок, условия и сроки внесения платы (за год вперед, помесячно, ежедекадно и т.п.). Оплата может быть в денежном выражении, а может предоставляться в виде оказания определенных услуг (ремонт, строительство и др.), возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Наниматели нежилых помещений должны участвовать во всех расходах домовладения по оплате за пользование газом, водопроводом, электроэнергией, водоснабжением, расходах по эксплуатации и текущему ремонту пропорционально площади занимаемых ими помещений. Виды и размер оплаты согласовываются сторонами при заключении договора.

Размер арендной платы может изменяться по соглашении сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не предусмотрены иные минимальные сроки (ст. 614 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены - в соответствии с назначением имущества (например, помещение, предназначенное для использования под контору, нельзя превратить в физкультурный зал или склад).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Договор субаренды прекращается при досрочном прекращении основного договора аренды. От арендатора, пользующегося имуществом не в соответствии с условиями договора и назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК РФ).

И арендатор, и арендодатель несут обязанности по капитальному и текущему ремонту арендованного имущества. Однако это правило диспозитивное: стороны могут сами договориться о том, кто и какой ремонт производит. Если договоренности об этом нет, законом установлено, что арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт, а арендатор - текущий.

Объем работ по капитальному ремонту и срок его выполнения предусматриваются в договоре или дополнительном соглашении к нему.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором (ст. 616 ГК РФ).

Законом предусмотрены последствия ухудшения или улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ).

В случае порчи, пропажи, обесценения арендованного имущества арендатор несет за это ответственность и возмещает причиненные убытки независимо от того, причинены они самим арендатором или его работниками, членами семьи.

Произведенные арендатором отделимые без вреда для имущества улучшения являются его собственностью и могут быть им изъяты при прекращении договора. Неотделимые улучшения (например, изготовление внутренней электропроводки вместо наружной), совершенные с согласия арендодателя, становятся собственностью арендодателя, но арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений,

Стоимость улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Возможно, будет полезно почитать: