Договор пожизненного содержания с иждивением заполненный.

Основное значение имеют обязанности плательщика содержания, так как действия по передаче имущества в собственность плательщика совершаются получателем ренты в момент заключения договора.

Пожизненное содержание предназначено для обеспечения потребностей граждан, так как получателями по этому договору могут быть только граждане. Поэтому нормы, регулирующие обязанности плательщика, чаще всего носят императивный характер.

В договоре пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика выражается в предоставлении получателю ренты обеспечения в натуре, оно может включать в себя обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг.

Объем содержания должен быть установлен в пределах не менее двух минимальных размеров оплаты труда и должен предоставляться ежемесячно (п. 2ст. 602 ГК). Увеличение объема платежей в сравнении с пожизненной рентой можно объяснить тем, что меньший объем содержания просто не обеспечит цели данного договора. Исходя из смысла договора, пожизненное содержание становится основным источником доходов.

Содержание с иждивением не сопоставимо с двукратным минимальным размером оплаты труда и должно быть по объему гораздо больше. Получатель ренты должен выбрать приемлемый вариант установления и увеличения объема платежей. Содержание должно быть сопоставимо с реальной стоимостью переданной недвижимости, в противном случае плательщик просто не пойдет на заключение договора, в котором объем платежей несоразмерно завышен. Этими положениями должны руководствоваться стороны при определении объема рентных платежей.

В законе содержится положение о том, что в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК).

Буквальная реализация данного правила совершенно бессмысленна. Складывается впечатление, что фраза в законе просто не закончена. Поэтому, если бы законодатель закончил предложение тем, что в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц, то все было бы логично. Анализ нотариальной практики показывает, что нотариусам также не понятен смысл данного положения, многие, толкуя норму, изложенную в п.2 ст.602 ГК РФ, буквально, обязывают стороны указывать в договоре весь объем содержания, исходя из стоимости недвижимости, другие же ограничиваются указанием в договоре объема содержания в месяц. В пользу вывода о том, что объем содержания должен быть указан в рамках одного месяца, свидетельствует рисковый характер договора пожизненного содержания. Если в договоре будет определена стоимость всего объема содержания, то этот договор утратит признак алеаторности.

В соответствии со ст. 603 ГК РФ, договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в деньгах. Форма пожизненного содержания чаще всего зависит от того, кто выступает плательщиком по договору. Если плательщиком выступает юридическое лицо, то содержание обычно предоставляется в виде определенных денежных выплат, хотя на практике встречаются случаи, когда плательщик, юридическое лицо, нанимает работника для ухода за получателем ренты. Получатель, заключая договор пожизненного содержания, рассчитывает, прежде всего, на получение содержания в натуральной форме, чего зачастую не могут предоставить различного рода организации, занимающиеся заключением таких договоров на профессиональной основе. Потому, если сначала, после вступления в действие ГК, таких организаций появилось много в крупных по численности городах (например, в Москве), то постепенно они стали прекращать свою деятельность в качестве плательщиков ренты, и теперь чаще выступают в качестве обычных посредников. Кроме того, что было отмечено выше, между получателем и лицом, предоставляющим пожизненное содержание, возникают особые отношения, которые носят личный доверительный характер. Поэтому граждане стараются заключать такой договор с конкретным лицом, близким знакомым или родственником.

В качестве доказательства приведем пример из практики Московского городского суда, где суд вынес определение, в котором указано, что, заключая договор пожизненного содержания, сторона, прежде всего, рассчитывала на предоставление содержания в натуре. В данном случае, думается, что суд вынес верное определение, потому что целью данного договора является именно содержание получателя в натуральной форме, в противном случае, стороны могли бы заключить договор пожизненной ренты. Удовлетворение же встречных требований плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодические платежи значительно ущемляло бы права получателя.

С учетом того, что по договору пожизненного содержания возможна выплата ренты либо в натуре, либо в денежной форме, не следует исключать также сочетания указанных форм выплаты ренты. Поэтому ст. 603 ГК РФ должна быть дополнена правилом, предусматривающим возможность сочетания натуральной и денежной ренты.

Если предоставление содержания заменено денежными выплатами, то к договору пожизненного содержания применяются правила о пожизненной ренте, регулирующие порядок предоставления ренты в деньгах.

Так, рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Целесообразно в договоре указать конкретный срок перечисления денег, например, «не позднее седьмого числа каждого месяца».

Способ предоставления рентных платежей также имеет немаловажное значение. Указание в договоре конкретной даты и способа перечисления рентных платежей помогает в случае просрочки определить размер ответственности плательщика. Стороны выбирают один из следующих способов:

· путем перечисления почтовым переводом на отделение связи по месту жительства получателя;

· переводом на сберкнижку получателя ренты;

· путем выдачи денег в кассе предприятия, если плательщиком является юридическое лицо.

Полученные документы в результате совершения этих действий (квитанция о переводе, платежное поручение, роспись) будут также являться надежным доказательством того, что плательщик своевременно предоставлял денежные средства в случае оспаривания этого факта получателем ренты.

Если плательщиком ренты является гражданин, то они могут в договоре предусмотреть оплату путем фактической передачи денег из рук в руки. В этом случае порядок учета предоставления денежных платежей может быть реализован путем составления двусторонних актов, подписанных сторонами или одностороннего - выдачи получателем ренты расписки в получении денег.

Обязательство плательщика ренты по предоставлению содержания в натуре включает в себя ряд обязанностей. Во-первых, плательщик обязан обеспечить потребности получателя ренты в жилище. Так как по договору, как правило, передается квартира или комната или дом, то стороны обычно оставляют в пожизненном пользовании получателя переданное под выплату ренты жилище. В данном случае плательщик ренты чаще не нуждается в переданном жилье и рассчитывает на результат по договору в будущем. Гораздо реже плательщик приобретает комнату или квартиру по договору ренты, чтобы продать ее или обменять на большую с доплатой. В таком случае требуется согласие получателя ренты на отчуждение жилья, да и не всякий новый приобретатель согласится приобрести обремененную жилплощадь. Такая ситуация возникает, как правило, между родственниками, и здесь у плательщика появляется обязанность предоставить жилье получателю ренты.

Новеллой явились нормы нового Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 34 ЖК РФ, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (не вызывает сомнений, что речь в данном случае идет о получателе ренты), пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. В упомянутой ст. 33 речь идет о пользовании жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Применив ее к рассматриваемому договору, мы приходим следующему выводу. Получатель ренты, которому по договору пожизненного содержания с иждивением предоставлено право пользования жилым помещением на протяжении его жизни, пользуется этим жилым помещением наравне с его собственником, то есть имеет равные с ним права и несет равные с ним обязанности. Полагаем, в договоре пожизненного содержания с иждивением возможно ограничение определенным сроком права пользования конкретным жилым помещением в зависимости от наличия либо отсутствия потребности получателя ренты в жилище. Если в договоре установлен срок пользования жилым помещением, истечении такового право пользования у плательщика ренты прекращается.

Согласно п. 2. ст. 33 ЖК РФ, дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, несет солидарную с его собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением. Однако эта норма диспозитивная, позволяющая установить иное соглашением между плательщиком и получателем ренты.

П. 3 ст. 33 ЖК РФ предусматривает право получателя ренты, проживающего в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением.

Обязанность плательщика обеспечить получателя жильем проявляется также в том, что плательщик ренты осуществляет за свой счет ремонт (в том числе и капитальный) и эксплуатацию квартиры. Плательщик как собственник квартиры обязан оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию. Даже если под выплату ренты передавалось не жилье, а другое имущество, стороны, как правило, вес равно в договоре оставляют за плательщиком ренты обязанность оплачивать коммунальные услуги и пользование электроэнергией. Желательно в договоре указать, какие именно услуги оплачивает плательщик, и в каком объеме, особенно, если эти услуги не направлены на обеспечение необходимых потребностей, иначе впоследствии, в случае невыполнения плательщиком ренты данной обязанности, суд может отказать в удовлетворении требований получателя.

Анализ практики заключения договоров пожизненного содержания с иждивением позволяет сделать вывод о том, что коммунальные услуги оплачивает плательщик ренты, причем независимо от того, проживает он совместно с рентополучателем или нет. Представляется более разумным, в случае отдельного проживания рентополучателя и рентоплательщика, включение в договор ренты условия о возмещении рентополучателю затрат, произведенных им на оплату коммунальных услуг. Данное условие будет учитывать интересы обеих сторон. Интересы рентоплательщика удовлетворяются, поскольку, во-первых, рентополучатель, оставаясь пожизненным пользователем квартиры, должен сохранять право на льготы по оплате коммунальных услуг. Во-вторых, пользуясь коммунальными услугами и даже оплачивая их первоначально за счет собственных средств, он будет экономно расходовать воду и электроэнергию. Следовательно, сумма, необходимая на возмещение затрат рентополучателя по оплате коммунальных услуг, будет ниже суммы, если оплату производил бы плательщик ренты. Интересы рентополучателя удовлетворяются тем, что помимо получения рентных платежей он будет получать еще и возмещение затрат на оплату коммунальных услуг.

На плательщике лежит дополнительная обязанность - принимать необходимые меры для предотвращения уменьшения стоимости имущества, переданного по договору, в период предоставления пожизненного содержания с иждивением (ч. 2 ст.604 ГК РФ). Данная обязанность предусмотрена законом в целях обеспечения интересов получателя ренты, так как получатель ренты может возвратить переданное имущество в случае расторжения договора. Кроме того, если объектом передачи является жилье, и получатель ренты остается проживать в нем, то, поддерживая имущество в надлежащем техническом и санитарном состоянии, плательщик ренты тем самым обеспечивает необходимые условия для проживания в ней получателя. Обычно такие условия включаются в договор, но даже, если подобное договором не предусмотрено, плательщик как собственник жилья, обязан осуществлять за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры, участвовать в расходах по техническому обслуживанию и ремонту всего дома.

Следующая обязанность плательщика - обеспечить потребности получателя ренты в питании и одежде, а также, если потребуется, обеспечить уход за ним. Как правило, стороны лишь в общих чертах оговаривают эти условия и именно поэтому впоследствии возникают споры в судах.

Если имущество под выплату ренты было передано за плату, то у плательщика ренты возникает обязанность уплатить определенную цену, указанную в договоре. Цена определяется самими сторонами. Порядок оплаты также определяется самими сторонами: может быть предусмотрена обязанность плательщика оплатить всю стоимость непосредственно после передачи имущества, либо договором может быть предусмотрена возможность оплаты переданного имущества в рассрочку, тогда в договоре стороны должны указать порядок, сроки и размеры платежей (ст.489 ГК).

Следует рассмотреть обязанности получателя содержания.

Если имущество было передано за плату, то к договору в субсидиарном порядке применяются правила о купле-продаже. Эти правила как раз касаются предмета договора. Вещь, передаваемая по договору должна быть свободной от прав третьих лиц (ст.460 ГК). Получатель ренты обязан предупредить плательщика о недостатках передаваемой вещи, иначе он будет нести ответственность на основании ст.475 ГК, а у плательщика ренты появляется соответствующее право требовать от получателя ренты соразмерного уменьшения покупной цены, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если же имущество было передано по договору ренты бесплатно, то в этом случае к договору применяются в субсидиарном порядке правила о дарении. Обязанностью получателя в данном случае также будет предупреждение плательщика о существующих недостатках передаваемой вещи, в противном случае он будет обязан возместить плательщику ренты вред, причиненный недостатками подаренной вещи на основании ст. 580 ГК.

ГК РФ предоставляет плательщику ренты право отчуждать, сдавать в залог и иным способом обременять недвижимое имущество, переданное получателю ренты в обеспечение пожизненного содержания. Однако данное право плательщика ренты ограничено тем, что названные правомочия он может осуществлять только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Данная норма действует при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Это является дополнительной гарантией прав получателя ренты, так как отчуждение недвижимого имущества, которое передано в обеспечение его содержания, радикально изменяет сложившиеся отношения между плательщиком и получателем ренты.

На наш взгляд получение согласия кредитора (получателя ренты) на отчуждение имущества должником (плательщиком) является обязательным для пожизненного содержания уже исходя из общих правил ГК РФ, так как в данном случае происходит перемена лиц в обязательстве. Поэтому специального упоминания о получении согласия получателя ренты по договору пожизненного содержания не требуется. Это правило следует исключить из текста ГК РФ (абз. I, ст. 604 ГК РФ).

Кроме того, в случае отчуждения недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, третьему лицу обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Таким образом, новый собственник имущества становится плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, а первоначальный рентоплательщик автоматически теряет свой статус. Однако он продолжает нести ответственность по рентному обязательству. Согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Данное правило направлено на обеспечение правовой защиты интересов получателя ренты. Соглашением сторон может быть установлено, что третье лицо и первоначальный плательщик ренты несут солидарную ответственность по рентному обязательству. Думается, что условие о солидарной ответственности более предпочтительно для получателя ренты, нежели о субсидиарной.

Таким образом, недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено дважды, с одной стороны, рентой, а с другой - залогом.

В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РСФСР покупатель не освобождался от выполнения обязанностей, принятых по договору купли-продажи под условием пожизненного содержания, при случайной гибели жилого дома. Сегодня решение вопроса о риске случайной гибели имущества, зависит от того, за плату или бесплатно передается имущество. В договоре пожизненного содержания с иждивением риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты, независимо от того, за плату или бесплатно он приобрел это имущество (ст. 600 ГК). Таким образом, случайная гибель или повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства платить ренту и не дает ему права требовать его прекращения, даже если он приобрел имущество за плату. Данное правило еще раз свидетельствует об усиленной защите получателей по договору пожизненного содержания, тем самым, подчеркивая его специфику. Причем содержание зачастую является основным источником дохода, иначе получатель не стал бы рисковать, заключая рентный договор.

Таким образом, главной особенностью договора пожизненного содержания с иждивением является то, что в договоре обязанности предусмотрены для плательщика ренты, поскольку получатель ренты к моменту заключения договора свою обязанность по передаче в собственность плательщика имущества уже выполнил. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением обязанности плательщика ренты являются сложными и объемными. От полноты условий, включенных в договор, зависит его продолжительность, и судьба сторон по договору. Чем подробнее и конкретнее будут отражены в договоре обязанности плательщика, размеры рентных платежей, тем меньше у получателя оснований требовать расторжения договора, при условии надлежащего выполнения его плательщиком.

Рентное правоотношение является односторонне обязывающим, поэтому обязанности по договору лежат только на плательщике ренты, корреспондируют этим обязанностям права, которыми обладает получатель ренты.

Получатель ренты имеет право требовать взамен переданного недвижимого имущества предоставления содержания в натуре, например, обеспечения его потребностей в жилье, питании, одежде, или выплаты ренты в определенной денежной сумме.

В настоящее время, согласно ст. 584 ГК РФ любой договор ренты, в том числе и договор пожизненного содержания с иждивением, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Представляется, что повышенные требования законодателя к оформлению договора пожизненного содержания введены по следующим причинам. Во-первых, договор заключается на длительный срок, предусматривает длительное исполнение, поэтому для такого договора требуется более тщательное оформление. Во-вторых, в связи с его рисковым характером права сторон, в особенности получателя ренты, требуют усиленной защиты. Данный договор чаще всего заключается пенсионерами, инвалидами, то есть лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, для которых рента может оказаться, по крайней мере, одним из основных источников средств к существованию. Заключающее рентный договор лицо часто имеет слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора, поэтому нередки попытки злоупотреблений и обхода закона со стороны более просвещенного контрагента.

Нотариальное удостоверение любой сделки по своей сути предполагает осуществление контроля в частноправовой сфере. Непосредственной задачей нотариуса является проверка личности субъектов сделки, их право- и дееспособности, полномочии представителя, соответствия воли и волеизъявления участников сделки, условий и оснований совершения сделки, принадлежности имущества, уточнение прав третьих лиц на это имущество.

Нотариус обязан выяснить обстоятельства дела, разъяснить сторонам смысл и значение подготовленного проекта сделки, проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон, проинформировать стороны о правовых последствиях сделки для того, чтобы, как устанавливается п. 1 ст. 16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г., юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариальное удостоверение договора облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные. Существует обширная судебная практика по искам граждан о признании договора недействительным на том основании, что они либо были обмануты противоположной стороной в отношении характера договора, либо сами не поняли содержания договора и последствий его заключения.

Договор пожизненного содержания с иждивением удостоверяется только при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое под выплату ренты имущество. Кроме правоустанавливающих документов на него нотариусу должны быть представлены документы о технических характеристиках отчуждаемого объекта, в частности справка бюро технической инвентаризации и технический паспорт объекта. В связи с отменой Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, указывающей в качестве одного из документов, необходимых для нотариального удостоверения сделок с имуществом, подлежащим регистрации, справку финансового органа об отсутствии задолженности по налогообложению за отчуждаемый объект, истребование указанной справки в настоящее время не является обязательным. При удостоверении договора пожизненного содержания, по которому под выплату передастся жилое помещение, нотариусу должна быть представлена справка жилищно-эксплуатационной организации (либо паспортного стола) о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении. При этом если в числе проживающих в жилом помещении имеются несовершеннолетние дети, на заключение договора требуется согласие органов опеки и попечительства. Также должна быть предъявлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданная учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, свидетельствующая об отсутствии арестов на недвижимое имущество.

В п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. о государственной регистрации говорится как о юридическом акте признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Поскольку договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает отчуждение исключительно недвижимого имущества под выплату ренты, он подлежит государственной регистрации. По смыслу ст. 158 ГК РФ, устанавливающей форму сделок, государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения, не относится к форме сделок. Однако, исходя из п. 3 ст. 433 ГК РФ, она является заключительной стадией совершения сделки. Кроме регистрации самого договора требуется также и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, передаваемую под выплату пожизненного содержания. Поскольку основными особенностями договора пожизненного содержания с иждивением являются обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ), при заключении договора государственной регистрации также подлежат обременение рентой и залог.

Таким образом, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при заключении договора пожизненного содержания с иждивением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся записи о регистрации: сделки (договора); права собственности плательщика ренты; обременения рентой; залога в пользу получателя ренты.

Регистрация сделки - это подтверждение взаимных обязательств сторон, а в некоторых случаях и подтверждение возникшего права приобретателя, также это способ придания сделке ее юридической значимости. Регистрация прав по сделке - это запись о праве, состоящая из записи четырех элементов: субъекта права (правообладателя), объекта права (имущества), вида права (собственности или иных вещных прав), основания (правоустанавливающего документа). Регистрация определяет момент заключения договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ), момент перехода вещных прав на недвижимое имущество и возникновения обременения (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ), независимо от момента фактической передачи недвижимой вещи. Поэтому при отчуждении недвижимого имущества момент государственной регистрации имеет такое же юридическое значение, какое при отчуждении движимого имущества имеет момент передачи вещи.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что если договор пожизненного содержания с иждивением (равно как и иные договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации) не прошел государственную регистрацию, заключенным его считать нельзя.

Незаключенный же договор невозможно признать действительным либо недействительным в виду того, что он не был заключен. Поэтому положение п. 1 ст. 165 ГК РФ нельзя считать логичным. По нашему мнению ст. 584 ГК РФ следует дополнить правилом о том, что договор ренты, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Вместе с тем заключение сделки, требующей государственной регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга исполнения обязанности по ее государственной регистрации. Поэтому п. 3 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Само по себе судебное решение не заменяет регистрации, однако оно является основанием, достаточным для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить регистрацию сделки. Кроме того, сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Для осуществления регистрации стороны договора подают заявление, необходимые документы и квитанцию об оплате регистрации. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если сделка, не требующая нотариального удостоверения, удостоверена по желанию сторон, то заявление на регистрацию вправе подать одна из сторон сделки. В названном законе ничего не сказано о сделках, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Последнее обновление Март 2019

Иногда для одиноких пожилых людей договор ренты на квартиру является единственным средством для выживания. Если речь идет о престарелых людях, нередко страдающих серьезными заболеваниями, то грамотно оформленная рента может обеспечить полный уход и даже лечение, не говоря уже о полноценном питании и необходимом внимании. В то же время, нередки случаи обмана при исполнении таких договоров. Постараемся разобраться, какие нюансы нужно учесть и как не остаться без ухода и без жилья пожилому человеку.

Суть договора

Существует три вида договоров, где объект недвижимости передается плательщику ренты:

Договор пожизненной ренты
Договор пожизненного содержания с иждивением
Договор постоянно-бессрочной ренты

Во всех случаях одной из сторон является хозяин квартиры, который желает в обмен на нее получать ежемесячное материальное вознаграждение или воспользоваться услугами, в которых нуждается.

Когда заключается договор пожизненной ренты на квартиру, собственнику ежемесячно выплачивается сумма, оговоренная в соглашении, до наступления смерти.
Когда заключен договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, то вместо денег владельцу жилья оказываются услуги: уход, уборка квартиры, прогулки, покупка продуктов и т.д. В некоторых случаях пожизненное содержание с иждивением предполагает и несение определенных расходов на содержание получателя ренты, и уход одновременно. По желанию собственника выплата денег или предоставление содержания может осуществляться в пользу другого лица (не собственника).
Например , владелец квартиры передает недвижимость в ренту для надлежащего ухода за своим отцом. То есть договор заключается сыном, а услуги получать будет отец.
Если заключается постоянно-бессрочная рента, то рентному кредитору выплачиваются деньги в фиксированном размере раз в три месяца.

Следует отметить, что соглашение о пожизненном содержании с иждивением в большинстве случаев заключаются между родственниками. Это объясняется боязнью пожилого человека довериться чужим людям, ведь в случае невыполнения обязанностей необходимо будет обращаться в суд, что затруднительно для гражданина в преклонном возрасте.

Заключение договора

При заключении договора нужно учесть все пожелания обеих сторон, оговорить все детали и мелочи. Документ составляется на длительный срок, за время его действия может измениться многое, поэтому нужно постараться учесть все возможные перемены в жизни и рентного получателя, и плательщика, максимально просчитать все нюансы.

Каждый договор ренты на квартиру индивидуален, поскольку конкретные условия в каждом случае свои, но образец можно использовать в качестве основы.

Текст договора должен включать, так называемые, существенные условия, без упоминания которых договор не может считаться завершенным, а в некоторых случаях отсутствие таких условий может быть причиной отказа в нотариальном оформлении, государственной регистрации и даже признания его недействительным:

Размер рентной платы . Он должен быть установлен в любом случае: то ли это денежные выплаты, то ли содержание с иждивением (то есть стоимость общего объема содержания). Когда это очень затруднительно сделать, например, вычислить стоимость прогулок, уборок, то во внимание берутся суммы за аналогичные услуги или определяется «на глаз», из соображений житейского опыта;

Описание квартиры (иного жилья) , которая передается за ренту (все технические характеристики по свидетельству о праве собственности, кадастровому паспорту: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, назначение и т.п.);

Сведения о лицах, имеющих право проживать и пользоваться жильем (прописанные лица), передаваемого плательщику ренты;

Цена квартиры . Договор может предусматривать два варианта передачи имущества: бесплатно и за деньги.

Если жилплощадь отторгается возмездно, то рентные платежи все равно будут производиться, не взирая на то, что за квартиру еще единовременно отдадут деньги, как при купле-продаже (правда, цена будет меньшей, чем при обычной продаже, понятно по какой причине). Главное указать эту стоимость, о которой договорились рентный кредитор и должник. Обычно указывают процент от рыночной или кадастровой стоимости (допустим, 20 % кадастровой стоимости).
Когда квартира передается даром, то в договоре необходимо именно это и указать. Безвозмездная передача недвижимости компенсируется большим объемом систематической рентной платы по сравнению с платным переходом имущества к плательщику ренты.

Срок ренты. Договор должен вносить ясность, какой вид ренты имеется в виду сторонами: пожизненная или бессрочная.

Бессрочная рента не ограничена никакими временными промежутками и событиями, да, и к тому же передается по наследству. Пожизненная заканчивается со смертью получателя. А если таких было несколько по одному договору (рента в долях), то со смертью последнего из получателей ренты.

Заслуживают внимания и другие положения договора, которые не являются строго обязательными, но их проработка вносит в договор четкое понимание объема обязанностей, план действий в нестандартных (но предвидимых) ситуациях. К таким положениям относятся:

Досрочное расторжение договора . Оно возможно по требованию любого участника ренты при определенных обстоятельствах. Рентополучатель, например, вправе настаивать на прекращении договора при просрочке выплаты ренты более чем на год (или даже ранее), при появлении признаков неплатежеспособности рентного должника, при переходе квартиры в собственность нескольких лиц (последующая продажа жилья рентоплательщиком), при явном ухудшении состояния жилья, переданного в счет договора ренты, при существенных нарушениях условий договора и пр.

Плательщик ренты, в свою очередь, управомочен отказаться от договора, выкупив ренту, если это право не ограничено условиями этого договора. Выкуп постоянно-бессрочной ренты не может быть запрещен (чего не скажешь о пожизненной). Его срок можно ограничить периодом жизни получателя или другим твердым сроком не превышающим 30 лет с даты заключения договора.

Выкуп ренты . Это финансовая гарантия рентополучателю при проблемах с исполнением договора. То есть прежде чем с рентного должника будут досрочно сняты обязательства по дальнейшей уплате ренты (в основном при процедуре расторжении договора) он обязан ее выкупить. Размер выкупа зависит от того платно или безвозмездно передавалось жилье рентному должнику.

При платной передаче квартиры, выкуп приравнивается к годовому размеру рентных платежей (то есть ежемесячный договорной платеж умножается на 12);
Когда квартира перешла в собственность к рентоплательщику бесплатно, то к годовому размеру рентных платежей прибавляется и стоимость квартиры. Эта стоимость определяется или сторонами в договоре (ориентировочная цена по обоюдному согласию) или размер не указывается, но подразумевается равным актуальной рыночной стоимости. Специалисты считают, что лучше держаться рыночной цены, так как заранее трудно прогнозировать экономические ситуации в стране, на рынке недвижимости и можно ошибиться в компенсационной стоимости не в свою пользу.

Сам выкуп производится деньгами, но часть выкупа (а именно в размере стоимости квартиры) может быть совершена путем возврата самой квартиры рентополучателю, если последний пожелает этого.

Ответственность . За нарушение условий ренты (например, несвоевременная покупка продуктов, готовка пищи и т.п., но больше это касается выплаты денежного содержания) получатель может требовать неустойку (кроме возможности расторгнуть договор с получением выкупа). Неустойка - денежные проценты, которые рассчитываются в зависимости от ключевой банковской ставки (устанавливаемой Банком России) на день предъявления претензии от суммы просрочки. Но стороны могут установить свой размер (больший или меньший). По мнению специалистов 12% годовых является весьма разумная штрафная санкция.

А если получатель ренты понес материальный ущерб, то дополнительно могут взыскиваться убытки. Размер убытков не ограничивается договоренностями и ключевыми ставками, а зависит от реального урона и возможностью документально доказать это.

Возможность изменения размера ежемесячных платежей/объема услуг . То есть, каким образом (способ, ориентир, например, в зависимости от роста инфляции, курса доллара по отношению к рублю и пр.) можно переиграть размеры периодических выплат или объема услуг.

Такие нюансы кажутся излишне детальными, но на деле их наличие в соглашении помогут устранить все неясности, недоговоренности и исключить недовольство качеством предоставленных услуг. Особенно это актуально в случае договора ренты квартиры с участием родственников, ведь родне труднее указать на недостатки, чем посторонним людям. Подробности, предусмотренные в обоюдном документе, заставляют следовать строго по пунктам предоставления услуг, не допуская завышенных требований к исполнителю, с одной стороны, и небрежного исполнения обязанностей, с другой.

Вообще условия договора можно составлять, исходя из собственного видения разумности и выгодности, конечно, с учетом мнения другой стороны. Однако есть такие положения, которые жестко установлены законом и их нельзя ни отменить, ни переделать на свой лад:

Минимальный размер рентной платы

Если недвижимость передается рентоплательщику бесплатно, то ежемесячные денежные выплаты (услуги) не должны быть ниже минимального прожиточного уровня на человека (если речь идет о простой пожизненной ренте) и не меньше 2-го размера (если рента с иждивением).

Планка прожиточного минимума постоянно меняется на региональных уровнях и в общегосударственном масштабе (постановлениями правительства, актами субъектов РФ), поэтому если размер выплат приравнивают к величине прожиточного уровня при заключении договора, то через несколько месяцев может оказаться, что платежи меньше положенного. Для удобства, размер договорных платежей может привязываться к прожиточному минимуму (то есть указывать не сумму цифрами, а формулировку о прожиточном минимуме. Например, «выплата равна прожиточному минимуму» или «объем ежемесячного содержания не менее величины прожиточного минимума в г. Москве» и пр.).

Залог квартиры

Передав квартиру в собственность плательщика, рентный кредитор автоматически становится её залогодержателем, не взирая, есть ли упоминания о залоге в договоре или нет (так называемая, ипотека в силу закона). Эта ипотека действует в период существования самого договора ренты. И если происходит последующая перепродажа квартиры, то новый собственник рискует недвижимостью в случае нарушений рентных условий плательщиком. При этом с рентоплательщика ответственность не снимается.

Случаи уничтожения или повреждения жилья

Если с недвижимостью происходят страшные вещи (например, жилой дом разрушится из-за неправильно проведенных строительных работ на соседнем земельном участке) и при этом получатель ренты не виновен в происходящем, то плательщик обязан продолжать выполнять свои обязанности по договору, а сам договор сохраняет свою прежнюю силу. Но это касается только пожизненной ренты (в том числе с иждивением).

Когда имеем дело с бессрочно-постоянной рентой, имеются нюансы. Все зависит от факта платности/безвозмездности передачи объекта недвижимости рентоплательщику. Если передача безвозмездная, то последствия такие же, как и с пожизненной рентой. При платности перехода жилой площади, гибель или значительное повреждение недвижимости дает право плательщику расторгать ренту или изменять её условия (выбор варианта диктует размера ущерба, например, если налицо полное уничтожение, то можно расторгать договор, а если частичное, то снизить размер платежей).

Как найти желающего получить квартиру по ренте

В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:

действовать через знакомых, родственников;
связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.

Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:

обращать внимание на наличие судимостей претендента;
знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.

Необходимые документы для оформления ренты

Рента, как таковая, предусматривает два вида отношений: уплата денежных сумм (или иждивенческого содержания), а также передача недвижимости рентоплательщику. Но эти отношения оформляются единым договором (совершение отдельных сделок не требуются), в котором предусматриваются все важные моменты.

Договор ренты, как и договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса и регистрации в Росреестре. Только после государственной регистрации договор имеет юридическую силу.

Нотариусу нужно представить:

свидетельство о праве собственности на квартиру;
справка о кадастровой стоимости жилого помещения;
подтверждающие данные о тех, кто проживает и зарегистрирован по адресу, где располагается квартира, ставшая предметом ренты.

Услуги нотариуса оплачиваются из расчета 0,5% от кадастровой стоимости жилья, но не более 20 000 рублей . Отметим, что в случае документального подтверждения инвалидности I-ой или II-й степени сумма госпошлина снижается в два раза.

В некоторых случаях юристы рекомендуют при заключении договора представлять также справку из психоневрологического диспансера, свидетельствующую об отсутствии заболевания соответствующего характера у рентополучателя. Предполагается длительный срок действия соглашения, поэтому убедиться в отсутствии психических заболеваний у пожилого человека и обезопасить себя от возможного признания договора ничтожным будет нелишним.

В последнее время при составлении договоров данной категории все чаще оформляется страхование рисков интересов обеих сторон. Так, страховые выплаты подлежат при ненадлежащем исполнении обязанностей:

если рентоплательщик не осуществляет своих обязательств в полном объеме, возмещение выплачивается страховой компанией в пользу владельца квартиры;
если после смерти по каким-то причинам недвижимость не была передана, то страховка выплачивается плательщику.

Договор пожизненного содержания предоставляется в Росреестр (в трех экземплярах), где плательщик ренты получает свидетельство о праве собственности с указанием обременения. Ограничение в правах на собственность новоиспеченный владелец недвижимости сможет снять только после предъявления свидетельства о смерти предыдущего хозяина.

В Росреестр также нужно будет предоставить квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей, реквизиты можно уточнить в справочном окне.

Рента и налоги

Получатель ренты

С момента, когда плательщиком в результате заключения договора было получено свидетельство о праве собственности, он обязан уплачивать все налоги, так или иначе связанные с квартирой. Это правило действует и в том случае, если договор только что заключен и обременение не снято. Это может быть:

налог на имущество физических лиц;
земельный налог.

В то же время, получатель ренты обязан уплачивать налог на доход в размере 13%. В декларации такой доход должен быть обозначен как доход от реализации недвижимого имущества, поскольку, по сути, рентополучатель «постепенно» продает свою недвижимость.

Налог за год составит = ежемесячный платеж х12 х 13%

Платежи от ренты не рассматриваются как доходы от продажи имущества, поэтому вычетам в 1 млн. (при продаже имущества) рентополучатель воспользоваться не может.

Но если передача квартиры производится платно и рентополучателю единовременно уплачивается, так называемая, передаточная цена квартиры, то эта сумма является доходом от продажи и здесь применение вычета допустимо.

Получение выкупной стоимости при расторжении договора также (как и платежи от ренты) влечет обязанность уплачивать НДФЛ (13% от стоимости выкупа).

Рентоплательщик

Расторжение договора, риски

Обычно договор ренты или пожизненного содержания расторгаются либо по соглашению сторон, либо в суде.

В первом случае зачастую речь идет о только что возникших договорных отношений, когда обеим сторонам или одной из них стало понятно, что существует большая вероятность неисполнения своих обязанностей.
В судебном порядке договоры расторгаются из-за претензий одной из сторон, при этом недовольство может возникнуть спустя несколько лет.

В любом случае, при обращении в суд с заявлением о расторжении договора, взыскании убытков по ренте и т.д., нужно быть готовым к предоставлению соответствующих доказательств наличия всех оснований для расторжения.

Обращаясь к судебной практике, отметим, что в большинстве случаев соглашения расторгаются из-за того, что стариков оставляют без внимания. Впрочем, иногда встречаются и мнимые претензии со стороны пожилых людей.

Еще одним поводом для беспокойства рентного кредитора является состояние здоровья и продолжительность жизни плательщика. На самом деле боятся тут нечего, так как обязанности по уплате ренты/содержания переходят по наследству (вместе с обремененной квартирой рентного должника). Поэтому в случае если получатель ренты переживет плательщика, то условия договора будут исполнять наследники.

Если наследство не примут, то оно будет вымоченным и перейдет в пользу муниципалитета/государства, которые и будут осуществлять указанные функции плательщика.

Различия между видами договоров ренты

Наименование условия	Постоянная рента	Пожизненная рента	Пожизненное содержание с иждивением
Кто может быть получателем ренты	граждане и некоммерческие организации социальной направленности при условии, что их уставами и положениями не запрещено получение ренты	Только физические лица (собственник имущества или иное лицо, которое будет указано собственником)	Исключительно граждане (собственник или им названный человек)
Какое имущество передается под ренту	Движимое, недвижимое, деньги	Движимое, недвижимое, деньги	Недвижимое жилое (квартира, жилой дом жилое строение, типа, дачный домик с земельным участком и пр.)
Срок ренты	Бессрочный	Срок жизни получателя ренты	В течение срока жизни получателя ренты
Перевод прав и обязанностей по договору на другое лицо (смена рентополучателя)	Можно заключать договор уступки прав и обязанностей (цессии)	Нельзя заключить	Не допускается
Возможность передачи по наследству	Входит в наследственную массу	Не передается	Не наследуется
Что принимается в качестве оплаты по ренте	Деньги, вещи, выполнение определенных работ, оказание определенных услуг	Оказание услуг, выполнение работ, предоставление денег	Удовлетворение потребности в жилище (предоставление крова, уборка, поддержание в надлежащем состоянии), пище (покупка, приготовление), одежде, уход (по состоянию здоровья) или деньги
Размер рентной платы	Не менее месячной величины прожиточного минимума в регионе или России	Не менее месячной величины прожит. минимума	Не менее двойного размера месячного прожиточного минимума на человека
Размер рентной платы		если передается имущество бесплатно, если за деньги, то размер ренты может быть меньше
Срок выплаты ренты	Ежеквартально	Ежемесячно	Ежемесячно
Риск случайной гибели имущества, переданного под ренту	Риск несет плательщик (если имущество под ренту передано бесплатно); Если имущество за деньги, то выплата может быть прекращена или условия выплаты изменены	На плательщике ренты	На плательщике ренты

Часто возникают вопросы: лучше передавать квартиру под ренту бесплатно или за деньги? выгоднее получать выплату или вещи, продукты, иное содержание? заключать договор бессрочный или пожизненный? и пр.

Ответы на них требуют осведомленности о конкретной жизненной ситуации. Вы можете задавать нам свои вопросы, а мы поделимся нашими соображениями.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

75 комментариев

Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Получатель ренты », с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Плательщик ренты », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Получатель ренты передает в собственность Плательщика ренты жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: , а Плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание Получателя ренты.
Квартира, указанная в п.1 настоящего договора, расположена на этаже -этажного кирпичного (панельного) дома и состоит из комнат, общей полезной площадью кв.м, в том числе жилой площадью - кв.м, что подтверждается . План квартиры прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Инвентаризационная оценка квартиры составляет рублей.
Кадастровый номер отчуждаемой квартиры .
Передаваемая в собственность Плательщика ренты квартира принадлежит Получателю ренты на праве собственности на основании .
Получатель ренты заявляет об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении квартиры, указанной в п.1 настоящего договора. В соответствии с его заявлением, а также согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной до заключения настоящего договора квартира никому не заложена, не находится под арестом, на нее отсутствуют претензии со стороны третьих лиц. В отчуждаемой под выплату ренты квартире никто не зарегистрирован, и лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользования отчуждаемым жилым помещением, не имеется, что подтверждается . Получателем ренты нотариусу заявлено о том, что он не имеет супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемую квартиру, что подтверждается .
Стоимость отчуждаемой квартиры определена сторонами в размере рублей.
Плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением Получателя ренты. В этих целях он обязуется обеспечивать Получателя ренты питанием, одеждой, медикаментами, уходом, необходимой помощью, общая стоимость которых определена сторонами ежемесячно в размере минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Стоимость предоставляемого Получателю ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Приготовление пищи при этом должно производиться не реже одного раза в день, уборка квартиры, в которой будет проживать Получатель ренты, – не реже одного раза в неделю, стирка белья – не реже двух раз в месяц. Приобретение одежды, обуви, а также медикаментов должно производиться по мере необходимости.
Плательщик ренты в случае смерти Получателя ренты обязуется оплатить стоимость ритуальных услуг в размере не менее минимальных размеров оплаты труда, установленных законом на момент смерти Получателя ренты.
Получатель ренты приобретает право бесплатного пожизненного пользования квартирой, находящейся по адресу: , принадлежащей Плательщику ренты на праве собственности на основании .
Квартира, указанная в п.9 настоящего договора, расположена на этаже -этажного кирпичного (панельного) дома и состоит из комнат, общей полезной площадью кв.м, в том числе жилой площадью – кв.м, что подтверждается .
Плательщик ренты заявляет об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении квартиры, указанной в п.9 настоящего договора. В соответствии с его заявлением, а также согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной до заключения настоящего договора, квартира никому не заложена, не находится под арестом, на нее отсутствуют претензии со сторонытретьих лиц.
По требованию Получателя ренты предоставление содержания с иждивением в натуре в любое время в течение действия настоящего договора должно быть заменено выплатой периодических платежей в размере, указанном в п.8 настоящего договора. Указанное требование Получателя ренты должно быть заявлено в письменной форме.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять полученную в собственность квартиру только с предварительного согласия Получателя ренты.
Если Плательщик ренты отчуждает квартиру, указанную в п.1 настоящего договора, то его обязательства по договору переходят на ее приобретателя. Однако в таком случае Плательщик ренты по требованиям Получателя ренты несет солидарную ответственность с приобретателем квартиры.
Получатель ренты в обеспечение обязательства Плательщика ренты приобретает право залога на квартиру, указанную в п.1 настоящего договора.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период действия настоящего договора использование переданной ему в собственность квартиры не приводило к снижению ее стоимости. В этих целях он обязуется содержать названную квартиру в порядке и чистоте в соответствии с санитарными и противопожарными требованиями, производить в ней необходимый текущий и капитальный ремонт, устранять последствия аварий и повреждений квартиры.
Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры, переданной под пожизненное содержание, не освобождает Плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Получатель ренты принимает на себя обязательства, аналогичные предусмотренным в п.15 настоящего договора, в отношении квартиры, указанной в п.9 настоящего договора, предоставленной ему Плательщиком ренты в пожизненное пользование, за исключением проведения в ней текущего и капитального ремонта.
Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры и не имеют в этой связи взаимных претензий.
Передача отчуждаемой квартиры Получателем ренты и принятие ее Плательщиком ренты будет осуществляться по передаточному акту, который стороны обязуются подписать не позднее десяти дней со дня подписания настоящего договора.
Плательщик ренты приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации настоящего договора. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.
В случае смерти Получателя ренты обязательство Плательщика ренты по выплате ренты считается прекращенным после выполнения условия, указанного в п.9 настоящего договора.
Все изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме, подписаны сторонами, нотариально удостоверены и зарегистрированы в том же органе, который зарегистрировал настоящий договор.
Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
Расходы по оформлению настоящего договора несет Плательщик ренты.
Настоящий договор составлен в четырех экземплярах: по одному экземпляру для Плательщика ренты и Получателя ренты, третий экземпляр для нотариуса и четвертый для органа, осуществляющего государственную регистрацию договора.

Чтобы правильно составить и учесть свои интересы при подписании договора ренты с пожизненным содержанием, нужно не просто заполнить бланк по образцу, но и проанализировать, какие важные моменты следует отразить в нем.

Юридическая суть договора

В практике гражданских сделок договор пожизненной ренты представляет собой особый документ, срок действия которого определяется датой смерти одной из сторон. Поэтому такой договор в большинстве случаев заключается с лицами преклонного возраста, которым становится трудно себя содержать как физически, так и в финансовом плане Суть соглашения в следующем:

Одна сторона (ее называют плательщиком ренты) выполняет принятые обязательства в отношении пожилого человека. Все эти действия должны подробно прописываться в документе:

ежемесячное содержание в виде фиксированной суммы;
выплата (полная или частичная) коммунальных платежей;
физическая забота и уход при необходимости – например, гражданин обязуется навещать пожилого человека не реже чем раз в неделю;
дополнительные расходы, если они будут необходимы (например, приобретение лекарств, которые могут понадобиться с возрастом).

Другая сторона (соответственно, получатель ренты) принимает на себя обязательства о передаче в собственность плательщика свое имущество после смерти. Чаще всего это квартира, земельный участок, но вообще речь может идти о любом имуществе.

Следовательно, договор, который устанавливает пожизненную ренту – это соглашение о пожизненном содержании пожилого человека с условием передачи квартиры (или другого имущества) в собственность после его смерти.

При этом получателем ренты всегда выступает только частное лицо (или несколько физических лиц), а плательщиком не только частное лицо, но также:

любое юридическое лицо (фирма, компания, религиозное объединение);
государство (на федеральном или муниципальном уровне).

Получать платежи по содержанию может и любой другой гражданин (его также указывают в договоре), но переход имущества плательщику состоится обязательно после смерти именно того лица, с кем был заключен договор. Например, пожилой человек может пожелать, чтобы средства переходили на счет его сыну. Однако переход квартиры произойдет именно после смерти первого.

Действие договора и основания для его расторжения

Документ имеет юридическую силу только в том случае, если соблюдены сразу все условия:

На момент заключения пожилой человек (получатель ренты) находился полностью во вменяемом состоянии, не подвергался моральному и/или физическому воздействию, а также не был признан судом дееспособным (или частично недееспособным).
Имущество получателя ренты, которое отойдет после его смерти, не имеет обременения (т.е. не в залоге, не под арестом, на него не претендуют третьи лица по завещанию или по обязательному наследству).
Он заверен нотариально. Для этого уплачивается государственная пошлина (обычно сумма 1500-2000 рублей).
В договоре детально прописываются все условия – т.е. какие именно обязательства будет соблюдать гражданин по уходу и содержанию получателя ренты, возможны ли дополнительные обязанности.

Если все эти условия соблюдены, то расторгнуть договор ренты стороны смогут только в двух случаях: по взаимному согласию сторон и в судебном порядке.

Расторжение по взаимному согласию

Стороны могут прийти к взаимному соглашению и прекратить действие договора пожизненной ренты. Инициатором может выступить только плательщик ренты – т.е. если условия договора выполняются добросовестно, пожилой человек не сможет его расторгнуть и отказаться от своих обязательств.

Порядок расторжения по взаимному соглашению прописан в договоре, но если он не указан, стороны могут прийти к такому соглашению самостоятельно. Нотариальное заверение соглашения обязательно.

Расторжение по инициативе плательщика: выкуп ренты

Выкуп ренты означает, что плательщик, который не может дальше выполнять свои обязательства, избавляется от них путем выплаты пожилому человеку своеобразной неустойки, которая называется выкупной ценой. Эта цена устанавливается изначально в договоре о пожизненном содержании. Согласно 592 статье Гражданского кодекса России плательщик ренты обязан уведомить письменно получателя о своих планах не позднее, чем за 3 месяца до даты окончания платежей.

Расторжение по инициативе получателя: только в судебном порядке

В тех случаях, когда плательщик выполняет не все свои обязанности или полностью не выполняет их, пожилой человек вправе обратиться в суд с требованиями о том, чтобы договор ренты с обязанностью пожизненного содержания был расторгнут принудительно. Обычно такие обращения могут быть связаны со следующими причинами:

рентные платежи поступают с систематическими нарушениями по времени;
рентные платежи не поступают в течение нескольких месяцев;
плательщик грубо нарушает договор и не заботится о содержании пожилого человека (если это было предусмотрено предметом договора).

Таким образом, естественное с юридической точки зрения прекращение действия договора осуществляется только по смерти получателя ренты. В этом случае плательщик освобождается от своих финансовых обязательств, а квартира (или другое имущество) переходят к нему в полноправную собственность. Если в суде будет установлено, что соглашение было заключено с умершим человеком, такой документ не имеет юридической силы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Во избежание возникновения неприятных ситуаций следует сохранять все финансовые документы, которые подтверждают факт внесения ежемесячного рентного платежа, а также собирать все остальные документальные доказательства, которые подтверждают факт выполнения ваших обязательств по договору пожизненной ренты.

Комментарий практикующего адвоката об особенностях процедуры расторжения договора можно увидеть здесь.

Что такое рентное содержание

По договору ренты всегда устанавливается ежемесячная плата, которую вносит плательщик получателю ренты. Эта сумма называется рентным содержанием. При этом законодательство устанавливает по отношению к ней сразу несколько требований:

Платежи по содержанию могут выплачиваться только в виде денежных средств. Т.е. фактические подарки, обеспечение продовольствием, лекарствами не включается в плату рентного содержания.
Предельный размер устанавливается в соответствии с тем, как стороны смогут договориться.
Минимальный размер рентного платежа не может быть меньше суммы минимальной заработной платы. Соответственно, если стороны договорились именно о таком размере, то он будет постоянно пересчитываться по мере того, как государство будет его изменять.

ДЛЯ СПРАВКИ. На сегодняшний день размер МРОТ составляет 7500 рублей. С 1 июля 2017 года его увеличат на 300 рублей – до 7800 рублей.

Договор ренты: образец 2017 и пошаговая инструкция по составлению

В последнее время договор не претерпел существенных изменений. Он составляется в 3 одинаковых экземплярах и обязательно содержит такие разделы:

Персональные данные сторон соглашения.
Предмет договора – какое именно имущество будет передано в собственность плательщику по смерти получателя ренты.
Подробное описание обязательств плательщика по отношению к получателю: размер рентного платежа, форма его оплаты (на банковский счет или наличными средствами), прочие обязательства.
Права и обязанности сторон, их ответственность.
Порядок расторжения договора – в том числе подробно описываются условия выкупа ренты (т.е. какая сумма и при каких условиях).
Прочие пункты, подписи, реквизиты сторон.

Вначале прописываются ФИО и паспортные данные обеих сторон. Если получателей ренты несколько, а также в случае платы рентных платежей третьей стороне обязательно вписываются и их данные.

Предмет договора ренты

свидетельство о собственности – номер документа, дата выдачи, на чье имя выдано;
дата, номер и название договора, на основании которого имущество перешло в собственность нынешнего владельца: например, договор купли-продажи, мены, дарения и т.п.;
имеет ли какое-либо третье лицо право пользования этим же помещением;
есть ли прочие обременения на имущество (арест, залог, сервитут на земельный участок и др.); если есть – на основании каких документов (решения суда, постановления местной Администрации и т.п.);
цена имущества, которая определена по соглашению получателя и плательщика ренты либо на основании независимой экспертизы (в последнем случае обязательно прикладывается копия заключения экспертизы).

Порядок платы рентного содержания

Здесь подробно прописывается, каким образом плательщик будет вносить плату, в каком размере, на какой счет получателя.

В этом разделе подробно описывается, на что может рассчитывать плательщик и покупатель ренты, а также, какие обязательства они принимают на себя. По сути пожилой человек обязан только подписать акт передачи имущественного объекта, а также прийти лично или направить своего представителя по доверенности в орган государственной регистрации, чтобы оформить переход собственности квартиры (или другого объекта) в собственность получателя после даты своей смерти.

Выкуп ренты

Этому пункту следует уделить особое внимания – т.е. предусмотреть все условия:

по чьей инициативе может быть начата процедура выкупа ренты;
какая сумма должна быть внесена плательщиком получателю;
каковы сроки внесения этой суммы;
на какой счет она должна поступить.

Прочие пункты

Остальные разделы стандартны для любых гражданских договоров – указывается ответственность сторон за возможное невыполнение своих обязательств, реквизиты банковских счетов, подписи.

Приложения к договору

К договору обязательно прикладываются документы – вместе с основным соглашением они являются неотъемлемой частью договора:

Технический паспорт или кадастровый план жилого дома, земельного участка (в зависимости от того, какое именно имущество будет выдано).
Доверенность представителя получателя ренты, если пожилой человек предпочел действовать через своего представителя. Такая доверенность обязательно подписывается нотариусом.
Если квартира или другое имущество было приобретено во время совместной жизни ныне здравствующих супругов, необходимо приложить также письменное согласие второго супруга с действиями первого (с которым заключается договор ренты).
Возможно приложение документов, которые связаны с экспертной оценкой объекта имущества (заключение экспертизы).

Подписывается договор только в присутствии нотариуса. Если необходимо, его можно пригласить на дом к пожилому человеку, но подобная услуга будет стоить дороже.

Рента - это передача имущества (например, квартиры ) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника на протяжении определенного периода времени.

В случае с недвижимым имуществом, получатель ренты передает в собственность свою квартиру плательщику ренты , а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е. берет Продавца на содержание ). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру. При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже ).

В самом договоре, кроме регулярного содержания , может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры. Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты ) сразу при подписании договора.

При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением , в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь - пожизненный для прежнего владельца.

Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующего отчуждения квартиры плательщиком ренты .

На практике, обычно, покупка квартиры по Договору пожизненного содержания происходит по цене в разы ниже рыночной, но такое удовольствие для Покупателя компенсируется серьезными обязательствами, предусмотренными в договоре - полным пансионом (содержанием ) получателя ренты на всю его оставшуюся жизнь, и/или периодическими платежами ему на собственные нужды на тот же неопределенный срок. И только после его смерти, квартира переходит в полное распоряжение плательщика ренты и, чаще всего, продается.

Договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру

Это частный случай договора ренты , который содержит условие отчуждения недвижимого имущества, в данном случае - квартиры (Откроется в новой вкладке.">Глава 33 ГК РФ).

Иждивение - это обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде и т.п. Причем, по договоренности, получателем ренты может быть и указанное прежним владельцем третье лицо.

Закон также допускает замену перечисленных услуг по обеспечению потребностей иждивенца , на регулярные денежные выплаты (Откроется в новой вкладке.">ст. 603 ГК РФ).

Квартира может передаваться в собственность плательщика ренты сразу после заключения Договора пожизненного содержания с иждивением , либо в другое, оговоренное сторонами время. Бывает, что по условиям договора, плательщик ренты получает квартиру в собственность только после смерти получателя ренты .

Договор пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заверяется и подлежит государственной регистрации в .

В Договоре пожизненного содержания с иждивением обязательно должен быть указан срок «прописки» (регистрации) и проживания в квартире ее прежнего владельца - получателя ренты . Его подтверждается Откроется в новой вкладке.">ст. 34 ЖК РФ .

Рента (или пожизненное содержание ) - это на квартиру, и оно регистрируется в и, соответственно, отмечается как обременение в . Другими словами, при продаже квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением , сама квартира остается в залоге у получателя ренты на весь срок действия договора (т.е. до самой смерти получателя ренты ).

Если плательщик ренты не исполняет взятые на себя обязательства по регулярной выплате ренты и содержанию бывшего владельца квартиры, то получатель ренты имеет право расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением (

Возможно, будет полезно почитать: