Что это такое - договор ренты на квартиру (образец)? Что такое рента? Договор ренты и его виды.

После введения в действие с 1 января 1995 года Гражданского кодекса РФ в российском законодательстве появилось такое понятие, как рента. Многие граждане стали рассматривать ее как вид регулярного дохода, основанного на передаваемом в собственность плательщика имуществе и не требующего от получателя трудовой деятельности. При выборе вида договора ренты у многих возникают вопросы, ответы на которые можно получить из представленной статьи.

Действующим Гражданским кодек сом РФ установлено два вида ренты:

постоянная;

пожизненная.

Особая разновидность второго вида - пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная и пожизненная рента имеют много общего.

По договору ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность иму щество. В обмен плательщик обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо средств на его содержание в иной форме.

Имущество, передаваемое по дого вору ренты, может быть как движи мым, так и недвижимым (антиквариат, денежные суммы, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из дра гоценных металлов и драгоценных камней, а также квартиры, жилые дома, дачи, гаражи).

Не могут служить предметом догово ра ренты имущественные права, в час тности нельзя передать под выплату ренты долю в праве общей собствен ности на имущество.

Договор ренты заключается в пись менной форме и подлежит обязатель ному нотариальному удостоверению независимо от того, какое имущес тво передают под выплату ренты. К тому же договор, предусматриваю щий отчуждение недвижимого иму щества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

Особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату, сразу переходит в собственность плательщика, за исключени ем специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же взамен получает долговременное обя зательство о выплате ренты.

Передача имущества в собствен ность плательщика под выплату ренты может быть произведена получателем за плату (то есть когда помимо собс твенно рентных выплат возмещают еще и стоимость переданного под вы плату ренты имущества) или бесплатно (то есть когда объем выплат сведен к собственно рентным платежам). Если договор предусматривает передачу имущества за плату, к отношениям сто рон по передаче и оплате применяют правила о купле-продаже. В противном случае к отношениям сторон приме няют правила о договоре дарения. Но в отличие от последнего даже при отчуждении имущества под выплату ренты бесплатно договор ренты носит возмездный характер.

Существенное условие, определя ющее разновидность договора рен ты, - его срок.

При постоянной ренте устанавлива ют обязанность производить платежи бессрочно, то есть непрерывно, без оп ределения срока прекращения.

При пожизненной ренте обязанность платить устанавливают на время жизни одного или нескольких получателей, каковы бы ни были ее продолжитель ность и обременительность платежей. В случае смерти получателя прекраща ется обязательство по выплате ренты.

В соответствии с законом рентные платежи производят в первую очередь в форме денежных сумм (их размер определяют участники договора). Вместе с тем договор постоянной ренты может предусматривать выплату путем предо ставления вещей, выполнения работ, оказания услуг.

Относительно пожизненной ренты закон устанавливает императивное требование об осуществлении плате жей исключительно деньгами.

Кто вправе выступать сторонами договора ренты?

В отношении плательщиков обоих видов ренты ограничений нет, ими могут стать любые физические и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие).

К получателям закон выдвигает ог раничения:

Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммер ческие организации (общественные и религиозные организации, различ ные благотворительные, культурные, образовательные и иные фонды и т.п.).

Некоммерческие организации вправе быть получателями постоянной ренты, только если это не противоречит зако ну и соответствует целям их деятель ности. Следует обратить внимание на следующий момент. Получателями постоянной ренты могут выступать лишь собственники имущества, пере данного под выплату ренты, но не лица, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления.

Получателями пожизненной ренты могут быть исключительно граждане.

В данном случае получателем вправе стать не только собственник имущес тва, отчуждаемого под выплату ренты, но и любой другой указанный собс твенником гражданин. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких человек, чьи доли в праве на получение ренты считают равными, если они не определены договором.

Как уже сказано, размер платежей по договору ренты определяется со глашением сторон.

Однако в то время как по договору простой ренты закон не устанавливает минимальный и максимальный разме ры платежа, а только предусматривает возможность и порядок их индексации (если стороны не оговаривают иное), в отношении пожизненной ренты за коном определен минимальный размер платежа. Сумма его в расчете на месяц не должна быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. И если минимальный размер оплаты труда увеличивается, сумма рентных платежей увеличивается пропорционально.

Закон вводит общее правило, по ко торому постоянную ренту выплачивают по окончании каждого календарного квартала, а пожизненную - по окон чании каждого календарного месяца, но стороны в договоре и постоянной, и пожизненной ренты вправе устано вить иные сроки.

На случай просрочки выплаты сто роны могут предусмотреть проценты. Если их размер не оговорен, он устанав ливается в соответствии со ст. 395 ГК и определяется существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства по уплате рентных платежей.

Закон допускает возможность вы купа ренты.

Существенное отличие между раз новидностями договора ренты со стоит в том, что право выкупа ренты плательщиком установлено законом только в отношении постоянной ренты, плательщик пожизненной ренты права выкупа не имеет.

Выкуппостоянной ренты - это один из способов прекращения дого вора. Плательщик вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, что подразумевает под со бой выдачу получателю ренты суммы, предусмотренной договором.

Отказ плательщика постоянной ренты от дальнейшей ее выплаты путем выкупа должен быть сделан не позднее, чем за три месяца до пре кращения ренты, если только догово ром не установлен более длительный срок. Договор постоянной ренты может предусматривать отсутствие у плательщика права на выкуп ренты при жизни получателя (право на выкуп ренты плательщик может реализовать, только когда получателями ренты станут правопреемники первоначаль ного получателя) либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Нужно помнить, что право платель щика на выкуп постоянной ренты явля ется непреложным, и условие договора об отказе плательщика от такого права ничтожно.

Получатель может требовать прину дительного выкупа по договору и пос тоянной, и пожизненной ренты.

По договору постоянной ренты полу чатель вправе требовать принудитель ного выкупа, если:

Плательщик просрочил выплату более чем на год (если иной срок не установлен договором);

Плательщик нарушил свои обяза тельства по обеспечению выплаты;

Плательщик признан неплатежес пособным либо возникли иные обсто ятельства, очевидно свидетельствую щие, что рента не будет вы плачиваться в размере и в сроки, установленные договором;

Недвижимое имущество, передан ное под выплату ренты, поступило в общую собственность (совместную или долевую) или разделено между несколькими лицами;

В других случаях, предусмотренных договором.

По договору пожизненной ренты по лучатель также вправе принудительно требовать выкупа ренты плательщиком в случае существенного нарушения последним условий договора. Однако основания для возникновения такого права законом не установлены. Пред ставляется возможным применение по аналогии положений ГК РФ о при нудительном выкупе ренты по требо ванию получателя постоянной ренты. Но во избежание возможных споров стоит при оформлении договора по жизненной ренты предусмотреть кон кретные основания для выкупа ренты по требованию получателя.

Если плательщик существенно нару шает условия договора пожизненной ренты, получатель получает право:

Требовать выкупа ренты плательщи ком (уплаты выкупной цены ренты);

Требовать расторжения договора с соответствующим возмещением убытков.

Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель вправе при существенном нарушении договора плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стои мости в счет выкупной цены.

Выкупную цену ренты (как постоян ной, так и пожизненной), независимо оттого, по чьему требованию произво дится выкуп, определяет соглашение сторон.

Если условие о выкупной цене отсутствует в договоре, по которому имущество передано под выплату рен ты за плату, выкуп производят по цене, соответствующей годовой сумме под лежащей выплате ренты.

Если условие о выкупной цене отсутствует в договоре, по которому имущество передано под выплату бесплатно, в выкупную цену включают цену переданного имущества, опреде ленную соглашением сторон, и годовую сумму рентных платежей.

Выплата ренты получателю должна быть обеспечена. Механизм обеспе чения зависит от характера передава емого имущества.

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель приобретает право залога на него (за лог, возникающий в силу закона).

Если под выплату ренты передают движимое имущество, то существен ным является следующее условие. Плательщик обязан застраховать переданное ему имущество в пользу получателя либо гарантировать обес печение исполнения выплаты ренты путем установления в договоре неус тойки, залога и т.д.

При невыполнении плательщиком обязанностей по обеспечению вы платы ренты, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его усло вий по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потре бовать возмещения вызванных этим убытков.

Закон не устанавливает для платель щика ограничений в праве распоря жаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме тех, что свя заны с обеспечением пожизненного содержания. Объект недвижимости не исключают из гражданского обо рота. Плательщик может его продать (подарить и т.д.), после чего он осво бождается от исполнения своих обяза тельств по выплате ренты (при условии, что он их добросовестно исполнял).

Нормами закона прямо не предус мотрено, что для отчуждения имущес тва, переданного под выплату ренты, требуется согласие получателя.

При отчуждении имущества пла тельщиком необходимо учитывать, что рента обременяет земельный учас ток, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости пла тельщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобре тателя.

Поэтому плательщик должен пред варительно уведомить покупателя о том, что данный объект обременен рентой.

Еще одним существенным отличием между договором простой и договором пожизненной ренты служит возмож ность перехода прав и обязанностей участников к другим лицам.

Законодательством предусмотрено, что права получателя постоянной ренты можно передавать другим гражданам либо некоммерческим организациям путем уступки требова ния и по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц (если договором не установлено, что права получателя ренты другим лицам переданы быть не могут).

При пожизненной ренте права получа теля ренты к другим физическим лицам не переходят. Со смертью получателя договор прекращается. Если получате лей несколько, в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его людям (если договором не предусмотрено иное). Поэтому в договоре пожизнен ной ренты можно записать, что в случае смерти одного из получателей договор в части выплаты ренты данному полу чателю прекращается. В случае смерти последнего получателя ренты действие договора прекращается.

Если же умирает плательщик, договор ренты не прекращается. Имущество, ставшее после заключения договора собственностью плательщика, включа ется после его смерти в наследствен ную массу и переходит в собственность наследников. В результате они сами становятся плательщиками, обязан ными выплачивать ренту на условиях, определенных договором.

При этом если у плательщика не сколько наследников, и все претен дуют на наследство, свидетельство о праве на наследство будет выдано им в соответствующих долях. В этом случае, согласно ГК РФ, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа.

Так как под выплату передают опре деленное имущество, в договоре ренты помимо основных условий можно предусмотреть последствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты.

При этом следует иметь в виду, что риск случайной гибели при пос тоянной ренте зависит от условий, на которых имущество передано под выплату. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущес тва, переданного под выплату бесплат но, несет плательщик. Если имущество передано под выплату постоянной ренты за плату, плательщик вправе тре бовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий выплаты.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданно го под выплату пожизненной ренты (независимо оттого, за плату или бес платно), не освобождает плательщика от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором.

Уважаемые читатели, МирСоветов предлагает Вашему вниманию информацию о том, что такое договор ренты и кому он может быть полезен. В частности, это касается ренты жилых помещений, так как дает возможность удовлетворить потребности заинтересованных сторон на максимально выгодных условиях, как для того, кто передает помещение по договору ренты, так и для того, кто это помещение принимает.

Что такое рента

Это передача в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени, как правило, договора ренты на передачу жилой недвижимости заключаются на весь период жизни собственника. Содержание может быть как в материальном, то есть в виде определенных денежных сумм, прописанных в договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни. Все условия изначально прописываются в договоре ренты. Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами, крайний срок вступления во владение имуществом, переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Также оговаривается, в течение какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.
Для того, кто имеет имущество, подлежащее передаче по договору ренты, рента может стать постоянным источником дохода без каких либо временных или трудозатрат.
Есть два варианта оплаты рентных платежей: бессрочно (что называется постоянной рентой) и в течение жизни получателя ренты (или пожизненная рента). Второй вариант – пожизненная рента – может быть с иждивением (с обязанностью содержать получателя ренты помимо выплат самих платежей). В чем отличительная особенность всех этих разновидностей договоров ренты, МирСоветов рассмотрит чуть ниже.

Заключение договора

Между сторонами должен быть заключен договор с описанием условий договоренности. Такой договор должен в обязательном порядке быть зарегистрирован у нотариуса, иначе он не будет иметь юридической силы. В случае, когда договор предусматривает отчуждение имущества, то он должен пройти госрегистрацию.
Для заключения договора ренты стороны должны предоставить:
- свои паспорта;
- дополнительно собственник предоставляет справку из БТИ формы 11-а и технический паспорт на помещение (в его составе экспликация, поэтажный план строения) и правоподтверждающие документы на квартиру.
Для сделок, подлежащих госрегистрации, предоставляются следующие документы:
- написанное по установленной форме заявление на государственную регистрацию;
- договор ренты (оригинал и ксерокопию, с отметкой налоговой инспекции);
- копию акта приема помещения, заверенного нотариально либо сотрудниками ЖКХ;
- квиток об оплате регистрационного сбора;
- справка из БТИ.
Заостряю Ваше внимание на том, что договор ренты может быть заключен между сторонами еще и с согласия их супругов, если таковые имеются.
Договор ренты должен содержать сведения о том, как будет передаваться отчуждаемое имущество: платно или бесплатно. Понятие «платно – бесплатно» будет определяться тем, в каком виде будут передаваться рентные платежи собственнику имущества после заключения договора ренты. Платное отчуждение подразумевает выплату рентных платежей в виде определенной денежной суммы, которая и будет определять стоимость передаваемого имущества. В этом случае, между сторонами, заключившими договор ренты, должен быть также оформлен договор купли-продажи имущества. Если же рентные выплаты будут подразумевать любые другие формы расчета, то имущество будет передаваться по договору дарения. В общем-то, и та и другая форма передачи имущества может быть уместна при любом виде уплаты рентных платежей, в зависимости от того, что будет более приемлемым для сторон договора ренты, а вышеописанные привязки к форме оплаты являются более логичными и стандартными, носящими, скорее, рекомендательный характер.
Договор ренты подразумевает обременение имущества. Так, если на имущество заключен договор ренты, оно становится обремененным этим договором. Обременение будет заключаться в том, что при отчуждении имущества плательщиком ренты, его обязательства по договору ренты переходят к правопреемнику. То есть если плательщик ренты подарит или продаст квартиру, полученную по договору ренты до окончания срока действия договора ренты, то купивший такую квартиру человек обязан будет соблюдать все условия договора ренты, заключенным с ее первоначальным владельцем. Еще следует обратить внимание на такой момент: если плательщик ренты передал права на имущество до окончания договора ренты, а лицо, принявшее их, уклоняется по каким либо причинам от выполнения условий договора ренты, то у них возникает субсидиарная (совместная) ответственность перед первоначальным собственником. Иными словами, даже в случае отчуждения имущества плательщик ренты будет нести ответственность по договору ренты до окончания его срока действия.
Давайте посчитаем, во сколько может обойтись рента. Во-первых, как правило, при заключении договора плательщик ренты выплачивает получатели от 20 до 40% рыночной стоимости жилья. Возьмем для примера двухкомнатную квартиру в Москве. На сегодняшний день средняя цена жилья составляет 3 820$ за 1 кв.м., при площади в 55 кв.м. цена квартиры будет около 210 100$. Таким образом, Вы заплатите: 21 010$ собственнику при заключении договора ренты (первоначальный взнос чаще всего запрашивается, от 10% и более), нотариусу за заверение договора 136$ (4000 рублей), средние платежи ренты на сегодняшний день составляют около 200$ в месяц. Статистика говорит о том, что срок договора ренты в среднем составляет до 10 лет. Суммируем все расходы: 21 010 + 136 + 24 000 = 45 146$ – цена, в которую вам обойдется квартира. Думаю, сравнить с рыночной стоимостью и прикинуть рост цен на жилье труда не составит.
Для защиты интересов собственника имущества, ставшего получателем ренты, законом предусмотрено обеспечение выплат ренты. Такое обеспечение достигается за счет приобретения права залога на отчуждаемое имущество. Еще один вид защиты получателя рента в обязательном порядке должен быть прописан в договоре ренты, при этом он является существенным и обязательным условием при заключении договора. Это предоставление обеспечения для выполнения обязательств плательщика ренты. Таким обеспечением может стать банковская гарантия на определенную денежную сумму либо страхование объекта сделки в пользу получателя ренты за счет плательщика, на случай неисполнения последним своих обязательств по договору ренты. При несоблюдении этих условий получатель ренты вправе расторгнуть в любое время договор ренты с требованием возместить убытки, связанные с таким расторжением.
Договор ренты, как и любой другой договор, имеющий финансовую составляющую, возлагает на плательщика ренты ответственность за точное исполнение взятых на себя обязательств, в случае невыполнения которых получатель ренты может потребовать уплату штрафных санкций, которые прописываются в договоре или устанавливаются в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Немного о банковской гарантии

Банковская гарантия – это в некотором роде тоже страхование рисков возможной неплатежеспособности плательщика (ренты, в нашем случае). В качестве гаранта выступать может банк или любое другое кредитно-финансовое учреждение. Для того чтобы банк стал гарантом платежей, с ним заключается специальное соглашение. На основании этого соглашения гарант возместит недополученную прибыль от договора ренты получателю ренты, но для того чтобы такой договор был заключен, плательщик ренты обязан заплатить определенную денежную сумму банку. Сумма для каждого гражданина рассматривается персонально в зависимости от уровня его доходов, их стабильности и срока на который заключается соглашение о предоставлении гарантий.
Договор гарантии, заключается между банком и плательщиком ренты, но один экземпляр должен быть передан получателю ренты. В случае обращения получателя ренты за выплатой гарантийной суммы, банк обязан уведомить об этом плательщика ренты.
Помните, что все споры по договорам ренты чаще всего решаются в пользу получателя ренты, даже в судебном порядке, так как суд в нашей стране социально ориентирован и будет в первую очередь защищать права бабушек и дедушек, квартирой которых Вы пытаетесь «завладеть».
Хочу немного остановиться еще на вопросе налогообложения, связанном с любым видом договора ренты. В общем-то, обязанность по уплате налога возникает только при платном передаче имущества, то есть по договору купли-продажи. В этом случае получатель ренты обязан заплатить налог на доход физических лиц в размере 13% от обозначенной стоимости. Но опять же, если жилое помещение находится в собственности более 3 лет, то ему предоставляется налоговый вычет в полном объеме (но не превышающим 1 000 000 рублей). При передаче имущества бесплатно по договору дарения никакими налогами сделка не облагается. Сам договор ренты, как и платежи, перечисляемые плательщиком ренты, не облагаются налогом ни для одной из сторон.

Особенности постоянной ренты

Вернемся к особенностям каждого отдельного вида ренты. Договор постоянной ренты может быть заключен только гражданами или некоммерческими организациями, но для последних только в том случае, если это не будет идти в разрез с нормами законодательства, а так же полностью будет соответствовать целям деятельности таких организаций. При этом право получателя ренты может переходить к другому лицу через договор уступки прав требования или по наследству. Для организаций такое право тоже применимо, но на основании правопреемства при реорганизации юридического лица.
Постоянная рента выплачивается деньгами, а также может быть в виде предоставления вещей или выполнения работ на сумму рентных платежей. Последние подлежат индексации, пропорциональной увеличению установленному законом в отношении МРОТ (минимальный размер оплаты труда). Рентные платежи должны осуществляться один раз в конце каждого календарного квартала, но эти сроки могут быть скорректированы и изменены по пожеланию и взаимному согласию сторон.
Постоянная рента может быть выкуплена плательщиком при соблюдении ряда условий. Получатель ренты должен быть предупрежден о намерении выкупа как минимум за три месяца до прекращения очередной рентной платы обязательно в письменной форме. При этом рентные платежи прекращаются только после того, как вся сумма выкупа будет получена получателем ренты. Но сроки и порядок выкупа могут быть по согласованию сторон изменены на свое усмотрение. Договором ренты не может быть установлен отказ плательщика ренты от выкупа, но при этом может быть введено ограничение на срок, по истечении которого может быть сделана заявка на полный выкуп. Так может быть поставлено ограничение на выкуп ренты при жизни получателя ренты или любой срок с момента заключения договора ренты, но не более тридцати лет.
МирСоветов предупреждает своих читателей, что, несмотря на все преимущества, договор ренты является очень рискованной сделкой, так как пенсионеры – люди мнительные и могут подозревать вас в нечестности при малейшей ошибке или просрочке.
Получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты, если плательщик нарушит такие условия договора как неуплата положенных платежей на протяжении одного года, нарушения обязательств по обеспечению выплаты ренты, неплатежеспособность плательщика ренты по каким-либо причинам, в случаях, когда имущество, переданное под выплату ренты, переходит в или разделено между несколькими лицами. Возможны и другие варианты, оговоренные сторонами договора.
Стоимость выкупа ренты должна быть определена договором изначально либо при отсутствии такового условия в договоре она будет равна величине рентных платежей за год. Еще одним весомым условием является то, что в договор ренты должно быть внесено условие передачи имущества: платно (по договору купли-продажи) или бесплатно (по договору дарения). Так, при бесплатной передаче имущества цена выкупа станет больше за счет того, что плательщик ренты обязан выплатить еще и стоимость данного имущества.
Всякое имущество подвержено риску порчи или гибели. В случае заключения договора постоянной ренты при бесплатной передаче имущества риски несет плательщик ренты. Если же имущество передается за плату, то плательщик может потребовать пересмотреть условия оплаты ренты либо прекратить свои обязательства по нему вообще.
Данный вид ренты применяется крайне редко, так как более подходящими и понятными являются два других вида ренты, рассмотренных ниже.

Особенности пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты может быть заключен только в пользу гражданина или нескольких граждан. Срок действия такого договора – период его (их) жизни. В случае нескольких получателей ренты рентный платеж делится на всех в равных долях. В случае смерти одного из получателей ренты, его доля равномерно распределяется на остальных получателей ренты. Выплаты ренты по такому договору прекращаются со смертью рентополучателя (либо всех, в случае нескольких получателей).
Самостоятельно найти квартиру для заключения договора ренты очень затруднительно, поэтому лучше обратиться в риэлтерскую компанию, многие сейчас практикуют такой вид сделок. Кроме того, есть компании специализирующиеся только на этом виде деятельности, например, ООО «ФСЗП» (фонд социальной защиты пенсионеров), который работает в 15 городах России и сопровождает все этапы сделки, а также помогает в разрешении в дальнейшем.
Выплаты по такому договору должны быть в виде денежных сумм и ее размер не может быть ниже МРОТ и подлежит индексации со временем. Выплаты по договору пожизненной ренты производятся ежемесячно, но могут быть изменены по договоренности сторон.
Договор пожизненной ренты может быть расторгнут по инициативе получателя ренты, если плательщик нарушит существенные условия договора, то есть не будет оплачивать регулярно и в полном объеме рентные платежи. При расторжении договора ренты получатель может потребовать выкупить ренту или расторгнуть договор с возмещением убытков, понесенных получателем ренты. Если же имущество под рентные платежи передавалось бесплатно, то при нарушении условий договора получатель может потребовать возврата имущества и его стоимости в счет выкупной цены ренты.
В случае гибели или порчи имущества, переданного по договору пожизненной ренты, не освобождает плательщика от выполнения обязательств по договору, и он будет продолжать выплачивать установленные суммы на протяжении жизни получателя.

Особенности пожизненной ренты с иждивением

Получателем ренты в данном случае также является гражданин. Он передает свое имущество плательщику ренты в собственность, а плательщик в свою очередь берет на себя обязательство пожизненно содержать и взять к себе на иждивение получателя ренты. Возможен вариант, когда собственник взамен отчуждаемого имущества просит взять на иждивение третье лицо, например, дети, могут заключить такой договор в пользу своих престарелых родителей.
Иждивение подразумевает под собой полное обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде, а также уход и лечение в зависимости от состояния здоровья гражданина. В обязанности по иждивению могут входить и расходы на ритуальные услуги. При этом объем содержания не может быть ниже, чем две ставки МРОТ. А по обоюдному согласию сторон такой договор может быть заключен с условием денежной выплаты на содержание с иждивением гражданина.
Кроме того, плательщик обязан в период действия договора следить за тем, чтобы использование такого имущества не привело к его обесцениванию или снижению начальной стоимости.
Если вы решитесь на договор ренты, в любом его виде, то не посчитайте за труд обратиться за помощью в проведении таковой сделки к специалистам, так как затраты на услуги юриста и продуманный подход к делу поможет избежать многих проблем в случае претензий со стороны получателя ренты.
Прекращение договорных обязательств возникает с момента смерти получателя ренты, но может быть и расторжение договора при нарушении условий договоренности. В последнем случае получатель ренты может потребовать возврата имущества либо выплаты выкупной цены, а плательщик не только на имущество, но и не может претендовать на компенсацию уже понесенных затрат по договору ренты. Во всех других вариантах прекращение договора ренты, предусмотренное законодательством (расторжение договора с нотариальным заверением или выкуп ренты), возможно только при обоюдном согласии сторон. Поэтому, если получатель ренты будет против расторжения договора ренты или ее выкупа, то плательщик не сможет осуществить этих действий, даже при помощи суда.
Несмотря на то, что право собственности на передаваемое имущество по договору пожизненной с иждивением (как и просто пожизненной, и постоянной) ренты оформляется после заключения договора ренты, недвижимость на протяжении всего действия договора остается в залоге у получателя ренты. Таким образом, плательщик не может производить какие-либо действия в отношении полученной по договору ренты квартиры, а именно не может ее продать, подарить, сдать внаем, зарегистрироваться в ней или зарегистрировать кого-либо из членов своей семьи без согласия получателя ренты. Но обязан оплачивать все счета, касающиеся содержания помещения, в том числе счета за телефонную связь.
Плательщик ренты может предложить получателю ренты с иждивением переехать к нему (или на любую другую жилплощадь), но не имеет права требовать этого, то есть без добровольного согласия получателя ренты, такие действия могут привести к возмущению со стороны получателя и требованию расторгнуть договор.

Заключение

Таким образом, законодательство максимально предусматривает защиту прав получателя ренты от недобросовестных плательщиков, желающих нечестным путем завладеть чьим-либо имуществом. Чаще всего договор ренты заключают в отношении жилой недвижимости, собственниками которой являются престарелые, а, возможно, и одинокие люди. А для плательщика явная выгода такого договора в минимальной стоимости приобретаемой недвижимости, но естественно, что уровень дохода такого лица должен быть достаточным, чтобы обеспечивать не только свое существование, а и получателя ренты.

Рентные отношения получили распространение еще в средние века. Слово "рента" означало возвращение частями того, что было передано ранее, а ее установке всегда предшествовала передача имущества плательщику ренты - сначала земли и других объектов недвижимости, позже - движимого имущества, в том числе денег. Рентные отношения имели длительный, часто бессрочный характер, и ни при каких обстоятельствах рентой не считалась уплата разовой суммы.

Советское гражданское законодательство не предусматривало регулирование рентных отношений. Договор ренты не был известен ни ГК УССР 1922 г., ни ГК 1963 г. Действующее гражданское законодательство посвящает этому договору главу 56 ГК Украины, в которой урегулирован порядок отчуждения имущества под выплату бывшему собственнику денежного или иного содержания - ренты.

Согласно ст. 731 ГК под договором ренты понимается такой договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в другой форме

Договор ренты относится к договорам, по которым переходит право собственности на переданное имущество на возмездной основе. Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами с оплатной передачи имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ренте присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о самостоятельности рентного договора среди других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Основным признаком договора ренты выступает обязанность одного лица выплачивать ренту другому лицу взамен переданного в собственность имущества. Рентные платежи имеют долгосрочный, стабильный характер и часто выступают основным источником средств существования получателя ренты.

Если передача права собственности является конечной целью договоров купли-продажи, то по договору ренты - это лишь условие возникновения рентных отношений. Договоры купли-продажи завершаются переходом права собственности, а договор ренты только начинается с передачей имущества в собственность плательщику ренты.

Договор ренты является реальным. В статьи 731 ГК четко определено, что получатель ренты передает имущество плательщику ренты, а не обязуется его передать. Поэтому для заключения договора ренты недостаточно взаимного согласия сторон по всем существенным условиям договора, а требуется еще и передача имущества плательщику ренты. Поскольку после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, а имеет лишь право требовать от плательщика ренты ее уплаты, то данный договор является односторонним. Возмездность данного договора обусловлена тем, что плательщик ренты, получив имущество, обязан выплачивать получателю ренту в денежной или иной форме.

Сторонами в данном договоре выступают получатель и плательщик ренты. Участниками договора как на одной, так и на второй стороне могут быть физические и юридические лица (ст. 733 ГК).

Форма договора. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если под выплату ренты передается недвижимое имущество, также и государственной регистрации (ст. 732 ГК).

Существенным условием договора ренты является условие о предмете. Договор ренты имеет сложный предмет: во-первых, это имущество, которое отчуждается получателем под выплату ренты; во-вторых, предметом является сама рента, которая выплачивается ее плательщиком получателю. Условия договора ренты в отношении переданного имущества, формы и размера выплачиваемой ренты являются существенными для данного договора, без достижения согласия по которым договор ренты не может считаться заключенным.

в Отношении имущества закон не устанавливает никаких ограничений, хотя на практике чаще всего таким имуществом выступают жилые дома, квартиры, предприятия, то есть недвижимые вещи.

Рента может выплачиваться в денежной форме, что встречается в большинстве случаев, или путем передачи вещей, выполнения работ или оказания услуг. Может быть установлена и смешанная форма ренты, которая выплачивается частично деньгами, а частично путем передачи вещей, выполнения работ или оказания услуг. Форма и размер ренты устанавливается по соглашению сторон в договоре (ст. 737 ГК). Закон определяет размер ренты, если стороны не предусмотрят его в договоре, только в случае передачи под выплату ренты денежной суммы. Так, согласно ч. 2 ст. 737 ГК размер ренты в таком случае установлен в размере учетной ставки Национального банка Украины и соответственно изменяется вместе с изменением учетной ставки, если иное не установлено договором.

Стороны в договоре согласовывают периодичность выплаты ренты. При отсутствии договоренности по этому вопросу рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 738 ГК).

Ценой договора является общая сумма выплачиваемой ренты. По договору ренты, заключенному на определенный срок, стороны могут соотнести стоимость переданного под выплату ренты имущества с ценой договора ренты, которую получит получатель ренты в течение срока действия договора. Например, если стороны предусмотрели ренту в размере 200 гривен с выплатой каждый месяц по договору, заключенному на 10 лет, то цена договора составит 24 000 гривен. В отношении же договора бессрочной ренты вести речь о цене договора можно лишь условно. Наиболее близким элементом выяснения цены договора бессрочной ренты выступает порядок расчетов между сторонами в случае расторжения этого договора (ст. 741 ГК).

Срок. Договор ренты может заключаться на определенный срок, продолжительность которого устанавливается по договоренности сторон, но это не может быть, например, единовременная выплата ренты. Рентные отношения обычно имеют долгосрочный характер, что и влияет на установление сторонами срока действия договора ренты.

Договор ренты, заключенный на неопределенный срок или без определения срока, является договором бессрочной ренты.

Именно в зависимости от срока действия договора законодатель определяет вид договора ренты - бессрочная или срочная рента (ч. 2 ст. 731 ГК), что имеет принципиальное значение для регулирования рентных отношений. Так, закон предусматривает возможность прекращения обязательства относительно выплаты ренты или изменения его условий в случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату бессрочной ренты, расторжения договора бессрочной ренты в связи с отказом плательщика или по требованию получателя и порядок расчетов на такой случай.

Сущность бессрочной ренты заключается в неограниченности обязательств с ее выплаты каким-либо сроком. Такие отношения могут длиться долго. Имущество, которое было передано под выплату бессрочной ренты, может быть давно уничтожено (потребленное), могут быть забыты лица, между которыми первоначально возникло данное обязательство, но именно обязательство будет сохраняться. Право на получение, как и обязанность по уплате бессрочной ренты переходят к наследникам, а если получателем (плательщиком) ренты выступает юридическое лицо - к правопреемникам.

учитывая возможность отказа плательщика бессрочной ренты от договора и его расторжения по требованию получателя и учитывая, что передача имущества плательщику может осуществляться как за плату, так и безвозмездно, данный договор относится к алеаторних (рисковых) договоров. В результате заключения этого договора возникает риск для каждой из сторон, что размер рентных платежей может оказаться больше (значительно больше) или, наоборот, меньше (значительно меньше) стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что стороны осознают такие обстоятельства и с ними соглашаются. Поэтому, как отмечается в юридической литературе, самой сути договора бессрочной ренты противоречит внесения в него условия о том, что общий размер рентных платежей, подлежащих выплате получателю, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Договор ренты, заключенный на определенный срок, действует в течение этого срока. В случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, плательщик бессрочной ренты не освобождается от своих обязанностей до истечения срока договора, как и не может требовать изменения его условий. Изменение или расторжение договора ренты, заключенного на определенный срок, осуществляется на общих основаниях в соответствии со ст. 651 ГК.

Помимо вида договора ренты (бессрочная или срочная) регулирования рентных отношений поставлено законодателем в зависимость от того, на каких началах - за плату или безвозмездно - осуществляется передача имущества в собственность плательщику ренты. Как отмечает М. И. Брагинский, в первом случае переданное имущество выступает полным, а во втором - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренти2. От передачи под выплату ренты имущества за плату или безвозмездно зависит возможность применения в отношении передачи имущества правил о купле-продаже или дарении. Согласно ч. 2 ст. 734 ГК если договором ренты установлено, что получатель ренты передает имущество в собственность плательщика ренты за плату, к отношениям сторон относительно передачи имущества применяются общие положения о купле-продаже, а если имущество передается безвозмездно, - положение о договоре дарения. Данные положения применяются в случае, если это не противоречит сути договора ренты. Например, к договору ренты с оплатной передачи имущества из числа норм о купле-продаже могут применяться те, в которых предусмотрен момент перехода риска случайного уничтожения или случайного повреждения передаваемого имущества (ст. 668 ГК); обязанность продавца предупредить покупателя о правах третьих лиц на имущество (ст. 659 ГК) и обязанности сторон в случае предъявления третьим лицом иска об истребовании у покупателя переданной ему вещи (ст. 660 ГК). Среди положений о договоре дарения к рентным отношениям могут быть применены, в частности, ст. 721 ГК относительно обязанностей дарителя в связи с недостатками подаренной вещи и ст. 722 ГК в отношении возникновения права собственности одаряемого с момента принятия дара и в отношении его принятия как принятие документов, удостоверяющих принадлежность дарителю предмета договора, или символов вещи (ключей, макетов и т.п.). При этом исключается возможность использования любых положений, посвященных регулированию консенсуального договора дарения (договора с установлением обязанности дарителя передать дар в будущем), поскольку договор ренты может иметь реальный характер.

учитывая бесплатную или оплатную передачу имущества по договору ренты по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату бессрочной ренты. Так, согласно ч. 2 ст. 742 ГК в случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного за плату под выплату бессрочной ренты, плательщик имеет право требовать соответственно прекращения обязательства относительно выплаты ренты или изменения условий ее выплаты. От передачи имущества за плату или безвозмездно зависит и порядок расчетов между сторонами в случае расторжения договора бессрочной ренты (ст. 741 ГК).

Как уже отмечалось, по договору ренты переходит право собственности на имущество от получателя к плательщику ренты, сама же рента может быть установлена как на пользу получателя, так и в пользу третьего лица - выгодоприобретателя. В последнем случае после выражения намерения третьего лица воспользоваться своими правами по договору он не может быть расторгнут или изменен без согласия третьего лица (ч. Из ст. 636 ГК).

Рентное обязательство не относится к обязательствам, неразрывно связанных с личностью кредитора или должника и соответственно может переходить к другим лицам в случаях, предусмотренных законом или договором.

Закон не ограничивает передачу права на получение ренты другому лицу путем уступки права требования. Однако получатель ренты не имеет права передачи своих прав по договору ренты, если ренту было установлено в его пользу другим лицом без согласия последней.

Плательщик ренты имеет право отчуждать имущество, переданное ему под выплату ренты, только с согласия получателя ренты (ч. 2 ст. 735 ГК). Нарушение данного запрета означает нарушение общих требований, соблюдение которых является необходимым для действительности сделки (ст. 203 ГК) с последствиями, установленными ст. 216 ГК.

Согласно ч, 2 ст. 735 ГК отчуждения плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного ему под выплату ренты, влечет за собой переход обязанностей плательщика ренты к другой личности. Это означает, что для прав получателя ренты присущ признак следования их по тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения недвижимого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества, хотя бы последний и не знал об этом. В случае приобретения такого имущества покупатель, если его не известил продавец об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 659 ГК, требовать снижения цены или расторжения договора, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на то, что он не знал о таком обременении. Именно для того, чтобы предупредить приобретателя, закон требует государственной регистрации договора о передаче недвижимого имущества под выплату ренты, которое чаще всего и является предметом этого договора.

Обременение рентой недвижимого имущества законом не предусмотрено. В случае отчуждения такого имущества, переданного плательщику под выплату ренты, получатель не имеет права требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним, как и раньше, несет обязанности плательщика ренты. Например, если переданный под выплату ренты автомобиль плательщик ренты подарит сыну, то обязанности по выплате рентных платежей перед ее получателем, как и раньше, будет нести плательщик по договору ренты, а не его сын как новый владелец автомашины.

Закон предусматривает обеспечение исполнения обязанности по выплате ренты в тех случаях, когда под выплату ренты передается земельный участок или другое недвижимое имущество. Согласно ч. 1 ст. 735 ГК такое имущество становится предметом залога в силу закона. Последнее означает, что в случае нарушения плательщиком ренты своих обязанностей по выплате ренты получатель ренты, как ипотекодержатель имеет право удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими кредиторами плательщика ренты. Что же касается использования сторонами других видов обеспечения выполнения обязательств, то любой из них или несколько одновременно могут быть установлены сторонами при передаче под выплату ренты движимого имущества или применяться наряду с ипотекой при передай ни по договору ренты недвижимого имущества. Кроме того, выплата ренты может обеспечиваться путем установления обязанности плательщика ренты застраховать риск неисполнения своих обязанностей по договору ренты (ч. Из ст. 735 ГК). Нарушение плательщиком бессрочной ренты своих обязанностей по обеспечению выплаты ренты предоставляет право получателю требовать расторжения договора бессрочной ренты (ч. 1 ст. 740 ГК).

Статьей 625 ГК за просрочку уплаты ренты, установленной в денежной форме, предусмотрена ответственность плательщика ренты в размере 3 процентов годовых, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Договор ренты относится к числу новых гражданских договоров, поскольку возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику стабильного денежного или иного содержания ранее, до принятия нового ГК РФ, ограничивалась. Допускалась только купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако проводимые реформы и изменение экономической ситуации в стране вызвали необходимость в юридическом оформлении фактически сложившихся рентных отношений.

Рента и пожизненное содержание регламентируются гл. 33 ГК РФ (ст. 583-605).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты является реальным, поскольку для его заключения необходима передача имущества плательщику ренты. Он относится к числу односторонне-обязывающих, так как после передачи имущества у получателя ренты есть только права и нет обязанностей, а у плательщика есть только обязанности и нет прав.

Договор ренты является возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде содержания, передаваемого в обмен на имущество.

Существуют два договора ренты - договор постоянной ренты, срок действия которого не ограничен, и договор пожизненной ренты, важнейшей разновидностью которой является пожизненное содержание с иждивением. В последнем случае, как это видно из

названия, срок действия договора ограничен сроком жизни получателя ренты.

Стороны договора ренты различаются в зависимости от того, идет ли речь о постоянной или пожизненной ренте. Так, в постоянной ренте, помимо граждан, получателями могут также быть юридические лица. Речь идет о некоммерческих организациях и только о тех случаях, когда это не противоречит закону и целям деятельности указанных организаций.

Состав получателей постоянной ренты может меняться, поскольку договор этот не ограничен каким-либо сроком. Согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ право на получение ренты может передаваться путем уступки требования, переходить по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к другим юридическим лицам.

Что касается договора пожизненной ренты, то уже из ее названия ясно, что получателем могут быть только граждане. Причем пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. Если доли в договоре не определены, они считаются равными.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям ренты, если законом или договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается.

По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования.

Что касается плательщиков ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты.

Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

Договор ренты является единственным договором, для которого установлена обязательная нотариальная форма, а когда предметом договора является недвижимость, то и регистрация. Однако если в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной, и тогда в нотариальном удостоверении необходимости нет.

Если же речь идет о нарушении требования о регистрации, то суд может признать договор действительным только в том случае, если ранее нотариальное удостоверение уже было произведено.

Договор ренты относится к числу договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку схож с договорами купли-продажи, дарения. Однако от дарения он отличается тем, что в договоре ренты отчуждение является возмездным. Что же касается различий между договорами купли-продажи, а также мены, с одной стороны, и ренты-с другой, то в первом случае отчуждение товаров производится за определенное, заранее известное возмещение. По договору же ренты общий объем возмещения, причитающийся получателю ренты, неизвестен, поскольку обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни ее получателя (пожизненная рента), который заранее неизвестен. Поэтому либо плательщик ренты, либо ее получатель получит меньше, чем отдаст.

Получатель ренты, помимо собственно рентных платежей, может также получить компенсацию стоимости передаваемой вещи. В этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила, регулирующие договор купли-продажи.

Однако такие случаи достаточно редки. Чаще получатель ренты передает плательщику ренты имущество бесплатно, и имущественные обязанности плательщика ренты ограничиваются только рентными платежами. Тогда к отношениям сторон, касающимся порядка передачи имущества, применяются правила о договоре дарения.

Основная обязанность получателя ренты заключается в том, чтобы передать свое имущество в собственность плательщика. После исполнения этой обязанности у него возникает право требовать выплаты рентных платежей либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В таких условиях необходимы определенные гарантии стабильности рентных отношений на случай недобросовестности плательщика.

К числу гарантий относится прежде всего упомянутое требование о соблюдении нотариальной формы заключения договора, а при передаче недвижимого имущества - государственной регистрации.

Кроме того, стабильность отношений по отчуждению недвижимого имущества обеспечивается наличием норм, устанавливающих, что рента обременяет это имущество Плательщик ренты, будучи собственником имущества, переданного ему по договору, имеет право произвести его отчуждение. Однако, как следует из ст. 586 ГК РФ, рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее

выплату. Это значит, что в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя. Более того, лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную (т.е. дополнительную) с ним ответственность по требованию получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена также правом залога на это имущество. Такое право получатель ренты приобретает в силу самого факта отчуждения имущества плательщику ренты. Залог в данном случае не только обеспечивает право получателя ренты в случае невыполнения обязательств контрагентом удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, но и обязывает плательщика ренты, у которого находится имущество, к принятию необходимых мер по его сохранности.

Если меры по обеспечению исполнения обязательства ренты, возникшие в связи с отчуждением недвижимого имущества, устанавливаются непосредственно в законе, то гарантии выполнения договора ренты, предусматривающие передачу движимого имущества, должны быть определены в самом договоре. К числу таких средств относятся неустойка, залог, задаток, поручительство, банковская гарантия, удержание, а также страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты своих обязанностей. Условие о характере и объеме обеспечения исполнения такого обязательства считается существенным, и если стороны его не оговорили, то договор считается незаключенным.

Если рента должна выплачиваться в денежной форме, то при нарушении договора применяются общие правила, предусмотренные ст. 395 ГК РФ о последствиях ненадлежащего исполнения денежных обязательств. Они заключаются в том, что при просрочке исполнения денежных обязательств подлежат уплате проценты на сумму просроченных средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (ставкой рефинансирования).

Постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом,

если иное не предусмотрено договором, размер постоянной ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Закон предусматривает право плательщика отказаться от дальнейшей выплаты постоянной ренты путем ее выкупа (ст. 592 ГК РФ). Это право является безусловным и может быть реализовано независимо от каких-либо обстоятельств. Оно не может быть исключено и специальным соглашением. Однако отказ от дальнейшей выплаты ренты действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты или за более длительный срок. Договором могут быть введены определенные ограничения выкупа по его срокам. Допускается соглашение, запрещающее выкуп при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ).

От выкупа постоянной ренты по одностороннему заявлению ее плательщика следует отличать принудительный выкуп ренты по требованию ее получателя при определенных нарушениях договора плательщиком (длительная просрочка выплаты ренты, нарушение обязательств по обеспечению ее выплаты) либо возникновении обстоятельств, ставящих под сомнение реальность дальнейшей выплаты ренты (ст. 593 ГК РФ). К числу таких обстоятельств отнесен, в частности, переход недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в собственность"нескольких лиц, поскольку такое дробление прав на это имущество означает существенное ухудшение обеспеченности выплаты ренты.

Выкупная цена постоянной ренты определяется в договоре. При этом стороны не связаны какими-либо установленными законом критериями для исчисления цены выкупа. Она может быть, по усмотрению сторон, определена в твердой сумме либо поставлена в зависимость от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты и т.д. Выкупная цена в таких случаях равна либо соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (если наряду с принятым обязательством выплаты ренты ее плательщик оплатил стоимость отчужденного под ренту имущества), либо этой годовой сумме плюс цене имущества, переданного под выплату ренты бесплатно.

Пожизненная рента выплачивается в деньгах. Размер ее устанавливается по соглашению сторон, однако не должен быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

При увеличении минимального размера оплаты труда увеличивается в соответствии со ст. 318 ГК РФ и размер ренты.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты вправе требовать от него выкупа ренты по цене, определенной договором, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора ее плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Возможны ситуации, когда имущество, переданное под выплату пожизненной ренты, получает повреждения или гибнет в силу случайных причин (речь идет о случаях, когда в этом нет вины ни одной из сторон, например, в результате действий третьих лиц или непреодолимой силы). Возникает вопрос, должен ли плательщик ренты продолжать осуществлять свои платежи? Как следует из ст. 600 ГК РФ, случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором.



 

Возможно, будет полезно почитать: