Договор цессии — что это такое и как оформить договор при покупке квартиры в новостройке? !!!Государственная регистрация уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве.

Среди сделок с недвижимостью довольно часто встречается покупка жилья в новых домах по договору цессии или уступки права. Впрочем, гораздо чаще встречается несколько обрусевший термин – «переуступка». Так и говорят – «покупка квартиры по переуступке».

Покупка квартир в новых домах по переуступке считается более безопасной сделкой, чем долевое строительство. Ещё бы, ведь «на уровне котлована» всегда покупаешь, в определенном смысле, кота в мешке. Нередко и по цене получается несколько дешевле.
Купля-продажа квартиры по переуступке требует, тем не менее, компетентного и ответственного подхода – как, впрочем, и при любых других операциях с недвижимостью. Цена вопроса всегда высока, и, с одной стороны, это ко многому обязывает участников сделки, а с другой – всегда привлекает мошенников разных мастей.

Впрочем, никаких сложностей нет, и всегда можно найти юриста, который пройдёт все этапы с вами, не даст запутаться и поможет сделать все правильно. В нашей статье мы разберём пример сделки по переуступке права на квартиру в доме, строящемся по ФЗ-214 (Закону «Об участии в долевом строительстве»).

Продажа квартиры в нашем примере при этом происходит через договор долевого участия (ДДУ), а в одной из следующих статей мы дополнительно рассмотрим вариант с переуступкой паев в ЖСК – там тоже много тонкостей и нюансов.

Переуступка с юридической точки зрения

Юристы называют переуступку «цессией», что одно и то же – собственно, cessi переводится с латыни, как «уступка». Напрямую в российском законодательстве слова «переуступка» нет, но вопросы долевого строительства хорошо разложены в статье 11 Закона 214-ФЗ, а понятие цессии регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 24, статьи 382-390). На самом деле, нас интересуют только два пункта из ФЗ-214.

Первый – о том, что уступить свои права дольщик может только после того, как произведёт все выплаты по договору, либо после перевода обязательств на нового владельца, который при этом станет и дольщиком.

Второй – о том, что свои права дольщик может передать по договору только после государственной регистрации права и до подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства.

Человек, который уступает право, при этом называется словом «цедент», а принимающий это право – словом «цессионарий». Цедентом при этом может быть, как частное лицо, так и фирма. Частник мог, например, вложить деньги на рискованном «этапе котлована», а теперь хочет выйти из долевого строительства, заработав некие проценты на вложенный капитал. Случаются и ситуации, когда люди выходят из ЖСК по другим причинам – делят имущество, уезжают в другой регион или срочно нуждаются в деньгах.

Юридические лица, продающие доли в ЖСК, это, как правило, подрядчики застройщика, получившие оплату квартирами. Нередки и случаи, когда некоторыми квартирами владеет дочерняя компания застройщика – например, это могут быть квартиры, не купленные гражданами и инвесторами на ранних этапах строительства. Долю в строящемся перспективном доме может купить и агентство недвижимости – соответственно, в какой-то момент оно захочет продать квартиру.

Риски при приобретении квартиры по переуступке

Важно понимать, что цессионарий получает по договору переуступки не квартиру, а лишь право требования на нее. Стало быть, он принимает на себя и все соответствующие риски незавершенного долевого строительства.

Причем эти риски не зависят от «продавца», ведь он не может отвечать за то, достроят дом или нет, примет ли его государственная комиссия и так далее. Даже если цедент не учел какие-то очевидные риски, изначально заключая договор долевого строительства – теперь это ваши проблемы. 214-ФЗ при этом защитит покупателя (цессионария) только от мошенничества при проведении сделки – например, от «двойной продажи» объекта.

Вне зависимости от того, заключаете ли вы сделку самостоятельно, помогает ли вам агент по недвижимости или даже квалифицированный юрист – читайте договор долевого участия очень внимательно. Порядок переуступки права наверняка подробно прописан в этом документе. Закон №214 регулирует период, в который возможна продажа квартиры по переуступке – с момента государственной регистрации договора долевого участия Росреестром до сдачи квартиры застройщиком («передачи ключей»). В связи с этим, обязательно нужно убедиться в том, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре (на документе должен стоять штамп этого органа).

Особенности договора переуступки (цессии)

Как и большинство договоров, договор переуступки («цессии») – двухсторонний. В нем участвуют продавец и покупатель. Но на самом деле, есть и третья сторона – это застройщик. В большинство договоров долевого участия прописана обязанность дольщиков об уведомлении застройщика о намерении переуступить права. Более того, застройщики часто не только требуют согласовывать с ними переуступку прав, но и хотят вознаграждение за свое участие в сделке – обычно от одного до пяти процентов от стоимости квартиры. Как правило, эти расходы ложатся на плечи покупателя, но иногда можно договориться с продавцом и разделить с ним сумму поровну. Вне зависимости от того, кто вносит сумму, сохраните квитанцию или хотя бы ее копию, и вообще – внимательно относитесь ко всем документам, связанным с вашим будущим объектом недвижимости.
Договор переуступки квартиры должен обязательно содержать паспортные данные сторон, а если одна из них является юридическим лицом – его реквизиты. Если вы состоите в браке, понадобится нотариальное согласие мужа или жены на сделку – как на покупку, так и на продажу.

Продавец передает покупателю оригинал договора долевого участия и платежные документы, подтверждающие все его платежи застройщику. В договоре переуступки обязательно должны быть указаны все суммы всех обязательств, которые нес продавец по отношению к застройщику, ведь теперь эти обязательства переходят к покупателю.

Кроме того, в договоре переуступке должно быть четко прописано основание, на котором действует продавец – обычно это договор долевого участия между продавцом и застройщиком. Такой договор (ДДУ) обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Там же регистрируется и новый договор – договор переуступки права (цессии).

Регистрация договора переуступки в Росреестре

Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого туда подаётся следующий обязательный набор документов:

1. Заявления сторон о государственной регистрации договора уступки прав (на основании договора долевого участия);
2. Оригиналы удостоверений личности (паспортов);
3. Документ об оплате пошлины за регистрацию договора (оригинал и копия);
4. Оригинал договора долевого участия, зарегистрированный Росреестром (после регистрации его вернут вместе со свидетельством);
5. Договор переуступки права требования по ДДУ, а также приложения и согласованные изменения к нему. Можно подать в Росреестр два оригинала (по одному для каждой стороны) или оригинал и нотариальную копию;
6. Удостоверенные нотариусами согласия супругов на сделку, либо документальное подтверждение возможности одного из супругов принять имущество в совместную собственность (например, брачный контракт);
7. Согласие органов опеки, если дольщик не достиг 14-летнего возраста или является недееспособным по решению суда;
8. Письменное согласие застройщика на переуступку прав (оригинал и копия).

До момента государственной регистрации договора в Росреестре переуступка не вступит в силу. Если на момент переуступки продавец не полностью исполнил свои финансовые обязательства перед застройщиком, эта обязанность перейдет к покупателю. Размер платежей и график при этом сохранятся такими, какими были изначально. Обязательства по ДДУ приобретаются вместе с правами.

Все денежные расчеты стороны производят после регистрации договора переуступки – на основании уже зарегистрированного Росреестром документа. Сумма платежа при этом может уже находиться в банковской ячейке.

Участие в долевом строительстве по договору уступки прав требования является довольно распространенной формой сделки. О том, какие подводные камни может таить в себе договор уступки прав в долевом строительстве, какие нужны документы и каков порядок действий – читайте в нижеприведенной статье.

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции - дальнейшая перепродажа или . На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть. Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц. Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика. Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Уступка в таком явлении, как , расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период - необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
• Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
• Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае - квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
• Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
• Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец -инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый содержит порядок обращения граждан - участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Важно ! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

• договор долевого участия в строительстве;
• договор подряда;
• документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
• соглашение о зачете стоимости работ;
• справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия предоставляются только оригиналы документов!

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

• оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них - сторонам договора, 1 - для Росреестра, 1 - для застройщика);
• оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
• оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
• оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон. Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней. О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно.

Марина

Здравствуйте! Необходимо ваша консультация. Квартира приобретена по договору уступки, я являюсь 3 владельцем, ипотека. Из документов по предыдущим владельцам есть копия ДДУ, оригинал справки от застройщика, что оплата произведена, договор уступки, расписка расчет между физическими.лицами. На застройщика заведено уголовное дело, мошенничество, дом в простое более 2 лет. Ситуация складывается следующим образом: минстрой открытым текстом говорит, все собственники которые приобрели квартиры по уступкам, останетесь без квартир (ссылаются на 214 закон, что были изменения и убран пункт "честный покупатель", тк застройщик продавал квартиры по ДДУ подставным лицам и оплаты нет по первичным договорам и справки выданные с информацией по оплате застройщиком поддельные. Подскажите из практики какой может быть исход? (По дому порядка 20% продано таких квартир). Подавать в суд и признавать себя собственником или подавать иск на предыдущего продавца? И подскажите про закон, действительно были изменения про "честного покупателя" (самостоятельно инфо не нашла).

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Марина! Для анализа судебной практики надо потратить много времени и сил. Эту задачу лучше поручить юристам в очном порядке. Но можно сказать, что при наличии всех документов в соответствии с законодательством, относительно которых нет официального решения о признании их недействительными, Вы имеете полное право требовать от застройщика исполнения своих обязательств. Подавать иск в суд о признании права собственности имеет смысл тогда, когда строительство практически завершено. Поэтому тут надо смотреть реальное состояние объекта. Мы не нашли в 214-ФЗ упоминаний про "честного покупателя". Лучше уточнить в Минстрое про норму закона, на основании которой они сделали свой вывод.

Олеся

Добрый вечер! Хотим приобрести квартиру в новостройке по уступке ДДУ. Как правильно оформить чтоб налоговый вычет можно было бы получать обоим супругам, но не определяя конкретный размер доли? Налоговый вычет мы сможем получать только после сдачи дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Олеся! Надо оформить покупку квартиры на обоих супругов с указанием долей и конкретной суммы, внесенной каждым из них. Налоговый вычет сможете оформить после регистрации права собственности на квартиру.

Вадим

Здравствуйте я купил квартиру по уступке от юр лица В уступке допущена опечатка вместо 2 комнатной, написана 1 комнатная, а все остальные характеристики, этаж, метраж, номер, площадь совпадает с первоначальным дду. У меня есть клиенты которые по предварительному договору уступки передали мне зала ток, а теперь не хочу входить на сделку и ждать исправления опечатки не хотят. Обязан ли я вернуть задаток

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Вадим! На основании ст. 381 ГК РФ задаток в Вашем случае не должен возвращаться, так как отказываются от договора именно клиенты.

Ирина

Добрый день,Сергей!Спасибо за ответ.Права собственности ещё нет.Переуступка.Еще цедент продаёт квартиру по заниженной цене.На разницу оформляет соглашение о заранее понесённых убытках.Модет ли оно меня как-то защитить в дальнейшем?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Так как право собственности оформлено на отца, то именно с ним Вам надо иметь дело. А то, кто фактически вносил деньги, не имеет особого значения, так как сын мог просто выполнять поручение отца. Оснований для признания сделки недействительной пока не видно.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Лучше, конечно, в договоре указать полную стоимость квартиры. А вообще надо изучить сами документы, так как от их содержания в большей степени зависит безопасность сделки.

Елена

Купили квартиру по переуступке права требования по ДДУ, оформили на дочь. Имеются банковские ордера об одновременном закрытии вкладов с одинаковой суммой мной и дочкой и одновременном закладывании данной суммы в банковскую ячейку. Дом ввели в эксплуатацию 18.12.2018, дочь подписала акт приёма-передачи квартиры 15.02.2019. Совершили большую глупость, оформив квартиру только на дочь, т. к. вдвоём могли бы претендовать на налоговый вычет(стоимость квартиры 3500000р). Дом ещё не поставлен на кадастровый учёт. Можем ли мы зарегестрировать доп соглашение об изменении количества покупателей, внеся меня и в дальнейшем переделать акт приёма-передачи.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Это не противоречит законодательству. В законодательстве о государственной регистрации прав собственности на недвижимость предусматривается возможность внесения таких изменений. Основная сложность будет заключаться в получении согласия продавца и застройщика на внесение изменений в документы.

Наталья

Здравствуйте. Подскажите, если я хочу переуступить 0,5 ДДУ физ. лицу по стоимости указанной в договоре. Будет ли это считаться получением прибыли. Могу ли рассчитывать на налоговый вычет с оставшейся суммы. Дом построен, акт приема передачи не подписан.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! Действующее законодательство не предусматривает такой возможности. По договору уступки подлежат передаче все права требования к застройщику относительно жилья. Для раздела оснований нет, так как право собственности на квартиру не зарегистрировано. Поэтому есть сомнения насчет вообще возможности заключения такого договора.

Софья

Сергей, здравствуйте! Интересно ваше мнение по такому вопросу. В 2015 году между Застройщиком и ООО заключен ДДУ, оплачен, зарегистрирован в 2016 году объект введен в эксплуатацию, люди в доме спокойно живут На сегодняшний день акт приема-передачи по названному ДДУ не подписан (таких ДДУ у застройщика и ООО около 50 штук) в 2018 Застройщик признан банкротом, ведется конкурсное производство В отношении застройщика параграф 7 не введен, то есть реестра требований по передаче жилых помещений нет, только денежные требования, к тому же реестр уже закрыт Схема покупки квартиры сейчас такая: ООО заключает уступку с физ лицом, после регистрации физ лицо как новый дольщик получает квартиру по акту и регистрирует собственность. Сейчас росреестр регистрирует собственность по таким сделкам, люди покупают и заселяются, ипотеки одобряют Вопрос в рисках нового дольщика, а именно в части признания сделок недействительными Может ли застройщик подписывать такие акты приема-передачи? Моя логика такова - обязанность передать квартиру возникла до признания должника банкротом, следовательно сама по себе передача квартиры по заключенному в 2015 году сделкой не является, а является исполнением по сделке, предпочтения перед кредиторами нет, квартиры не подлежат включению в конкурсную массу, потом что по сути не являются имуществом застройщика. ООО в деле о банкротстве не участвует В случае, если акт приемки подписывается конкурсным или его представителем риски снижаются? Требуется ли по вашему мнению согласие кредиторов? Заранее спасибо, вроде всю информацию изложила

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Софья! Вопрос непростой и требует детального изучения законодательства. Но даже если обратиться к положениям ст. 61.2 закона о банкротстве, то подозрительными сделками могут считаться сделки, заключенные в течение трех лет до момента подачи заявления о банкротстве. Поэтому даже с учетом данного положения есть определенный риск. Но более точно границы такого риска могут быть установлены после изучения судебной практики и нюансов законодательства о банкротстве.

Людмила

Здравствуйте, Сергей! Хотим купить квартиру по договору уступки права по ДДУ у физ.лица. Тот кто уступает нам право был застрахован страховой компанией, на него есть полис, т.к застройщиков обязали страховать дольщиков. Вопрос: 1)Нужно ли нам оформлять и оплачивать такой же полис на себя? 2) Пройдет ли регистрация нашего договора уступки права по ДДУ в Росреестре без страхового полиса на нового участника? Заранее благодарна.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! 1. В законодательстве о долевом строительстве нет такой обязанности. 2. Вследствие отсутствия законодательной обязанности делать страховку оснований для беспокойства относительно регистрации договора нет.

Ольга

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста покупаю квартиру по договору уступки прав требований(во вложении) 1) интересует вопрос в пункте 2.2 написано цена уступки является окончательной и изменению не подлежит, а в пункте 6 (Д). написано что площадь квартиры будет больше или меньше от заявленной площади то придется доплатить или вернуть часть средств, такое возможно? 2) мне еще необходимо ждать какое то решение арбитражного суда, о передаче квартиры мне в собственность, так как я понимаю застройщик признан банкротом. 3) еще смущает сумма фактически понесенных затрат, стороной 1 на приобретение имущественных прав на квартиру. Это ко мне как нибудь относиться?

Документ11.pdf

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! 1. В принципе возможно. Это принятая практика. 2. В случае признания застройщика банкротом все расчеты с кредиторами осуществляются в рамках процедуры банкротства, то есть с участием арбитражного суда, который только может принять решение о банкротстве. 3. Не должно. Ваша обязанность по оплате квартиры будет считаться исполненной в случае выплаты цены договора, которая должна быть четко сформулирована в тексте договора (в данном случае в п. 2.2.).

Сергей

Здравствуйте! Очень нестандартная ситуация, помогите, пожалуйста! По условиям договора долевого участия застройщик передает участнику долевого строительства квартиру в новом доме, а в качестве оплаты за новую квартиру получает от того под снос частный дом, расположенный в непосредственной близости от новой многоэтажки. Бывший житель частного сектора успешно вселяется в многоэтажку и спустя некоторое время прекращает свое право собственности на частный дом, как и было оговорено. Но.... на этом все. Временный управляющий застройщика обо всем забыл, частный дом под снос во исполнение ДДУ не принял. Фирма-застройщик ликвидирована, частный дом стоит бесхозный. И вот бывший учредитель фирмы-застройщика хочет, так скажем, взять свое, получив право обладать частным домом под снос, которым, фактически, оплачена новая квартира бывшего хозяина этого дома. Какой алгоритм действий? С момента сдачи многоквартирного дома и заселения лица в квартиру прошло более трех лет. С момента ликвидации фирмы - застройщика - 2 года. Заранее спасибо!!!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Ситуация действительно нестандартная. Для ее успешного решения необходимо полное изучение всех обстоятельств дела, что может сделать только профессиональный юрист, который будет заниматься данным делом. Главной сложностью в данном случае видится то, что у самого учредителя нет никаких прав на этот дом, так как договор долевого участия был заключен с организацией, в которой он был учредителем. Прямых прав для получения дома у учредителя нет.

Антон

Добрый день) подскажите если приобрели квартиру по договору уступки прав и вместе с неоплаченные долгом перед застройщиком) часть денег оплачена застройщику но не вся сумма) возможно ли расторгнуть данный договор и возможно ли вернуть ту сумму которую уже перевели застройщику если застройщик все исполняет и в срок) благодарю вас за ответ)

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Антон! Если при заключении договора Вы не были осведомлены о наличии задолженности, то это является основанием для расторжения договора, так как он был заключен под влиянием существенного заблуждения. Для решения вопроса о возврате денег от застройщика надо знать, за что были заплачены деньги.

Арина

Добрый вечер! Уступаю свои права по ДДУ по Соглашению уступки прав требования по форме застройщика, в котором указано, что после государственной регистрации дольщик по Акту приёма-передачи обязуется передать оригинал ДДУ цессионарию. Насколько юридически обосновано данное положение? Опасаюсь передать оригинал ДДУ по причине вероятной возможности его предоставления в какие-либо органы. Первоначальный дольщик рискует отдав оригинал? Стоимость квартиры по ДДУ превышает 3млн.руб. Право на квартиру уступаю по стоимости предмета уступки по более высокой цене, чем по ДДУ четыре года назад. Разница в стоимости подлежит налогообложению?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Арина! Такое требование является правомерным, так как договор долевого участия сохраняет свою силу и на место Вас в качестве дольщика встает другое лицо, которое имеет право знать, на каких условиях был заключен договор долевого участия. Для дольщика никаких рисков в передаче оригинала ДДУ нет, если, конечно, он не хочет обмануть покупателя. Полученный доход подлежит налогообложению.

Елена

Здравствуйте, заключили договор Уступки прав по договору об участии в долевом строительстве, при получении договора заметили, что адрес прописки мужа (он является собственником) указан не верно, нужно ли переделывать договор, на сколько это важно и чем это грозит? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Лучше переделать, чтобы все было точно. Если в договоре есть другая информация, идентифицирующая мужа как покупателя, то ошибка в адресе регистрации существенных последствий никаких не повлечет.

Ирина С

Подскажите пожалуйста: купили квартиру по договору уступки права требования по ДДУ. Сейчас возбуждено уголовное дело в отношении застройщика по факту мошенничества. Мы деньги по договору передавали не застройщику, а физ лицу (бывшему дольщику). Можем ли мы считаться потерпевшими по факту совершенного в отношении нас мошенничества, если фактически застройщик от нас деньги не получал? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Вы можете быть признаны потерпевшей стороной, так как в результате преступных действий застройщика именно Вам был причинен имущественный ущерб в виде потерянных денежных средств и неполучения квартиры. Ведь по договору уступки права требования именно Вы занимаете место первоначального дольщика по договору ДДУ.

Мариам

Здравствуйте! При покупке квартиры в новостройке супруг заключил договор уступки прав по ДДУ. По ДДУ ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - 31 декабря 2016, но не позднее 31 марта 2017, а в заключенном 27 декабря 2017 договоре уступки прав между цедентом и цессионарием (супругом) срок сдачи дома указан другой, а именно 31 декабря 2017, но не позднее 31 марта 2018. Застройщик задержал срок сдачи дома до октября 2018. Хотим подготовить документы для подачи в суд о выплате Застройщиком неустойки, но нам сказали, что из за того, что мы подписали договор уступки с отличной от указанной в ДДУ датой сдачи дома, данное требование будет отклонено. Есть ли выход из данной ситуации? Заранее благодарю, Мариам

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Заключение договора уступки не отменяет действие основного договора долевого участия. Застройщик не является стороной договора уступки, поэтому он обязан следовать условиям договора долевого участия. Поэтому предварительно Вы можете предъявить застройщику имущественные требования в связи с задержкой ввода дома в эксплуатацию, но, конечно, могут возникнуть в суде сложности относительно положения договора уступки, которые должны быть устранены участием грамотного юриста в деле.

Юлия Пашкевич

Подскажите в договоре переуступки прав по дду есть пункт что покупатель согласен если что нести расходы по достройке дома. Т к бывший застройщик банкрот. Разве это законно.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юлия! По договору уступки права требования покупатель становится на место продавца в договоре долевого участия. Если в договоре долевого участия нет такого пункта, то включение в договор уступки положения о дополнительных расходах неправомерно, так как в соответствии с законом для уступки требования требуется, чтобы договор долевого участия был оплачен первым покупателем.

Михаил

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, в зарегистрированном договоре уступки не верно указана дата заключения договора участия в долевом строительстве (ошиблись месяцем), как внести изменения в договор уступки? доп.соглашение? суд?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Михаил! Надо исправить сам договор: заключить новый или оформить дополнительным соглашением. Потом этот договор надо представить в Росреестр вместе с заявлением, который обязан внести исправления в течение 5 дней.

Алексей Пономаренко

Добрый день. Подскажите пожалуйста планируем заключить ДОГОВОР уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Но смущает пункт 2.2 так как оплату просят после подписания договора, а не после регистрации.

Договор уступки на кв 88. Фролов - Емце%.pdf

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Попробуйте договориться с продавцом о другом варианте оплаты, например, о частичной предоплате. А в целом предложенный продавцом вариант оплаты не является противозаконным, будет применяться тот вариант, о котором сможете договориться. Также рекомендуется предварительно показать договор юристу, чтобы он поискал возможные "подводные камни".

Сергей

Добрый день! Покупаем квартиру у застройщика, сейчас оформляют бумаги, но к моменту подписания дом будет сдан. Соответственно продажа по договору уступки через подконтрольного ИП. Типовой договор прислали, непонятен пункт 2.2 Из него следует что оплата происходит до подписания. Разве такое возможно? Застройщик достаточно крупный и надежный, на рынке уже шесть лет, много комплексов сдано, много строится. Негативных отзывов в принципе нет, то есть исходя из логики и количества успешных сделок, вероятность обмана стремится к нулю. Но все равно пугает такой вариант оплаты. Договор прилагаю и прошу разъяснить порядок действий и оплаты в этой цепочке

уступка.pdf

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Тут другой риск. Есть вероятность того, что договор может быть признан недействительным, так как по закону договор уступки участия в долевом строительстве может быть заключен только до момента подписания передаточного акта. А раз на момент подписания договора дом уже будет сдан, есть риск того, что Ваш контрагент примет квартиру на свое имя, станет собственником, а Ваш договор признает недействительным в суде, тем более, оплата по договору планируется до заключения договора. Подписывать такой договор не рекомендуется.

Мира

Здравствуйте! Помогите пожалуйста разобраться. Ситуация следующая, закрыта ипотека, хочу сделать переуступку по ДДУ на мать, каким образом необходимо взаимодействовать с застройщиком, и поставить печать в договоре переуступки, если Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме (составлен юристом договор, без привлечения фирмы риелторской, которая занималась продажей квартиры с самого начала, очень большая комиссия) без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Получается если нет долга мне нужно согласие застройщика на переуступку по ДДу, но печать в договоре переуступки должна стоять от застройщика, который контактирует только через риелторскую фирму, и лично не выходит на связь. Каким образом провести данную процедуру..?? как контактировать с регистрационной палатой самостоятельно и можно ли избежать лишних комиссий, которые требуют уплаты комиссий за каждый шаг. Акт передачи еще не подписан.. Благодарю

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Для регистрации договора уступки не надо никакой печати на договоре. Для этого требуется только сам договор уступки и справка об оплате стоимости квартиры. А вот насчет необходимости получения согласия застройщика на уступку надо смотреть сам договор долевого участия.

Александр

Здравствуйте. Если продавец ДДУ сделал дарственную своему знакомому или родственнику, которая на сегодня числится его собственностью и решил продать этот объект недвижимости. Этовозможно и как это проверить?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Невозможно подарить то, чего нет. Подарить квартиру можно только после ее достройки и оформления на нее права собственности в установленном порядке. Поэтому даже сам договор дарения не приняли бы в регистрирующих органах прежде чем будет зарегистрировано право собственности на квартиру.

Галина

Здравствуйте! Имеем с супругом ДДУ по одной второй на каждого.Застройщик поменялся и сейчас достраивает другой и введена процедура наблюдения. Хотим всё сделать на меня. Что для этого надо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Галина! Вам надо заключить договор уступки права требования со своим мужем, по которому он передает Вам свое право требовать от застройщика долю в праве собственности на квартиру.

Андрей

Добрый день. Мой сын приобрел квартиру по ипотеке. Договор долевого участия не был зарегистрирован в Росреестре, а теперь ему предлагают подписать договор уступки. Сбербанк перевел деньги застройщику в полном объеме. Сын уже выплачивает ипотеку. Сбербанк отказывается поддерживать договор уступки, а значит появляется какой-то другой банк. Как действовать в такой ситуации? Если здесь риск потерять свои деньги?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Андрей! Надо срочно регистрировать договор долевого участия, так как без регистрации такой договор считается незаключенным. Если не будет регистрации, то Ваш сын попросту потеряет деньги первого взноса и выплачиваемые на погашение ипотеки.

Павел

Здравствуйте! Я купил по договору уступки прав требования квартиру в строящемся доме. По цепочке я уже третий покупатель. Для того, чтобы попасть под требования ипотечной программы "Семейная ипотека" необходимо, чтобы квартира была куплена у юрлица в идеале у застройщика. Договор уступки прав требования у меня составлен с физлицом. Но в конечном счете считается, что я покупаю квартиру у Застройщика? Или это не так? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Павел! Да, считается, что Вы покупаете квартиру у застройщика, так как по договору уступки права требования Вы просто становитесь на место первоначального покупателя по договору участия в долевом строительстве, который заключен с застройщиком.

валентина

При регистрации договора переуступки прав требований по договору долевого строительства покупателю выдано два экземпляра. Следует ли один экз. направить застройщику?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Валентина! Если об этом ничего не сказано в самом договоре уступки права требования, то направлять экземпляр застройщику не надо. Законодательство не предусматривает такой обязанности.

Татьяна

Здравствуйте! При покупке квартиры в новостройке я заключила договор уступки прав по ДДУ. Застройщик задерживает срок сдачи дома на полгода. Готовлю документы для подачи в суд о выплате Застройщиком неустойки. Однако у меня нет копии платёжного поручения, подтверждающего оплату цены Договора цедентом. Лишь в Договоре уступки имеется пункт: "На момент государственной регистрации настоящего Договора обязанность по уплате цедентом Застройщику цены Договора участия выполнена Цедентом в полном объёме, передаточный акт или иной документ о передаче квартиры между цедентом и Застройщиком не подписан". Возможно ли в суде ссылаться на этот пункт Договора в качестве доказательства оплаты квартиры? Если нет, то где можно получить копию платёжного поручения, если цедент отказывает в её предоставлении?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Возможно. В суде для подтверждения оплаты стоимости квартиры могут использоваться показания лица, продавшего Вам квартиру. Также на основании Вашего ходатайства суд может обязать застройщика или цедента предоставить документ, подтверждающий факт оплаты квартиры.

Виктория

Добрый день!Такое вопрос купила квартиру в строющемся доме,из документов только договор успупки прав требования,попросила оригинал дду,сказали оригиналов не у кого нет только завереннаякопия будет,это нормально?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктория! Законодательство не предусматривает передачу покупателю по договору уступки оригинала договора долевого участия, который, скорее всего, находится у продавца в единственном экземпляре. Вы можете обратиться с запросом в Росреестр о предоставлении заверенной копии договора дду.

маргарита павленко

я фзл заключила дупт по дду с юр лицом документы в процессе регистрации но я передумала тк я уже 3 покупатель в цепочке как поступить чтобы этот договор не регистрировали

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Маргарита! Для того, чтобы прекратить регистрацию Вам надо направить заявление в Росреестр о приостановлении регистрации и одновременно с этим направить продавцу предложение о расторжении договора. Если он откажется, то Вам придется идти в суд с заявлением о расторжении договора, если на то есть основания, предусмотренные законом или договором. Но будьте готовы, что на Вас могут быть возложены убытки продавца.

сергей

Здравствуйте,Сергей! Скажите пожалуйста Мы составили предварительный договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве.В договоре прописанно оплата 50 сразу и остальные 50 в течении шести месяцев.Также прописанно после выплаты 70 обратиться в государственную регистрационную палату,с заявлением о государственной регистрации Договора уступки. У меня вопрос сейчас договор подписан нами без регистрации и деньги надо уже выплачиать по договору.Скажите так можно или опасно?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Опасно, так как все изменения в сторонах договора долевого участия вступают в силу с момента государственной регистрации договора.

Алекс

Здравствуйте!Имеется дом долгострой. Первичный Застройщик1, сменился на Застройщика 2. Доп. соглашение между Организацией и Застройщиком2 подписано и зарегистрировано в Росреестре. Я приобретаю квартиру по уступке прав требования у Организации за наличный расчет все чеки по оплате имеются. На данный момент Застройщик1 и Организация - банкроты. Появляется новый Застройщик3, все права и разрешения на строительство у него имеются. Застройщик 3 отказывается заключить со мной доп соглашение. Имеет ли он право? Как действовать мне далее? Можно ли через суд, принудить Застройщика3 к заключению со мной соглашения? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Если третий застройщик не является правопреемником второго застройщика, то он не обязан заключать с Вами никаких гражданских договоров, кроме также случаев, когда второй застройщик уступил свои долги ему. Третий застройщик формально является по отношению к Вам посторонней организацией. Вы, как дольщик, имеете право обратить взыскание на предмет залога по договору долевого участия, а именно на земельный участок под домом.

Алекс

Здравствуйте Сергей! Спасибо Вам за ответ и бесплатную помощь! Да, все верно, между мной и Застройщиком3 договорных отношений нет. Но Застройщик2, Застройщик3 и администрация города, подписали инвестиционное соглашение не видел его, но предположу, что как раз о переходе прав о обязанностей. В данном случае, должен Застройщик3 подписать со мной доп. соглашение?

Сергей (старший юрист)

Все зависит от условий данного инвестиционного соглашения. Не видя его текст, сложно судить об обязанностях третьего застройщика.

Залина Давлятшина

Добрый день. Собираюсь покупать квартиру по ипотеке. Застройщик предложил оформить договор уступки права требования по дду от подконтрольного ему ИП. Дом сдан в январе этого года. Правомерно ли это? Подписание дду когда Дом уже сдан? И какие могут быть риски и подводные камни? Также хочу отметить, что акт приемки не подписан, я буду его подписывать сама непосредственно с застройщиком. Благодарю

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Если ИП не подписал передаточный акт от застройщика, то уступка прав требования по договору долевого участия допускается. Для оценки рисков надо видеть сам договор, который Вам предлагают подписать. Но главное Вам надо проверить, что основной договор зарегистрирован надлежащим образом и ИП полностью исполнил свою обязанность по уплате цены квартиры.

Виктор

1. Я приобрел права требования по договору уступки права цессии. Права просужены, есть исполнительный лист. Для того, чтобы воспользоваться правом требования необходимо обратиться в Арбитражный суд первой инстанции для замены взыскателя по исполнительному производству. Вопрос: Если я хочу переуступить перепродать права требования другому цессионарию по новому договору цессии, нужно ли мне сначала обращаться в Арбитражный суд первой инстанции для замены кредитора на цедента и переходе прав установленных в первом решении суда? 2. Я хочу приобрести права требования по договору переуступки права цессии от Юр. лица Физ. лица, который приобрел эти права у первого кредитора. Права просужены, есть исполнительный лист. Для того, чтобы воспользоваться правом требования цессионарию ставшему цедентом необходимо в Арбитражный суд первой инстанции для замены взыскателя по исполнительному производству. Вопрос: Должен ли новый цессионарий ставший цедентом до переуступки перепродажи права требования другому цессионарию по новому договору цессии, сначала обратиться в Арбитражный суд первой инстанции для замены кредитора на цедента и подтверждении перехода прав установленных в первом решении суда? или это необязательно и он может ничего не делая просто перепродать его по новому договору цессии?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктор! 1. Не обязательно, на действительность договора цессии не обращение в арбитражный суд не повлияет.

Оксана

Здравствуйте. Имеет ли право новый застройщик требовать у нового дольщика договор переуступки документы подтверждающие оплату квартиры предыдущим дольщиком старому застройщику был один застройщик - обанкротился, взял достраивать новый. При этом у Нового застройщика со старым дольщиком до оформления переуступки есть зарегистрированное доп. соглашение в котором сказано, что"застройщик не имеет претензий по оплате цены договора долевого участия № Участником".

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Оксана! Требовать может, но Вы не обязаны давать такие документы, так такой обязанности по законодательству на Вас не лежит.

Оксана

Сергей большое спасибо. И еще один вопрос. А может ли Новый застройщик отказать мне в выдаче ключей от квартиры если я все же не предоставлю квитанции об оплате старого дольщика старому застройщику. Хотя в моем договоре переуступки прописано" Что право требования Нового участника на получение объекта долевого строительства и оформления его в собственность возникаету нового участника с момента полного исполнения обязательств по оплате настоящего договора и после его государственной регистрации".

Сергей (старший юрист)

Обязательство по передаче квартиры должно быть исполнено застройщиком безусловно при условии оплаты квартиры и государственной регистрации соответствующего договора. Законодательство не предусматривает никаких условий относительно предоставления новым дольщиком документов об оплате первоначального дольщика.

Ольга Запевалова

Здравствуйте. Подскажите: принято решение суда о расторжении ДДУ и взыскании с застройщика суммы по ДДУ. Застройщик деньги вернуть не в состоянии - счета пустые и поступления не будет. Но стройка в настоящий момент возобновилась - застройщик прежний, но финанситует инвестор через технического заказчика. Т.е. Фактически квартиры будет передавать прежний застройщик. И возникла ситуация, что могу остаться и без денег и без квартиры. Отсюда вопрос: Если не предоставлять никуда Решение суда - есть ли шанс получить квартиру? Как происходит процесс перерегистрации права требования в росреестре в таком случае? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! В соответствии с законом договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о его расторжении. Поэтому в данный момент у застройщика имеется обязанность вернуть Вам деньги, но не предоставить квартиры. Для действительности расторжения договора не требуется регистрация соответствующей информации в Росреестре, как это требуется для признания действительности договора долевого участия в строительстве.

Лилия

Здравствуйте! Наша генподрядная организация получила от застройщика квартиру по ДДУ. В свою очередь, мы собираемся оформить эту квартиру на поставщика путем УПТ по ДДУ в счет оплаты долга по договору поставки. Подскажите, пожалуйста, нужно ли в самом договоре УПТ указать положение о том, что цена квартиры будет считаться оплатой за поставку? И нужно ли показывать этот договор поставки при регистрации УПТ в Росреестре? И какие документы нужны в целом при оформлении данных правоотношений между сторонами? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! В договоре прямо прописываете, что оплатой уступки права требования будет считаться погашение задолженности за поставку товаров. Сам договор поставки в Росреестр представлять не надо. После подписания договора уступки прав требования его надо зарегистрировать в Росреестре, для чего представители сторон оформляют заявление об этом и прикладывают договор уступки. При этом также платится пошлина.

Ольга

Добрый день. Собираюсь заключить договор уступки прав требований с физическим лицом. Должно ли быть прописано в договоре УПТ, что оригинал договора ДДУ должен быть передан мне? Деньги перечисляются физическому лицу только после регистрации договора УПТ?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Насчет договора можете прописать, но не обязательно. Деньги выплачиваются только после госрегистрации договора уступки.

Алла

Добрый день. Приобретаю квартиру в строящемся доме у подрядчика по договору цессии уступки права требования к договору долевого участия. В росреестре приостановили регистрацию на основании того, что в договоре цессии прописан пункт 2.4 об оплате в течение 2 дней с момента госрегистрации и пункт о том, что "С момента оплаты в соответствии с п. 2.4. настоящего договора Сторона 2 приобретает, а Сторона 1 утрачивает все права требования..." Говорят, на эти 2 дня до полной оплаты они должны установить обременение ипотеку. После оплаты обременение снимается. Или добавить пункт, что стороны пришли к соглашению не устанавливать обременение смысл такой. Вопрос в том, как переделать договор так, чтобы не было необходимости наложить обременение? Достаточно ли будет указать, что: "Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. Сторона 2 приобретает, а Сторона 1 утрачивает все права требования, предусмотренные законодательством для кредитора, в момент заключения настоящего договора, и подлежит оплате в течение 2 двух рабочих дней." Хочется уже все зарегистрировать и без всяких обременений. Подскажите, пожалуйста....

Переуступка права требования - это перевод долгового обязательства или передача полномочий кредитора с одного лица на другое. Другими словами, изначально в таких отношениях есть два субъекта - кредитор и должник, которые заключили между собой договор. В силу каких-либо обстоятельств кредитор не может ожидать, пока должник вернет долг. Вот в таких случаях можно передать свои права требования третьему лицу. Кроме того, меняться может и должник.

Суть правоотношений

Переуступка (цессия), как правило, оформляется в виде письменного договора. Передать свои полномочия устно можно только в исключительных случаях. Зачем же, по сути, может быть необходима переуступка права требования? К примеру, кредитор передал заемщику определенную денежную сумму. По условиям соглашения он должен вернуть эту сумму, скажем, через 2 года. Однако заимодавцу понадобились эти денежные средства раньше положенного срока. Истребовать он их, пока не вышло оговоренное в соглашении время, не может, вот в таких случаях у него есть возможность передать свои полномочия по требованию денежных средств другому лицу. Конечно же, третья сторона имеет свои выгоды в таком случае: она планирует либо оплатить меньшую сумму кредитору, либо с должника дополнительно взыскать проценты, неустройку, штраф и т. д.

Может быть и наоборот. В правоотношениях может поменяться должник. Правда, это может произойти только в случае, если кредитор даст на это согласие.

Следует отметить, что при смене кредитора у заемщика разрешения не спрашивают, но проинформировать о смене "игрока" стоит. Но есть одно исключение. Если долг неразрывно связан сугубо с личностью кредитора, то уступить право требования без разрешения должника нельзя. Это касается алиментов, выплат компенсации ущерба, причиненного здоровью, жизни, имуществу и т. д.

Форма договора

Переуступка права требования долга, основанная на сделке, которая совершена в простой письменной либо нотариальной форме, тоже должна быть произведена в соответствующей форме. Однако многие делают ошибку, заключая вместо договора акт или протокол. Если же дело дойдет до суда, то такой документ могут запросто аннулировать. Возможны также случаи, когда уступка требования осуществляется в отношении сделки, что подлежит государственной регистрации, тогда и ее тоже необходимо будет зарегистрировать.

В то же время обычная письменная форма, что используется чаще всего, тоже имеет немало «подводных» камней. Согласно договору цессии, разрешение на смену кредитора получать не нужно, однако уведомить заемщика об этом необходимо. Если меняется должник, то цедент не только должен дать согласие на это, но и проверить платежеспособность нового участника сделки. А заемщик, в свою очередь, имеет право требовать от цессионария (нового кредитора) предоставить документы, связанные с передаваемыми ему обязанностями.

Договор переуступки права требования

Такое соглашение относится к категории возмездных, консенсуальных и двухсторонних сделок. Суть заключения такого договора: отказ кредитора от принадлежащего ему права по отношению к должнику истребовать выполнения определенных обязательств и передача таких полномочий другому лицу. Правовой статус участников такого соглашения может быть любой. Предмет цессии - обязательное право или право требования. Вследствие того что закон не регулирует цену такого договора, размер оплаты по сделке стороны определяют самостоятельно.

Следует отметить, что много нюансов содержит договор переуступки права требования. Образец данного соглашения может выглядеть примерно так:

1. Сначала указываются дата, номер соглашения, стороны договора.
2. Очень важно обозначить предмет сделки. Переуступка прав может осуществляться, к примеру, в связи с договором займа или кредита. То есть определенной денежной суммы, которую должен выплатить должник. Предметом договора также может быть и передача жилья от застройщика на основании контракта о долевом участии.
3. Далее указываются права и обязанности участников.
4. Еще одним обязательным условием является цена договора цессии. Чаще всего такая сделка бывает возмездной (хотя она может быть и безвозмездной, это не запрещено). Однако обычно изначальный заимодавец получает от субъекта, который приобретает право требования, сумму, что соответствует размеру долга. По договоренности сторон уменьшать ее размер можно. Обычно уменьшенная сумма служит своего рода компенсацией за неудобства цессионария.
5. Далее идет раздел "Ответственость сторон".
6. Заканчивается документ заключительными положениями, реквизитами субъектов, а также их подписями.

Замена должника

Если производится переуступка права требования, где меняется должник, то сторонами договора будет, естественно, первоначальный заемщик и новый должник. В качестве заемщика могут выступать и физические, и юридические лица (здесь ограничений нет). Новый участник должен будет взять на себя все обязанности по выплате задолженности. Помните: если кредитор будет сомневаться в вашей платежеспособности, то он может не дать согласие на замену должника. Если же цедент разрешит это сделать, то новому заемщику необходимо будет сверить цифры по задолженности. Кредитором может выступать, например, финансовая организация или физическое лицо.

Если меняется должник, как же тогда заключить договор переуступки права требования? Образец такого соглашения можем привести следующий. Указываем:

1. Дату и номер документа, стороны сделки.
2. Предмет соглашения (к примеру, возникший долг).
3. Срок, за который новый заемщик обязан выполнить обязательство.
4. Размер долга. Задолженность может делегироваться как в полном объеме, так и частично. В договоре также можно предусмотреть, что новый должник должен оплатить пеню, неустойку или иные штрафы. Кроме того, переводимый долг может вообще состоять лишь из одной лишь суммы штрафа.

Все остальные разделы договора меняться не будут. Будущему должнику также необходимо будет вручить акты сверок, дополнительные соглашения, расчеты и другую документацию.

Что нужно помнить кредитору?

Как ни крути, а при смене должника цессионарий всегда подвержен риску. Поэтому, когда вы оформляете договор переуступки права требования, необходимо быть очень предусмотрительными. У должника следует запросить такие правоустанавливающие документы: приказ о его назначении (для юр. лиц), образец его подписи, в некоторых случаях нелишним будет затребовать разрешение или лицензию. Если же вы убедились, что нового участника можно считать добросовестным, то можно давать согласие на перевод долга. Предоставить разрешение можно отдельным письмом.

Переуступка на квартиру

Люди, которые приобрели квартиру на стадии строительства, иногда по различным причинам вынуждены ее продать еще до сдачи объекта в эксплуатацию. Возможна ли в таком случае переуступка прав требования на квартиру? Конечно. Но следует отметить, что сделать это можно только в период строительства объекта. Если уже есть акт приема-передачи, то договор цессии по закону заключать нельзя. Перемена собственника в такой ситуации будет заключаться посредством договора купли-продажи. Однако если права дольщика еще не реализованы, то он вполне может уступить свое право требования.

Как заключить сделку?

Такое соглашение, конечно же, заключается в письменном виде. Однако часто застройщики указывают в договоре о запрете заключения документа о цессии или устанавливают, что для этого необходимо получать их согласие. Если такая норма отсутствует, то можете заключать договор переуступки прав требования квартиры.

Так как документ о долевом участии требует проведения государственной регистрации, то соглашение об уступке прав тоже подлежит такой процедуре. Если сделка между застройщиком и цедентом не зарегистрирована, то первый может вполне отказать в передаче готового объекта цессионарию.

После проведения госрегистрации новый дольщик полностью берет на себя те же обязанности и права перед застройщиком, что имел и бывший правообладатель. Он также несет такие же риски, как и остальные соинвесторы.

Организационные моменты

Если вы решили передать свою долю или вы желаете стать новым кредитором, то в первую очередь, конечно же, необходимо составить договор. На этапе расчетов стороны используют механизм банковских ячеек. После того как бумаги будут оформлены на цессионария, продавец сможет забрать деньги.

О том, что произошла переуступка прав требования на квартиру, необходимо уведомить должника (то есть застройщика). Все документы также заверяются печатью.

Переуступка долга

Чаще всего предметом договора выступает кредитная задолженность. Как уже было упомянуто, участником такого соглашения может быть банк или другая финансовая организация. К тому же если меняется кредитор, должника могут просто поставить в известность об этом, но спрашивать его разрешения не нужно. Если же его не проинформируют об этом, заемщик имеет право не вносить плату по такому соглашению.

Договор переуступки прав требования долга - это сделка, что заключается между кредитными учреждениями, согласно которой один банк передает свои полномочия к истребованию определенной денежной суммы другому.

Важные моменты

При оформлении договора цессии финансовые учреждения также составляют акт приема-передачи. Новый кредитор не вправе изменять или указывать в документе о своих условиях выплаты долга. Это означает, что новый кредитор не может поменять даже самые несущественные требования сделки. Если такие инновации он все же применит, то соглашение можно признать недействительным.

Если банк намерен передать и проценты по кредиту, то об этом необходимо сделать соответствующие указания в договоре. Делегировать полномочия по требованию выплаты кредита заемщиком можно на любом этапе действия кредитного соглашения.

Как составить договор переуступки долга?

При передаче прав требования займа составляется письменный договор. Итак, что же собой представляет переуступка прав требования долга? Образец такого документа можно привести такой:

1. В начале документа проставляется дата и номер документа.
2. Указываются стороны соглашения.
3. Описываются права и обязанности участников.
4. Следующий раздел - сумма долга. Здесь же разъясняется порядок оплаты.
5. Ответственность сторон.
6. Заключительные положения.
7. Реквизиты и подписи цедента и цессионария.

Распространенность переуступки полномочий

В России пока еще переуступка права требования используется довольно редко. В США такая практика уже давно широко применяется. К примеру, многие американцы часто присматриваются к недвижимости с непогашенным кредитом. Однако россияне пока еще довольно туманно представляют все тонкости и выгоды такого соглашения. И совершенно напрасно. Переуступка очень часто может стать отличным выходом из ситуации.

Необходимо также понимать, что третья сторона тоже имеет свои преимущества. К примеру, у должника, который неспособен выплачивать долг по ипотеке, появляется возможность приобрести данное жилье дешевле. Однако есть и риск того, что ему придется столкнуться с неудобными условиями выплаты кредита (погашение штрафов, высокие ставки). В то же время стоит отметить, что бухгалтерский учет переуступки права требования официально не разъяснен.

В том случае, когда лицо становится цессионарием, можно рассчитывать на получение займа в полном объеме. Но в то же время есть вероятность остаться вообще ни с чем.

Еще одна проблема при заключении таких сделок - российское законодательство регулирует данный вопрос слишком поверхностно. В результате этого можно столкнуться с различными сложностями правового характера.

Итоги

Мы разобрались с вами, что же означает переуступка права требования. Образец для всех случаев подобрать просто нереально. Однако нормативные положения, которые должна содержать каждая сделка по уступке полномочий, мы осветили в полной мере. Кроме обязательных условий, стороны могут включать и дополнительные, которые не противоречат законодательству.

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение - случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для сделки

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда - производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый - когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, - объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. - По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, - считает Юлия Михайлова. - Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. 

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП. 

на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия ) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю ). Причем, уступает он именно право требования , т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ ) тоже проходит .

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ) , то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения ) прав на квартиру.

Другой тип договора (кроме ДДУ ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда , например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает ) свое право (право требования квартиры по договору ) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку ) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик .

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе . здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком , а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная (сделка подрядчика с Застройщиком ), то уступка прав по ней - тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в , а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования , то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ) , с регистрацией в Росреестре . Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик ) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком ) только за действительность переданных прав , и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком . То есть после уступки прав требования , Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком .

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия , а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ . Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования , еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю ). при обязательном письменном согласии самого Застройщика - Откроется в новой вкладке.">ст. 391 ГК РФ .

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком . Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику , а оставшаяся часть передается Продавцу.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им . Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по . А после оформления собственности - уже по обычному .

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении - не обязательно (). Но закон (Гражданский Кодекс РФ ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие ).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке , если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ .

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика , то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель ) несет риск возможных неблагоприятных последствий , вызванных переуступкой (Откроется в новой вкладке.">п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре . То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ .

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

• Зарегистрированный (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю );
• Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров );
• Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ );
• Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов );
• на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
• Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя );
• Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона ();
• Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка );
• Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя );
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец - юрлицо , то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия ? Здесь все как обычно - весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например ). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра .

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ . Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных (см. по ссылке ).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке ) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода . О расчете можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве - довольно распространенное явление на . И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя ), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 и нормами Гражданского Кодекса (Откроется в новой вкладке.">Глава 24 ГК РФ - «Перемена лиц в обязательстве» ).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ ), так и в нотариально заверенной .

Здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования . В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки , но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком , на основании которого переуступаются права.

Договор уступки (или переуступки ) прав называют также Договором цессии . Того, кто уступает свои права, называют цедентом , а того, кто эти права получает - цессионарием .

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и (с позиции Покупателя новостройки ) можно почитать по ссылке.

А для Продавца - последовательность действий для подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и . Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки - см. по ссылке.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).

 

Возможно, будет полезно почитать:

• Аббатство - это католический монастырь ;
• Самые распространенные расклады ;
• Быт и обычаи Обычаи и нравы 19 века ;
• К чему снятся жабы и лягушки: мужчине, девушке, женщине, беременной – толкования разных сонников ;
• Основные характеристики марса ;
• Должностная инструкция транспортного экспедитора ;
• Татаро-монгольское иго или история о том, как ложь стала правдой ;
• Журавль толкование сонника ;