Что такое акт выполненных работ управляющей компании, характеристика на жильца? Какие еще документы встречаются в работе УК? Про акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ по СиРЖ МКД Подписывает акты выполненных работ мкд.

Порядок и сроки составления и подписания акта приёмки выполненных работ

Порядок актирования выполненных работ между УК и собственниками помещений в МКД

Порядок составления и подписания акта приёмки выполненных работ прописан в Гражданском и Жилищном Кодексах РФ. К ним и обратимся за помощью и разъяснениями. Но прежде, чем докопаться до сути вопроса, необходимо углубиться в данную проблему.

Начать нужно с того, что в договоре управления МКД не прописан порядок актирования выполненных работ. В нём лишь говорится о порядке осуществления контроля собственниками помещений в доме за выполнением УК работ и оказанием услуг по договору управления (ст.162 ЖК РФ).

Но контроль собственников за выполнением обязательств УК по договору управления не имеет ничего общего с приёмкой выполненных работ. Это следует помнить и управляющей организации, и собственникам помещений в МКД.

Договор управления МКД представляет собой смешанный тип договорных обязательств между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, которая выполняет работы по содержанию дома и оказывает услуги по управлению и текущему ремонту общего имущества МКД на возмездной (платной) основе (п.3 ст.421 ГК РФ).

Согласно ст.779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель в лице УК берёт на себя обязательства по заданию заказчика в лице собственников выполнять работы по содержанию общего имущества МКД за определённую плату. Заказчик в лице собственников помещений по этому же договору обязуется оплатить выполняемые УК работы.

Согласно ст.702 ГК РФ, работы по текущему ремонту общего имущества в МКД относятся к договору строительного подряда. По этому договору подрядчик обязуется выполнить работы по заданию заказчика и предъявить ему результат. Заказчик же, в свою очередь, по договору подряда обязуется принять выполненные работы и оплатить их.

Таким образом, приёмка выполненных работ по акту является не правом, а обязанностью заказчика, то есть,собственников помещений в МКД . Это к вопросу о том, что некоторые управляющие организации считают, якобы нельзя заставить собственников подписать данный акт, поскольку они не обязаны его подписывать.

Но Гражданский Кодекс РФ нам чётко прописал, что собственники не имеют право, а обязаны подписывать акт приёмки выполненных работ, когда представители управляющей организации приносят его на подпись.

Контроль за выполнением работ УК по договору

Прежде всего, нужно отметить, что во избежание недоразумений между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией порядок осуществления контроля за выполнением УК взятых на себя обязательств необходимо чётко прописать в договоре управления.

Но, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев данный пункт в договоре управления МКД не прописывается, из-за чего впоследствии возникают различные спорные ситуации.

В таком случае ст.748 ГК РФ нам говорит, что заказчик имеет право контролировать процесс, сроки и качество выполняемых работ, но не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя (УК или подрядной организации). Аналогичные положения содержатся и в Правилах содержания общего имущества МКД (ПП РФ №491).

Поэтому, если собственник вам говорят, что не будут подписывать, так как хотят проверить сметную и фактическую стоимость строительных материалов либо самих работ, то они не имеют на это право. Собственники не могут проверять финансовую сторону вопроса. Они вправе только контролировать качество выполняемых работ.

Если в процессе выполнения работ заказчик обнаружит несоответствие заявленным нормам, дефекты или неисправности, то он должен немедленно сообщить об этом исполнителю в лице УК или подрядчика. В противном случае впоследствии заказчик работ теряет право ссылаться на обнаруженные дефекты, так как вовремя не заявил о них.

Ответственность УК за некачественные работы

Если в процессе работ собственники выявили ненадлежащее их качество и вовремя заявили об этом, то они могут потребовать уменьшения стоимости выполненных работ (ст.723 ГК РФ). Чтобы для УК или подрядной организации наступила ответственность за некачественные работы , собственники должны выявить недостатки и заактировать сей факт.

В течение 6 месяцев с момента обнаружения дефекта собственники имеют право подать в свою управляющую организацию письменное заявление о перерасчёте (Приложение к ПП РФ №491).

Иными словами, сначала нужно выявить дефект и заактировать его, а потом на основании акта писать в УК, а не наоборот. То есть, у собственников не получится такая схема, что спустя месяц или два они решат сделать перерасчёт за неубранный вовремя или плохо убранный подъезд, составив акт с опозданием.

Акт о выявленных нарушениях составляется и подписывается в присутствии представителя УК и уполномоченного собственника помещений в МКД либо председателя совета дома (ПП РФ №354). Выходит, что если нет акта о выявленных нарушениях, значит нет и самого дефекта. Из этого следует, что нет акта о дефектах - нет перерасчёта.

Причём, перерасчёт делается только за период с момента составления акта о ненадлежащем качестве выполненных работ по дату составления акта об устранении выявленных нарушений (пп.111,112 ПП РФ №354).

Можно отметить следующие важные моменты:

собственники помещений в МКД могут на правах заказчика контролировать выполнение работ и услуг, оказываемых УК по договору;
при выявлении дефекта или ненадлежащего качества выполняемых работ должен быть сразу же составлен соответствующий акт и подписан в присутствии собственников и представителей УК;
с момента составления и подписания акта о выявлении нарушений собственники имеют право в течение 6 месяцев в письменной форме потребовать от своей управляющей организации перерасчёта за выполненные ненадлежащим образом работы;
при отсутствии вовремя и грамотно составленного акта о выявлении нарушений УК вправе отказать в произведении перерасчёта за выполненные работы.

Кто должен подписывать акт приёмки выполненных работ от имени собственников помещений в МКД

Жилищный Кодекс РФ нам говорит, что сторонами подписания договора управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющая организация (п.2 ст.162 ЖК РФ). Также по жилищному законодательству собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома и его председателя для осуществления контроля за выполнением взятых УК по договору обязательств.

Совет дома осуществляет контроль за выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ).

При этом, в перечень полномочий совета дома не входит функция подписания актов приёмки выполненных УК работ. Таким образом, члены совета МКД равно как и остальные собственники помещений в доме не имеют право подписывать данный акт.

Таким правом обладает только председатель совета МКД либо избранный на общем собрании и уполномоченный на то собственник от лица всех владельцев помещений в доме. Согласно пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ избранный из числа членов совета МКД председатель обладает правом:

контролировать выполнение работ и оказание услуг УК по договору правления;
подписывать акты приёмки выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
подписывать акты о выполнении работ и оказании услуг ненадлежащего качества по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.

При этом, председатель совета дома не имеет право, а обязан подписывать акты приёмки выполненных работ с управляющей организацией от лица всех собственников помещений в МКД.

Если же работы выполнены надлежащим образом, актов о выявленных нарушениях не составлялось и претензии в УК не поступали, но председатель совета дома либо уполномоченное на общем собрании собственников лицо не хочет подписывать акт приёмки, то он считается подписанным в одностороннем порядке.

Любой собственник от лица всех владельцев помещений в МКД не может подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения ОСС (ст.160, п.1 ст.182, ст.185 ГК РФ).

Таким образом, можно сделать следующее заключение:

акт приёмки выполненных работ должен быть подписан управляющей организацией в лице исполнителя и председателем совета МКД либо уполномоченным ОСС собственником в лице заказчика (ст.753 ГК РФ);
никто из собственников помещений в МКД без доверенности либо решения ОСС не может подписывать акты приёмки выполненных работ от лица всех владельцев помещений в МКД;
подписывать акты приёмки выполненных работ может только председатель света МКД либо уполномоченный решением ОСС собственник из числа владельцев помещений в доме;
без выбора председателя либо уполномоченного лица собственники помещений в МКД лишают себя права подписывать акт приёмки выполненных работ, но оставляют за собой право контролировать процесс их выполнения;
при отсутствии акта о выявленных в ходе выполнения работ нарушениях и в случае отказа председателя совета дома либо уполномоченного решением ОСС собственника подписывать акт приёмки выполненных работ документ считается подписанным в одностороннем порядке.

Сроки подписания акта приёмки выполненных работ

В Приказе Минстроя сроки подписания акта приёмки выполненных работ отсутствуют и прямого указания на примерный период отсутствует. Такие работы и услуги, как управление домом и содержание общего имущества в МКД заактировать попросту невозможно из-за частоты периодичности их выполнения. Что касается текущего ремонта, то тут всё проще, поскольку акт приёмки выполненных работ сдаётся по факту их окончания.

Поэтому оптимальными сроками подписания актов приёмки работ по содержанию общего имущества в МКД является ежемесячный период, то есть каждый месяц. Оптимальным сроком подписания акта приёмки выполненных работ по текущему ремонту является 1 раз в год или по факту их окончания.

Если председатель совета дома или уполномоченный решением ОСС собственник отказывается подписывать акт, но при этом никаких письменных претензий или актов о выявленных нарушениях в УК не поступало, то документ считается подписанным в одностороннем порядке. Единственное, нужно будет сделать пометку об отказе подписания акта приёмки выполненных работ заказчиком от лица собственников.

Изначально обязанность составлять акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ и предоставлять их на подписание Председателю совета многоквартирного дома закреплена в пункте 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ:

8. Председатель совета многоквартирного дома:

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, …

Собственно, уже этого достаточно для того, чтобы признать, что составление актов приемки от управляющей компании оказанных услуг и (или) выполненных работ обязательно . Ну а в случаях, когда в договоре управления прописано, что акты могут составляться без председателя совета дома или другого представителя собственников, эту часть договора можно признать ничтожной. Исключение составляют случаи, когда председатель совета дома намеренно уклоняется от подписания акта, без предъявления каких-то возражений.

Абзац пятый подпункта «з» пункта 4 постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами":

4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

…обеспечение участия представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.

То есть, если все будет происходить по букве закона, управляющая организация должна обеспечивать участие представителей собственников в приемке результатов выполненных работ и оказанных услуг .

Это также подтверждается пунктом 9 «Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 09.07.2016) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказаний и выполнения»:

9. Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.

И это же, кстати, означает и то, что всё то, что делает управляющая организация, должно подтверждаться актами . Это и работа дворников, и работа сантехников, и проведение плановых осмотров, и подготовка дома к отопительному периоду и все остальное, что отображено в минимальном перечне или в договоре управления.

А если управляющая компания сообщает вам, что они не обязаны составлять акты по факту мытья полов, или уборки во дворе, или еще какой работе из перечня , то в данном случае они не правы.

Форма самого акта утверждена приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр "Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме" (Зарегистрировано в Минюсте России 02.02.2016 N 40928) .

К сожалению, периодичность составления подобных актов ни законами, ни подзаконными актами никак не регулируется. Однако, законодательство оставляет ряд лазеек, упрощающих защиту прав собственников.

Договор управления. Мы можем закрепить периодичность приемки работ в договоре управления МКД или уставе ТСЖ.

Лицевой счет дома. Управляющая организация не вправе снять деньги с лицевого счета дома, за работы и/или услуги, которые не были приняты. Это подтверждает судебная практика .

Ежегодные отчеты. Это отчет за предыдущий год, который каждая управляющая компания обязана предоставить в течение I квартала года, следующего за отчетным . Если в нем управляющая организация пишет о списании со счета дома каких-то денежных средств, эти списания должны подтверждаться соответствующими актами.

То есть, если договором управления не предусмотрена процедура и периодичность приемки работ, то минимум один раз в год, перед составлением ежегодного отчета, УК обязана вместе с Председателем совета дома составить акты выполненных работ (услуг). В противном случае УК не имеет права отобразить в отчете факт списания денежных средств с лицевого счета дома.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Собственниками многоквартирного дома создано товарищество собственников жилья. В связи с созданием ТСЖ, выбором правления и председателя правления ТСЖ, председатель и члены Совета многоквартирного дома сложили свои полномочия, о чем письменно уведомили управляющую компанию. В уставе ТСЖ закреплено, что председатель ТСЖ вправе подписывать акты выполненных работ по текущему ремонту и содержанию. Однако УК посчитало протокол о создании ТСЖ незаконным, поскольку один из собственников обратился с иском в суд о признании недействительным протокола общего собрания собственников о создании ТСЖ. Решение по данному протоколу судом до сих пор не вынесено. При наличии судебного спора дом не исключен из реестра лицензий управляющей организации, и ТСЖ в этой связи не смогло приступить к управлению. Вопросы: кто в данной ситуации вправе подписывать акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту дома и может ли председатель ТСЖ являться уполномоченным лицом от имени собственников по приемке выполненных работ УК?

Ответ

Нет, не может, до момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ об управлении МКД, созданным ТСЖ.

Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - МКД), отражаются в актах (далее - Акт приемки), составляемых по форме, установленной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр (далее - Приказ). Это предусмотрено п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Кто уполномочен подписывать акт выполненных работ по содержанию и текущему ремонту дома

Такой акт подписывается председателем ТСЖ, совета МКД или лицом, уполномоченным ОСС помещений в МКД. Это предусмотрено п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ и преамбулой формы Акта приемки.

До внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ об управлении МКД, созданным ТСЖ, управление таким домом осуществляется УО, ранее управлявшей таким МКД. Это предусмотрено ч. 3 ст. 200 ЖК РФ и п. 24 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

До внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ выбранный собственниками помещений в МКД способ управления МКД нельзя признать реализованным, поскольку:

ТСЖ не приступило к управлению МКД;
у ТСЖ отсутствует заключенный договор управления МКД с УО, фактически управляющей таким домом.

Поэтому до внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ либо признания судом проведенного ОСС незаконным, подписывать Акты приемки работ вправе председатель совета МКД.

Подробности в материале системы «Управление многоквартирным домом»: «Обязательность подписания актов выполненных работ председателем совета МКД». Нестеренко Д.А.

Требования об обязательном подписании актов выполненных работ собственниками помещений в МКД закреплена п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Положения ЖК РФ (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ) говорят о том, что выбранный собственниками помещений в многоквартирном доме способ управления должен быть реализован, при этом не указано, что именно следует считать реализацией того или способа управления многоквартирным домом.

Вместе с тем, согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75 открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом проводится, в том числе если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ (реализация непосредственного способа управления МКД);
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

Работники УК оформляют огромное количество разной документации. Рассмотрим, какие виды актов подписываются в ходе обслуживания многоквартирных домов :

Акт приёма-передачи

Данный документ фиксирует переход в пользование и состояние имущества от одного лица другому. Например, при подписании договора на управление домом представители застройщика передают всю техническую и бухгалтерскую документацию представителям УК, чтобы последняя могла осуществлять обслуживание.

В рассматриваемом документе должно быть отражено:

Информация о представителях заказчика (жильцов дома) и подрядчика (УК): должности, ФИО.
Данные о предмете акта. Это может быть помещение, передаваемое для обслуживания (подземная автостоянка), или придомовая территория, где теперь будет осуществляться уборка силами УК. Следует максимально точно описать все характеристики имущества. Отмечайте, если передаются какие-либо дополнительные предметы, например, ключи от помещений.
Информация о договоре с УК, на основании которого составлен данный акт.
Перечень работ, для проведения которых передаётся имущество (уборка, текущий или капитальный ремонт и так далее).
Дополнительные замечания сторон. Возможно, принимающая имущество сторона желает отметить техническое состояние получаемого объекта.
Подписи сторон с указанием фамилий и инициалов.

Справка! Такой акт подписывается непосредственно перед передачей имущества в управление УК.

Единой формы для актов приема-передачи многоквартирного дома управляющей компании на законодательном уровне не установлено. Рекомендуется вводить типовые бланки путём их разработки в качестве приложений к договору с УК.

Акт приёмки выполненных работ

Подписанный акт подтверждает тот факт, что организация надлежащим образом исполнила свои обязанности и может требовать соответствующую оплату.

Актуальным является вопрос о том, должна ли на самом деле управляющая компания предоставлять акты выполненных работ? До февраля 2016 года УК не были обязаны заполнять подобные документы. Мотивировалось это тем, что в таком случае при производстве работ постоянно должен присутствовать представитель собственника . Например, при влажной уборке подъезда.

С другой стороны, если оформление акта о проведённых работах не требуется, то и за качеством отсутствует. А оплата выставляется в соответствии с представлениями должностных лиц УК о понесённых затратах.

По акту приема-передачи в УК передаются:

технические документы
иные бумаги, требующиеся для адекватного обслуживания МКД.

Документ составляется в двух экземплярах. Один хранится в организации, другой — у председателя Совета МКД.

Нужно ли составлять акт передачи квартиры?

Составление акта передачи с управляющей компанией не требуется. Акт передачи квартиры является официальным подтверждением передачи жилплощади и прав на ее пользование новому владельцу и служит дополнением к договору купли-продажи.

Документ составляется в трех экземплярах, два из которых остаются у участников сделки, а третий поступает в регистрационную службу.

Прежде чем оформлять документ, указывающий на неисполнение обязанностей УК, следует внимательно ознакомиться с перечнем услуг, описанным в договоре между собственниками МКД и обслуживающей организацией.

Характеристика на жильца и порядок ее заверения

Характеристика на собственника МКД от управляющей компании – документ, описывающий характер и поведение человека по месту его постоянного жительства . Проще говоря, в этой бумаге будет описано, конфликтует ли человек с соседями, жалуются ли они на него, платит ли за коммунальные услуги и какое участие принимает в жизни дома.

Характеристика такого рода представляется обычно государственным структурам. В самом документе чаще указывают название учреждения, куда она должна быть направлена, но можно просто вписать «по месту требования».

Она может пригодиться при оформлении опекунства, при ведении уголовного или административного дела, при поступлении в специализированное учебное заведение и других процедурах, требующих описание человека с бытовой точки зрения.

Управляющая компания, в чьем ведении находится дом, где проживает гражданин, имеет полное право заверить документ. Помимо подписи руководителя УК или иного сотрудника, способного подтвердить факт проживания лица по указанному адресу, не лишним будет поставить и печать организации.

Так как у сотрудников организации есть списки всех председателей Советов МКД и других собственников, то они также могут поставить свои подписи под характеристикой соседа.

Несмотря на то, что документ не является официальным, в определенных ситуациях он может повлиять на принятие решения государственными органами.

Заполняется документ в свободной форме, в нем отображаются такие данные:

ФИО гражданина и адрес его проживания.
Название УК, выдавшей характеристику, и ФИО должностного лица, подписавшего её (с указанием должности).
Описание поведения человека в быту.

Если в многоквартирном доме есть ТСЖ, то лучше всего будет заверить характеристику от управляющей компании на жильца у председателя этого органа.

Сроки составления

Любая деятельность управляющей компании по обслуживанию многоквартирного дома должна регистрироваться актами в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ.

Сроки и периодичность предоставления актов может быть закреплена в договоре между собственниками МКД и управляющей организацией . Иными документами, в том числе и законодательными эта обязательство никак не регулируется.

Однако любая компания обязана отчитываться перед председателем МКД за проделанную работу предыдущего года в течение первого квартала года, следующего за отчетным.

Таким образом, организация обязана предоставлять отчет минимум один раз в год, если иное не оговорено в договоре. При аварийных ситуациях УК обязана составить документ не позднее, чем через 12 часов после обращения пострадавшего .

Как можно заметить, нет ничего сложного в оформлении перечисленных в данной статье документов. Важно помнить, что любое положение в акте должно быть понятно каждой из сторон, участвовавших в его подписании.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Возможно, будет полезно почитать: