Порядок оформления земельного пая в собственность. Как продать земельный пай: пошаговая инструкция

Земельный пай - кусок территории, который был выделен определённому гражданину. Выражается он в гектарах, чётко ограниченных участков владельцы паев не имеют. При этом реализовать свои права собственники должны в течение 3 лет с момента их получения. В ином же случае государство имеет право отбирать паи у лиц, не сделавших этого. Понятие «пай» - что это такое и что с ним делать?

Откуда появились паи на землю

В 1991 году правительством страны было принято решение реорганизовать колхозы и совхозы. В результате на свет появилось постановление под номером 86, указывающее, что абсолютно всем работникам совхозов и колхозов, причём даже вышедшим на пенсию, положены земельные паи. В дальнейшем любому желающему могла быть выделена по ним земля, а в документах было указано, какой размер общих земель принадлежит конкретному лицу. Также земельный надел выделялся следующим категориям сельского населения:

работники медицинских учреждений;
учителя школ на селе;
занятые культурным просвещением населения лица.

Само выделение пая было бесплатным. В течение долгого времени это создавало благородную почву для использования земли различными третьими лицами без оформления каких-либо прав на неё. Вывести эту ситуацию из неопределенного состояния законодатели решили введением правила, в соответствии с которым владельцы паев должны использовать своё право на них в течение трёх лет после его возникновения. Иначе доля земли этого гражданина будет признана невостребованной, в результате чего она перейдёт во владение государственным структурам.

Если вас интересует, имеет ли право государство отобрать земельный пай у гражданина, который не реализовал своё право в течение 3 лет - ответ будет однозначно положительным. Поэтому если лицо заинтересовано в извлечении выгоды из своей доли земель, то оно должно сделать это как можно скорее, пока государство не решило забрать пай.

Как реализовать свои права

Всего есть только 2 способа распорядиться собственным паем. Первый предусматривает возможность продажи своей доли или дарения её другому лицу. При этом продать её можно только или владельцу земель (т.е. лицу, доля которого находится на том же участке земель, что и ваша) или колхозному объединению/частному фермеру, занятому обработкой земель. Исключением признаются ситуации, когда общее число собственников небольшого участка не превышает 5 человек. В таком случае можно продать свою землю любому третьему лицу, но только после того, как её откажутся выкупить другие собственники участка.

Документы, необходимые для передачи права собственности могут понадобиться разные (в зависимости от конкретной ситуации). А вот алгоритм действий всегда одинаков:

рассматривается вопрос внесения участка в уставный капитал;
территорию оценивает независимый эксперт;
производится подготовка всех необходимых бумаг;
выполняется регистрация учредительной документации;
переход прав на территорию регистрируется в соответствующем государственном органе;
производятся другие действия, необходимые в зависимости от особенностей сделки.

А вот процесс дарения возможен в адрес любого лица. Иногда под него маскируют сделку по продаже (чтобы избежать осложнений при передаче права собственности), но в такой ситуации владелец в некоторой степени рискует, т. к. покупатель может попросту не расплатиться с собственником, а по всем документам земля уже будет принадлежать ему.

Еще один способ реализации прав

Второй способ позволяет использовать пай для выделения конкретного участка для пользования конкретного лица или группы лиц (которая может насчитывать несколько сотен граждан). Если гражданин выделяет участок для личного пользования, то в итоге в его собственности оказывается участок земли, имеющий собственный адрес, расположение на территории и зарегистрированный в Кадастровой палате. Чтобы его образовать, следует установить границы и произвести межевое планирование. Преимущества отделения участка для личного пользования:

земля собственника имеет границы, и владелец может осуществлять контроль за тем, чтобы сторонние лица не могли пользоваться территорией без его ведома;
ценность такого участка значительно выше, чем пая, а продать его гораздо проще;
не нужно получать разрешение от других владельцев на проведение каких-либо работ или действий на земле.

Недостатки этого способа:

осуществление всех необходимых процедур для отделения участка от общих земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, занимает длительное время. Ведь для этого необходимо собрать всех владельцев, опубликовать информацию о выделении и т. д;
выделить небольшой участок дорого. А если он будет отдалён от контрольных геодезических точек, то формирование нового участка будет ещё затруднительнее и дороже;
законодатели ограничили распоряжение не только долей, но и участков земель. Во многих регионах правительство имеет преимущество на их приобретение.

Чтобы процесс выделения участка не вызвал затруднений, необходимо действовать в соответствии с приведенным ниже алгоритмом.

Первым делом следует разместить информацию о желании выделить участок в районной и региональной газетах. Только через месяц после этого можно провести общее собрание всех владельцев долей вашей территории, чтобы согласовать размеры и границы вашего участка. Решение собрания должно быть засвидетельствовано документально.
Исключительно после согласования с другими владельцами можно произвести межевание. Иногда эта процедура может затянуться на срок больше года.
Когда указанная выше процедура будет произведена, её результаты должны быть согласованы с остальными владельцами долей и госорганами, которые будут проверять всю информацию в срок до месяца.
Затем необходимо обратиться за получением кадастрового плана и регистрацией номера своей земли.
Итогом проведения всех операция станет получение документа, свидетельствующего о том, что теперь вы является владельцем земельного участка.

Таким образом, выделить участок для личного пользования - удовольствие дорогое, и далеко не все готовы тратить деньги и время на осуществление всех необходимых процедур.

Когда собственники объединяются

Если же пайщики объединяются, то каждый из них будет иметь долю на новом участке земли, который теперь будет иметь чёткую границу. Его собственники вольны самостоятельно решать, как распоряжаться участком. Чтобы его образовать, следует установить границы и произвести межевое планирование. Преимущества отделения участка группы пайщиков для совместного использования:

выделенный участок можно сдать в аренду. Сельхозпроизводителям неудобно работать с небольшими участками, разбросанными по территории, а арендовать паи в соответствии с нынешним законодательством невозможно;
межевание будет стоить на порядок меньше, чем при выделении участка одного пая. Иногда заинтересованные лица даже за свой счёт готовы произвести эту операцию, если вы сдадите в дальнейшем эту землю им в аренду.

Недостатки этого способа:

любые вопросы решаются при сборе всех владельцев участка. Зачастую собрать их всех очень непросто, т. к. они могут, например, проживать в разных регионах. Оформление доверенностей на паи и других необходимых документов отнимает много времени и сил;
смерть или гибель совладельца станет препятствием при планирующейся сделке с участком. Ведь наследники совладельца смогут получить наследство только через полгода, чтобы подписать договор вместо него.

Для кого-то вариант совместного с другими пайщиками межевания окажется более выгоден. Однако в любом случае распоряжение паем - процесс трудоёмкий и непростой.

Как зарегистрировать свои права на землю

Если вы приобрели землю, то в дальнейшем необходимо произвести её регистрацию в Росреестре. Для этого понадобится ряд документов:

удостоверяющие личности обеих сторон договора о продаже;
оригинал этого же договора;
заявление на регистрацию;
продающее лицо должно предоставить бумагу, подтверждающую его право собственности на участок или долю, а если оно состоит в браке, то ещё и заверенное у нотариуса согласие на заключение договора от супруга;
бумаги, свидетельствующие об отправлении остальным владельцам долей сведений о продаже доли;
справку, подтверждающую уплату госпошлины;
если будущий владелец состоит в браке, то разрешение на покупку должен дать и супруг, причём заверенное у нотариуса.

Только после регистрации земля сможет перейти во владение к новому собственнику. При этом в заявлении будет указано её местоположение и размер участка.

Особенности и правовая база

Разобравшись, что такое земельный пай, следует понять, как формируется его стоимость. При её установке владелец должен учитывать разные факторы. Среди них:

климат в регионе;
местоположение пая;
особенности территории;
размер земли;
дальность инфраструктурных объектов.

Обычно сотка паевой земли продаётся за сумму от 50 до 250 тыс. рублей. При этом владелец пая вправе сам установить любую цену. Преимущественным правом на покупку (после других дольщиков) пользуется государство. Определившись с ценой, собственник должен поставить госорганы в известность о продаже. Если же в дальнейшем стоимость пая будет изменена в результате переговоров с потенциальным покупателем или по другим причинам, госорганы следует известить о новой цене.

Также следует помнить, что пай может использоваться как уставный капитал, если его собственник вступает в кооператив, или же быть обменян на другое имущество. В большинстве случаев владельцы долей передают их в арендное пользование или доверительное управление другим лицам, более разбирающимся в сельскохозяйственных работах. Такое сотрудничество оказывается выгодным для обоих его участников.

Если у собственников паев возникают дополнительные вопросы, то всегда можно обратиться к ФЗ № 101, № 221 и № 122, содержащим исчерпывающую информацию по всем возможным случаям с паями. Нельзя забывать и о необходимости приватизировать землю в срок до 3 лет после возникновения прав на неё. У упустивших этот момент граждан государство имеет полное право изымать пай по своему усмотрению.

Ранее, понятие земельного пая звучало как коллективное хозяйственное владение — совхоз, но после определенных нововведений в законодательстве, оно было изменено.

На сегодняшний день, данным понятием обозначается один участок земли, который раньше был владением общего массива, выданный в собственность гражданину.

Помимо переименования, были введены новые нормы, которые затрагивают правовые возможности и обязанности владельца собственности. Процедура оформления земельного пая в собственность требует много времени и особого внимания к деталям процесса.

На основании , каждый собственник доли земли имеет право осуществлять следующие действия:

Дарение;
Передача участникам по договору ренты и пожизненному содержанию;
Внесение в виде залога в финансовые организации;
Передача наследства — завещание или законные основания;
Организация собственного сельскохозяйственного бизнеса;
Продажа или обмен.

Помимо этого, собственник имеет право передать участок в аренду, оставаясь владельцем данной земли.

Оформление земельного пая в собственность

Порядок оформления права на земельный пай напрямую зависит от того, какую цель преследует собственник.

Когда участок предназначается для сельского хозяйства, процедура производится совершенном иным образом, чем когда участок используется для строительства жилого помещения.

Чтобы оформить право на владение, необходимо составить заявление и предоставить его в министерство, управляемое госимуществом. Когда министерство одобряет данную процедуру, следует произвести межевание участка, для этого требуется воспользоваться услугами специализированной организации. После межевания необходимо получить кадастровый план и начать процесс постановления земли на кадастровый учет.

Следующий шаг — получить постановления о предоставлении земли в органе муниципалитета. На основе этого постановления и пакета дополнительных документов, следует обратиться в регистрационные органы, чтобы получить свидетельство на право владения.

Документы для оформления земельного пая в собственность

Пакет документации зависит от вида оформления права на земельный пай. В том случае, когда участок приобретается путем купли — продажи , для регистрационной палаты следует подготовить:

Договор купли — продажи;
Документ, подтверждающий личность;
Заверенное согласие от одно из супругов;
Копия уведомления пайщика о переоформлении;
Чек об оплате государственной пошлины;
Заявление для регистрации.

Данные документы необходимы, чтобы стать собственником определенного участка.

Для получения права владения по наследству, необходимо предоставить следующие справки:

Справку о смерти завещателя;
Свидетельства, которые подтверждают родство;
Справка о браке — в случае смены фамилии;
Справка о рождении и право на владение землей.

Если имущество передается по завещанию, необходимо предоставить оригинал этого документа для проверки на отсутствие отмены или изменения.

Сколько стоит оформить пай земли в собственность?

Процедура оформления участка земли, а также совершение любых сделок с ним предусматривает уплату налога. Размер данного налога напрямую зависит от того, сколько стоит сама земля. Установлен минимум для данной выплаты — 1000 рублей.

Кстати, на сайте имеется материал земельного участка между физическими лицами.

Сроки оформления земельного пая в собственность

В законодательстве отсутствует временной период для процедуры получения участка земли в собственное владение. Данный процесс занимает значительное количество времени, которое уходит на оформление необходимого пакета документации.

Чтобы быстро и качественно оформить собственность, необходимо следовать всем установленным правилам. После прохождения всех этапов, оформляется свидетельство о владении имуществом, после этого собственник может самостоятельно им распоряжаться.

Образец искового заявления о признании права собственности на земельный пай

Исковое заявление для признания правовой возможности владеть имуществом, должно быть составлено по определенным правилам:

Оформлять заявление лучше в печатном виде;
При письменном составлении нельзя вносить какие-либо исправления;
Обязательное указание полных данных без сокращений;
Наличие дополнительных персональных данных — телефон, электронный адрес.

После написания следует тщательно провести проверку заявления, так как, при наличии ошибок, иск будет отклонен.

Регистрация права собственности на земельный пай

Чтобы оформить регистрацию следует предоставить пакет определенной документации:

Личное удостоверение;
Письменное разрешение супругов на данную сделку;
Заверенный договор сделки;
Копии уведомлений об извещениях пайщиков;
Документ собственности;
Заявление;
Квитанция об оплате государственного налога.

Процедура регистрации производится в Регистрационной палате, регистрация подтверждает правовую возможность владения участком земли.

Как оформить земельный пай в собственность по наследству?

Выделение участка земли по наследству осуществляется несколькими вариантами — на основании завещания или закона. Получение наследства по завещанию производится в том случае, если наследодатель правильно составил завещательный договор и указал прямого наследника для получения участка.

Чтобы выделять землю по завещанию, следует:

Собрать пакет документации и предоставить в нотариальную контору;
Организовать собрание колхоза и провести межевание массива.

Передавать участок по закону нужно в порядке очереди, определять ее надлежит по родству.

Пай подразумевает обособленную часть земли от общего массива, принадлежащего нескольким дольщикам. Такая земля находится за чертой города и предназначена для сельского хозяйства. Основное использование возможно для разведения скота, выращивания аграрных культур, переработки сельскохозяйственной продукции.

Ввиду своей ценности и плодородности сельскохозяйственные угодья находятся под особой охраной государства, зафиксированной в Земельном кодексе (ЗК). Оборотоспособность угодий СХН основана на принципах:

возможность приватизации;
локализация допустимой площади;
неизменность целевого назначения;
у государства и совладельцев преимущество в выкупе пая;
собственность возникает исключительно у гражданина РФ.

Получить земельный пай, согласно закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», можно следующими способами:

купить;
унаследовать;
образовать выдел.

Исключения по распространению действия данного ФЗ составляют выделенные паи, отведенные под фермерство с разрешением на садоводческую и огородную деятельность. Их оборот регулируется нормами ЗК и Гражданского кодекса (ГК).

Практическое применение законодательных актов судом в земельных вопросах нередко вызывает спорные моменты. Это обусловлено отсутствием правоприменительной иерархии и конкретики в нормативах.

К примеру, Постановлением Верховного суда № 54 установлено, что (то есть участок, еще не прошедший регистрацию) имеет законную силу. ГК РФ тоже не устанавливает запретов в отношении будущих объектов, в то время как директивами ЗК РФ четко определено, что право собственности на землю возникает только в рамках очерченных границ и после регистрации в кадастровом учете.

Поскольку обязанность по регистрированию объекта все равно возникнет, а также во избежание потенциальных судебных прецедентов, обеим сторонам сделки стоит пройти указанные ниже этапы оформления.

Шаг 1.Подготовительный процесс

Владелец пая, пожелавший реализовать свою часть земли, прежде должен удостовериться, что:

земля состоит на кадастровом учете (подробнее о том, что такое );
совершена регистрация в Росреестре (ЕГРН).

Помимо вышеуказанного, нужно совершить следующее:

известить государственный орган о продаже пая земли;
уведомить остальных владельцев общего надела.

Правило преимущественной покупки органами власти

Для земель сельхозназначения действует правило преимущественной покупки государством (ППП), оно определено требованиями закона об обороте земель СХН. Продавец обязан известить подведомственный орган о намерении реализовать земельный пай. Уведомление должно содержать следующую информацию об участке:

адрес;
стоимость;
площадь (в гектарах/квадратных метрах).

Направить извещение нужно заказным письмом либо вручить лично под расписку. Муниципальная служба в течение 1 месяца с даты получения уведомления направляет ответ. Отказ в приобретении земельного пая или отсутствие ответа служит основанием для реализации земельного пая частному лицу, стоимостью не ниже заявленной извещением. Если государством приняты условия продажи, расчеты производятся не позднее 3-х месяцев.

В судебной практике встречаются прецеденты, когда государственный орган отрицает получение извещения. В качестве дополнительной меры и во избежание спорных ситуаций можно одновременно с направленным извещением сделать публикацию в газете.

Игнорирование данного действия влечет за собой недействительность сделки купли-продажи и не несет юридических последствий. Это означает, что пай будет возвращен продавцу.

Когда не действует ППП:

на земле имеется зарегистрированное строение;
пай состоит в залоге и по нему не исполнено обязательство – такой участок выставляется на торги.

ППП дольщиков

Стоит отметить, что преимущество покупки также регулируется Гражданским кодексом, который обзывает предложить другим владельцам из общего надела осуществить выкуп земельного пая. Сделать это можно одновременно с направлением извещения в уполномоченную службу.

Наряду с вышеуказанным, законом об обороте земель СХН определено, что при наличии более 5 дольщиков распоряжение паями устанавливается кворумом голосов общего собрания. Если на нем находится более 20% участников, или у присутствующих пайщиков совокупная доля составляет 50% и более от надела – собрание считается состоявшимся.

Шаг 2. Договор купли-продажи

Сделка по отчуждению имущества должна быть заключена в письменной форме соответствующим договором.

Оформление земельного пая в собственность сопровождается договором с обязательным указанием цены, точного описания объекта покупки и заверяется подписями сторон. Без соблюдения этих требований, договор не несет юридической силы. Стандартный договор состоит из следующих пунктов:

преамбула – персонализирует стороны договора (ФИО, адрес проживания, паспортные данные) и выражает волеизлияние сторон в заключении сделки;
предмет – содержит детальное описание и характеристики объекта сделки, кадастровый номер, целевое назначение, делимый/неделимый, наличие/отсутствие ограничительных прав или обременений (подробно о том, что такое ), указание правоустанавливающих документов и прочее;
цена – стоимость имущества, порядок и сроки расчетов;
права и обязанности продавца и покупателя – здесь описывается порядок передачи земельного пая и уплаты за него;
заключительные положения – порядок внесения изменений, дополнений и основания расторжения (если таковые могут быть), количество экземпляров (обязательно 3);
реквизиты и подписи сторон;
приложение в виде акта приема-передачи.

По желанию можно добавить разделы: ответственность сторон (за нарушения договорных обязательств), форс-мажоры (обстоятельства непреодолимой силы, которые могут повлиять на исполнение условий договора).

Нотариальное заверение не является обязательным, за исключением случаев:

собственник признан законом недееспособным или не достиг совершеннолетнего возраста;
если земельный пай не выделен из общего массива (тогда требуется согласие всех владельцев).

Шаг 3. Перечень документов для регистрации приобретенного земельного пая

Следующим шагом будет сбор необходимых документов, перечень которых определен «Законом о регистрации объектов недвижимости». К стандартному списку относятся:

копии паспортов сторон;
экземпляр договора купли-продажи;
свидетельство на пай;
протокол, подтверждающий согласование границ;
подтверждение из Налоговой службы (ФНС) об отсутствии задолженностей;
кадастровая выписка;
подтверждение направления уведомления уполномоченной службе (корешок, расписка о получении и, если есть, официальный отказ).

Шаг 4. Обращение в регистрационный орган

Завершающим этапом приобретения имущества является обращение в Росреестр или многофункциональный центр (МФЦ). Для этого необходимо:

заполнить бланк о признании права собственности (здесь можно посмотреть );
оплатить госпошлину – составляет 100 р.;
сдать документы по перечню;
срок рассмотрения документов составляет 5 – 7 рабочих дней, после чего необходимо получить онлайн или лично выписку из ЕГРН.

Как выделить земельный участок из общего надела: пошаговая инструкция

Отведение наделов при изменении формы собственности прежде велось с целью инвестирования и изготовления аграрного продукта. По этой причине жители имели возможность приобрести паи безвозмездно. На сегодняшний день выделение участка с целью реализации либо совершения иных отчуждающих сделок сопровождается обязательством по оформлению кадастровой документации и налоговыми издержками.

Образование земельного пая в натуральном выражении предусмотрено двумя способами:

согласие пайщиков о разграничении территории надела, подтвержденное соответствующим протоколом;
самостоятельное образование выдела.

Инструкция по оформлению наследственного пая

Недвижимость, в том числе земельный пай, может переходить по наследству (узнайте, как оформить ). Законом об обороте земель СХН установлены ограничения в части категории наследников.

Ограничения в части наследственного права

Право собственности на участок или земельный пай не считается правомерным, если:

лицо, претендующее на имущество, является иностранцем – лица, не являющиеся гражданами РФ, могут только арендовать земельный пай СХН;
допущены нарушения максимально допустимых размеров площади земельного участка или пая – более 10% от общего надела;
наследуемое имущество передано юридическим лицом – директивами ГК РФ установлено, что завещание может быть составлено только физическим лицом.

Если граждане не могут быть признаны полноправными владельцами, но являются наследниками по завещанию, закон обязывает их произвести отчуждение пая земли в течение 1 года со дня возникновения факта наследства. Алгоритм отчуждения идентичен сделке купли-продажи (описан выше).

Формы возникновения права наследственности

Наследование предполагает переход имущества от умершего к другому лицу. Наследники определяются двумя способами:

По закону – наследодатель перед смертью не оставил письменных распоряжений своим имуществом, в связи с чем наследство передается по очередности. Она устанавливается по степени родства (первая очередь – супруги, дети, вторая – двоюродные родственники и т. д.)
Право по завещанию – наследники определены наследодателем в форме нотариально заверенного завещания.

Сроки принятия наследства

В общепринятом смысле срок открытия наследственного права возникает по истечении 6 месяцев с даты установления фактической смерти (медицинское заключение либо решение суда). Соответственно, в этот период необходимо подтвердить свое вступление в наследство.

Есть также специальные сроки продолжительностью в 3 месяца, они наступают, когда первый наследник отказался от наследства (по истечении 6 месяцев) и право переходит другому родственнику по очередности.

Вступление в наследство: алгоритм действий

Для вступления в права наследства необходимо выполнить ряд действий, предусмотренных законодательством:

Обратиться к нотариусу и подать заявление о принятии в наследство земли.
Предоставить документы по перечню:

документальное подтверждение смерти наследодателя (свидетельство о смерти или решение суда);
паспорт предполагаемого наследника;
завещание или документы, подтверждающие степень родства;
подтверждение права собственности на земельный пай умершего (выписка из ЕГРН, свидетельство на пай и другие), в течение 3-х рабочих дней нотариус самостоятельно запрашивает такие сведения в уполномоченном органе;
заключение оценочной компании о стоимости участка.

Оплатить налоговый сбор:

для наследников первой очереди – 0,3% от стоимости имущества, но не более 100000 р.;
остальные наследники оплачивают налог в размере 0,6% от стоимости земли, но сумма не может превышать 1000000 р.

От уплаты налогового сбора освобождаются родственники, совместно проживавшие с умершим, и несовершеннолетние наследники.

Получить свидетельство о праве на наследство земельного пая (как правило, по истечении 6-месячного срока).
Зарегистрировать право собственности в ЕГРН и поставить земельный пай на кадастровый учет (подробнее описано выше).

Отказ в оформлении земельного пая

Основания

При рассмотрении документов муниципальный орган имеет право приостановить регистрацию соответствующим решением. Заявителю предоставляется срок не более 30 дней для устранения причин, препятствующих возникновению надлежащих прав. Причины можно свести к 3-м основным направлениям:

непредставление требуемых документов (к примеру, межевой план земельного участка или доверенность на представителя);
предоставление ложных сведений;
неверное заполнение заявки или отсутствие в ней подписи.

Когда причины приостановления не устранены, государственный орган выносит отказ в регистрации права на земельный пай.

Обжалование в комиссии

Первой инстанцией для обжалования отказа в регистрации земельного пая является апелляционная комиссия при уполномоченном органе, где вынесен отказ. Обжаловать решение нужно в течение 30 дней с даты его получения.

Для обращения необходимо заполнить бланк и приложить копии документов. Заявление рассматривается комиссией в течение 1 месяца. Если решение об отказе в регистрации пая земли осталось без изменений, повторное обращение не допускается.

Оспаривание в суде

После отказа в апелляционной комиссии обжаловать решение можно только обратившись в арбитражный суд. Процессуальные сроки, как правило, не превышают 3-х месяцев. Для обращения в суд необходимо подготовить исковое заявление в 3-х экземплярах, приложить копии документов и направить в суд по месту нахождения объекта недвижимости.

Примеры из судебной практики

Жительница Самарской области приобрела земельный участок по договору купли-продажи, но в регистрации прав на объект получила отказ уполномоченного органа. Данное решение аргументировано тем, что в договоре не указаны характеристики объекта, позволяющие идентифицировать участок.Гражданка обратилась в районный суд для оспаривания отказа отделением Росреестра. В качестве доводов были приведены копии ранее сданных в регистрационный орган документов и квитанция об уплате госпошлины.Согласно нормам ГК РФ, предмет и цена договора являются существенными условиями сделки и должны быть четко определены договором. Отсутствие требуемых сведений противоречат законодательству, соответственно, такая сделка признается ничтожной.Районный суд, рассмотрев обстоятельства дела и основываясь на требованиях гражданского законодательства, постановил, что решение уполномоченного органа об отказе в регистрации имущества является правомерным и отмене не подлежит. В удовлетворении исковых требований судом было отказано.
Житель Саратовской области, являясь наследником умершего брата, обратился к нотариусу для получения надлежащего свидетельства. Ему было отказано ввиду того, что наследодатель при жизни не завершил процедуру регистрации права не землю (отсутствовал межевой план и регистрация в ЕГРН). Для признания права собственности по наследству гражданин обратился в суд. В качестве доказательств были представлены документы о родстве, свидетельство о смерти, земельный акт с указанием кадастрового номера.Истец пояснил, что с даты смерти родственника прошло более 5 лет, и наследственные права никем оспорены не были. Нормами ГК РФ определено, что наследнику вместе с правами на имущество переходят и незавершенные обязательства. Кроме того, ЗК РФ установлено, что земли подлежат кадастровому учету в обязательном порядке, а спорный объект данному требованию отвечает.Исходя из вышесказанного, суд счел аргументы истца убедительными. Постановлением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Покупка земельного участка сельскохозяйственного значения, относящегося к категории недвижимого имущества, имеет свои юридические особенности и нюансы. Такие земли имеют исключительное целевое назначение и используются только для земледельческих нужд. Как правильно продать или приобрести земельный надел? Об этом подробно расскажет данная статья.

Паем называют земельный участок сельскохозяйственного значения, который выделяют из общего государственного земельного фонда (согласно ст. 77 Земельного Кодекса РФ).

Находится выделенная земля вне пределов пунктов с населением, и предназначается для посадки овощей, зерновых культур, виноградников, садов, многолетних растений, а также для пашен и сенокосов. На паях разрешается выпас скотов и постройка частного дома или дачи.

Земельный пай приобретают куплей-продажей. Участок разрешено передать или , поменять на другие виды недвижимости, сдавать в аренду, подарить, оформить в виде уставного капитала при вступлении в кооператив. Для этого у хозяина земли на руках должно быть свидетельство о праве пользования наделом и произведенное межевание земли.

В свидетельстве указываются данные о размере пая в проценте без его границы. Определение площади с выделенной границей, планом и межеванием утверждаются на собрании всех владельцев кооператива.
Затем в земельном комитете по месту (районном отделе Росреестра) необходимо получить кадастровый паспорт, в котором должно быть указано, что план участка находится в пределах юридических земельных норм.

Следом получают и технический паспорт, и извещают через СМИ (в местной газете) о формировании участка земли. Такая новость подается за 1 месяц до земледельческих работ по факту.

Земельный фонд полностью контролируется государством. Пай сельскохозяйственной земли может принадлежать и использоваться:

постоянно проживающими сельскими жителями;
учебными заведениями с соответствующими целями;
местным населением, осуществляющим коммерческую деятельность;
фермерами;
общественными, религиозными и коммерческими организациями, ведущими подсобное хозяйство;
иностранными физическими и юридическим лицами, работающими в направлении развития земельных хозяйств.

Согласно Закону РФ, бесплатные земельные паи сельхозназначения выделяются членам колхозов, совхозов 1 раз безвозмездно. Долевая паевая часть составляет 10 га.

Поделить общие земли в кооперативе можно при согласии всех собственников на основании решения специальной комиссии из состава сельхозпредприятия. При этом возникающие возражения решаются через суд. Период оформления земли длится около 2 месяцев.

После межевания и передачи земли в индивидуальное пользование, ей присваивают номер. Каждую долю обязательно ставят на учет.

Цена участка образована на основании размеров, качества земли (плодородности) и удаления от инфраструктуры.

Сколько стоит продать земельный пай? Примерная стоимость надела (кадастровая и рыночная) от 50 000 до 250 000 рублей за 100 м².

Как продать земельный пай сельхозназначения, особенности продажи

Земельный участок владелец можно продать только после того, как предложит его купить органам местной власти (согласно ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Для этого составляется письмо в администрацию, в котором указываются:

размеры и территориальное расположение участка;
стоимость для продажи;
расчетные сроки.

Государственные органы в течение 1 месяца должны вынести свое решение и уведомить собственника. При положительном ответе владелец земли в течение года пользуется разрешенным правом на продажу. Если сделки не произошло, нужно будет снова брать разрешение.

У продавца земли должны быть такие документы:

1. Кадастровый паспорт или выписка с указанием возникшего основания владения.
2. Государственное свидетельство о праве собственности.
3. Разрешение супруга (-ги) на проведение сделки. Одобрение оформляется нотариально.
4. Решение муниципального совета о намечающейся продаже.
5. Выписка из БТИ (при наличии построек на земле).
6. Справка ЕГРП.
7. Нотариальная доверенность на представителя, осуществляющего продажу.

Договор купли-продажи проходит при нормативном регулировании ГК РФ, и должен иметь необходимые данные о двух сторонах сделки.

Собственник вправе сам решить для себя, что ему выгоднее — продать землю или отдать ее в аренду, ежегодно получая стабильный доход.

Размер налога при передаче земли облагается обязательным налогом, который зависит от кадастровой цены и не может быть меньше, чем 1 000 рублей.

С 1991 года у бывших работников колхозов появилась возможность получить безвозмездно , который они смогут использовать для сельскохозяйственных работ. Кто имеет право на выделение такого надела, как и для каких целей его можно получить?

Понятие земельного пая

В эпоху времен Советского Союза государство выделяла колхозам большие участки земли для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Колхозы распоряжались этими участками единолично. После проведения земельной реформы у каждого гражданина появилась возможность получить участок в собственность для личного использования .

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что под земельным паем понимается участок, который выдается человеку из общего актива земельного надела.

Важным моментом в понятии земельного пая является то, что это только получение права на землю, участок Человек при получении пая становится обладателем размера и оценки в денежном эквиваленте , но выделение данного участка на местности он не имеет. Пай можно использовать для сельскохозяйственных работ. При этом обязательно должны учитываться интересы других пайщиков.

работники предприятий сельского хозяйства;
сотрудники социальных объектов, которые находятся на территории хозяйств.

Владелец участка вправе использовать его по своему усмотрению. Он может подарить его, сдать в аренду, продать . Чаще всего земельные наделы арендует у граждан аграрный сектор.

Владелец участка может передать его в дар. Для этого нужно составить договор дарения. Сделка будет считаться действительной, если не последует встречная передача.

Приватизация участков

Паи подлежат обязательной приватизации . Процесс оформления включает в себя несколько шагов:

В самом начале требуется подать объявление в средства массовой информации о намерении выделить надел из общедолевой собственности. Объявление подают в областные и районные газеты. В нем должна содержаться вся информация об участке и дата проведения собрания.
Вторым шагом является проведение собрания и подписание протокола. Собрание проводится не ранее 30 дней после того, как было опубликовано объявление.
Заключение договора на проведение межевания участка, вынесение границ. Итогом будет получение земельного дела.
После процедуры межевания документы передаются для получения кадастрового номера.
Последним шагом является оформление участка в собственность.

Процесс приватизации земельного пая очень долгий. Минимум он составляет полгода, максимальный срок на практике может достигать 12 месяцев.

Если земельный пай нужно оформить в собственность через куплю-продажу?

В таком случае необходимо оформить договор купли-продажи и обратиться в Регистрационную палату. Для регистрации требуется предоставить пакет документов :

копии и оригиналы документов, удостоверяющих личности обоих участников сделки;
договор купли-продажи, который свидетельствует о совершении сделки;
согласие супруга в письменном виде на приобретение участка;
документы о праве собственности на земельный надел;
согласие супруга или супруги продавца на продажу участка;
справки о том, что были отправлены уведомления другим пайщиком о намерении продать участок;
заявление;
оплаченная госпошлина.

Во многих случаях при оформлении купли-продажи может потребоваться согласие представителей Администрации сельских поселений, на чьей территории находится земельный надел.

Что делать в тех случаях, когда документы на земельный пай были утеряны?

Если ранее было оформлено межевание и зарегистрирована собственность, можно обратиться в Росреестр, чтобы получить информацию о имеющемся объекте. Если данный участок зарегистрирован, дубликаты документов можно получить в Росреестре.

Если такие сведения отсутствуют, необходимо обращаться в Администрацию местного самоуправления для восстановления свидетельства о выделении пая. После получения дубликата документа, необходимо зарегистрировать участок в собственность.

Межевание земельного пая

Процедура оформления земельных паев в собственность четко прописана в Земельном кодексе. С 2017 года в порядок оформления земельных участков в собственность были внесены изменения .

При подаче документов в Регистрационную палату обязательно нужно предоставлять акт о проведении межевания – это план территории и основные сведения об участке. Не предоставлять план межевания могут только владельцы садовых участков, но это исключение действует только до 01.01.2018 года.

Для того, чтобы сделать межевание, необходимо обратиться в организации, которые занимаются геодезическими услугами. Определениями границ надела занимаются кадастровые инженеры. Они должны быть участниками независимой организации. Для проведения работ заключается договор подряда. Кроме того, потребуется предоставить следующие документы:

Заявление, которое пишется в свободной форме, с приложением технического задания.
Документы, которые подтверждают право владением участка. Это могут быть договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, решение муниципального органа о выделе участка в аренду.
Свидетельство об официальном оформлении надела, план местности, месторасположение участка, выписка из кадастрового списка.

Если на территории, где находится участок, расположено какое-либо строение, необходимо предоставить .

Если межевание заказывает юридическое лицо, пакет документов необходимо предоставлять такой же, кроме того, необходимо иметь:

устав предприятия и доверенность, выписанная на представляющее лицо;
свидетельство о государственной и налоговой регистрации;
принятое решение участников о проведении межевания.

При выделении границ надела из общей долевой собственности потребуется согласие владельцев других участков . Как правило, необходимо их присутствие при процедуре межевания. Далее составляется акт замеров площадей, определение координат точек периметра.

Для дальнейших действий выдается акт межевания . Он необходим, так как содержит согласие всех заинтересованных лиц. Если другие собственники не являются на процедуру межевания, им рассылаются уведомления, куда они должны обратиться, чтобы подписать бумаги. Явиться на подписание они обязаны в течение 30 дней . Если они не являются, документы оформляются без них.

Невостребованные земельные паи

Среди участков сельхозназначения нередко встречаются невостребованные паи. Это те наделы, которые долгое время не используются их владельцами по назначению. В соответствии с нормами закона, если землю не использовали более трех лет, ее можно считать невостребованной . Время исчисляется с момента оформления права собственности на участок.

Кроме того, к списку невостребованных могут быть отнесены участки со следующими характеристиками:

Неизвестен владелец земельного надела.
Собственник участка умер, и у него не осталось наследников.
Наследники после смерти владельца пая не имеют возможности им воспользоваться.
Законные наследники отказались от вступления в наследство или были отстранены от него.

Обратите внимание! Ранее по закону признать земли невостребованными было невозможно. Современное законодательство предусматривает такую возможность.

Владельцы земель, которые попали в список невостребованных, вправе опротестовать данный факт. Для этого необходимо написать заявление в Администрацию того поселения, на территории которого расположен надел. Решение о том, что определенный участок должен быть признан невостребованным принимается на общем собрании собственников. Оспорить данное решение можно через суд. Такие споры возникают чаще всего.

Органы местного самоуправления должны составлять списки участков, которые не используются по назначению, либо после смерти владельца не обнаружены наследники. После составления они должны быть опубликованы в средствах массовой информации и на щитах административных зданий органов местного самоуправления . Это обязательная процедура и она должна быть проведена за три месяца до организации собрания собственников. После этого собирается собрание, на котором проходит утверждение невостребованных наделов.

Если по истечению четырех месяцев собрание не было организовано, органы местного самоуправления утверждают список самостоятельно без участия собственников. Далее представители местного самоуправления обращаются в суд для того, чтобы признать право собственности на данные участки земли.

Земельные паи в колхозах, проблемы и вопросы

Наделение участками земли граждан дало не только возможность пользования землей, но и принесло некоторые проблемы . Не все жители сел планировали эффективно распоряжаться землями, как это было задумано по программе. У многих не было возможности обрабатывать эти наделы. В некоторых случаях земля могла достаться по наследству или договору дарения городским жителям, которым она была не нужна.

И на сегодняшний день проблема нахождения участков у граждан, которым они не нужны, сохраняется. Для того, чтобы земли использовались по назначению, необходимо обеспечить контроль за куплей-продажей, за использованием данных наделов.

Часто возникают проблемы при выделении участка с остальными собственниками. Каждый владелец хочет получить самую хорошую территорию, расположенную ближе к лесу или озеру.

С земельными участками часто возникают судебные споры.

Пример:

Спор в городском суде Гатчины Ленинградской области. Его суть сводится к тому, истец подает иск о признании прав на долю, ответчиком по делу является АО. В данной ситуации оригинал документа о собственности был утерян. По мнению судей, при реорганизации колхозов земельные паи автоматически переходят в уставной капитал нового общества. С помощью юристов удалось восстановить право собственности на земельный пай. Решение было обосновано тем, что законодательство, действующее на период 1992 года, не предусматривало реорганизацию колхозов путем передачи земель в новые АО без наделения долей бывшим работникам. Внесения пая в уставной капитал АО может быть произведено только по письменному заявлению самого собственника. Нет ни одной правовой нормы, которая говорила бы об автоматическом переходе наделов. В данной ситуации истец никаких заявлений не подписывал, не был приглашен на учредительное собрание. Спор был решен в пользу истца.

Споры возникают не только по оформлению участков в собственность, но и

Например, судебное дело о границах с колхозом:

Гражданину выделили земельный пай с 1993 году, все время он его использовал для сельскохозяйственных нужд, ежегодно обрабатывал. А в 2002 году решил оформить его в собственность. При проведении межевания оказалось, что часть его участка заходит на совхозные земли. В оформлении собственности было отказано. Для решения вопроса пришлось обращаться в суд. Владельцу участка потребовалось собирать доказательства, что он долгое время использовал участок по прямому назначению, на его территории находились хозяйственные постройки. Решение суда было принято в пользу истца.

Таким образом, чтобы в полной мере пользоваться своим земельным паем, необходимо в обязательном порядке выделить его из общей доли .

Несмотря на все сложности и большие сроки оформления, наличие земельного пая имеет плюсы. Основным преимуществом является получение дохода с участка. Это может быть, как доход от продажи или , так и непосредственный доход от ведения сельскохозяйственной деятельности.

Информация для покупателей

Для тех, кто планирует обустроить собственное поместье. Подробный очень наглядный инструктаж о том, как найти и купить земельный пай.

Возможно, будет полезно почитать: