Продажа земельного участка под сельскохозяйственное использование. Имеет ли право администрация выставлять на торги участок сельскохозяйственного назначения

В этой статье государство установило, что преимущественное право покупки таких участков принадлежит субъектам РФ или муниципальным образованиям, которым принадлежит конкретный участок. Это значит, что в пакет документов для продажи участка сельхозназначения надо приложить Отказ от преимущественного права покупки земельного участка или Согласие на продажу третьим лицам. Это обстоятельство надо учитывать без этого документа переход права собственности не будет зарегистрирован.

Отказ или Согласие выдается в КУМИ (комитет управления муниципальным имуществом) или КУГИ (комитет управления государственным имуществом). Эта процедура очень напоминает получения согласия от соседей по коммунальной квартире. Например, в Ленинградской области таким органом является областной КУГИ, на это его уполномочил областной закон» Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» от 23.11.2005 (с изменениями на 17 марта 2015 года). В каждом регионе есть свой уполномоченный орган по распоряжению землей сельскохозяйственного назначения .

Алгоритм получения такого документа:

Заполнить Извещение или Уведомление в КУМИ в письменном виде
Подать Извещение лично с входящим номером или выслать по почте РОССИИ с уведомлением и описью вложения
Срок ответа 30 дней, отсчет идет с даты приема документа или с даты получения Уведомления по почте

К Извещению надо приложить следующие документы:

Свидетельство о регистрации права собственности (заверенная копия)
Кадастровый паспорт или Выписка из кадастрового паспорта (копия)
Копия паспорта гражданина
Копия доверенности (если надо)
Выкопировка (ситуационный план)

Ответы из КУГИ могут быть разными:

Положительный, то есть КУГИ соглашается приобрести участок земли сельхозназначения на своих условиях, это безналичный расчет в течение 90 дней (по факту может быть и более 6 месяцев), могут предложить рассрочку.

Иногда случается, что продавцу вовсе не хочется продавать государству, у него есть свой покупатель, с которым он уже договорился, что делать в таких случаях, например, можно послать новое Извещение с изменением цены, условий, можно предложить купить за наличные и срочно, и ждать нового ответа. Иногда приходится высылать несколько раз пока не придет Отказ.

ВАЖНО! Нельзя продавать земельный участок ниже той цены, которую предложили в Извещении, могут сделку признать недействительной. В договоре купли-продажи должна быть указана цена не ниже той, которая указана в Извещении.

Отрицательный ответ, то есть КУГИ отказывается от покупки вашего участка.

Такой Отказ действителен в течение года, надо успеть продать за этот срок, иначе потом надо заново получать Отказ от преимущественного права покупки.

Самый верный и законный способ продажи участка сельхозназначения – это получение Отказа от преимущественного права покупки от КУГИ или КУМИ.

Но есть способы реализации участка сельхозназначения, не получая данного документа:

Первый способ Дарение - закон не запрещает подарить участок любому лицу, при сделке дарения Отказ получать не требуется. Каждая вторая сделка на участки сельскохозяйственного назначения проходит по дарению, особенно на очень хорошие ликвидные участки. Дарение – это скрытая продажа, ее можно оспорить в суде, если кому-то захочется доказать притворность такой сделки и расстроить ее. В этом случае приобретатель участка сельхозназначения может лишиться и денег и участка, ведь дарение – это безвозмездная сделка. Налог на дарение 13% от кадастровой стоимости оплачивает одаряемый.
Второй способ - внесение земельного участка сельхозназначения в Уставной капитал ООО. Такую сделку тоже можно оспорить в том случае, если продавец не получает взамен акции предприятия или организации на основании притворности сделки.
Третий способ - продажа участка по долям, но не более пяти! Сначала продать и зарегистрировать ½ долю, например, а потом, вторым этапом, купить остальную часть участка, на правах совладельца, имеющего преимущественное право.

Эти три способа позволяют экономить время сделки, не ждать 30 дней ответа из КУГИ. Сейчас этот срок уменьшили до 15 дней по закону, но по факту, увы, чиновники никогда не делают ничего во - время.

Так как активизируется в связи с продуктовым эмбарго и импортозамещением, то у наших продавцов и собственников участков сельхозназначения встает вопрос о документах на продажу участков.

Преимущественное право относится только к земле сельскохозяйственного назначения , к участкам с разрешенным использованием – для ведения садоводства и для дачного строительства это право не применяется.

Покупка и продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество правовых нюансов и особенностей. Этот вид территории страны находится под особым государственным надзором, так как представляет определенную ценность. Расскажем о тонкостях оформления сделок с такими землями.

Земли сельхозназначения могут использоваться только так, как того требует действующее законодательство. К примеру, на таких участках нельзя возводить строения жилого или промышленного назначения. Это ограничение не единственное.

К землям сельхозназначения можно отнести любые территории, предназначенные для нужд сельского хозяйства. Это могут быть:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

поля;
сенокосы;
пастбища;
пашни;
вспомогательные объекты – дороги, коммуникации и т.д.;
территории с расположенными постройками.

Таким образом, к сельхоз категории могут принадлежать целые поселки, растянувшиеся на километры. Везде будет действовать особый режим, который следует соблюдать.

Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения

Главная особенность купли-продажи земли сельскохозяйственной категории – наличие преимущественного права покупки. Им обладают муниципалитеты.

Это значит, что при намерении собственника продать землю сельхоз назначения, он обязан направить уведомление в местную администрацию. В уведомлении прописываются все существенные условия будущей сделки (характеристики участка, цена и т.д.). Если муниципалитет будет согласен приобрести участок, собственник не вправе предлагать его кому-либо еще или размещать объявление о продаже в свободном доступе.

Такое уведомление всегда направляется письменно. Если проигнорировать положения законодательства о преимущественном праве покупки, сделка может быть в дальнейшем признана недействительна в судебном порядке. Местная администрация вправе подать в суд в течение года и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

У муниципалитета есть ровно месяц для принятия решения. Если по прошествии этого срока продавец не получил оповещения о согласии на покупку, он вправе продать землю третьему лицу. При этом важно учесть, что цена продажи не может быть ниже той, что указана в первоначальном уведомлении.

К слову, преимущественное право покупки – это не единственный нюанс, связанный с землей, относящейся к такой категории. Можно выделить и иные особенности:

Покупатель не может купить с/х землю и использовать ее не по назначению. Он обязан следить за сохранностью всех полезных свойств участка. В противном случае государство может изъять земельный надел у нового собственника.
Возможно изъятие участка государственными органами при несоблюдении сторонами правил и законодательных норм, касающихся правового статуса и использования земли, в момент оформления сделки.
Заключая договор купли-продажи, стороны вправе установить право выкупа участка продавцом на определенный срок.

При оформлении сделки продавец обязан предоставлять достоверную и полную информацию о земельном участке и ограничениях и обременениях, действующих на него. Если выявится, что собственник утаил какую-либо существенную информацию, договор купли-продажи будет признан недействительным.

Как найти участок для покупки?

Собственниками земли могут быть физические лица, организации, муниципальные образования или государство. Граждане часто приобретают сельскохозяйственную землю в надежде решить и жилищный вопрос. Однако нужно понимать, что застройка таких территорий допускается не всегда.

Строительство разрешено только при оформлении крестьянско-фермерского хозяйства. Без этого застройка не допускается.

Прежде чем искать участок, необходимо определиться с ключевыми характеристиками:

цель использования;
условия пользования наделом;
допустимый размер земельного налога;
необходимое качественное состояние земли;
уровень почв.

Перед оформлением сделки следует убедиться, что продавец имеет все необходимые документы для реализации. С этой точки зрения лучше всего покупать землю у государства или муниципалитета.

Процесс купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения

Процедура оформления купли-продажи будет различаться в зависимости от того, кто выступает продавцом. Рассмотрим ситуации заключения сделки с государством и физическим лицом.

С государством

Алгоритм покупки сельскохозяйственной земли у государства следующий:

Подача ходатайства в местную администрацию о предоставлении земель этой категории. В заявлении указывается намерение приобрести участок в собственность, а также желаемые размеры и местоположение.
Муниципальный орган рассмотрит ходатайство и вынесет решение о заключении сделки или об отказе.
В случае положительного решения заключается договор купли-продажи.
На основании договора осуществляется государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Отрицательное решение выносится посредством издания постановления главы муниципалитета. В этом документе должно содержаться обоснование принятого решения. Если по мнению заявителя отказ неправомерен, он вправе обжаловать его в судебном порядке.

Цена на сельскохозяйственные наделы формируется исходя из нескольких критерий. Учитываются плодородные качества, размеры и расположение. Итоговая стоимость устанавливается в нормативно-правовых актах местной администрации.

Необходимо учитывать, что при выявлении фактов неправомерного использования территории, она может быть изъята у собственника. Использование такой земли не по целевому назначению категорически запрещено.

С физическим лицом

Покупка земли у частного собственника будет отличаться. В первую очередь необходимо удостовериться, что он вправе ее продавать. Для этого нужно проверить все правоустанавливающие документы, а именно:

выписку из ЕГРН;
свидетельство о праве собственности (если есть, не выдается с 2017 года);
документ-основание для возникновения права собственности – договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.д.;
техническая документация из БТИ.

На официальном сайте Росреестра можно получить справочную информацию о любых объектах недвижимости в режиме онлайн. Кроме того, любой желающий может заказать сокращенную выписку из ЕГРН. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа на бумажном носителе составляет 200 рублей.

Сделка заключается посредством оформления договора купли-продажи и акта приема-передачи, который подтверждает факт перехода надела от продавца к покупателю. Для расчетов граждане часто пользуются банковскими ячейками.

Следует понимать, что на вторичном рынке высок риск совершения мошеннических действий. Лучше всего совершать сделку в сопровождении юриста. Специалист сможет проверить «чистоту» объекта и серьезность намерения продавца.

Нюансы договора купли-продажи земли сельхоз назначения

В договоре купли-продажи указываются следующие сведения:

полные данные сторон договора;
идентификационные сведения об участке;
данные правоустанавливающих документов;
цена сделки;
сведения о целевом назначении надела;
права и обязанности сторон;
порядок передачи участка;
порядок расчетов.

В тексте указывается, что продавец обязан передать участок, который не имеет каких-либо обременений и не был подарен другому лицу.

Особенности покупки доли сельскохозяйственной земли

Если планируется покупка доли сельскохозяйственного участка, следует помнить о предусмотренных ограничениях:

участники долевой собственности вправе продать долю без выделения в натуре только своим сособственникам или члену крестьянско-фермерского хозяйства;
в случае с продажей доли преимущественного права у муниципалитета не возникает.

Таким образом, реализация доли земли, принадлежащей к этой категории, невозможна без ее выделения из общей долевой собственности в самостоятельный объект. Однако следует учесть, что после определения границ, необходимо направить уведомление о продаже в муниципалитет. Если они откажутся от покупки, можно продавать участок кому угодно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество нюансов и особенностей. Зачастую без помощи юриста не обойтись. Получите бесплатную консультацию эксперта по земельно-имущественным отношениям на нашем сайте.

Аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: общее понятие

Земли, принадлежащие государству и территориальным общинам, продаются с торгов. Конкурсный порядок реализации участков одновременно гарантирует частный и публичный интерес.

Применительно к имуществу публичных образований торги имеют множество преимуществ перед прямыми продажами. Они обеспечивают:

должную гласность при реализации публичных земель, которые в доктрине земельного права и общественном сознании согласно советской традиции признаются народным достоянием;
открытость информации о перечне и условиях продажи отчуждаемых участков для потенциальных покупателей, СМИ, контролирующих госструктур;
свободный и равный доступ всех заинтересованных лиц (граждан и организаций) к участию в конкурсных процедурах;
максимальные поступления в бюджеты разных уровней за счет роста продажной цены участков;
предотвращение злоупотреблений со стороны чиновников.

Особенности заключения договоров на торгах регламентированы ст. 447 Гражданского кодекса России. Они могут иметь форму:

аукциона, победителем которого является лицо, согласившееся уплатить наибольшую цену;
конкурса, победителем которого признается лицо, чье предложение конкурсная комиссия сочла оптимальным.

Аукционы по продаже публичных земель проводятся открыто.

Участие в открытом аукционе в электронной форме может принять любое дееспособное лицо, для этого достаточно обзавестись электронной подписью.

Но есть исключения. Так, не будет принята заявка на участие в конкурсе по продаже участка земли сельскохозяйственного назначения, поступившая от иностранца; компании, 50% уставного капитала которой принадлежит иноземному инвестору. Дело в том, что названная категория лиц вправе обладать сельскохозяйственными землями только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

П. 10 ст. 39.11 ЗК РФ предусматривает ряд случаев, когда участниками торгов, связанных с предоставлением публичных земель в частные руки могут быть только юридические лица. Однако речь здесь идет о продаже прав аренды, а не о собственности.

Отличия аукционов в электронной и традиционной форме

Ранее все торги (в том числе - по реализации имущества, принадлежащего государству) проводились очно. Традиционный формат торгов предполагает, что конкурсные участники присутствуют на торгах лично либо обеспечивают явку представителей по доверенности.

Лицитатор последовательно оглашает цены, отличающиеся от начальной на один и более «шагов» (начальная цена + шаг; начальная цена + шаг + шаг и т.д.). Участники торгов уведомляют лицитатора о готовности уплатить новую повышенную цену путем поднятия руки или иным наперед согласованным способом.

Цена лота повышается до тех пор, пока она не устраивает единственного участника торгов. Этот факт по традиции устанавливается троекратным ударом молотка и восклицанием лицитатора «продано».

Применение электронной формы не изменило суть торгов по продаже участков. Как и раньше, речь идет о последовательном повышении цены лота до тех пор, пока ее готов будет уплатить единственный оставшийся участник. Разница состоит в следующем:

электронные торги проводятся «заочно», без личного присутствия участников;
местом проведения аукциона является торговая площадка в Интернете;
для участия в торгах необходим доступ в электронный личный кабинет;
электронный сервис автоматизирован, лицитатор не нужен;
участник торгов в электронной форме может идентифицироваться, торговаться и совершать иные юридически значимые действия только с помощью электронной цифровой подписи.

По сравнению с торгами в традиционной форме, электронные аукционы обеспечивают еще большую объективность. Отсутствие лицитатора и автоматизация всех процедур практически исключает влияние человеческого фактора на ход торгов и подведение итогов. Электронная форма аукциона сводит к минимуму возможность последующего обжалования результата аукциона.

Преимущества электронных аукционов очевидны, но у них есть существенный недостаток. Торги по продаже земельных участков призваны обеспечить свободный доступ к участию в них максимального количества заинтересованных лиц.

Необходимость владения электронной цифровой подписью для организаций необременительна. Но этого никак нельзя сказать о гражданах.

Физическому лицу затруднительно приобретать электронную подпись (действует год после сертификации электронного ключа) и учиться пользоваться электронным сервисом только для того, чтобы приобрести участок, единственный раз в жизни. Возможно, именно поэтому законодатель не перевел все аукционы по продаже земель в электронный формат.

Случаи, когда аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в электронной форме, не проводится

Для реализации участков муниципальной и госсобственности должен проводиться открытый аукцион в электронной форме. Земельный кодекс РФ устанавливает два типа исключений из общего порядка:

ст.39.13 перечисляет случаи, когда аукцион по продаже участков проводится в традиционной (неэлектронной) форме;
ст. 39.3 оговаривает ситуации, когда торги не проводятся и земля продается заинтересованному лицу во внеконкурсном порядке.

Торги в неэлектронной форме проводятся в случаях, когда участки предоставляется:

под индивидуальное жилищное строительство;
для ведения личного подсобного хозяйства;
гражданам для садоводства, дачного хозяйствования;
крестьянским (фермерским) хозяйствам для сельскохозяйственного производства.

Прямые продажи публичных земель предусмотрены для:

комплексного освоения территории путем возведения жилья экономкласса;
индивидуального жилищного строительства, кроме случаев продажи участков, расположенных на землях общего пользования;
обслуживания уже существующих зданий при условии, что покупатель - собственник здания;
сельскохозяйственного производства, когда покупатель - крестьянское (фермерское) хозяйство в случаях, оговоренных Федеральным законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
садоводства, дачного хозяйства при наличии следующих условий: участок расположен в пределах земель, предоставленных некоммерческой организации; покупателем является член такой организации;
иных целей, оговоренных ст. 39.3 ЗК РФ.

Организация аукциона по продаже участка

Торги по продаже земельных участков проводятся по инициативе органов власти либо по заявлению лиц, заинтересованных в их покупке. В отношении продажи публичных земель законодатель установил императивное правило: один участок - один лот. Объединять несколько участков в общий лот можно только в случае, если это прямо разрешено общефедеральным законодательством.

Этапы предпродажной подготовки участка муниципальной или госсобственности, выставленного на торги по инициативе собственника:

утверждение схемы расположения на случай, если проект межевания территории отсутствует и участок только предстоит образовать;
проведение землеустроительных работ и подготовка документации, необходимой для кадастрового учета участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории либо схемой расположения участка;
постановка будущего лота на учет в ГКН, ЕГРП по заявлению компетентного органа (не касается участков, предоставляемых из состава земель, право собственности на которые между государством и территориальными общинами не разграничено);
получение техусловий подключения объектов недвижимости к инженерным сетям (не касается участков, которые предоставляются для комплексного освоения или ведения дачного хозяйства и которые согласно целевому назначению не могут быть использованы для возведения объектов недвижимости;
принятие решения о проведении торгов.

Порядок предпродажной подготовки публичных земель, выставленных на торги по инициативе собственника:

подготовка потенциальным покупателем схемы расположения участка (актуально на случай, если проект межевания территории еще не был утвержден);
утверждение схемы расположения участка по заявлению потенциального покупателя (образец заявления предполагает указание цели использования участка);
проверка отсутствия оснований для отказа в утверждении схемы расположения участка, оговоренных ст. 11.10, ст. 39.11 ЗК РФ;
утверждение/отказ в утверждении схемы расположения участка в течение двух месяцев;
организация проведения кадастровых работ;
разработка документации для постановки участка на учет в ГКН, ЕГРП (не касается неразграниченных земель);
обращение заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона;
постановка участка на учет в ГКН и ЕГРП за публичным образованием (кроме случаев образования участков из земель, право собственности на которые не разграничено);
получение техусловий подключения объектов недвижимости к инженерным сетям общего пользования;
проверка отсутствия оснований для отказа в проведении аукциона (оговорены п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ);
принятие решения о проведении аукциона либо об отказе в его проведении в течение двух месяцев с момента подачи соответствующего заявления.

Определение начальной и продажной цены лота

Организатор торгов, которым в зависимости от формы собственности на землю может выступать орган госвласти или местного самоуправления, вправе определять начальную цену лота равной (одно из двух):

рыночной стоимости участка, определенной экспертом-оценщиком по правилам Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»;
кадастровой стоимости участки при условии, что результаты госкадастровой оценки утверждены в пределах последних 5 лет.

Итоговая продажная цена земельного участка определяется в ходе торгов. Лицитатор (при проведении торгов в традиционной форме) или программный комплекс электронной торговой площадки (при проведении электронного аукциона) дает возможность участникам торгов поднимать цену лота на один «шаг». Величина шага оговаривается организатором торгов заранее и может составлять не более 3% начальной цены лота (п. 18 ст. 39.11 ЗК РФ).

Последствия признания электронного аукциона несостоявшимся разнообразны и касаются, в том числе формирования цены земельного участка на повторных торгах. Если тот же участок выставляется на аукцион еще раз, организатор вправе (но не обязан) опустить начальную цену на 30% по сравнению с начальной ценой этого же участка на первичных торгах.

Вопросы ценообразования в отношении публичных земель оформляются приказом или административным решением коллективного органа.

Содержание извещения о проведении аукциона по продаже земельного участка в электронной форме

Перечень сведений, которые должно содержать такое извещение, оговорен п.21 ст.39.11 ЗК РФ. Он одинаков для аукционов, проводимых в электронной и традиционной (очной) форме. В извещении содержится информация об:

организаторе аукциона;
номере, дате утверждения и других реквизитах решения (приказа) о проведении аукциона;
времени, порядке проведения торгов;
реализуемом лоте, в том числе местоположение, площадь, кадастровый номер, разрешенные способы использования, допустимые параметры строительства, условия технологического присоединения к сетям и подобное;
сервитутах, иных правах сторонних лиц на лот и об ограничениях этих прав;
начальной цене;
величине шага;
образце заявки на участие в торгах, порядке подачи такой заявки;
датах начала и окончания приема документов;
размере и порядке внесения задатка, реквизитах счета для его перечисления.

Опубликование извещения о проведении аукциона

Извещения о проведении аукциона размещаются на официальном портале Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (регламент сайта утвержден Приказом Минсвязи от 03.06.15 №195). Они общедоступны, демонстрируются независимо от наличия электронной подписи и/или регистрации на сайте. Обязательным приложением к извещению является проект договора купли-продажи.

По общему правилу организатор торгов также обязан обнародовать извещение об аукционе в порядке, предусмотренном для опубликования муниципальных нормативно-правовых актов по правилам, установленным муниципалитетом по месту нахождения участка (п. 20 ст. 39.11 ЗК РФ). Однако на аукционы в электронной форме это императивное требование не распространяется (п. 3 ст. 39.13 ЗК РФ).

В силу Федерального закона РФ № 137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» муниципальными и неразграниченными землями распоряжаются органы местной власти. Последним обычно принадлежат собственные СМИ.

Учитывая этот факт, извещения по общей форме или более краткие сообщения зачастую публикуются в местных газетах и появляются на муниципальных телеканалах. Причины очевидны:

это не запрещено;
размещение такой информации для местных органов власти бесплатно;
привлечение к участию в торгах максимального количества заинтересованных лиц способствует повышению продажной стоимости лотов.

Извещение о проведении аукциона публикуется за 30 суток до его начала. Извещение об отказе от его проведения обнародуется на протяжении 3 дней после принятия муниципальной или государственной структурой такого решения.

Подача заявки на участие в электронном аукционе

Лица, желающие принять участие в аукционе, готовят и подают следующие документы.

Заявка на участие в торгах согласно образцу, представленному в извещении о проведении аукциона. Заявка среди прочего должна содержать реквизиты счета для возврата задатка.
Для организаций: правоустанавливающая документация, приказ о назначении руководителя либо доверенность лица, уполномоченного на совершение юридически значимых действий. Применительно к иностранным организациям - заверенный перевод документов о госрегистрации.
В отношении участника торгов - физического лица: общегражданский паспорт или иные документы, удостоверяющие личность.
Подтверждение факта и размера внесения задатка.

В случае проведения аукциона в электронной форме заявка на участие и приложения подаются в форме сканкопий, заверенных с помощью электронной цифровой подписи. Один заявитель вправе подать одну заявку на участие в торгах по продаже того же лота.

Прием документов прекращается в срок, оговоренный в извещении, но не ранее, чем за 5 суток до момента продажи. Пропуск срока критичен: заявка, поступившая не вовремя, возвращается обратившемуся.

До момента окончания срока приема заявок участник, подавший заявку на участие в электронном аукционе, вправе отозвать ее без объяснения причин. Для этого подается онлайн заявление.

Организатор аукциона обязан вернуть задаток отказнику, в течение 3 рабочих дней с момента подачи заявки. Если отзыв поступил по окончании срока на подачу заявок, участник аукциона может получить задаток в том же порядке, что и участники торгов, которые проиграли торги.

Обработка заявок на участие в электронном аукционе

Основания недопуска к участию в аукционе:

непредоставление документов, перечисленных в извещении о проведении аукциона;
неуплата задатка или его уплата в неполном размере;
подача заявки лицом, которое не может быть покупателем (например, поступление заявки на покупку участка сельскохозяйственного назначения от иностранца);
наличие сведений о заявителе в реестре недобросовестных участников аукциона.

Орган госвласти или местного самоуправления (организатор аукциона) обязан вести протокол рассмотрения заявок на участие. Он должен содержать сведения о:

лицах, допущенных/не допущенных к участию в аукционе (в последнем случае - указанием конкретных причин недопуска);
дате поступления каждой заявки;
внесенных задатках.

При проведении электронного аукциона протокол рассмотрения заявок формируется при помощи программных средств. Он подписывается организатором торгов в течение суток после их рассмотрения, размещается на официальном сайте.

Кроме того, каждому из заявителей направляется персональное уведомление о допуске/недопуске к участию в торгах. При проведении электронного аукциона уведомление, как и протокол, формируется с помощью программных средств. По условиям п. 11 ст. 39.12 ЗК РФ организатор торгов возвращает задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение трех рабочих дней с момента формирования протокола приема заявок.

Оформление результатов аукциона

По результатам торгов организатором и участником подписывается протокол. Аукцион в электронной форме оформляется документом, сформированным с помощью программных средств электронной торговой площадки. В протоколе указываются сведения о:

времени проведения;
электронной торговой площадке (для электронных аукционов) или адресе проведения (для очных торгов);
лоте;
участниках аукциона;
начальной цене, последнем и предпоследнем ценовых предложениях;
имени/наименовании победителя аукциона и участника, сделавшего предпоследнее предложение.

Протокол о результатах аукциона размещается по адресу официального сайта РФ о проведении торгов в течение рабочего дня, следующего за днем формирования протокола. Победителем аукциона считается участник, согласившийся уплатить наибольшую цену. Он обязан выкупить землю.

Организатор аукциона направляет победителю проект договора купли-продажи. Задаток засчитывается в выкупную стоимость лота.

На подписание договора победителю конкурса предоставляется 30 дней. Если победитель уклоняется от заключения сделки, продавец изымает задаток в свою пользу и обращается с предложением подписать договор к лицу, чье ценовое предложение было предпоследним.

Продажная цена, соответственно, корректируется до уровня, который предлагал этот участник. Не выигравшим торги лицам задатки возвращаются в срок до трех суток после формирования протокола в полном объеме.

Признание электронного аукциона несостоявшимся: основания и правовые последствия

Электронный аукцион признается несостоявшимся если:

не поступило ни одной заявки;
заявки подавались, но никто из претендентов не был допущен к участию в торгах;
поступила заявка от единственного участника;
из всех подавших заявку на участие в аукционе к торгам допущено только одно лицо;
победитель конкурса и участник, чье ценовое предложение было предпоследним, оба отказались или уклонились от заключения договора купли-продажи.

Не во всех случаях признания аукциона несостоявшимся торги проводятся заново. Законодатель мудро предусмотрел возможность заключения договора с заинтересованным лицом.

Единственный участник аукциона (единственный, подавший заявку, или единственный, кто допущен к торгам) вправе приобрести лот по начальной стоимости.

Применительно к аукционам, на которых происходил торг, действует иное правило. Заключение контракта по результатам электронного аукциона возможно только с победителем аукциона или лицом, чье ценовое предложение было предпоследним.

Если оба они отказались или уклонились от заключения сделки, муниципалитет или госструктура не вправе предложить заключить сделку участнику, чье ценовое предложение было третьим с конца. В этом случае торги проводятся повторно и, как вариант, на новых условиях.

Победитель или единственный участник торгов, отказавшийся от выкупа лота по максимальной/начальной цене, теряют внесенный ими задаток. Уплаченные в качестве задатка средства переходят в распоряжение организатора торгов.

Все названные лица, а также участник аукциона, отказавшийся или уклонившийся от выкупа участка по предпоследней цене, вносятся в реестр недобросовестных участников торгов. Порядок ведения такого реестра утвержден Приказом Федеральной антимонопольной службы № 247/15 от 14.04.15 г.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по продаже участка из государственных и муниципальных земель в электронной форме

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Продажа участка

На один садовый участок, от которого давно отказались, подано заявление на приобретение данного участка. потом второй участник подает заявление на этот же участок о покупке. По первому заявлению КУМИ дает объявление о продаже участка. Второму участнику высылают отказ в приобретении участка, он видит на сайте объявление и думает, что объявление по дано по его заявлению. В итоге участок продают первому участнику. А разве не должны были объявить аукцион?

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, которые располагаются за пределами населенных пунктов, а также предназначенные и предоставляемые для сельскохозяйственных нужд (ч.1 ст.77 ЗК РФ).

Преимущественное право покупки

Субъект РФ или муниципальное образование имеет преимущественное право купить продаваемый сельскохозяйственный участок земли. Сумма, оплачиваемая таким покупателем соответствует цене, указанной продавцом. Преимущественное право не действует в случаях, когда земля продается посредством публичных торгов, а также в случае изъятия земли сельхозназначения для муниципальных или государственных нужд.

Перед тем, как осуществить продажу земельного участка, продавец обязан направить письменное извещение в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в орган местного самоуправления о своем намерении. Документ должен содержать такие сведения об участке:

цена;
размер;
местоположение;
срок, в который должен быть произведен расчет за покупку.

Срок для осуществления выплат за купленный участок не может быть больше чем 90 дней. Извещение должно быть:

либо направлено заказным письмом с уведомлением о том, что оно было доставлено;
либо вручено лично под расписку о том, что уведомление вручено.

Получатель, получив извещение, должен в течение 30 дней поставить продавца в известность о желании купить сельскохозяйственный земельный участок. Если он этого не сделает, либо откажется от покупки, то продавец может продать землю третьему лицу. Обязательно, чтобы цена продажи в таком случае была не ниже той, которая была заявлена в извещении. Образец уведомления можно посмотреть на сайте местной администрации.

Если продажа планируется по более низкой цене или с существенным изменением условий договора, то продавец обязан направить новое извещение в порядке, описанном выше. Если земельный участок сельхозназначения был продан с нарушением преимущественного права, то такая сделка ничтожна (ст.8 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

У кого нет права приобретения земель сельскохозяйственного назначения

Согласно ст.3 N 101-ФЗ, не имеют право обладать землей сельхозназначения на правах собственности следующие лица:

иностранные юридические лица;
лица без гражданства;
иностранные граждане;
юридические лица, уставной (складочный) капитал которых более чем на 50% состоит из всех вышеперечисленных лиц.

Эти категории лиц могут обладать землей сельскохозяйственного назначения исключительно по праву аренды . Также не смогут купить землю те юридические и физические лица, у которых в собственности уже находится максимально допустимая площадь сельскохозяйственных угодий. Допустимый предел приобретаемых земель в одном муниципальном районе определяется субъектом РФ и не может быть меньше 10% от общей площади сельскохозяйственных угодий (ч.2 ст.4 N 101-ФЗ).

Что нужно знать покупая с/х участок

Осуществлять продажу сельскохозяйственного земельного участка может как государство, так и частное лицо. Если частное лицо может предложить уже полностью сформированный земельный участок со всей необходимой документацией, то при покупке у государства предстоит пройти долгий этап оформления всех документов.

Однако хотя при покупке у юридического или физического лица нет необходимости проводить межевание или постановку участка на учет в Росреестре, но государство может предложить надежность и чистоту сделки. Частное лицо при продаже участка может быть не до конца честным с покупателем. Именно поэтому перед покупкой нужно удостовериться, что продавец действительно имеет все права на продажу земли. Узнать необходимую информацию можно на официальном сайте Росреестра.

Документы для оформления купли-продажи земли:

документ, удостоверяющий личность;
кадастровый паспорт участка;
документы, подтверждающие право владения на землю;
отказ от преимущественного права покупки;
договор купли-продажи участка;
квитанция об уплате госпошлины;
протокол собрания — если земля является КФХ.

Продажа земель сельскохозяйственного назначения государством

Земля, находящаяся в собственности у государства, продается посредством торгов, проводимых в форме аукционов. Если желание участвовать в аукционе заявил единственный участник, и его заявка и он сам соответствуют требованиям аукциона, то продажа производится этому лицу (ст.39.3 ЗК РФ). Информацию о торгах можно узнать на сайте местной администрации. В этот орган предоставляется заявка на участие в торгах, квитанция об уплате задатка. Далее процесс идёт следующим образом:

Принимается решение о проведении торгов;
Публикуется извещение о проведении торгов;
Принимаются заявки от претендентов, их регистрация в журнале приема заявок;
Рассматриваются заявки и документы претендентов, проверяется поступление задатков;
Принимается решение о допуске участников к торгам или об отказе в допуске;
Проводятся торги. Место и дата указываются в извещении;
Результаты торгов отражаются в протоколе;
Результаты торгов также публикуются в СМИ;
Заключается договор купли-продажи участка с участником, предложившим наибольшую цену.

Без проведения торгов сельскохозяйственные земля продается:

КФХ или сельскохозяйственной организации;
частному лицу, которое арендовало эту землю, либо у которого истек трехлетний срок аренды, либо ему передали права и обязанности на землю по договору аренды. Однако заявление о заключении договора купли-продажи (далее - ДКП) без проведения торгов должно быть подано до истечения срока аренды.

Продажа без проведения торгов

Если участок еще не сформирован и для него не утвержден проект межевания территории, то подготавливается схема его расположения. Покупатель подает заявление о предварительном согласовании предоставления ему земельного участка. Если решение по заявлению принято положительное, то заинтересованное лицо обязано обеспечить выполнение всех последующих кадастровых работ. После этого осуществляется государственный кадастровый учет участка, а также государственная регистрация права муниципальной или государственной собственности на него.

После этого покупатель подает в уполномоченный орган заявление о предоставлении ему участка. Следующим этапом идет заключение ДКП. Регистрация права на землю сельскохозяйственного назначения осуществляется в Росреестре. Оба упомянутые заявления подаются заявителем лично, по почте или через интернет.

Предварительное согласование

Заявление содержит в себе информацию:

о месте жительства и реквизитах документа, удостоверяющего личность покупателя, а также его ФИО;
о наименовании и местонахождении ЮЛ, номере записи его государственной регистрации в ЕГРЮЛ и идентификационном номере налогоплательщика;
о кадастровых номерах испрашиваемого участка и земельного участка, из которого будет образован покупаемый участок земли;
о реквизитах решения, утверждающего проект межевания территории;
об основании, на котором земля предоставляется без проведения торгов;
о виде права на землю;
о целевом назначении участка;
о контактных данных покупателя.

Вместе с заявлением прилагаются документы:

которые подтверждают право приобретать землю без торгов;
при необходимости — схему расположения сельскохозяйственного земельного участка.

После подачи заявления о предварительном согласовании, уполномоченный орган обязан в десятидневный срок вернуть его заявителю, если были допущены какие-то ошибки. Последнему должны быть доведены до сведения причины возврата документа. Если заявление подавалось вместе со схемой расположения участка, но до этого уже кто-то подал аналогичную заявку и схему — более позднее заявление также может быть возвращено.

Рассмотрение более позднего заявления приостанавливается до тех пор, пока не будет рассмотрена более ранняя схема и по ней принято решение. В течение 30 дней с момента поступления заявления, уполномоченный орган должен рассмотреть его и принять решение об одобрении или отказе в запросе. Если принято решение отказать, то оно должно быть полноценно обосновано.

Когда может быть отказано в продаже участка без проведения торгов:

если заявитель по закону не имеет право выкупить землю без участия в аукционе;
если участок уже предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения, аренды, постоянного или безвозмездного пользования, если конечно заявитель — не обладатель этих прав;
если на запрашиваемой территории расположены здания и объекты, принадлежащие частным лицам, государству или муниципалитету;
участок изъят из оборота или ограничен в нем, вследствие чего его нельзя предоставить на праве, указанном в заявлении;
если разрешенное использование земли не соответствует заявленному;
границы испрашиваемого участка подлежат уточнению.

Договор купли-продажи земельного участка

Согласно ст.37 ЗК РФ купить или продать сельскохозяйственный земельный участок можно лишь при условии, что он прошел государственный кадастровый учет. Продавец должен быть максимально честен по отношению к покупателю и уведомить его о всех известных ограничениях или обременениях по отношению к испрашиваемой земле. В случае утаивания информации, которая могла бы повлиять на решение покупателя приобретать участок, последний может потребовать уменьшения цены за землю или расторжения ДКП и возмещения убытков.

По ДКП земельного участка, продавец передает покупателю объект договора в собственность. Право собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Если одна из сторон не желает осуществлять этот процесс, то решение о регистрации принимает суд. К тому же виновник может быть обязан покрыть убытки второй стороне, вызванные задержкой регистрации. Сам ДКП составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Важно соблюдать форму договора, иначе он может быть признан недействительным.

ДКП обязательно должен содержать сведения о согласованной цене земельного участка. Без наличия этого пункта договор не будет считаться заключенным. Аналогичное утверждение справедливо, если в договоре не содержатся данные о земельном участке, позволяющие идентифицировать его точное местоположение. Переход земельного участка от продавца к покупателю осуществляется после двухстороннего подписания передаточного акта.

Продажа земли сельхозназначения - одно из основных направлений компании Инвест-Недвижимость. Мы специализируемся в этом сегменте недвижимости с момента начала нашей работы на рынке. За годы работы нами была накоплена обширная база данных, опыт работы. Если вам нужна земля сельскохозяйственного назначения, вы можете подобрать на нашем сайте подходящий вариант и наши специалисты окажут помощь при оформлении сделки. Земля сельскохозяйственного назначения – что говорит закон

В последние годы земля сельхозназначения пользуется все большим спросом. Она является выгодным вложением, но покупка и эксплуатация таких объектов имеет свои нюансы и жестко регламентируется законодательством. Земля сельскохозяйственного назначения может использоваться только для ведения с/х деятельности. В иных целях использование такого участка не допускается законом. Купить землю сельхозназначения с иными целями, например, под застройку, можно только в том случае, если в дальнейшем они будут переводиться в соответствующую категорию. Без этого ведение строительства на с/х землях запрещено. Законодательство определяет не только целевое использование участка, но и ответственность за его нарушение.

Нецелевое применение может привести к негативному влиянию:

Нанесен ущерб почвенному покрову.
Территории были захламлены.
Произошло обеднение земель и т. д.

В этих случаях собственник обязан выплатить компенсацию, направленную на возмещение причиненного ущерба, а в ряде случаев участок может быть принудительно изъят.

Земля сельхозназначения – особенности сделки купли-продажи

Продажа земли сельскохозяйственного назначения также регламентируется законодательством. Реализовать землю может только ее собственник, объект не должен иметь обременений. Эти моменты рекомендуется проверять при покупке любой недвижимости, но земля сельхозназначения имеет одно важное отличие. Так как использование такого объекта должно соответствовать его целевому назначению, важно проверять, не было ли допущено предыдущими собственниками нарушений, способных повлечь наложение штрафов и санкций.

При продаже с/х земель есть ряд формальностей, без которых сделка будет считаться недействительной. Закон определяет приоритетное право покупки за органами местной власти, поэтому продавец должен уведомить администрацию о том, что земля выставляется на продажу. Прежде чем оформлять сделку, нужно проверить имеет ли собственник право продать свою недвижимость. Это не единственный нюанс, который нужно учитывать при совершении сделки с этой категорией земель. Решив купить земли сельхозназначения, не стоит пренебрегать помощью профессионалов. Этим вы избавите себя от сложных проверок и риска совершить сделку, которая впоследствии может быть признана недействительной.

Возможно, будет полезно почитать: