Недостатков из арендной платы предварительно. За что отвечает арендодатель

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Комментарии к статье 612 ГК РФ

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал об этих недостатках во время заключения договора, т.е. если они являются скрытыми. Арендатору предоставляется право выбора мер, которые он считает необходимым применить. Он может потребовать: а) безвозмездного устранения недостатков; б) соразмерного уменьшения арендной платы; в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами (указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя); г) досрочного расторжения договора.

Пункт 1 ст. 612 предоставляет альтернативный выбор не только арендатору, но и арендодателю. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить это имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ более приемлем для арендодателя, если он как специалист может удовлетворить требования арендатора более экономичным способом (при условии незамедлительного осуществления указанных мер).

В заключительном абзаце п. 1 ст. 612 содержатся положения, направленные на полную компенсацию арендатору всех потерь, вызванных наймом имущества с недостатками. Если удовлетворение одного из указанных требований арендатора, а в соответствующих случаях - удержание им расходов из арендной платы не покроет причиненных убытков, он вправе взыскать с арендодателя их непокрытую часть.

2. В п. 2 ст. 612 содержатся исключения из указанных в п. 1 правил. Арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору, а также за те, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. Речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п. Более того, за эти недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель (при возврате имущества) может предъявить соответствующие претензии арендатору.

Комментарий к статье 612 1.

Комментируемая статья взаимосвязана с положениями ст. 611 ГК об обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и устанавливает последствия предоставления в аренду имущества с недостатками.

1 п. 1 комментируемой статьи (учитывая правила п. 2) речь идет о недостатках сданного в аренду имущества, которые не были арендодателем оговорены при заключении договора или не были заранее известны ни арендодателю, ни арендатору, в том числе если они относились к скрытым, т.е. могли быть обнаружены лишь с помощью специальных способов осмотра вещи или в процессе ее эксплуатации.

Имеет значение и характер недостатков. Подобные недостатки объекта аренды могут быть как несущественными, т. е. не влияющими на основное назначение имущества и устранимыми без особого ущерба для интересов арендатора, так и существенными, т. е. полностью или частично препятствующими пользованию им.

Предусмотренные в п. 1 комментируемой статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, т. е. существенных недостатков.

ГК не устанавливает срок обнаружения арендатором недостатков. Следовательно, существенные недостатки могут быть обнаружены как при передаче имущества в аренду, так и при пользовании имуществом. 2.

Арендатор, обнаруживший существенные недостатки имущества, вправе предъявить любое из пяти требований, предусмотренных ч. 2 п. 1 комментируемой статьи:

а) о безвозмездном устранении недостатков. Это требование обычно предъявляется, если при ремонте имущества, замене его неисправных частей, доставке недостающих деталей надлежащее состояние вещи может быть восстановлено. При этом арендатор не должен оплачивать ремонт имущества и замену его элементов, а также их стоимость;

б) о соразмерном уменьшении арендной платы. Такое требование арендатор заявляет чаще всего, когда вещь, несмотря на недостатки, пригодна для использования без каких- либо исправлений, но арендная плата определена без учета фактического более низкого качества вещи;

в) о возмещении расходов, произведенных им для устранения своими средствами недостатков арендованного имущества. При этом фактически произведенные расходы должны быть необходимыми и разумными. Нельзя, например, обязать арендодателя возмещать расходы, сумма которых превышает цену самой вещи;

г) непосредственно удержать сумму понесенных расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя;

д) потребовать досрочного расторжения договора. (О расторжении договора по требованию арендатора см. комментарий к ст. 620 ГК.)

Выбор способа защиты принадлежит арендатору и зависит от характера недостатков, технических, производственных, организационных и других возможностей арендатора. При этом ГК исходит из принципа полного освобождения арендатора от расходов, связанных с восстановлением его прав. Свободный выбор арендатором способа защиты осуществляется с учетом права арендодателя на немедленное устранение недостатков (см. ч. 3 п. 1 комментируемой статьи). 3.

В силу ч. 3 п. 1 комментируемой статьи арендодатель должен быть извещен о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя. ГК умалчивает о форме, в которой должно быть сделано извещение. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор. Моментом извещения следует считать дату, когда арендодатель узнал или должен был узнать о нем, т. е. момент получения извещения арендодателем.

Промедление в устранении недостатков всегда нежелательно, а иногда и вовсе исключается, к примеру, если арендованное имущество используется в производственном процессе. Поэтому ГК в целях стимулирования арендодателя, извещенного о требованиях арендатора к быстрейшему устранению недостатков имущества, предоставляет ему возможность без промедления самому безвозмездно устранить недостатки либо заменить предоставленное арендатору имущество другим, находящимся в надлежащем состоянии. Это позволит арендодателю избежать других нежелательных для него последствий, к примеру, соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения арендатору его расходов на устранение недостатков, либо расторжения договора и т.п. (О толковании понятия "без промедления" см. п. 4 комментария к настоящей статье.)

Из сказанного также следует, что осуществление права арендатора на свободный выбор способа защиты при обнаружении недостатков имущества ограничено определенными пределами. Некоторые из его требований могут быть удовлетворены лишь при условии, что арендодатель не воспользовался правом без промедления устранить недостатки имущества указанными в ГК способами. Так, не подлежит удовлетворению требование арендатора о расторжении договора в случае немедленного безвозмездного устранения арендодателем недостатков имущества. 4.

В ГК не устанавливается конкретный срок для принятия арендодателем мер по устранению недостатков. В ч. 3 п. 1 комментируемой статьи отмечается лишь, что после получения арендодателем соответствующего извещения он может без промедления заменить переданное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Без промедления, т.е. в минимальные сроки, объективно необходимые для устранения данных недостатков имущества с учетом обычно применяемого способа их устранения (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (Бюллетень ВС РФ. 1995. N 1)). Иной срок для восстановления прав арендатора названными способами может быть определен законом или, в предусмотренных законом случаях, соглашением сторон. Так, арендодателю по договору проката для устранения недостатков предоставляется десятидневный срок, если более короткий срок не установлен в договоре (п.

1 ст. 629 ГК).

При удовлетворении других требований арендатора применяются сроки, установленные законом или соглашением сторон. Так, при удовлетворении требования арендатора о расторжении договора учитываются установленные п. 2 ст. 452 ГК порядок и сроки заявления арендатором подобного требования. Если такой срок не установлен ни законом, ни соглашением сторон, он определяется согласно общим правилам о сроке исполнения обязательства (см. п. 2 ст. 314 ГК). Так, к примеру, должны определяться сроки возмещения арендатору его расходов на устранение недостатков. В таком же порядке устанавливаются сроки безвозмездного устранения недостатков в случае, когда подобное требование заявлено арендатором и арендодатель не воспользовался своим правом на немедленное устранение недостатков. 5.

В ч. 4 п. 1 комментируемой статьи отражено общее правило ГК о возмещении убытков в полном объеме (ст. 15).

В соответствии с ним удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не исключает права арендатора на взыскание с арендодателя убытков, не покрытых в результате применения вышеназванных способов защиты. Это могут быть как убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением арендодателем обязательства (п. 1 ст. 393 ГК), так и убытки, причиненные арендатору расторжением договора (п. 5 ст. 453).

Требования арендатора, установленные в п. 1 комментируемой статьи, не подлежат удовлетворению, если арендодатель докажет, что недостатки сданного в аренду имущества возникли в результате пользования имуществом с нарушением правил его эксплуатации. 6.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Поэтому, согласно п. 2 комментируемой статьи, арендодатель не отвечает за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Арендатор при принятии имущества обязан его осмотреть, чтобы установить, соответствует ли его состояние условиям договора и назначению имущества. Такой осмотр необходим для предотвращения последующего предъявления арендодателем претензий по поводу недостатков, относительно которых трудно сказать, явились ли они результатом действия арендатора (неправильного использования или хранения объекта и проч.) или были присущи вещи на момент ее передачи. Арендатор, обнаруживший в имуществе недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, должен сообщить об этом арендодателю. Последствия их обнаружения определяются в соответствии с правилами п. 1 комментируемой статьи.

Последствия обнаружения арендатором в процессе использования (эксплуатации) имущества недостатков, не замеченных им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, зависят от того, являются ли недостатки явными или скрытыми.

За скрытые недостатки отвечает арендодатель независимо от того, в какой момент они обнаружены арендатором: при передаче имущества нанимателю или при пользовании имуществом (см. комментарий к п. 1 настоящей статьи).

Иной подход к решению вопроса зависит от наличия в имуществе явных недостатков - таких, которые можно заметить, выявить при обычном способе приемки, т. е. уже при внешнем осмотре вещи либо при проверке ее исправности. В силу п. 2 комментируемой статьи в тех немногочисленных случаях, когда явные недостатки, несмотря на их очевидность, арендатор не обнаружил во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, а заметил лишь в процессе его использования, он лишается права ссылаться на них в последующем. Все связанные с явными недостатками убытки возлагаются на арендатора.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Вопросы, связанные с недостатками арендованного имущества и восстановления прав арендатора рассматриваются в настоящей статье.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При определении, какие именно недостатки свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества необходимо отталкиваться от возможности использования имущества по целевому назначению. В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать в том числе соразмерного уменьшения арендной платы. Если же имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из указанной нормы, может вообще отказаться оплачивать аренду. В данном случае применяется п. 1 ст. 611 ГК РФ и судебной практикой признается, что арендодатель, передавший имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, фактически не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату. Также в судебной практике сложилась позиция, что прекращение оказания каких-либо коммунальных услуг (отключение электроэнергии, отопления, приостановление подачи воды) в отношении арендованного помещения свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению. При этом непродолжительное отключение электроэнергии не свидетельствует о невозможности использования арендованного помещения по назначению. Статья 612 ГК РФ, предоставляя арендатору ряд прав при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не устанавливает его обязанности уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако этой же статьей предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что, естественно, он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Таким образом, при обнаружении недостатков имущества возникает коллизия прав и обязанностей сторон. В судебной практике возник вопрос о том, необходимо ли согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества. Поскольку ст. 612 ГК РФ не предусматривает необходимости такого согласия, арендатор вправе устранить недостатки арендованного имущества и без получения согласия арендодателя. Пункт 2 ст. 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя за недостатки переданного им имущества, если такие недостатки были известны арендатору. Однако данный пункт не устанавливает прямых последствий для арендатора относительно необходимости производства капитального ремонта, возникающих при принятии им такого имущества.

Арендатор, принявший имущество без замечаний или извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт, не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту. Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Однако п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми. Вопрос обнаружения и фиксации недостатков арендованного имущества является весьма важным для дальнейших взаиморасчетов по договору, а также взыскания понесенных расходов или убытков. Без правильной фиксации данных обстоятельств, либо неправильного определения их в договоре аренды, возмещение понесенных расходов или убытков может быть весьма проблематично, в связи с чем по подобным вопросам с целью избежания неблагоприятных последствий лучше обращаться к специалистам, имеющим необходимый опыт в разрешении подобных ситуаций.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать досрочного расторжения договора.

Комментарий к статье 612 Гражданского кодекса РФ

"ЗА НЕКАЧЕСТВЕННЫЙ РЕМОНТ ИМУЩЕСТВА, ВПОСЛЕДСТВИИ ПЕРЕДАННОГО В АРЕНДУ, ПОДРЯДЧИК ОТВЕЧАЕТ ПЕРЕД АРЕНДОДАТЕЛЕМ, А ПОСЛЕДНИЙ КОМПЕНСИРУЕТ АРЕНДАТОРУ РАСХОДЫ НА УСТРАНЕНИЕ ВЫЗВАННЫХ ТАКИМ РЕМОНТОМ НЕДОСТАТКОВ" (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ от 17.12.2013 N 12528/13)

1. Обстоятельства и история рассмотрения дела

Президиум ВАС РФ принял Постановление N 12528/13 по рассмотренному в порядке надзора спору между арендатором имущества (железнодорожного вагона) и ремонтным предприятием, которое отремонтировало вагон еще до того, как он был передан в аренду. Работы проводились на основании договора подряда, заказчиком по которому выступал арендодатель, а подрядчиком - ремонтное предприятие.

Через месяц после заключения договора аренды обнаружилась неисправность вагона, которая, как выяснилось, возникла по вине ремонтного предприятия из-за некачественно проведенного ранее ремонта.

По условиям договора аренды затраты на текущий ремонт арендованного имущества должен был нести арендатор. По этой причине последний самостоятельно оплатил ремонт неисправного вагона, а затем в судебном порядке потребовал с подрядчика возместить убытки, связанные с устранением неисправности, так как она возникла вследствие некачественной работы подрядчика. Арендодатель был привлечен к участию в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.

Суды трех инстанций отказали арендатору в иске, посчитав, что он не имеет права предъявлять подрядчику претензии по качеству ремонта, выполненного до передачи имущества в аренду. Договор подряда, по которому выполнялся ремонт, был заключен между подрядчиком (ремонтным предприятием) и арендодателем, а арендатор в данном договоре не участвовал и не состоял в обязательственных отношениях с подрядчиком. В обоснование своих выводов суды сослались, в частности, на общие положения Гражданского кодекса РФ о возмещении убытков, п! онятии обязательства и последствиях его нарушения, а также об основаниях ответственности за причинение вреда (ст. ст. 15, 307, 393 и 1064 ГК РФ).

Президиум ВАС РФ оставил акты нижестоящих судов без изменения, а также разъяснил права и обязанности арендатора, арендодателя и подрядчика по поводу недостатков переданного в аренду имущества.

Обращаем внимание, что Постановление N 12528/13 содержит оговорку о возможности пересмотра по новым обстоятельствам вступивших в законную силу судебных актов по делам со сходными фактическими обстоятельствами.

2. Правовые позиции Президиума ВАС РФ

2.1. Подрядчик, который отремонтировал имущество до того, как арендодатель передал его арендатору, отвечает за качество ремонта перед арендодателем, а не перед арендатором

ВАС РФ разъяснил, что в таком случае арендатор не может предъявить требование, вытекающее из ненадлежащего качества работ (п. 1 ст. 723 ГК РФ). Данное требование вправе предъявить заказчик, а им по договору подряда, заключенному и исполненному до передачи имущества в аренду, являлся арендодатель (собственник имущества), а не арендатор. Для данной квалификации не имеет самостоятельного значения тот факт, что арендатор понес расходы на последующий ремонт имущества.

Таким образом, арендатор не может требовать от подрядчика устранения недостатков, это право имеет лишь собственник имущества.

Указанный вывод существенно отличается от позиции судов в случаях, когда результат подрядных работ передан другому лицу не на праве аренды, а на праве собственности или праве оперативного управления. В этих ситуациях новый собственник или лицо, получившее результат подрядных работ на праве оперативного управления, может потребовать непосредственно от подрядчика устранения недостатков работ в рамках гарантийных обязательств.

О лицах, правомочных требовать от подрядчика устранения недостатков результата работ, а также о лицах, правомочных требовать от подрядчика исполнения гарантийных обязательств, см.:

2.2. Арендодатель возмещает арендатору расходы на устранение недостатков сданного в аренду имущества, даже если вина за них лежит на подрядчике, проведшем некачественный ремонт до передачи имущества в аренду

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). За недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендодатель отвечает перед арендатором. То, что во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках, не снимает с него ответственности (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Таким образом, если после передачи имущества в аренду выявятся недостатки, вызванные проведенным ранее ремонтом, арендодатель должен будет компенсировать арендатору понесенные в связи с этим расходы.

О выявлении недостатков сданного в аренду имущества и вытекающих из этого требованиях арендатора см.:

Однако в подобных случаях имеет значение то, знал ли арендатор о недостатках переданного имущества. Например, если арендатору было известно о недостатках имущества, а обязанность проведения ремонта была возложена на него в силу договора, то арендатор не вправе требовать впоследствии возмещения расходов на его проведение (см., например, Определение ВАС РФ от 11.12.2012 N ВАС-15958/12; Постановление ФАС Уральского округа от 05.08.2013 N А60-40681/2012).

Впрочем, не всегда наличие в договоре аренды условия о том, что арендатор обязан проводить ремонт имущества, освобождает арендодателя от обязанности компенсировать расходы на его проведение. Например, арендодатель обязан компенсировать расходы, если договором предусмотрена обязанность арендатора производить капитальный ремонт, но эта обязанность не поставлена в зависимость от установления недостатков сданного в аренду имущества (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2012 N А06-6436/2011).

В Постановлении N 12528/13 указано, что условие договора аренды, согласно которому проведение текущего ремонта имущества возлагается на арендатора, не снимает с арендодателя ответственности за выявленные недостатки. Этот вывод ВАС РФ в данном деле был обусловлен тем, что арендатор понес расходы не на текущий ремонт как таковой, а на устранение выявленных недостатков, возникших до передачи имущества в аренду.

О последствиях принятия имущества с недостатками при наличии в договоре условия о том, что арендатор обязан ремонтировать имущество, см.:

В п. 1 ст. 612 ГК РФ определено, при наличии каких именно недостатков у арендатора возникает право на возмещение расходов, понесенных в связи с их устранением. В частности, в этой норме указано, что такое право появляется, если недостатки полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом. В судебной практике к данным недостаткам отнесены, например:

Ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.12.2012 N А56-66202/2011);

Несоответствие переданного имущества техническому заданию, прилагаемому к договору (Постановление Шестого арбитражного апелляционно! го суда от 05.02.2013 N А04-942/2009);

Несоответствие имущества правилам пожарной безопасности (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.08.2013 N А27-21023/2012);

Такое состояние имущества, которое угрожает здоровью, жизни и безопасности граждан (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.10.2013 N А11-12296/2011);

Наличие на земельном участке газопровода, без переноса которого невозможен ввод в эксплуатацию построенного на этом же участке объекта (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.02.2013 N А43-7588/2012).

Ответственность арендодателя регулируется ст. 612 ГК РФ и содержит следующее.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать досрочного расторжения договора.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые названы в п. 2 ст. 612 ГК РФ.

Есть все основания считать недостатком арендованного имущества и дефект титула арендодателя на него. Разумеется, дефекты титула должны быть такими, которые могли бы лишить арендатора права владения и (или) пользования предметом договора. Например, если арендодатель не мог распоряжаться передаваемой в аренду вещью, то договор может быть признан ничтожным, а его предмет - изъят.

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее. Иными словами, должна быть причинная связь между недостатком, проявившимся в период действия договора, и тем состоянием вещи, которое она имела ранее. Отсутствие причинной связи означает, что недостаток возник позднее. Он, конечно, находится на риске арендодателя, но не влечет его ответственности перед арендатором. Разумеется, и в этом случае арендатор может расторгнуть договор на основании подп. 4 ст. 620 ГК РФ. Он также вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ, но не может взыскать с арендодателя понесенные убытки.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих недостатках. Это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Недостатки арендованного имущества могут быть явными или скрытыми, оговоренными или не оговоренными арендодателем. Явными следует считать недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Скрытые недостатки, соответственно, не обладают этими качествами, причем не имеет значения, знает о них арендодатель или нет. Недостатки должны считаться оговоренными, если они зафиксированы в той же форме, в которой должен быть заключен договор аренды. Все остальные недостатки должны быть признаны неоговоренными.

Вместе с тем недостатки должны быть присущи самому арендованному имуществу, а не действиям по его предоставлению в аренду. Поэтому правила ст. 612 ГК РФ не применяются, если не переданы принадлежности и документы или допущена просрочка передачи имущества в аренду. За нарушение двух последних обязанностей установлена самостоятельная ответственность по п. 2 и п. 3 ст. 611 ГК РФ.

При обнаружении в арендованном имуществе недостатков арендатор вправе предъявить одно из требований, предусмотренных ст. 612 ГК РФ. Выбор арендатором той или иной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.

После того как заявлено одно из указанных требований (за исключением требования о досрочном расторжении договора), арендодатель может, но без промедления, т. е. в разумный срок (ст. 314 ГК РФ) произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если же арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования. Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. О.Н. Садикова. - М., 1996. - С. 197.

Нельзя не отметить известного противоречия при формулировании такой меры ответственности арендодателя, как удержание расходов на устранение недостатков из суммы арендной платы. Сначала в ст. 612 идет речь об уведомлении арендодателя о намерении произвести такое удержание, а затем - об уведомлении о намерении устранить недостатки за счет арендодателя. В первом случае арендатор без всякого уведомления может устранить недостатки, а уведомлять должен лишь об удержании расходов из арендной платы. Во втором случае уведомление должно быть послано до того момента, когда начнется устранение недостатков. Первый вариант следует признать соответствующим смыслу ст. 612, а второй - результатом неточности формулировки.

Сделанный вывод может быть подтвержден рядом аргументов. Во-первых, именно так сформулирована соответствующая мера ответственности (то, на что имеет право арендатор). Во-вторых, предварительная отправка уведомления лишает соответствующую меру качества ответственности. В чем смысл уведомления о том, что арендатор и так может сделать! Ведь арендодатель не в состоянии препятствовать устранению недостатков самим арендатором. Однако сообщить арендодателю, что расходы на устранение недостатков будут удержаны из арендной платы, арендатор обязан. Наконец, арендатор вправе не удерживать расходы по устранению недостатков из арендной платы, а просто взыскать их с арендодателя без всяких уведомлений (об этом требовании в ст. 612 сказано ранее), причем в размерах, не ограниченных суммой арендной платы.

При замене арендодателем предмета договора или безвозмездном устранении им недостатков договор аренды досрочно расторгнут быть не может. Но, как было сказано ранее, такое возможно лишь в случае, когда арендатор потребовал не расторжения договора, а безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения убытков в непокрытой части. Такое возмещение необходимо в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь, хотя бы на короткий промежуток времени, выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного ее уменьшения, то возмещение убытков обычно производится лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для их покрытия.

В ст. перечислены недостатки арендованного имущества, за которые арендодатель не отвечает, а именно:

недостатки, оговоренные в письменной форме при заключении договора. Соглашаясь взять в аренду вещь с недостатками, арендатор лишается права привлечь арендодателя за них к ответственности;

недостатки, заранее известные арендатору, т. е. такие, о которых он знал или должен был знать. Причем вовсе не обязательно, чтобы недостатки были выявлены в рамках ранее существовавших правоотношений между теми же сторонами. Главное, чтобы арендодатель мог доступными ему средствами доказывания подтвердить осведомленность арендатора о подобных недостатках (сообщения в средствах массовой информации);

явные недостатки, т. е. такие, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исходя из упомянутого перечня недостатков, можно сделать вывод о том, что арендодатель несет ответственность за не оговоренные скрытые недостатки, не известные арендатору заранее.

Поскольку арендодатель не несет ответственности за явные недостатки, он не обязан сообщать о них арендатору. Арендатору же в свою очередь надлежит осматривать вещь при получении ее в аренду, поскольку иначе он будет вынужден пользоваться ею с недостатками. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. - М.: МЦФЭР, 1996.

Возможно, будет полезно почитать: