Разрешенный вид использования земель сельскохозяйственного назначения. Правовой режим и особенности земель сельскохозяйственного назначения

Привести правоустанавливающие документы на земли для сельскохозяйственного производства в соответствие с планируемой деятельностью вам помогут специалисты нашей компании. Перед началом эксплуатации приобретенного участка, необходимо понять, что можно делать и строить на землях сельскохозяйственного производства. И начать стоит с изучения классификатора и кадастровой карты. Здесь можно посмотреть текущую категорию и вид разрешенного использования участка.

Зачастую подобные земли приобретаются для ведения личного приусадебного или фермерского хозяйства, садоводства и других аналогичных видов деятельности. Однако индивидуальное жилищное строительство здесь запрещено. Хотя подобное правило не относится к дачным и садовым домикам. В подобные строения допускается проведение электричества.

Перед возведением постройки или началом использования земли, необходимо убедиться, что отсутствуют конкретные ограничения. Согласно закону жилые постройки на земельных участках для сельскохозяйственного производства можно возводить только на территориях, отнесенных к крестьянско-фермерским хозяйствам. И придется получать разрешение на строительство. Существуют и другие нюансы, о которых надо знать владельцу такой земли.

Стоимость работ по изменению вида разрешенного использования - от 60000 рублей.

Стоимость работ по изменению территориального зонирования (через ППТ) - от 200000 рублей.

Стоимость работ по изменению категории (при наличии проекта) - от 200000 рублей.

Разрешенное использование земель для сельскохозяйственного производства

Использовать участки, относящиеся к данному типу целевого назначения, можно определенным в законе образом:

ведение сельскохозяйственного производства;
формирование защитных насаждений в виде леса;
осуществление научной и исследовательской деятельности;
проведение учебных мероприятий;
организация крестьянско-фермерских хозяйств и ЛПХ;
выращивание зерновых культур, льна, конопли и овощей;
создание хозяйственных товариществ или иных некоммерческих организаций;
использование потребительскими кооперативами для своих нужд;
для формирования образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля;
птицеводство, пчеловодство и свиноводство;
размещение земель общего пользования и коммунальное обслуживание.

Кроме того, указанные земли и участки в составе таких территорий можно использовать для ведения охотничьего хозяйства и иной аналогичной деятельности, если она не запрещена Земельным кодексом страны.

При определении разрешенных видов деятельности необходимо учитывать минимальные отступы от границ, предельные размеры участков и другие нюансы. Дополнительно здесь разрешено размещение объектов капитального строительства, которые могут потребоваться для сельскохозяйственного производства. Здесь также имеются свои правила и ограничения.

Что можно строить на землях для сельскохозяйственного производства?

Возводя объекты капитального строительства на данной территории, необходимо учитывать максимальную плотность застройки, предельную высоту зданий и количество этажей, и другие особенности. Владельцы и арендаторы могут использовать земли для сельскохозяйственного производства в целях строительства определенных объектов недвижимости. К числу подобных сооружений относят:

объекты, необходимые для коммунального или бытового обслуживания предприятий сельхозпроизводства;
здания для обеспечения научной или образовательной деятельности, а также общественного управления;
магазины, пункты общественного питания, станции по обслуживанию автомобильного транспорта;
склады для хранения сельскохозяйственной продукции, гидротехнические сооружения и объекты пищевой промышленности.

На законных основаниях здесь можно прокладывать коммуникации для ведения хозяйства или иной целевой деятельности, строить внутренние дороги и т.д. На территории допускается возведение объектов первичной обработки сельскохозяйственных товаров. К ним относятся холодильники, сушилки и т.д.

В перечень объектов, разрешенных к строительству, относят помещения для содержания животных, парники и теплицы, небольшие домики, но не для постоянного проживания. Хотя обойти этот запрет можно. В этих целях придется оформлять крестьянско-фермерское хозяйство, иначе не выдадут разрешение на строительство. Подобную процедуру стоит доверить земельным юристам нашей компании. Они же помогут разобраться с нюансами использования земель для сельскохозяйственного производства.

Поменяем вид разрешенного использования вашего земельного участка

Каждая территория обладает определенной категорией и назначением. Земли сельскохозяйственного назначения используются исключительно для ведения сельского хозяйства. Они могут применяться частными лицами, предпринимателями или компаниями. Перед использованием такой территории важно разобраться во всех установленных ограничениях, чтобы не нарушить требования земельного законодательства.

Общие моменты

В РФ земли сельскохозяйственного назначения занимают значительную долю всей территории. При этом задействуется фактически не больше 8% от этих земель. Не всегда сельскохозяйственные угодья находятся внутри земли, обладающей категорией с/х назначения. Они могут входить в земли промышленности или лестного фонда.

Поэтому многие люди и предприниматели задаются вопросом о том, какие земли предназначаются для сельского хозяйства, как их определить и каким образом они могут использоваться.

Назначение территории

На основании ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» имеется шесть групп таких территорий, которые отличаются назначением. К ним относятся земли:

Пастбища, с/х угодья и земли для сенокоса. Они заняты разными многолетними зелеными насаждениями, а также на них имеются внутренние дороги и проложены коммуникации. Такие участки часто отдаются гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.
Земли для пашни. Допускается на этой территории взращивать разные культуры при наличии разрешения.
Территория, занятая постройками, предназначенными для ведения сельского хозяйства.
Земли, занятые водными объектами. Они предоставляются компаниям для ведения предпринимательской деятельности, на основании чего ИП и фирмы уплачивают соответствующий налог.
Территория леса.
Иные земли, не применяемые в градостроительстве.

Для каждого участка независимо от его назначения имеется несколько видов разрешенного использования. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения указывает, что земли могут быть основными, условно-разрешенными или вспомогательными.

Законодательное регулирование

Основные положения о том, как должны использоваться территории с/х назначения, включаются в главу 14 ЗК. Информация о понятии и составе земель сельскохозяйственного назначения содержатся в ст. 77 ЗК. Такие территории являются участками, располагающимися за границами разных населенных пунктов. Они используются исключительно для нужд сельского хозяйства.

Дополнительно важная информация содержится в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101. Именно на основании этого закона обеспечивается регулирование оборота территории. Описываются отношения, которые возникают между государственными властями и пользователями территории. Устанавливаются разные ограничения в отношении оборота земли. Описывается порядок, на основании которого передается земля из государственного фонда частным пользователям. Дополнительно имеются правила изъятия ее из частного владения в пользу государства.

Не распространяется ФЗ 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на земли, являющиеся частной собственностью граждан или применяемые для строительства гаражей, ведения подсобного хозяйства, животноводства или иных аналогичных целей. Оборот этих территорий реализуется на основании норм, прописанных в ЗК.

Нюансы использования земли

В ЗК перечисляются все лица, которые могут пользоваться землями сельскохозяйственного назначения или претендовать на их приобретение. К основным требованиям к этим лицам относится:

наличие российского гражданства;
иностранные граждане или компании могут пользоваться территориями только после грамотного составления арендного договора с владельцем, представленным частным лицом;
земля, принадлежащая государству, передается в аренду или выкупается исключительно резидентами РФ;
при определенных ситуациях воспользоваться определенными территориями допускается только после изменения ее категории.

Если оформляются земли российскими гражданами или предпринимателями в долгосрочную аренду, то через несколько лет их использования появляется возможность выкупить имущество. Преимущественным правом обладают люди, построившие на территории разные объекты.

Как переводится в другую категорию?

Допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, но наиболее часто это производится в случае, если гражданам требуется построить на территории жилой объект для постоянного проживания. В этом случае земле присваивается категория ИЖС. При таких условиях имеется возможность проложить на участке разные коммуникации.

Перевод возможен только при условии, что земли сельскохозяйственного назначения в собственности заявителя, а не используются им на основании аренды. Для выполнения данного процесса может использоваться два способа:

С использованием положений ЗК, что позволяет переводить земли в ИЖС, если они находятся в населенных пунктах. Владелец территории должен возместить убытки, нанесенные государству такими действиями. Это обусловлено тем, что с/х наделы стоят больше, чем земли, имеющие другую категорию. Расчет производится работниками местной администрации.
С применением норм градостроительного законодательства, для чего производится расширение имеющегося населенного пункта. Для этого требуется пользоваться государственными планами, на основании которых распределяются все территории по специальным зонам. При таких условиях не меняется категория земля, но вносятся изменения в вид разрешенного использования.

Достаточно часто у граждан возникает необходимость изменить категорию земель. Земли сельскохозяйственного назначения после реализации процесса будут использоваться для жилищного строительства, поэтому к ним не будут применяться все нормы и требования, которые использовались ранее.

первоначально формируется и передается в муниципалитет специальное ходатайство;
к этому заявлению следует приложить выписку из ЕГРН, а также правоустанавливающие документы на территорию;
данное обращение рассматривается работниками муниципалитета в течение двух месяцев;
если принимается положительное решение, то выдается заявителю документ, в котором содержится информация об изменении категории участка;
не требуется после этого владельцу территории заниматься переоформлением имеющейся документации на землю.

На практике отрицательное решение часто принимается, если с/х территория располагается на достаточно значительном расстоянии от имеющегося населенного пункта. Поэтому желания собственника земли не принимаются в расчет муниципалитетом.

Правила покупки и продажи участков

При использовании с/х территорий обязательно должны учитываться положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Это обусловлено тем, что покупка или продажа любого такого участка представлена оборотом земель.

Поэтому процедура смены владельца учитывает некоторые значимые факторы:

форма собственности;
особенности участников сделки;
вид разрешенного использования территории.

Процесс продажи земли должен выполняться при учете правил:

владелец участка должен предварительно уведомить государственные власти о планируемой продаже;
в уведомлении прописывается, по какой цене продается имущество, а также перечисляются существенные условия договора купли-продажи;
важно получить разрешение на этот процесс у государственных служащих, а если будет получено отрицательное решение, то невозможно будет продать объект физлицам или компаниям.

Поэтому не всегда владельцы такой территории могут свободно распоряжаться собственным имуществом. Это обусловлено тем, что земли сельскохозяйственного назначения находятся под жестким контролем государства.

Можно ли оформить в аренду?

Если гражданин или компания желают заниматься сельским хозяйством, то для получения имущества оптимально составлять с государством договор аренды. К особенностям данного процесса относится:

арендовать можно территорию любого размера;
максимально оформляется аренда на 49 лет, причем она при таких условиях является долгосрочной, а также у арендатора появляется возможность выкупить землю через несколько лет использования;
в договоре обязательно прописывается стоимость аренды;
приводятся сроки и методы внесения платы за использование участка;
должен иметься пункт о возможности выкупа.

Если владельцем земли является частный собственник, то заключить контракт с ним не составит труда. Если же собственником является государство, то возникают определенные сложности.

Процесс оформления земли в аренду у государства

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения регулирует даже правила оформления территории в аренду у государства. Для заключения контракта должны выполняться последовательные действия:

первоначально составляется заявление, в котором содержится просьба о получении конкретного участка земли в аренду у государства;
документ передается в местную администрацию конкретного региона;
на основании полученного обращения в СМИ должна появиться информация о том, что конкретная территория будет сдана в аренду, так как это позволит выявить других претендентов на составление арендного договора с государственными властями;
если выявляются другие граждане или компании, желающие оформить в аренду участок, то проводится торги, а выигрывает тот участник, который предлагает самую высокую арендную плату, что является выгодным для государства;
если в течение одного месяца отсутствуют другие претенденты на составление арендного соглашения, то заключается напрямую контракт с заявителем.

Поэтому государством предлагается несколько возможностей заключения договора. Предоставляться земля может даже бесплатно, если планирует на ней заниматься заявитель полезной для общественности деятельностью, например, выращивать значимые культуры. Дополнительно на безвозмездную передачу земли могут рассчитывать лица, относящиеся к льготным категориям населения.

Обычно на бесплатной основе территория передается на небольшой период времени, поэтому составляется договор часто на срок до 6 лет.

Нюансы проведения аукциона

Если на аренду земли претендует сразу несколько лиц, то проводятся государством специальные торги. Участок земли сельскохозяйственного назначения передается тому участнику аукциона, который предложит государству самую высокую средств, представленную арендными платежами.

Победитель должен внести средства в течение 20 дней, после чего с ним заключается соответствующий контракт. Инициатор аукциона должен на собственные средства выполнить межевание участка, а также поставить его на кадастровый учет. Если побеждает другой участник торгов, то он должен покрыть убытки инициатора.

Допускается на основании ст. 22 ЗК передавать землю, полученную в аренду, в субаренду за любую плату. При этом требуется уведомить собственника, представленного государством, о данной сделке. Условия по договору субаренды должны быть аналогичны тем условиям, которые прописаны в арендном договоре.

Размер арендной платы определяется на торгах. Если отсутствует необходимость в проведении аукциона, то для расчета платы учитывается кадастровая стоимость земли, размер участка, сумма налога на территорию, а также ее рыночная цена. Примерно устанавливается плата в размере 1.5% от кадастровой стоимости.

Для каких целей могут использоваться земли?

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения содержит сведения о том, для чего может применяться территория. Для этого учитывается вид разрешенного использования. Применяются такие земли для разных целей:

ведение предпринимательской деятельности в области сельского хозяйства;
формирование фермерского хозяйства;
выращивание разных культур;
организация товариществ, которые могут быть дачными, огородническими или садоводческими;
разведение животных или рыб;
ведение научной или исследовательской деятельности.

Все земли, имеющие с/х назначение, разделяются на две категории, так как на одних разрешено заниматься исключительно сельским хозяйством, а на других разрешается строительство жилых объектов.

С какими ограничениями приходится сталкиваться владельцам и арендаторам?

Используя земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, гражданам и компаниям приходится сталкиваться с определенными ограничениями. К ним относится:

учитываются правовые требования, установленные для конкретной территории;
экологические ограничения заключаются в том, что должны удовлетворяться пользователями требования к экологической защите территорий и окружающей среды;
агротехнические требования указывают, что пользоваться можно только таким оборудованием и материалами, которые никаким образом не нанесут вред почве, поэтому сохранится ее плодородие;
специальные ограничения могут применяться к конкретным землям или пользователям местными властями.

Поэтому должны пользователи и собственники ответственно подходить к применению территорий.

Последствия нецелевого использования земель

Часто граждане, являющиеся владельцами сельскохозяйственных угодий, пользуются ими с нарушением требований ЗК. Так как земли представлены народным достоянием, то они являются охраняемым и значимым имуществом, поэтому нарушения в их применении приводят к привлечению граждан к ответственности.

Использование земли не по назначению приводит ко многим негативным последствиям:

земля истощается, высыхает или зарастает разными зелеными насаждениями, а также заселяется вредителями;
неправильное использование может привести к тому, что земля уже не может применяться по прямому назначению;
при обнаружении данных фактов государственном может изыматься территория, причем основанием может выступать даже неиспользование участка в течение трех лет;
если имеются незарегистрированные объекты на участке, то они сносятся;
дополнительно пользователь обязан уплачивать значительный штраф, размер которого для частных лиц равен 1% от кадастровой стоимости, а для компаний он увеличивается до 2% от кадастровой цены;
для граждан не может такой штраф быть меньше 10 тыс. руб., а организации минимально уплачивают 100 тыс. руб.

Поэтому все лица, пользующиеся такими территориями, должны ответственно подходить к своим обязанностям по отношению к имуществу.

Заключение

При использовании земель сельскохозяйственного назначения нужно ориентироваться на многочисленные положения ЗК. Такие территории могут принадлежать частным лицам, компаниям или государству. Допускается при определенных условиях изменить категорию земли.

Каждый гражданин или компания могут оформить участки, принадлежащие государству, в аренду. Для этого могут проводиться торги, но если имеется только один претендент, то с ним без аукциона составляется арендный договор. При длительном использовании имущества имеется возможность выкупить объекты.

Что означает выражение: земли сельскохозяйственного назначения? Для большинства горожан, это не более чем юридическая терминология для обозначения выделенной территории. Однако решив приобрести участок для постройки загородного дома, можно столкнуться с понятием «целевое использование земли».

Дело в том, что любые земельные наделы допускается использовать в строго определённых целях. Поэтому возводить строения можно только на отведённых для этого участках земли. В этой статье мы рассмотрим правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, с актуальными поправками на 2019 год.

Для справки

Земли сельхозназначения представляют собой одну из семи категорий участков, распределённых по целевому применению. Правовой режим для определения территорий регламентирован Земельным Кодексом России. Вот как выглядит это распределение на 2019 год:

Земли сельскохозяйственного назначения.
Территории поселений. Такие земли отводятся под жилую застройку и развитие инфраструктуры.
Общего назначения. Под эту категорию попадают участки, отведённые для развития промышленного комплекса, добычи полезных ископаемых, нужд энергетики и транспорта.
Охраняемые государством территории. Сюда относятся природоохранные зоны, территории, являющиеся национальным достоянием и культурным наследием, зоны санаторно-курортного лечения.
Водные ресурсы. Это территории с расположенными водоохранными зонами.
Лесной фонд. Участки земли, используемые для развития лесного хозяйства.
Запас. Это территории, временно исключённые из оборота, сохраняемые для государственных нужд.

Разобравшись с общими определениями, переходим к конкретике. В особенности, что собой представляют земли сельскохозяйственного назначения.

Общее положение

Прежде всего, не стоит путать земли сельхозназначения с территориями, предназначенными для сельскохозяйственного применения. Последний термин представляет довольно абстрактное понятие, которое может распространяться на участки другого целевого назначения. Например, лесные угодья или промышленные территории, отданные для временного использования сельхоз предприятиям.

Земли сельскохозяйственного назначения подразумевают конкретные участки. Например, территории, не входящие в состав населённых пунктов, включая сельские поселения. Правовой режим использования таких земель тоже звучит весьма конкретно: они отводятся для ведения и развития сельскохозяйственной деятельности. В частности, выращивания продуктов питания либо сырья, растительного происхождения.

В свою очередь, земли сельхозназначения подразделяются на несколько категорий:

Территории непосредственного применения. Это участки с расположенными в их границах полями, пастбищами и садами.
Транспортное сообщение. Дороги, которые принимают непосредственное участие в развитии сельского хозяйства. К этой категории можно отнести и необходимые постройки. Например: загоны для скота, курятники, автопарк.
Прилегающая местность. Сюда относятся искусственные посадки деревьев, выполняющие защитную функцию.
Естественные и искусственные водоёмы. Водные ресурсы, используемые для развития рыбного хозяйства.
Непахотные земли, которые можно приспособить для иных нужд. Обычно это участки, которые используют для выращивания ягодных культур, рисовых полей, чая.
Другие участки. Сюда можно отнести места захоронения скота, свалки и непригодные для использования участки местности.

Указанные положения можно трактовать как виды разрешённого использования.

Учитывая, что правительство делает большой упор на развитие сельского хозяйства, целевое использование таких земель контролируется весьма строго. Давайте посмотрим, как это происходит в 2019 году.

Что говорит закон?

Для контроля за целевым использованием выделенных территорий, действует правовой режим. По сути, это юридическое обоснование, которое регламентирует использование угодий в соответствии с действующими правовыми нормами. Такой свод действующих актов распространяется на все категории выделенных земель.

Разберём правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Здесь можно выделить две особенности:

приоритетное выделение. Это говорит о том, что в первую очередь для ведения сельского хозяйства отводятся территории, максимально соответствующие требованиям. То есть, пригодные для ведения сельскохозяйственной деятельности. Остальные участки, которые попадают под это определение, но непригодны для целевого использования, допускается переводить в другую категорию и использовать в иных целях;
действующие ограничения. Использование земель в сельскохозяйственных целях не распространяется на природоохранные зоны и земли государственного запаса.

Учитывая эти особенности, посмотрим, на что распространяется правовой режим. Сюда относятся:

Участки земли, на которые распространяется данный режим. Под это определение попадают территории, которые используются в соответствии с целевым назначением, и участки, помогающие обеспечивать их жизнедеятельность.
Учреждения, осуществляющие контроль и учёт от лица государственной власти.
Ответственные лица, которым отданы земли сельскохозяйственного назначения.
Права и обязанности, которыми обладают выделенные территории и ответственные лица.
Действующие нормативные акты, которые определяют целевое применение и устанавливают ответственность за нарушение действующего законодательства. Здесь предусмотрен механизм и порядок исправления выявленных нарушений.

Кто может использовать?

Виды разрешённого использования земли, определяют и круг лиц, которые могут претендовать на использование выделенных участков. Вот установленный законом перечень:

физические лица, занимающиеся ведением фермерского или подсобного хозяйства;
предприятия и организации, занимающиеся коммерческой деятельностью, неразрывно связанной с сельским хозяйством;
юридические лица и организации, которые ведут некоммерческую сельхоздеятельность. Например, потребительские кооперативы, садовые товарищества и религиозные общины;
казачество. По мнению правительства, казаки неотрывно связаны с сельским хозяйством. Поэтому разделение может нарушить культуру и традиции. Это положение распространяется на коренные народы, отрыв которых от сельского хозяйства повлечёт исчезновение нации. Сюда можно отнести малочисленные народы Крайнего Севера и Дальнего Востока;
учебные заведения и научные сообщества, которые подготавливают специалистов в данной области и оказывают неоценимый вклад в развитие земли сельскохозяйственного назначения.

Как изменить категорию?

Использование земель сельскохозяйственного назначения чётко регламентировано законом, как вы могли убедиться. Однако допускается перевод участка земли из одной категории в другую. Правда, для этого потребуются веские основания, и не факт, что чиновники разрешать такую процедуру.

Например, если вы захотите построить дом на землях сельхозназначения, можете получить отказ на проведение работ. Это связано с весьма расплывчатыми трактовками российского законодательства.

Земельный кодекс чётко указывает, что на своей земле вы можете возводить любые жилые и хозяйственные постройки. Однако есть положение, которое обязывает согласовать застройку с массой инстанции. Поэтому гораздо проще изменить категорию земли. Это допускается если виды разрешённого использования земли, являются нерентабельными. Изменить категорию высокоурожайного участка вам не позволят.

Для осуществления такой процедуры потребуется:

составить ходатайство в местный муниципалитет. Здесь нужно указать номер кадастрового учёта участка, фактическую и предполагаемую категорию;
гражданский паспорт;
правоустанавливающие бумаги;
квитанции, подтверждающие оплату положенных пошлин и сборов.

Сроки рассмотрения занимают до 60 дней. После этого заявителю сообщают о положительном решении или дают обоснованный отказ. В случае положительного решения вопроса, переоформлять имеющиеся документы на землю не требуется. Отказ можно обжаловать в вышестоящей инстанции.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Для ведения сельскохозяйственной деятельности необходимо иметь в собственности или в аренде, желательно долгосрочной, земельные угодья. Следует различать целевое назначение земель, согласно классификации.

Чтобы избежать досадных недоразумений, предлагаем подробно ознакомиться с важными нюансами, которые помогут ориентироваться в понятии состава и определить виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Классификатор земель сельхозназначения

Что представляет собой понятие - земли сельхозназначения? Это угодья (сельскохозяйственные и несельскохозяйственные), участки, наделы, которые предоставляются гражданам, физическим или юридическим лицам для осуществления сельскохозяйственной деятельности:

производство сельхозпродукции;
для ведения научно-исследовательской или учебной работы;
для размещения соответствующей инфраструктуры.

пашни;
насаждения, в том числе многолетние;
угодья для покосов;
пастбища для выпаса скота;
прогоны и дороги;
лесные полосы, которые служат для защиты полей (исключение - лесохозяйственные земли);
участки под хозпостройками и дворами;
временно законсервированные наделы.

Государственный земельный кадастр определяет пригодность земель для ведения сельского хозяйства. В приоритете целевое использование ресурсов. Для строительства промышленных объектов и предприятий, автомагистралей, трубопроводов, линий связи и иных коммуникаций выделяются земли худшего качества, которые не попадают в категорию сельхозугодий.

Состав земель и категории использования

Все земли сельхозназначения подразделяют на категории. Согласно понятию «состав земель», определяются виды допустимого использования. Можно взять на вооружение следующую классификацию участков и наделов, подробно изложенную в таблице.

Категории, виды земель сельхозназначения	Состав земель
Земли, которые можно использовать для ведения сельского хозяйства.	Участки, угодья, наделы за границей поселений.
Категория участков для ведения сельскохозяйственного производства.	Пашни; сенокосы; пастбища для выпаса скота; наделы, занятые под многолетние насаждения; виноградники.
Земля, предназначенная для ведения личного (подсобного) хозяйства.	Приусадебные и полевые участки.
Земли для садов или огородов.	Наделы предоставляются гражданам для выращивания: плодовых деревьев; ягод; овощей; бахчевых.
Категория дачного строительства.	Возможно использование участков для отдыха и строительства жилых сооружений.
Земли сенокосов, выпаса скота и животноводства.	Использование сельскохозяйственных участков для соответствующего вида деятельности: сенокошение; выпас скота; животноводство.
Ведение фермерского (крестьянского) хозяйства.	Можно использовать участки для зарегистрированного соответствующим образом фермерского (крестьянского) хозяйства.
Участки, занятые строениями или сооружениями, предназначенными для ведения сельского хозяйства.	Земли, на которых расположены строения/сооружения, предназначенные для хранения, производства или переработки (в том числе первичной) продуктов, полученных путем ведения сельскохозяйственной деятельности.
Земли, на которых расположены объекты несельскохозяйственного назначения.	Возможно использование участков худшего качества для строительства и размещения автомагистралей, линий электропередач, трубопроводов.
Земли для иных целей.	Использование участков для научно-исследовательских работ и реализации учебных программ.
Наделы для защитных насаждений.	Можно использовать участки для деревьев и кустарников.

На землях, которые относятся к категории «для садов или огородов» можно возвести жилое строение для отдыха при условии отсутствия регистрации проживания лиц . В отличие от участков для ведения садоводческой деятельности и огородничества, можно использовать дачные наделы для строительства жилого дома с правом регистрации.

Приватизация земель сельхозназначения

Гражданам и юридическим лицам разрешено использование земель сельскохозяйственного назначения для осуществления соответствующей деятельности, которую определяют категории, описанные выше. В случае необходимости можно приватизировать сельхозугодья.

В данном случае разрешена передача участков в собственность предприятиям, учреждения/организациям, работникам/служащим коммунальных или государственных учреждений, сферы культуры или здравоохранения, в том числе пенсионерам. Необходимо соблюдение следующего условия - территориальная принадлежность участков сельхозназначения соответствующему совету. Как это осуществить?

Разрешение на приватизацию выдает соответствующий полномочный орган исполнительной власти или самоуправление после принятия решения. Для этих целей претендент - гражданин или юрлицо, должны обратиться с заявлением/ходатайством.

Земли передаются в собственность вышеназванным лицам бесплатно. Это важный нюанс, который следует знать гражданам!

Важно помнить: размеры участков, которые можно использовать для ведения сельскохозяйственной деятельности и крестьянского (фермерского) хозяйства, бесплатно передаются вышеперечисленной категории граждан в объеме, не превышающем законодательно установленные нормы.

Приватизации также подлежат:

дороги внутрихозяйственного назначения;
хоздворы;
защитные лесные полосы с насаждениями деревьев и кустарников;
сооружения гидротехнического назначения;
водоемы.

В процессе приватизации участков и земель сельхозназначения, соответствующие исполнительные органы (в том числе местного самоуправления) создают специальный резервный фонд. Необходимо согласовать все пункты, согласно месторасположению наделов и угодий. Данный резервный фонд относится к коммунальной или госсобственности и предназначен для целевого перераспределения земель в дальнейшем.

Купля/продажа земель сельхозназначения: на что обратить внимание

Если принято решение приобрести в собственность земельный надел или участок для ведения сельскохозяйственной деятельности, следует обратить внимание на ряд важных нюансов. В первую очередь надо определить удаленность земель от городской черты. Это особенно важно при покупке дачного участка. Место для отдыха выбирают исходя из личных потребностей, но важным фактором является возможность быстро добраться до работы/учебы.

Не последнюю роль играет инфраструктура. Дачникам в любом случае придется часто наведываться в город, поэтому стоит заранее определиться с потенциальными возможностями или трудностями. Если придется добираться автобусом или железнодорожным транспортом, необходимо узнать о наличии и режиме маршрутов. Далеко не все дачники пользуются личным автотранспортом. Поэтому, по возможности, максимально нивелируйте проблемы.

Выбирая участок для ведения крестьянского хозяйства, обратите внимание на плотность населения и удаленность от автомагистралей. Не последнюю роль играет газификация, наличие линий электропередачи, связи.

Все эти нюансы влияют на конечную стоимость земли, которую можно оговаривать, исходя из каждого вышеперечисленного пункта. Большую роль играет организованный вывоз мусора и бытовых отходов. Следует заранее обратить внимание на данный фактор, чтобы потом эта проблема не стала неприятным сюрпризом.

При оформлении документов, необходимых для осуществления сделки купли/продажи, заранее проконсультируйтесь со специалистами. Возможно, необходимо обратиться в кадастр, чтобы получить соответствующую информацию.

Следует помнить о целевом использовании земель сельскохозяйственного назначения. Если необходима регистрация проживания, надо приобретать участок с назначением - дачное строительство. В противном случае можно построить жилой дом, но без возможности регистрации.

Если в собственности есть земля для ведения фермерского хозяйства, но необходимо дополнительные угодья для сенокошения и выпаса, можно заключить договор аренды (возможно, долгосрочный) с владельцами - физическими или юридическими лицами, в том числе местной громадой. Участки для садоводства можно приобретать как в личную, так и в коллективную собственность.

Следует помнить, что на землях, выделенных для огородничества, недопустимо выращивать многолетние растения или возводить капитальные строения. Разрешается только разместить временные сооружения для хранения инвентаря или отдыха. В случае нарушений, местные исполнительные органы могут обязать владельцев снести сооружения за свой счет и наложить штраф.

Землю для ведения подсобного хозяйства могут приобретать не только граждане, но и предприятия/организации с последующим выделением участков в пользование свои служащим. Приватизация данных наделов не предусмотрена. Как вариант, можно купить землю, обратившись с соответствующим ходатайством к владельцам.

Не следует использовать сельхозземли не по назначению. Это чревато санкциями со стороны регулирующих органов.

23:14 2016

В нашей стране почти все земельные активы, не занятые под лесами и водоемами, причислены к категории земель сельхозназначения. Приобретая участок, вы, скорее всего, столкнетесь с проблемой законности возведения дома или усадьбы на земле такой категории. Знать законодательные акты, касающиеся загородной недвижимости, важно, чтобы грамотно подобрать земельный надел для жилищного строительства.

Дом в деревне: плюсы и минусы

Приобретение дома в границах сельского населенного пункта имеет свои положительные и отрицательные стороны: не каждая деревня имеет хорошо развитую транспортную и социальную инфраструктуру (электричество и мобильную связь, газ и стационарный телефон), только в некоторых больших селах есть магазины, больницы, аптеки, школы, детские сады и библиотеки. Весомый момент — наличие дорог общего пользования, общественного транспорта, ухоженность земель, негативный — ограниченность выбора участков в пределах деревни, причем, без перспективы расширения территории, дом нельзя надолго оставлять без присмотра, а соседи могут быть не всегда дружелюбны.

Деревенские коммуникации значительно отличаются в разных областях и районах, зависят от расстояний до ближайших крупных населенных пунктов или интересных рекреационных объектов. И все же, на землях любых населенных пунктов можно без проблем строить частные дома (торговые точки, гостиницы, базы отдыха), вести личное подсобное хозяйство, в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, или просто использовать участок как дачу (или жить в сельском доме постоянно). Дом в деревне дает возможность получить там регистрацию (прописку).

Приобретать дом в деревне следует только в том случае, если вы соглашаетесь на тот уровень жизни, который там существует (например, магазин, работающий три раза в неделю). Ведь особняк в два-три этажа будет смотреться нелепо среди десятка старых обветшалых построек деревенской улицы. Исключение составляют лишь деревни, расположенные вблизи привлекательных водных объектов, где вслед за одним коттеджем может появиться множество других.

Если расстояние до крупного населенного пункта достаточно близкое, и вы в состоянии каждый день добираться туда на работу (отвозить детей в садик, школу), если вы готовы проживать в деревенском доме постоянно, если вам нужен небольшой земельный участок под огород и дачу, тогда смело начинайте поиски. Подойдут все ближайшие деревни вокруг вашего города. Землю и дом можно купить как у частных лиц, так и приватизировать (выкупить) земельный участок, принадлежащий органам местной власти.

Для желающих приобрести (построить) загородную недвижимость, но жить не в традиционной русской деревне, есть два кардинально противоположных варианта:

дом, коттедж, дача, таунхаус в обустроенном новом коттеджном (дачном) поселке с охраной, дорогами и объектами социальной инфраструктуры в зависимости от масштабов поселка и его расстояния до крупного населенного пункта;

уединенная усадьба, ранчо, дом или домик вдали от населенных пунктов, в живописной местности, на берегу реки, в лесу, в окружении обширных сельскохозяйственных или охотничьих угодий.

Эти варианты подразумевают строительство на землях из категории земель сельскохозяйственного назначения (исключение, когда коттеджный поселок строится в границах уже существующего населенного пункта).

Правовой режим использования земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения – это все земли за пределами населенных пунктов, которые не относятся к землям лесного или водного фонда, землям энергетики и промышленности, землям запаса или особо охраняемым территориям. По правовому режиму они делятся , в соответствии со ст.1 федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. , на две категории :

земельные участки, владение, пользование и распоряжение которыми регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения;

земельные участки, владение, пользование и распоряжение которыми регулируются Земельным кодексом, Градостроительным кодексом , законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В соответствии с разрешенным использованием, на таких землях предусматривается гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, возведение зданий, строений, сооружений.

На земельных участках первой категории , для которых обычно устанавливаются виды разрешенного использования по новому классификатору с кодами 1.0-1.18 , строительство жилых зданий не разрешено. Единственными видами построек, которые могут быть размещены на таких землях, являются здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. При этом, если земельные участки отнесены к особо ценным сельскохозяйственным угодьям, то изменение вида их разрешенного использования или перевод в другую категорию земель не допускается. На земельных участках второй категории строительство разрешено (в частности, дачные земельные участки) .

Строительство коттеджей на сельскохозяйственной земле

Несмотря на широкое строительство коттеджей и коттеджных поселков, в данный момент эти понятия не получили законодательного разъяснения. По сути, такая застройка — дачное некоммерческое объединение граждан, регулируемое законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04. 98 г. . Основные правила строительства коттеджей на сельскохозяйственной земле основаны на положениях данного закона и Градостроительного кодекса РФ.

Коттедж – это одно-, полутора- или двухэтажный дом, жилой площадью до 100-150 кв. м, с небольшим приусадебным участком, предназначенный для проживания одной семьи. Данный вид строительства соответствует виду разрешенного использования земли (ВРИ) с кодом 2.1: «Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)». Она не предназначена для раздела на квартиры. На земельном участке можно выращивать плодовые, ягодные, овощные, бахчевые, декоративные сельхозкультуры, размещать гаражи и подсобные сооружения. Данный вид разрешенного использования земли чаще всего устанавливается для дачных земельных участков.

В соответствии с законом № 66-ФЗ, дачный земельный участок предоставляется гражданину или приобретается им в целях отдыха. На таком участке разрешено возводить жилое строение (без права регистрации в нем) или жилой дом высотой не больше трех этажей (с правом регистрации проживания), хозяйственные постройки, выращивать (или не выращивать) сельскохозяйственные культуры. При этом очень важно, чтобы земельный участок, в соответствии с зонированием территории, имел нужный вид разрешенного использования — код 2.1 «Малоэтажная жилая застройка».

При этом, на практике нельзя получить дачный земельный участок за пределами территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения граждан. Проект планировки и проект межевания территории (в соответствии с ГК РФ) должны быть согласованы на общем собрании членов объединения, а затем утверждены органом местного самоуправления. Строительство зданий можно начинать, пользуясь градостроительным регламентом, лишь после утверждения этих проектов. Коттеджный поселок – это всегда организованная застройка, организатором которой выступает обычно девелоперская компания или действительное некоммерческое объединение граждан во главе с органами управления.

Если вы обладаете достаточным капиталом и опытом в строительной сфере, то можете самостоятельно выбрать участок для организации и застройки коттеджного поселка , в том числе из земель сельскохозяйственного назначения. Земля под застройку приобретается у частных физических лиц (компаний) или через процедуру приватизации (за плату или бесплатно), получения в аренду земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан / Федеральный закон от 15.04. 1998 года N 66-ФЗ (ред. от 31.12.2014) . – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173607/ .
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ .
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/ .
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173884/?frame=6#p1048 .
О крестьянском фермерском хозяйстве / Федеральный закон от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ. —

Возможно, будет полезно почитать: