Виды прав на земельные участки в рф. Право ограниченного пользования чужим имуществом

Введение

В третье тысячелетие Россия вступила, имея более чем двадцатилетний опыт реформирования своей государственности. Реформы коснулись всех сторон жизни общества, не стали исключением и земельные отношения. Земельная реформа привела к отказу от исключительной государственной собственности на землю. Наряду с государственной собственностью признание получили частная и муниципальная формы собственности.

Данная тема актуальна, так как, проблема земельных отношений, частной собственности на землю как один из главных факторов производства и жизнедеятельности общества касается всех нас. Существующее на всех этапах рыночных реформ пристальное внимание к земельному вопросу объясняется особым значением земли в обеспечении жизнеспособности и самодостаточности общества, развития национальной экономики.

Цель данной работы заключается в том, что бы дать общую характеристику права частной собственности на землю.

Понятие и содержание права собственности на землю физических и юридических лиц

Все граждане и юридические лица являются частными собственниками принадлежащего им имущества. В этом качестве они могут быть собственниками любого имущества, в том числе различных видов недвижимости, включая земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, а также иметь в собственности оборудование, транспортные средства и другие "средства производства".

Наряду с Конституцией РФ и ГК РФ, право собственности граждан и юридических лиц корреспондируется в ряде иных Федеральных законов. Так, например, в Земельном кодексе РФ закрепляется право собственности на землю граждан и юридических лиц: собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (ст.15).

Частной собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки(п. 1ст. 15ЗК РФ). То есть из всего перечня объектов земельных отношений, перечисленных в п. 1ст. 6ЗК РФ, в качестве объекта права собственности названы только земельные участки. Следовательно, согласно буквальному смыслу данной статьи право собственности на часть земельного участка не может быть приобретено, из чего вытекает, что часть участка не может быть предметом сделок, направленных на отчуждение имущества.

Конституция закрепляет только два ограничения осуществления собственником своих прав - не нанесение ущерба окружающей природной среде и защита охраняемых законом интересов других лиц. Это же правило содержит ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

По земельному законодательству РФ граждане могут иметь в собственности земельные участки. Однако их использование ограничено целевым назначением, например для дачного участка, и другими условиями, закрепленными в договоре о передаче участка. При этом предоставление гражданам земли ведется в основном для организации личного подсобного (садово-огородного) или крестьянского (фермерского) хозяйства. Вопросы землеотвода решают органы субъектов РФ или местного самоуправления.

Лесной кодекс РФ предусматривает для граждан возможность иметь в собственности только древесно-кустарниковую растительность, расположенную на земельном участке и появившуюся на нем в результате хозяйственной деятельности или естественным образом. Для земельных участков предусмотрены также право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитуты.

Субъектами частной собственности на землю(земельные участки) являются граждане и юридические лица. Этот вывод подтверждается конституционным положением:"Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю"(ч. 1ст. 36Конституции РФ).

По действующему законодательству иностранные граждане и юридические лица также являются субъектами права частной собственности на землю.

Предоставление иностранцам и лицам без гражданства национального режима в отношении земли не всегда сочетается с общественными и государственными интересами. Следует считать пробелом земельного права то, что оно не выделило регулирование прав на землю иностранных граждан и юридических лиц без гражданства обладают равными правами на землю с гражданами России.

Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК).

Лица, имеющие в собственности земельный участок вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Это право, объектом которого являются определенные действия (в отличие от вещного, где объектом выступает вещь)

Обязательственными правами являются : право аренды (право возмездного срочного пользования), право безвозмездного пользования земельными участками.

Обязательственные права имеют временный характер и их содержание определяется не только законом, но и договором.

Они имеют следующие особенности:

1. относительный характер данного вида правоотношений, поскольку они касаются не всех лиц, как это установлено законом относительно вещных прав на землю, а только тех, которые находятся в сфере действия данных обстоятельств;

2. свобода воли сторон обязательств, на основании которых возникает право на пользование земельным участком;

3.срочный характер правоотношений (на определенный или неопределенный срок);

4. договорный характер обязательств по использованию земельных участков. Как правило, отсутствие специальных решений уполномоченных государственных и муниципальных органов на право пользования земельными участками, как это имеет место при вещных правах на землю, и как следствие, взаимная регламентация отношений по использованию земель сторонами договора. В отличие от вещных прав на земельный участок, которые определены законом, регламентация обязательственных отношений может устанавливаться и изменяться по взаимному согласию сторон при условии соблюдения законодательства, а также возможность взаимного воздействия (например – неустойка) сторон договора друг на друга в случае нарушения или неисполнения договорных обязательств.

Право безвозмездного срочного пользования: понятие, виды, субъекты, особенности. (с 2015 г. в ст.ст. 24, 39.10 ЗК РФ звучит как «безвозмездное пользование», в соответствии с ГК РФ)

Право безвозмездного пользования земельными участками представляет собой бесплатное пользование земельным участком в течение определенного срока, установленного на основании закона или договора. Правовое регулирование данных отношений осуществляется ст. 24 ЗК РФ и гл. 36 ГК РФ.

Пользователь может получить в безвозмездное использование землю, которая принадлежит муниципалитету, государству, юридическим или физическим лицам. Лицо, использующее земельный участок на праве безвозмездного пользования, обязано поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии. Это обеспечивается использованием земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным способом использования. Правом предоставления земельных участков в безвозмездное пользование обладают только собственники земельных участков. В зависимости от того, какой субъект гражданского права является собственником земельного участка, предоставляемого в безвозмездное пользование, основаниями возникновения указанного права могут быть административный акт (государственная и муниципальная собственность), договор (юр. и физ. лица) или локальный нормативный акт организации (при предоставлении служебных наделов).

В соответствии с ГК РФ, по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Договор о безвозмездном использовании земельного участка, заключаемый сторонами на срок больше года, нуждается в обязательной государственной регистрации, осуществляемой органами Росреестра.

Получателями рассматриваемого права могут быть только следующие категории субъектов : 1) государственные и муниципальные учреждения; 2) федеральные казенные предприятия; 3) органы государственной власти и местного самоуправления; 4) граждане и юридические лица.

Срок безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается по заявлению заинтересованного в получении земельного участка лица с учетом ограничений, предусмотренным ЗК РФ.

В безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) находящиеся в государственной или муниципальной собственности для определенного ЗК РФ круга лиц, в том числе в виде служебного надела;

2) находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.

Принципиальной разновидностью безвозмездного пользования земельным участком является пользование служебным земельным наделом .

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Категории работников отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. По общему правилу право безвозмездного пользования на служебный надел прекращается при прекращении работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен. Прекращение права оформляется решением организации, предоставившей такой надел в пользование. Работник, прекративший соответствующие трудовые отношения, имеет право использовать этот надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ. Право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности. Также право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи: работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы; работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении; работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей. Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работника - до их совершеннолетия. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком согласно ч. 1 ст. 47 ЗК РФ прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон. Право безвозмездного срочного пользования прекращается при истечении срока, на который земельный участок был предоставлен; при добровольном отказе обладателя права от принадлежащего ему права; а также при наличии оснований для принудительного прекращения указанного права.

Основными правовыми особенностями договоров безвозмездного пользования участком земли являются его безвозмездность и срочность. По истечении названного в соглашении сторон срока переданный участок земли должен быть возвращен первоначальному землевладельцу.

Принципиальное же отличие аренды от безвозмездного использования состоит в том что, передаваемый участок земли при отношениях аренды отдается не только в пользование арендатору, но и во владение. Это позволяет арендатору использовать комплекс мер по владельческой защите участка земли, чего лишен ссудополучатель. Кроме того, ссудополучатель не может распоряжаться переданным участком земли ни при каких условиях.

Аренда земельных участков: понятие, особенности, соотношение с гражданским законодательством.

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники (физ. и юр. лица) земельных участков (ст. 608 ГК РФ: арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду; п. 10 ст. 22 ЗК РФ в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.).

Арендатором может быть любое право- и дееспособное физическое и юридическое лицо, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендодатель обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, условиями договора аренды, соблюдая при этом требования экологического, природоресурсного, градостроительного и иного законодательства.

Объектом договора аренды могут быть земельные участки, не изъятые из оборота, границы которых определены и по общему правилу прошедшие государственный кадастровый учет, а также части таких земельных участков. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. По общему правилу (п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ) договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в ЕГРП.

Срок договора аренды земельного участка устанавливается по соглашению сторон. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов земельных участков. (Н-р, действующим российским законодательством установлены максимальные сроки договора аренды земельных участков продолжительностью в 49 лет - при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для сельскохозяйственного производства (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а именно до пяти лет включительно и более пяти лет, влияет на объем прав арендодателя и арендатора. (При аренде на срок более 5 лет – арендатор в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором). Т.ж. правом арендатора является согласно ст. 22 ЗК РФ – право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.(ст. 39.7 ЗК РФ).

Основные признаки аренды земель :

· срочность, т.е. аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);

· платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;

· возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

· по соглашению сторон;

· по решению суда;

· по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;

· по инициативе арендодателя (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Следует иметь в виду, что досрочное прекращение аренды земельного участка из состава сельскохозяйственных угодий за использование его способами, которые приводят к существенному снижению плодородия или значительному ухудшению экологической обстановки, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ограничения прав на землю.

Ограничения прав лиц, использующих земельные участки – это установление в административном порядке запретов на выполнение отдельных видов хозяйственной деятельности и использование земли, либо требований воздержаться от совершения определенных действий, содержащихся в соответствующих нормативных правовых актах.

В зависимости от вида и цели установления ограничения прав на землю могут устанавливаться бессрочно или на определенный срок.

Ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации.

Если ограничение прав устанавливается на часть земельного участка, границы этой части обязательно должны быть определены и учтены в сведениях государственного кадастра недвижимости.

При переходе права собственности на земельный участок к другому лицу ограничения прав на землю сохраняются.

В случаях, если ограничение прав на земельные участки влечет причинение убытков правообладателям данных участков, вызванные ограничением прав убытки подлежат возмещению в полном объеме, в том числе и упущенная выгода, в соответствии со ст. 57 ЗК РФ.

Лица, чьи права ограничены, могут обжаловать установленные ограничения прав на землю в судебном порядке.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном ЗК РФ для охранных зон.

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ, федеральными законами.

Особым случаем ограничения прав на землю является резервирование земель для государственных или муниципальных нужд (изъятие в будущем зарезервированных земельных участков в публичных целях, т.е. для государственных и муниципальных нужд; перечень ограничен ЗК РФ (Н-р, строительство объектов государственного значения).

Близкими по характеру к резервированию земель для государственных и муниципальных нужд случаями ограничения прав на земельные участки являются решение о предварительном согласовании места размещения объекта строительства, действующее в течение трех лет с момента его принятия (ст. 31 ЗК РФ), и решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, действующее в течение одного года (ст. 279-281 ГК РФ).

Наиболее распространенной правовой формой установления ограничений прав на землю и земельные участки являются так называемые зоны с особыми условиями использования территорий (охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, а также иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации)

Еще одной правовой формой установления ограничения прав на землю и земельные участки являются публичные сервитуты.

Существующие в законодательстве, помимо права собственности, иные права на земельные участки предоставляют юридическую возможность несобственнику земельного участка удовлетворять свои потребности за счет эксплуатации (использования) земельного участка. Кроме права собственности такие виды прав, как пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование (до 2015 года эти два вида были выделены в отдельные статьи в ЗК РФ, сейчас они утратили силу), аренда, безвозмездное пользование, сервитут.

Указанные (иные) виды прав на земельные участки имеют производный от права собственности характер, так как для их возникновения требуется волеизъявление собственника участка. Право на земельный участок является первичным, если земельный участок был передан непосредственно его собственником (например, пожизненное наследуемое владение), или вторичным, когда право на земельный участок передается не собственником, а иным землевладельцем, землепользователем, арендатором участка (например, субаренда). Единственное исключение составляют сервитуты, для возникновения которых не всегда требуется согласие собственника земельного участка.

Иные виды прав на земельные участки считаются ограниченными правами . Ограничивается прежде всего правомочие распоряжения, тогда как при использовании участка собственники земельных участков и землевладельцы, землепользователи, арендаторы обладают фактически одинаковыми правами. Акты распоряжения землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков осуществляют только в строго ограниченных случаях и на условиях, предусмотренных законом либо договором. Например, арендатор вправе сдать земельный участок по договору субаренды, без согласия собственника участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (ч. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Зависимость и ограниченность иных прав на земельные участки не исключают такое их ценное свойство , как относительная самостоятельность от права собственности. Например, переход права собственности другому лицу на сданный в аренду земельный участок не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ч. 1 ст. 617 ГК РФ). Самостоятельный характер проявляется и в том, что землевладельцы, землепользователи, арендаторы обладают правом на защиту своих прав, в том числе от незаконных действий самого собственника земельного участка.

В зависимости от наличия (отсутствия) срока предоставления земельного участка иные виды прав на земельные участки могут быть срочными и бессрочными . Бессрочное пользование (владение), т.е. земельные участки предоставляются без указания срока. В бессрочное пользование земельный участок может передаваться на праве пожизненного (наследуемого) владения, постоянного (бессрочного) пользования, сервитута, а также на праве аренды и безвозмездного пользования, если в договоре не определен конкретный срок. Срочное пользование может возникать при использовании имущества на правах аренды, безвозмездного пользования либо при установлении временного (срочного) сервитута на земельный участок.

Объектом иных видов прав на земельные участки являются конкретные земельные участки с определенными границами. По общему правилу иные виды прав на земельные участки подлежат государственной регистрации и могут быть ограничены, например, при расположении земельного участка в охранных или санитарно-защитных зонах

Землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков обладают фактически одинаковым объемом прав (ст. 40, 41 ЗК РФ) и обязанностей (ст. 42 ЗК РФ) по использованию земельных участков. Уточняться объем прав и обязанностей для отдельных форм использования может нормами законодательства или конкретными условиями договора, заключенного на использование данного участка.

Система прав на землю по действующему законодательству в соответствии с Земельным кодексом РФ владение, пользование и распоряжение земельным участком в Российской Федерации возможно на следующих правовых титулах:

собственности (ст. 15);

постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20);

пожизненного (наследуемого) владения (ст. 21);

аренды (ст. 22);

ограниченного пользование чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23);

безвозмездного срочного пользования (ст. 24).

Кроме того, в соответствии с Гражданским кодексом РФ в отношении земельного участка возможно возникновение права залога (ст. 334), права доверительного управления (ст. 1013) и права пользования земельным участком в силу завещательного отказа (ст. 1137). Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ.Правовая система «ГАРАНТ».

Законодатель не разграничивает права на землю в зависимости от их характера, перечисляя в одном ряду и вещные, и обязательственные титулы. Группу вещных прав на земельный участок составляют: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и право пользования земельным участком в силу завещательного отказа. К обязательственным правам на землю относятся: право аренды, право безвозмездного срочного пользования, право залога, право доверительного управления.

Необходимо отметить, что обязательственное право, в отличие от вещного, которое рассматривается как право на вещь, представляет собой право на определенные действия.

Деление прав на вещные и обязательственные - это основная классификация прав на вещи в Риме, сохранившаяся до наших дней, и отражающая суть имущественных отношений. Конкретно данная классификация определила структуру особой части РЧП - вещное и обязательственное право.

Важным основанием таковой дифференциации является объект, на который ориентировано правовое действие. Ежели объектом являлась вещь, то речь шла о вещном праве, ежели объектом являлось поведение другого лица (должника), то это было право обязательственное. Гражданский кодекс Российской Федерации. Гражданский Кодекс Российской Федерации (с изм., внесенными Федеральными законами от 24.07.2008 N 161-ФЗ, от 18.07.2009 N 181-ФЗ)// «Консультант Плюс» 2008

Вещное право отражало отношение лица к вещи (например, право принадлежности), обязательственно право - дела лиц меж собой(к примеру, дела торговца и покупателя в договоре купли-продажи).

Вещные права по собственной правовой природе абсолютны, т.е. управомоченному лицу противоборствует неограниченное число обязанных лиц, любой из которых должен не вмешиваться в сферу хозяйственного господства управомоченного лица, в силу чего же возможный нарушитель вещного права никогда не известен (к примеру, лицо никогда не знает, кто украдёт либо попортит вещь, тем нарушив право принадлежности).

Обязательственные права относительны-дела складываются меж определёнными субъектами, кредитором и должником, нарушитель прав управомоченного лица постоянно известен.

Это влечёт за собой и индивидуальности защиты вещных и обязательственных прав. Защита вещных прав носит абсолютный нрав - управомоченное лицо может подать иск против хоть какого, кто нарушит его право, ведь сиим нарушителем быть может хоть какой и каждый в этом мире (это можно отразить в формуле "один к каждому"). Защита обязательственных прав относительна - кредитор может подать иск лишь против должника, с которым он связан обязательством, так как конкретно это лицо может нарушить и нарушило права кредитора: не вернуло долг, не возвратило вещь ит.д.(суть обязательственной защиты можно отразить в формуле: "один к одному").

По временной характеристике вещные права бессрочны и прекращают своё существование лишь с исчезновением самой вещи, но не управомоченного субъекта. Обязательственные права срочны, так как они связывают определенных субъектов, вот почему, обычно, при погибели управомоченного либо обязанного лица, прекращаются и обязательственные права.

Значимой чертой вещных прав является их исключительность - управомоченное лицо является единственным владельцем вещного права на одну вещь, все другие лица не могут в том же объёме обладать данной же вещью. Исключительность вещных прав можно отразить в формуле: 1 лицо = 1 право на 1 вещь.

Обязательственные права не исключительны, т.е. допустимо появление пары обязательственных прав у 1-го лица в отношении пары лиц.

Вещные права различаются от обязательственных правом следования: вещные права следуют за вещью, тогда как обязательственное право следует за лицом. Это значит, что в случае, к примеру, реализации вещи, право принадлежности либо другие вещные права перебегают к новенькому владельцу данной вещи, следуют за ней. Тут молвят о обременении вещным правом. Обязательственные права имеют некую личную связь с их владельцем-кредитором, они нагружают не вещь, а конкретное лицо.

Вещные права имеют юридическое преимущество перед обязательственными: речь идёт о том, что в случае конкуренции в способности защиты вещных и обязательственных прав ценность отдаётся вещным правам - они защищаются сначала.

По современному российскому законодательству все права вообще и на земельные участки в частности, можно разделить на две большие группы: вещные и обязательственные. Вещное право, основным видом которого является право собственности, имеет ряд характерных особенностей, которые отличают его обязательственного. Рассмотрим их вкратце:

1. Круг вещных прав четко очерчен законом (ст. ст. 209, 216 ГК). И лицо не вправе по своему усмотрению создавать новые разновидности вещных прав. Для обязательственных прав такого ограничения не установлено. Участник обязательственных отношений может вступать в сделки как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

2. Вещное право в отличие от обязательственного, является разновидностью абсолютного права, то есть обладателю вещного права противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его.

3. Владелец вещного права обладает правомочиями следования и преимущества. Первое означает, что собственник вещи, выбывшей из его владения, по общему правилу продолжает сохранять его и тогда, когда вещь находится у нового владельца. Чаще это касается вещей, выбывших из владения помимо воли ее владельца – 301 ГК (виндикационный иск). Правомочие преимущества сводится к тому, что при конкуренции вещного и обязательственного прав в первую очередь должно осуществляться вещное право. Следует отметить, что права на земельные участки, в соответствии со ст. 25, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. Сами основания будут рассмотрены в следующем параграфе.

Рассмотрим виды вещных прав. Они перечислены в законе:

Право собственности (ст. 209 ГК, ст. 15 ЗК);

Право пожизненного наследуемого владения (ст. ст. 216, 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК);

Право постоянного (бессрочного) пользования (ст. ст. 216, 268 ГК, ст. 20 ЗК);

Сервитуты (ст. ст. 216, 274, 277 ГК, ст. 23 ЗК).

Наиболее важным из них является право собственности, ибо все остальные по своей сути, являются производными от них. Право частной собственности на землю закреплено в Конституции Российской Федерации. Граждане и их объединения (ч.1 ст.36 Конституции РФ) вправе иметь в частной собственности землю. Собственники земли в полной мере обладают всеми тремя правомочиями, присущими праву собственности, то есть они вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей при условии, что реализация этих полномочий не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч.2 ст.36 Конституции, п.3 ст.209 ГК).

Земельный участок, в соответствии как с земельным, так и гражданским законодательством, может находиться как в индивидуальной частной собственности, так и в общей собственности. Поскольку он считается объектом гражданских прав, недвижимым имуществом, на него в полной мере распространяются и положения Гражданского кодекса об общей собственности (глава 16).

Общая собственность на земельный участок может быть двух видов - долевой и совместной. Общей совместной собственностью, например, станет земельный участок, приобретенный супругами, если брачным контрактом либо иным договором между ними не установлен иной режим этого участка (ст.256 ГК и ст.33, 34 Семейного кодекса РФ).

Еще один пример – земельные участки кондоминиумов, которые являются общей долевой собственностью домовладельцев в силу закона (ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

В соответствии как гражданским, так и земельным законодательством, право собственности бывает следующих видов:

Частная собственность, когда земля принадлежат гражданам и юридическим лицам (ст. 15 ЗК);

Федеральная собственность, когда земля находится в собственности Российской Федерации (ст. 17 ЗК);

Собственность на землю субъектов Российской Федерации (ст. 18 ЗК);

Муниципальная собственность (ст. 19 ЗК).

На содержание правомочий собственника оказывает определенное влияние форма собственности на землю. Если правомочие распоряжения граждан и юридических лиц, имеющих землю на праве частной собственности, находится в соответствии с цивилистическим понятием распорядительных сделок, в результате которых происходит отчуждение земли, передача ее в аренду, залог, по наследству и т. д., то правомочие распоряжения государственной собственностью на землю осуществляется в процессе деятельности государственных органов по управлению землей в форме принятия административного акта предоставления (передачи) земли, определения целевого назначения, условий, формы использования земли 1 .

Теперь о вещных правах, являющихся по своей сути производными от права собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования. Содержание правомочий этого вида права содержится в гражданском законодательстве, где сказано, что лицо, которому земельный участок предоставлен на указанном виде права осуществляет владение и пользование им в пределах установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Какое бы то ни было право распоряжения у землепользователя в этом случае отсутствует. Даже сдать в аренду часть неиспользуемой земли он не имеет право без разрешения собственника. Круг субъектов, которые имеют право на получение земельных участков на этом виде права приводится в земельном законодательстве. В частности, в ст. 20 ЗК указан исчерпывающий перечень этих субъектов. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются вовсе. К тому же все юридические лица, за которыми закреплены земельные участки на этом виде права, но не входящие в перечень ст. 20 ЗК, в соответствии со статьей 3 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса РФ» обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в аренду, либо выкупить их в собственность.

Теперь о праве пожизненного наследуемого владения. На этом виде права земельные участки иметь могут только граждане. Здесь землевладелец имеет право не только право владения и пользования, но и очень ограниченного распоряжения – он имеет право сдать его в аренду или безвозмездное срочное пользование по своему усмотрению.

Еще одной разновидностью вещных прав являются сервитуты.

Сервитутное право ограниченного пользования земельным участком возникло в российском законодательстве недавно. Само это право известно со времен Древнего Рима и почти без изменений было затем реципировано многими последующими правовыми системами. Римское право знало свыше 40 личных и земельных сервитутов. Смысл сервитута заключается в том, что субъект сервитута (сервитуарий) вправе был пользоваться чужой вещью, особенно если она неразлучно связана с земельным участком.

Упоминание о сервитутах встречается также в ряде действующих норм ГК и в других правовых актах. Так, в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" данное товарищество может предоставить сервитут какому-либо лицу (причем такое предоставление составляет исключительную компетенцию общего собрания членов товарищества), а застройщик при образовании товарищества вправе установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку. При этом сервитуарием могут быть как юридические лица, так и граждане. Упомянут сервитут и в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 года N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

Следует отметить, что сервитуты бывают двух видов: частные и публичные. Частные устанавливаются гражданским законодательством, на что имеется прямая ссылка в п.1 ст. 23 ЗК. Устанавливается он в интересах частных лиц, как правило, чаще всего соседями, которым необходим доступ на соседский участок. Основанием к нему может служить договор между заинтересованной стороной и владельцем обременяемого земельного участка. В случае отсутствия соглашения между ними, при необходимости установления сервитута по одному из оснований предусмотренных законом, данное обременение земельного участка – сервитут может быть установлен по решению суда.

Публичный же сервитут устанавливается земельным законодательством (ст. 23 ЗК) для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Основанием к нему может служить издание соответствующего закона (например, о защитных или охранных полосах) либо издание соответствующего нормативного акта органа государственной или муниципальной власти.

Теперь об обязательственных правах на земельные участки. Участники обязательственных правоотношений могут вступать в сделки, как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Из обязательственных прав при отводе земельных участков нам наиболее интересны два: право аренды и право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Определение права безвозмездного срочного пользования земельным участком дано в статье 24 ЗК РФ. Основанием для возникновения этого вида права может служить акт государственного или муниципального органа власти, на основании договора, на основании ведомственных актов юридических лиц. При этом закон ограничивает круг субъектов этого вида права. В частности в комментируемой статье говорится, что из государственных и муниципальных земель земельные участки могут быть предоставлены только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления на срок не более года.

Не устанавливается срок для земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. В этом случае земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное срочное пользование на основании договора.

На праве аренды земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в соответствии с гражданским законодательством. Общие принципы аренды приводятся в главе 34 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Дополнения и ограничения прав арендатора приводятся в ст. 22 ЗК. Следует отметить, что аренда земельных участков по своей сути и объему прав арендатора довольно сильно приближается к вещному праву. Так в соответствии со ст. 22 ЗК арендатор, при соблюдении ряда условий, имеет право передать арендованный земельный участок в пределах срока аренды в субаренду. Так, например, если арендодатель государство или орган местного самоуправления, а договор аренды заключен сроком свыше пяти лет то для такой передачи не требуется согласия собственника. Если же арендодатель иной собственник, то арендатор может это сделать при любом сроке аренды, если договором аренды не предусмотрено иное. Кроме того договора аренды земельных участков, как объекта недвижимости, в соответствии со ст. 130 ГК подлежат государственной регистрации. Еще одним доводом к сказанному может служить принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектами (п. 5, ст. 1 ЗК). Например, при отводе земельных участков для строительства жилых домов приводит к тому, что по окончании строительства и вводе дома в эксплуатацию указанный земельный участок невозможно использовать по другому назначению. И хотя собственник здания (строения, сооружения) обладает только правом аренды на занимаемый им земельный участок, его права пользования им защищены законом почти так же, как если бы он был собственником данного участка. Например, жилые дома практически невозможно снести, так как перечень случаев сноса жилых домов строго ограничен жилым законодательством, в перечень которых не входит истечение права аренды на занимаемый им земельный участок. По окончании договора аренды владелец земельного участка не имеет право требовать его освобождения (сноса жилого здания). Отношения сторон при этом регулируются ст. 272 ГК РФ, где сказано, что если снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законодательством (жилые дома, памятники истории и культуры и т. д.), либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению стоимости здания или сооружения со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Еще один вид права – право залога на земельные участки, который является как вещным, так и обязательственным.

Являясь составной частью правовой системы России, земельное право находится в тесной взаимосвязи с другими отраслями права. В свете последних реформ явилось установление множество форм земельной собственности и включением земли в систему рыночных отношений. Это, в свою очередь привело к тому, что были внесены существенные изменения не только в методы регулирования самих земельных отношений, но и поставили по-новому вопрос о соотношении земельного права с другими отраслями права.

Земельное право имеет тесную связь с конституционным правом, нормы которого определяют основополагающие принципы всех отраслей правовой системы. Также имеется связь с административным правом, в сфере управления земельным фондом, привлечению к административной ответственности виновных в нарушении земельного законодательства. Тесная связь существует между земельным правом, с одной стороны, водным, горным (недренным) и лесным правом, с другой стороны.

Особая связь у земельного права с гражданским, которое мы рассмотрим более подробно. Эта связь предопределяется общностью социально-экономической природы земельных и гражданских отношений. Фундамент этих отношений зиждется на вещных правах на землю (прежде всего праве собственности), их общность по своему характеру является имущественной, ибо именно здесь сильнее всего проявляется соприкосновение земельного права и гражданского. Право на земельный участок тесно связано с правом на плоды, приносимые ею, насаждения, строения на земельных участках. Это проявляется в праве ограниченного пользования чужим участком, в возмещении убытков, причиненных нарушением земельного законодательства. В самом земельном законодательстве очень много норм, как регулирующих гражданские правоотношения, так и отсылающих к нему. Так же немало норм и в гражданском законодательстве, регулирующих имущественные правоотношения на землю. Например, Гражданским кодексом земельные участки отнесены к недвижимому имуществу (п.1 ст.130). уже одно это предполагает, что их оборотоспособность предполагает наличие у граждан самых разнообразных вещных и обязательственных прав на указанные земельные участки.

Но в то же время следует отметить, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами лишь в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п.3 ст.129 ГК).

В самом тексте нового Земельного кодекса очень много ссылок на гражданское законодательство. Например, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которые следуют судьбе земельных участков, за изъятиями, установленными федеральными законами (ст. 1 ЗК). Тесная связь и в определении объема вещных прав на землю и их субъектов. Например, понятие права постоянного (бессрочного) пользования дано как в гражданском, так и в земельном кодексе. Однако в земельном кодексе четко очерчен круг субъектов, которым это право может быть предоставлено. В данном случае, в соответствии со ст. 20 ЗК, это могут быть только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Однако в земельном кодексе четко очерчен круг субъектов, которым это право может быть предоставлено. В данном случае, в соответствии со ст. 20 ЗК, это могут быть только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Понятие права пожизненного наследуемого владения приводится как в гражданском кодексе (ст. ст. 216, 265 ГК), так и Земельном кодексе, но последний четко говорит о том, данный вид права хотя и сохраняется, тем не менее, больше в пожизненное наследуемое владение земля гражданам не предоставляется (ст. 21 ЗК).

Оценивая землю, мы всегда оцениваем тот объем прав, которыми мы располагаем, используя тот или иной земельный участок и которые дают нам возможность получать определенные выгоды. Считается, что полное право собственности представляет собой комплекс прав, которые могут быть отделены друг от друга. У нас в стране права на землю и природные ресурсы делятся на две основные группы:

Права, определяющие принадлежность имущества - право собственности;

Права пользования - аренда, концессия и др.

Имущественные права на землю переходят либо вместе с земельным участком, либо как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требования или долга. Только право собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять правомочия1 владения, пользования и распоряжения земельным участком, но с учетом ограничений, накладываемых государственным регулированием использования земель в целях защиты определенных интересов общества, например, охраны природы, памятников истории и культуры, красивых ланшафтов и т.д. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.

По действующему у нас в стране земельному законодательству предусматриваются следующие виды прав на землю:

Собственность;

Постоянное бессрочное пользование;

Пожизненное наследуемое владение;

Безвозмездное срочное пользование;

Аренда земельных участков;

Ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут);

К иным видам прав на земельные участки может относиться право застройки, право заключения договора аренды, аренда земельных долей, субаренда, залог земельного участка, залог арендных имущественных прав, коллективно-долевая собственность.

Возможны и другие права, возникающие в связи с использованием земельного участка.

Гражданским кодексом Российской Федерации к вещным правам на землю наряду с правом собственности относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты.

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, не является закрытым.

К земельным участкам не применяется предусмотренное гражданским законодательством право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Право собственности на землю

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридических лиц это возможность числить его на балансе.

Пользование землей - это возможность получать определенные полезности, например, возводить постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры и т.д. Собственник земельного участка имеет право для собственных нужд использовать общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и обособленные водные объекты.

Правомочие распоряжения землей - это возможность для собственника определять юридическую судьбу земельного участка: дарить продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал, передавать в пользование, владения, отдавать земельный участок в залог и т.д.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Возможность использовать земельный участок по своему усмотрению ограничена правовым режимом земель, видом разрешенного использования земли, требованиями градостроительных регламентов, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными правилами и нормами.

Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Леса являются исключительной собственностью Российской Федерации, но могут быть переданы в собственность субъекта Российской Федерации.

Недра также являются исключительной собственностью Российской Федерации и ее субъектов.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земли, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает права третьих лиц.

Возможно, будет полезно почитать: