Как рассчитать срок владения квартирой для продажи. Срок владения унаследованной квартирой и ее продажа С какого момента исчисляется срок владения квартирой

О том, в каких ситуациях возникает обязанность уплатить налог при продаже квартиры, а в каких – нет, как правильно воспользоваться имущественным вычетом и что нужно сделать, чтобы его получить, ВСЕОН рассказал генеральный директор юридической компании «Богомолов, Бурдачев и партнеры» Дмитрий Богомолов.

Хотелось бы поговорить о том, какие обязательства возникают у собственника при продаже квартиры. Какие налоги необходимо уплатить в каждой ситуации?

Возникает ли обязанность по уплате налога, зависит от того, каким образом реализуется квартира, от срока, в течение которого она была в собственности. Рассмотрим различные ситуации, встречающиеся на практике, и отличия между ними.

Ситуация 1. Физическое лицо приобрело квартиру в строящемся доме по ДДУ, после сдачи в эксплуатацию зарегистрировало свои право и продает квартиру в течение года после регистрации.

Ситуация 2. Физическое лицо приобрело квартиру в строящемся доме по ДДУ, после сдачи в эксплуатацию зарегистрировало свои право и продает квартиру в течение года заключения ДДУ.

Согласно Налоговому кодексу РФ, от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, продавшие квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос, с какого именно момента отсчитывать срок владения.

При этом важно отметить, что в данном случае, в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья, дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет. Об этом, в частности, говорится в письмах Минфина России от 14.02.2013 № 03-04-05/9-103 и от 15.11.2012 № 03-04-05/9-1315.

Например, в 2013 году гражданин заключил договор долевого участия на строительство квартиры, в 2014 году квартира была сдана и был подписан акт приема-передачи квартиры. Зарегистрировал собственность гражданин лишь в 2016 году. В 2018 году он продает квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи менее минимального срока, так как он исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру. Гражданин обязан уплатить налог с продажи объекта.

Таким образом, и в первой, и во второй ситуациях срок владения физического лица квартирой меньше минимального периода владения, освобождающего гражданина от обязанности уплачивать налог на доход, следовательно, и в той, и в другой ситуации после продажи квартиры лицо обязано уплатить налог.

Теперь рассмотрим другие ситуации.

Ситуация 3. Квартира была приобретена по ДДУ в строящемся доме, продается через 5 лет после заключения ДДУ.

Ситуация 4. Квартира была приобретена по ДДУ в строящемся доме, продается через 5 лет после регистрации права собственности.

В чем отличия между ними?

При приобретении квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру.

В ситуации 3, анализируя фактические обстоятельства, возникает обязательство по уплате налога на доход от продажи квартиры, в ситуации 4 такого обязательства нет, лицо освобождается от налога, так как владело указанным объектом более минимального срока владения.

На практике часто встречаются случаи, когда заключается не договор купли-продажи, а договор переуступки права по ДДУ. Возникает ли в этом случае обязанности уплаты налога?

Согласно требованиям Налогового кодекса РФ, любой доход, полученный гражданином, должен облагаться налогом. Это правило распространяется и на продажу квартиры, в том числе при переуступке прав. При этом налоговая база уменьшается пропорционально величине расходов, понесенных продавцом. То есть налог уплачивается только на полученную прибыль, которая равняется разнице между суммой, уплаченной при покупке и продаже квартиры.

Например, инвестор приобрел право требования по ДДУ за 1 млн руб., по переуступке продал квартиру за 1,5 млн руб. Налог выплачивается с разницей между этими суммами. Она составляет 500 тыс. руб. Умножив сумму на 13 % (ставка налога), получаем сумму налога, которую нужно заплатить, – 65 тыс. руб.

Если квартира продается по переуступке за стоимость, по которой она была куплена у застройщика, то доход равняется нулю, – обязательства по уплате налога не возникает.

Разберем ситуацию, когда квартира приобретена после сдачи дома в эксплуатацию по договору купли-продажи и продается через 3 года.

При продаже жилья, приобретенного по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). С 1 января 2016 года срок владения жильем, при котором доход от его продажи подлежит налогообложению, теперь равен 5 годам, или 60 месяцам.

На недвижимость, зарегистрированную до 1 января 2016 года, указанное правило не распространяется.

Если в указанной ситуации квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то при ее реализации через 3 года после государственной регистрации права на указанный объект обязательства по уплате налога на доход от продажи не возникает.

Вообще, 2016 год привнес несколько важных изменений в данной тематике, кроме того, что срок владения жильем, при котором доход от его продажи подлежит налогообложению, теперь равен 5 годам, или 60 месяцам. Также налогооблагаемая база по налогу от продажи квартиры, теперь рассчитывается с наибольшей суммы после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости. В связи с чем некогда популярные «схемы» с заниженной продажной стоимостью объекта во избежание налога на доход теряют свою актуальность.

Имеет ли значение, если продаваемая квартира является единственным жильем собственника?

На данный момент не имеет значения, является ли продаваемая квартира единственным жильем собственника или нет, налоговые привилегии для граждан, продающих единственный объект жилой недвижимости, сейчас законодательно не установлены. На уровне дискуссий в экспертном сообществе подобные тезисы имеют место. Но официально соответствующие инициативы нигде не фигурируют. Налог с продажи единственного жилья, таким образом, платится, как и в случае с продажей любых других объектов недвижимости.

Что меняется, если собственников больше одного? Например, это совместная собственность супругов?

В сентябре 2017 года по этому вопросу высказался Минфин России, согласно Письму департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 года № 03-04-05/56544, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально долям в праве собственности на указанную сумму, также пропорционально разделяется обязанность по уплате налога на доход с продажи долевого объекта. При совместной собственности супругов оба супруга обязаны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки, обязательства разделяются в равных долях.

В каких из перечисленных ситуаций у собственника возникает право на имущественный вычет?

На использование имущественного налогового вычета при продаже квартиры законом не предусмотрено ограничений, т.е. пользоваться вычетом можно неоднократно. Но фиксированный имущественный вычет в пределах одного налогового периода (календарный год) ограничен суммой в 1 млн руб. Поэтому если владелец в одном календарном году продает несколько квартир, то фиксированный налоговый вычет будет не больше 1 млн руб.

Налоговое законодательство предусматривает, что при продаже жилой недвижимости граждане должны уплатить подоходный налог. Но вместе с тем закон дает возможность минимизировать данный налог, используя имущественные налоговые вычеты.

Что нужно сделать, чтобы получить вычет?

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

Заполнить налоговую декларацию по окончании года.
Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.
Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.).
Предоставить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающими право на получение вычета при продаже имущества.

Как рассчитывается сумма имущественного вычета?

Максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе, составляет 1 млн руб.

Максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы, – 250 тыс. руб.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними, в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности.

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Пример расчета

В 2017 году С.А. Котов продал квартиру за 3 млн руб., купленную им в 2015 году за 2,5 млн руб.

Поскольку квартира находилась в собственности С.А. Котова менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 год.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход С.А. Котова составит 2 млн руб.: 3 млн руб. - 1 млн руб.

НДФЛ = 2 млн руб. x 13 % = 260 тыс. руб.

Если С.А. Котов заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 тыс. рублей, а НДФЛ – 65 тыс. руб.

НДФЛ = (3 млн руб. - 2,5 млн руб.) х 13 % = 65 тыс. руб.

В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 млн руб.

630005, г. Новосибирск, ул. Ольги Жилиной, 73/1

С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Согласно Налоговому Кодексу РФ от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос: с какого именно момента отсчитывать срок владения. В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе по отдельности для всех основных случаев приобретения жилья.

Жилье приобретено по договору купли-продажи

Если Вы приобрели жилье по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Пример: В феврале 2015 году Киселев А.А. приобрел квартиру по договору купли-продажи. Договор был заключен 20 февраля, а право собственности было зарегистрировано спустя два месяца (датировано 25 апреля 2015 года). 15 марта 2018 года Киселев продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается именно с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)

Если Вы приобрели квартиру по договорам долевого участия, инвестирования или уступки права требования, то срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру.

При этом важно отметить, что в данном случае (в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья) дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет (Письма Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315).

Пример: В 2013 году Петров А.Л. заключил договор долевого участия на строительство квартиры, в 2014 году квартира была сдана и Петров подписал акт приема-передачи квартиры. Зарегистрировал собственность Петров лишь в 2016 году. В 2018 году Петров продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3х лет (так как он исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления)

Если квартира была приобретена у ЖСК (по договору паенакопления), то срок владения квартирой исчисляется с момента выполнения двух условий: полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры (п. 4 ст. 218 ГК РФ, Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727).

Пример: В 2011 году Волков М.М. заключил договор с ЖСК на строительство квартиры. В 2014 году квартира была построена. В этом же году Волков полностью выплатил паевой взнос и подписал акт приема-передачи квартиры. Право собственности на эту квартиру Волков оформил лишь в 2016 году. В 2018 году Волков продал данную квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как в данном случае он исчисляется не с момента даты регистрации права собственности на квартиру, а с момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта-приема передачи).

Жилье приобретено в результате приватизации

Если Вы приобрели жилье в собственность в результате приватизации, срок владения им зависит от того года, в котором осуществлена приватизация:

Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.
Пример: Сахаров И.Т. проживал в квартире, полученной в наем от муниципалитета с 1997 года. В 2016 году он ее приватизировал и оформил свидетельство о собственности на квартиру. В 2017 году Сахаров ее продал, срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).
Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность (так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались) (Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).
Пример: Платонов Л.О. приватизировал квартиру в 1995 году. В 2018 году он оформил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и продал ее. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается не с даты регистрации собственности, а с момента приватизации).

Жилье получено в наследство

Если объект жилья был получен в наследство, срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства) (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Минфина России от 20.02.2015 № 03-04-05/8357).

Пример: В 2010 году Соколов А.П. после смерти дедушки получил в наследство квартиру, право собственности на нее он оформил только в 2017 году. В 2018 году Соколов А.П. продал данную квартиру. На момент продажи квартиры срок владения составил более трех лет (так как он считается с даты смерти дедушки).

Из данного случая есть два исключения:

Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326).
Пример: В 2010 году супруги приобрели квартиру и оформили ее на жену. В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж. В этом же году он решил продать квартиру. На момент продажи срок владения составил более 3-х лет, так как данная квартира, хоть и была ранее оформлена на жену, приобреталась в браке, следовательно, являлась общей совместной собственностью.
Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире (Письмо Минфина России от 24.10.2013 №03-04-05/45015).
Пример: в результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была оформлена в долевую собственность бабушки и внука по ½ доли. В 2016 году после смерти бабушки ее долю унаследовал внук и стал единственным собственником квартиры. В 2018 году он продал квартиру. Несмотря на то, что ½ квартиры внук получил в наследство лишь в 2016 году, срок владения всей квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как будет считаться с даты оформления в собственность первой доли).

Квартира получена в дар

Если квартира была получена в дар, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру ст. 131, ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Пример: в марте 2017 года Матвееву А.Н. родители подарили квартиру, он зарегистрировал собственность в июле 2017 года. В 2018 году Матвеев А.Н. решил продать квартиру, срок владения составит менее 3-х лет (будет рассчитываться с даты регистрации права собственности на квартиру).

Разные доли квартиры приобретены в разное время

Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе (Письма ФНС России от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@, Минфина России от 23.08.2016 №03-04-07/49241, от 13.01.2015 № 03-04-05/69528).

Пример: в 2011 году братья Морозовы А.К. и Н.К. приобрели в долевую собственность (по ½ доли) квартиру. В 2016 году Морозов А.К. продал свою долю (1/2) брату Морозову Н.К., в результате чего последний стал единоличным собственником всей квартиры. В 2018 году Морозов Н.К. продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил более 3-х лет (так как он считается с момента приобретения первоначальной доли – с 2011 года.

Заметка: Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 N 03-04-05/23772).

Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья

Если квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья от муниципальных властей, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на полученное новое жилье (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05/10-1199).

Пример: В 2017 году Соколова М.И. получила от мэрии Москвы квартиру взамен принадлежащего ей снесенного ветхого жилья (которым она владела с 1995 года). В 2018 году Соколова М.И. продала полученную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности на новое жилье, срок владения старым/снесенным жильем не учитывается).

Дом построен самостоятельно

Если дом построен самостоятельно, срок владения домом исчисляется с даты регистрации права собственности на данный объект недвижимости (ст. ст. 131, 219 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Пример: в 2012 году Павлов А.Т. приобрел земельный участок и начал на нем строительство дома, в 2015 году стройка была закончена. Зарегистрировал построенный дом Павловым А.Т. в 2016 году. В 2018 году он решил его продать. На момент продажи срок владения домом составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

Право собственности признано через суд

Если право собственности на квартиру признано в судебном порядке, срок владения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения) (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983).

Пример: в 2008 году Марков А.Н. приобрел квартиру в строящемся доме у ОАО «СтройИнвет». После сдачи дома застройщик стал уклоняться от оформления собственности Маркова А.Н. на построенную квартиру. В 2010 году Марков обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В 2012 году суд вынес решение о признании собственности на квартиру за Марковым А.Н. Регистрации права собственности на Маркова А.Н. произошла только в 2016 году. В 2018 году Марков А.Н. продал данную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается с даты вступления в силу решения суда, а не с даты регистрации права собственности).

Говорится, что покупатель/приобретатель вещи становится ее собственником в момент передачи. Если иного не предусмотрено законодательством или условиями сделки между сторонами. При этом (отдельно прописано в п.2 статьи) применительно к имуществу, подлежащему обязательной госрегистрации, возникает право собственности на дом, квартиру, комнату и иную недвижимость, только после ее регистрации. Если иного не предусмотрено законодательством. А оно (законодательство) предусматривает ряд таких случаев.

Точное знание момента, с которого гражданин становится официальным собственником недвижимости, важно по ряду причин. От этого зависят вопросы, связанные с уплатой налогов за недвижимое имущество, оплата ЖКХ, освобождение (или не освобождение) от уплаты подоходного налога при реализации имущества и т. п. Рассмотрим вопрос возникновения права собственности более подробно применительно к разным случаям.

В этой статье

Что это?

Право собственности (согласно определению ст. 209 ГК РФ) позволяет гражданину владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Эти составляющие права могут существовать и наступать отдельно и в разное время.

Например, право владения может возникнуть после подписания . Актуально при покупке квартиры в новостройке.

Право пользования появляется при подписании договора купли-продажи (ДКП) или дарения, мены и т. п.

Правом распоряжения недвижимостью человек может воспользоваться только после того, как произошла её госрегистрация.

Люди становятся собственниками недвижимого имущества несколькими разными способами:

по наследству;
по дарственной;
в результате обмена;
по программе приватизации;
по ДКП (в т. ч. при ипотеке);
долевое участие в строительстве;
самостоятельное (своими силами) строительство

Рассмотрим все случаи по отдельности.

Квартира по наследству

Согласно действующему законодательству (ст. 1152 ГК) право на наследство возникает с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114 ГК). Не зависит от его (права) регистрации в государственном органе, о чем отдельно указано в законе.

По факту это означает, что гражданин является собственником квартиры, полученной по наследству, но совершать с ней сделки может только после осуществления регистрации в Росреестре. Между датой приобретения собственности и моментом регистрации может пройти достаточно существенный срок. В случае последующей продажи квартиры наследником важно, что минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от уплаты налога с продажи, будет считаться с момента открытия наследства.

По дарственной

Такой вид перехода права собственности обычно используется близкими родственниками с целью избежать волокиты с вступлением в наследство после смерти дарителя. Закон освобождает их (близких родственников) от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ). Все остальные лица, одаренные недвижимостью будут обязаны уплатить 13% (либо 30%, если не являются резидентами) от рыночной стоимости недвижимости. При этом рыночная оценка не должна быть ниже, чем 70% от кадастровой (если таковая имеется).

Моментом, с которого одаренный будет юридически считаться полноправным владельцем недвижимости, будет дата регистрации в Росреестре перехода права собственности. Таким образом, если гражданин получил квартиру в дар по договору от 01.02.2010 г., затем подал документы на оформление, получил свидетельство на квартиру 15.04.2010 г., то полноценным собственником он стал 15 апреля. Момент, когда он смог продать эту квартиру без уплаты НДФЛ, наступил только 15.04.2013 г.

Сам договор дарения регистрировать (как было до 2013 г.) не надо.

По обмену

Наступает право собственности на квартиру в момент его регистрации в Росреестре. Это заключительный этап оформления права на недвижимость. Все предшествующие действия - составление договора обмена, подписание акта приема-передачи - лишь необходимые юридические действия (с них все начинается) для последующей регистрации права.

Только после окончания процедуры внесения записи в ЕГРП имущество, полученное в результате обмена, может считаться в полном владении нового собственника.

По приватизации

Приватизация в нашей стране идет с 1991 года, срок ее много раз продлялся. На данный момент срок ее окончания не указан, то есть программа является бессрочной (до введения новых законов).

В результате приватизации жилье переходит из собственности государства (муниципалитета) в собственность гражданина на основании приватизационного договора. Возможность участвовать в приватизации дается гражданину только один раз.

Полноправным собственником жилья гражданин, приватизировавший квартиру, становится только после регистрации в Росреестре.

Если квартира была приватизирована до 1997 г. (когда не было обязательной регистрации), датой возникновения права является момент приватизации.

Пример. Квартира была приватизирована в 1995 г. на мать и сына, ввиду отсутствия такой необходимости сделка в госорганах не регистрировалась. В 2015 году после смерти матери сын вступил в право наследства имуществом и зарегистрировал его. При продаже квартиры в 2016 году (по прошествии менее 3 лет с момента регистрации), ему не надо было платить НДФЛ с продажи, т. к. его право возникло в 1995 г. (прошло более чем 3 года). При этом согласно ст.235 ГК изменение состава собственников не влечет прекращения права собственности, но подлежит регистрации (ст. 217).

При покупке

Наиболее распространенный способ получения недвижимости - это её покупка (за наличные или в ипотеку). Приобретая квартиру за деньги, человек становится ее собственником в несколько этапов. При подписании ДКП у него возникает право владения. После подписания акта приема-передачи квартиры может вселяться в квартиру и пользоваться ею. Но полное право распоряжения - возможность продать, подарить и т. п. - он получает только после внесения данных в ЕГРП.

Именно в этот момент гражданин становится законным полноправным собственником со всеми вытекающими последствиями. Включая уплату налога на недвижимое имущество.

При использовании ипотеки собственником является заемщик, но его права на квартиру ограничены. Он не сможет самовольно продать/обменять жилье, без разрешения залогодержателя. До полного погашения долга.

При покупке жилья в новостройке (от застройщика), как правило, это долевое строительство, право собственности так же возникает только в момент его регистрации. При этом между моментом подписания акта сдачи-приемки (с этого времени покупатель может пользоваться жильем и обязан оплачивать ЖКХ) и регистрацией может пройти много времени. До регистрации такие квартиры обычно продаются по переуступке прав (продавец продает не квартиру, а долю в строительстве).

Строительство

В Российской Федерации сильно развито и ИЖС. Человек не приобретает готовое жилье, а строит (пусть и с помощью подрядной организации) самостоятельно на земельном участке, для этого предназначенном. В этом случае возможность владения у него появляется сразу, он может пользоваться и проживать в этом доме, даже не достроенном. Но не может ни продать его, ни подарить либо предпринять еще какие-либо действия по отчуждению (например, заложить). До того времени, пока не зарегистрирует свое право собственности на дом.

Для регистрации собственности владельцу индивидуального жилого дома надо будет подготовить и подать в Росреестр следующий пакет документов:

Собранные документы вместе с квитанцией об оплате подаются заявителем в МФЦ, сотрудники которого передают их в Росреестр для процедуры регистрации.

После внесения записи в ЕГРП человек становится полноценным собственником домовладения и может совершать с ним все разрешенные законом действия. И, соответственно, исполнять свой конституционный долг по уплате налогов.

Как рассчитать срок владения квартирой для продажи

Если вы владеете имуществом дольше минимального срока, то вам не нужно платить налог с продажи, заполнять декларацию 3-НДФЛ и уведомлять налоговую инспекцию. С какого момента начинается срок владения, зависит от способа получения недвижимости. Давайте рассмотрим наиболее популярные варианты.

В статье «Налог с продажи квартиры » мы подробно рассказали об уменьшении налога с продажи, минимальном сроке владения и налоговых вычетах.

Договор купли-продажи

Если был подписан договор купли-продажи, вы становитесь собственником с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость. Основание: ст. 131, 223 ГК РФ. Сейчас подтверждением вашего права является выписка из ЕГРН, а до 15 июля 2016 года это было Свидетельство о праве собственности.

Пример:

Вы купили квартиру и 20 января 2015 года подписали договор купли-продажи. Свидетельство о праве собственности датировано 25 марта 2015 года. В феврале 2018 года вы продаете квартиру. Нужно ли вам платить налог с продажи? Да, так как вы владеете недвижимостью менее 3 лет. Срок владения квартирой начался не с момента подписания договора купли-продажи, а с момента государственной регистрации. То есть с 25 марта 2015 года. Теперь вы обязаны заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2018 и подать ее в налоговую инспекцию.

Пример:

Вы купили квартиру и заключили договор купли-продажи 10 июня 2016 года. В выписке из ЕГРН стоит дата регистрации 15 сентября 2016 года. Чтобы в будущем продать квартиру без налога, вам нужно будет это сделать не ранее 15 сентября 2021 года. Напоминаем: минимальный срок владения для недвижимости, купленной после 01.01.2016 года – 5 лет.

Строительство дома

Срок владения самостоятельно построенным домом начинается с момента государственной регистрации права на дом. Основание: ст. ст. 131, 219 ГК РФ.

Пример:

В 2012 году вы купили участок. В 2017 построили на нем дом и официально зарегистрировали. В 2018 вы продали дом. Нужно ли вам платить налог с продажи собственности? Да, так как дом находится в вашей собственности менее 5 лет. Срок владения начался с момента регистрации в 2017 году. До 30 апреля 2019 года вам нужно подать декларацию 3-НДФЛ за 2018 и до 15 июля 2019 заплатить налог с продажи дома.

Квартира по наследству

Срок владения квартирой, полученной в наследство, начинается со дня смерти наследодателя. Основание: ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/8357.

Пример:

В мае 2015 года вы получили квартиру по наследству от деда. В феврале 2016 оформили право собственности и получили выписку из ЕГРН. В июне 2018 продали квартиру. Вам не нужно платить налог с продажи собственности, так как срок владения квартирой начался в мае 2015 и превысил 3 года.

Существуют исключения:

Если квартира, приобретенная в браке, получена по наследству от умершего супруга . В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента оформления недвижимости в собственность. Основание: письма Минфина РФ от 30 мая 2016 №03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример:

В 2014 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на мужа. После смерти мужа в 2016 году жена вступила в наследство. В 2018 году она продала квартиру. Нужно ли при этом платить налог с продажи собственности? Нет, так как срок владения недвижимостью начался с 2014 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на мужа, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого . В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю. Логика очевидна – по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право. Основание: письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 №03-04-05/45015.

Пример:

В 2015 году сын и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2017 году мать умирает, и сын получает в наследство ее долю. В 2019 году он продает квартиру и ему не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет – с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Квартира была подарена

Срок владения подаренной квартирой начинается с момента регистрации права собственности. Основание: ст. 131, ст. 223 ГК РФ.

Пример :

В апреле 2015 отец подарил вам квартиру. Право собственности вы оформили в сентябре 2015 . В мае 2018 вы продаете квартиру. Нужно ли вам платить налог с продажи собственности? Да, так как вы владеете подаренной квартирой менее 3 лет. Срок владения начался не с момента получения недвижимости в подарок, а с момента государственной регистрации. То есть с сентября 2015 года. Вы обязаны заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2018, до 30 апреля 2019 подать ее в налоговую инспекцию и до 15 июля 2019 заплатить налог.

Приватизированная квартира

Срок владения приватизированной квартирой зависит от даты приватизации:

Жилье приватизировано до 01.01.1998 года . Срок владения начался с момента подписания договора передачи недвижимости в собственность. Основание: письмо Минфина РФ от 18 июля 2014 № 03-04-05/35433.

Пример :

В 1997 году вы приватизировали квартиру и подписали Договор передачи в собственность. В 2017 году было получено Свидетельство о государственной регистрации. В 2018 вы продали квартиру и не должны платить налог с продажи, так как владеете недвижимостью более 3 лет. В вашем случае срок владения начался в 1997 году, когда вы приватизировали собственность.

Жилье приватизировано после 01.01.1998 года . Срок владения начался с момента государственной регистрации права собственности.

Пример :

Вы с 1990 года живете в квартире, полученной от муниципалитета. В 2017 году вы приватизировали квартиру и оформили на нее право собственности. После продажи в 2018 году вам нужно заплатить налог, так как вы владели недвижимостью менее 3 лет. До 30 апреля 2019 года вы обязаны подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ за 2018 и до 15 июля 2019 заплатить налог с продажи собственности.

Договор долевого участия

Если был подписан договор долевого участия, вы становитесь собственником недвижимости с момента государственной регистрации права собственности. Это же правило распространяется на жилье, полученное по договору уступки права требования или инвестирования.

Не путайте с правом получения налогового вычета, которое возникаем с момента подписания Акта приема-передачи недвижимости! Основание: письма Минфина РФ от 14 февраля 2013 N 03-04-05/9-103, 15 ноября 2012 N 03-04-05/9-1315.

Пример :

В 2014 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2015 строительство было закончено, и вы получили квартиру по Акту приема-передачи. В 2016 вы оформили право собственности и получили Свидетельство. В 2018 вы продаете квартиру. Нужно ли платить налог с продажи? Да, так как вы владеете квартирой менее 3 лет. Срок владения начался не с момента подписания Акта приема-передачи (в 2015), а с момента государственной регистрации (в 2016). Вы обязаны заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2018, подать ее в налоговую инспекцию и заплатить налог.

Доли квартиры куплены в разное время

Если вы сначала купили одну долю в квартире, а потом купили у других собственников оставшиеся (одну или несколько), и квартира при этом стала единым объектом собственности, то срок владения начинается с момента получения права собственности на первую долю. Основание: письма ФНС РФ от 26 июля 2016 №БС-4-11/13524@, Минфина РФ от 23 августа 2016 №03-04-07/49241, 13 января 2015 № 03-04-05/69528.

Пример :

В 2014 году вы с сестрой купили квартиру и оформили ее напополам в долевую собственность. В 2017 году вы покупаете у сестры ее долю и становитесь единственным собственником недвижимости. В 2018 году вы продаете квартиру. Нужно ли платить налог с продажи собственности? Нет, так как вы владеете жильем более 3 лет – с 2014 года. Срок владения считается с момента покупки вами первой доли.

Обратите внимание! Если вы сначала купили одну долю, а потом докупили оставшиеся (одну или несколько), и оформили их отдельными объектами недвижимости, то срок владения рассчитывается индивидуально для каждой доли. Основание: письмо Минфина РФ от 20 мая 2014 N 03-04-05/23772.

Договор с ЖСК

Если был подписан договор с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом), срок владения начинается тогда, когда выполнены два условия: подписан Акт приема-передачи и полностью выплачен паевой взнос. Основание: п. 4 ст. 218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 N 03-04-05/7-837.

Пример :

В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2016 году оформили квартиру в собственность и получили Свидетельство. В 2018 году продаете квартиру. Вы имеете право не платить налог, так как владеете жильем дольше 3 лет. Срок владения начался в 2015 году, когда был выполнены оба условия – полностью выплачен пай и получен Акт приема-передачи. Дата Свидетельства о праве собственности роли не играет.

Переселение из аварийного жилья

Как рассчитывается срок владения квартирой, если вы получили ее от государства после переселения из аварийного жилья? Срок считается с момента регистрации нового жилья. При этом не учитывается, сколько вы владели аварийным жильем. Основание: ст. 32 Жилищного Кодекса РФ, письма Минфина РФ от 28 марта 2018 № 03-04-05/19795, 25 августа 2017 г. № 03-04-05/54847.

Пример :

С 2009 года вы владели квартирой, которая в 2016 году была признана аварийной. В 2017 году вы от муниципального образования получили новую квартиру взамен аварийной. В 2018 году вы продали новую квартиру. До 30 апреля 2019 вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ за 2018 и до 15 июля 2019 заплатить налог, так как недвижимость находилась в вашей собственности менее 5 лет. Срок владения аварийным жильем не учитывается.

Квартира через суд

Если вам досталась квартира через суд, срок владения начинается с момента вступления решения суда в законную силу. Основание: п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, письмо Минфина РФ от 14 августа 2013 N 03-04-05/32983.

Пример :

В 2010 году вы заключили договор со строительной организацией на покупку квартиры. Стройка затянулась, а после ее окончания застройщик не торопился передать вам недвижимость. В 2014 году вы подаете иск, и квартира через суд становится вашей собственностью. В 2016 году вы регистрируете право собственности, а в 2018 году продаете квартиру. Вам не нужно платить налог с продажи недвижимости и информировать налоговые органы о сделке. Срок владения начался с момента вступления решения суда в силу и превысил минимальный срок.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру . С помощью материалов сайта вы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажи недвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать ему правильные вопросы.

Последнее обновление: 03.10.2019

Вопрос :

Я хочу продать свою квартиру так, чтобы не платить налог на полученный доход. Какой минимальный срок владения недвижимостью должен быть при ее продаже для освобождения от уплаты налога НДФЛ? И с какого момента этот срок владения исчисляется?

Ответ:

Да, действительно, закон (п. 17.1 Откроется в новой вкладке.">ст. 217 НК РФ ) позволяет продать квартиру, применив к ней один из видов имущественного налогового вычета – «в размере полной стоимости жилья» – без уплаты налога на полученный доход.

Условие применения этого вида вычета – квартира должна быть в собственности не менее определенного срока . Этот срок так и называется официально – «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества» . Если владелец выдерживает этот срок, то при продаже жилья он освобождается от уплаты НДФЛ.

Какие минимальные сроки владения квартирой указаны в законе?

При этом, нужно понимать, что если доли НЕ объединялись в единый объект (т.е. каждая доля зарегистрирована как отдельный объект недвижимости ), то при продаже такой квартиры «долями», по каждой доле будет исчисляться свой срок владения .

Ну а что происходит с теми, кто продает свою квартиру раньше установленного минимального срока (т.е. менее 3 или 5 лет в собственности )? Такие продавцы должны будут уплатить налог НДФЛ = 13% от полученного по сделке дохода.

Правда, для них тоже предусмотрены налоговые льготы в виде других типов имущественных вычетов. Подробнее обо всех типах – см. по ссылке в Глоссарии.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).

Возможно, будет полезно почитать: