Как вернуть заложенное недвижимое имущество. Судебная практика по залогу

Прекращение залога – это гражданско-правовой прецедент, мотивирующий залогодержателя снять обременение с предмета закладной стоимости.

Возникает при условии расчёта с кредитором, погашением долговых обязательств. В результате чего приобретатель собственности становится единственным и полноправным владельцем имущества, к нему возвращается право распоряжаться таковым и выставлять или иные .

Статья 352 ГК РФ оглашает следующие условия снятия обременения:

  • завершение обязательств по кредиту при расчете;
  • при передаче недвижимости в качестве расчета;
  • иногда при переходе прав третьим лицам (при сокрытии факта обременения);
  • при недобросовестном отношении к объекту титульного владельца;
  • по закону.

Иные основания, предусматривающие допустимость требований со стороны залогодателя, оглашает статья 343 (п.3) ГК РФ. В обозначенных случаях объект немедленно возвращается владельцу. Как правило – применяется при преступных и недобросовестных действиях кредитора.

Если имущество подверглось гибели или порче в результате пожаров, затопления или стихийных бедствий и техногенных катастроф, в действие вступают положения статьи 345 (п.2) ГК РФ.


Банки, выдающие кредитные средства добиваются или земельных участков, чтобы гарантировать возврат вложенных инвестиций. При изъятии и конфискации объекта – на основании статей 167, 327 ГК РФ.

Факт отмены обременения требует официального оформления. Оно различается по форме для разных видов гражданско-правовых прецедентов. Но основой и итогом этих действий является переход права на объект владельцу или заёмщику. В иных случаях привлекается дополнительный юридический инструментарий, учитывающий нюансы конкретной ситуации.

Обозначенные нюансы опираются на законы о банкротстве, об ипотеке, а так же – на практику арбитражного судопроизводства и иные источники законодательства, отражённые в главе 26 Гражданского кодекса РФ.

Договор кредитования, так же как иные виды . Регламент статьи 450 ГК РФ устанавливает норму регулирования процедуры расторжения договора по согласию сторон. В таком случае прецедент опирается на составление сторонами соглашения, в котором отражены позиции контрагентов.

Для договоров кредитования, в данном случае, обязательно проведение взаиморасчетов. При их проведении освобождается от обременения и по остальным законодательным положениям.

Соглашение составляют заинтересованные лица, участвующие в заключении договора кредитования.

Если данное условие не допускает выполнения, представляется опора на юридическую базу:

  • приложения к ;
  • и т.п.

Кроме соответствия сторон требуется идентифицировать существенные характеристики:

  • номер договора;
  • дату заключения;
  • предмет договора;
  • характеристики объекта недвижимости;
  • сумму займа.

В основной части соглашения, которая допускает импровизации при составлении, требуется указать, что контрактные условия исполнены полностью.


Взаиморасчёты проведены, на основании чего недвижимость, выступающая предметом залоговой стоимости, переходит в полноправное распоряжение владельца.

В заключительной части указывается количество экземпляров, дату, с которой документ вступает в силу. Ставятся подписи сторон, печать и реквизиты банка.

Эта же процедура допускает использования при переходе долга третьему лицу, с выводом закладного объекта. А так же – при передаче прав займодавцу, при затруднении с возвратом кредита.

Независимо от ситуации, которая потребовала составления соглашения, оно и приобретает юридическую силу после регистрации. Во время данной процедуры вносятся сведения о прекращении действия договора.

Прекращение залога недвижимости по закону

Данный прецедент по преимуществу возникает в силу банкротства предприятий или нарушения установленных долговых обязательств со стороны заёмщика, в результате чего право на закладной объект передаётся кредитору (см. ). То есть он действует всегда, когда прекращают действие нормативы договора.

Если должник не передал объект для расчёта с долговыми обязательствами соглашением, то кредитор оформляет документацию о задолженности в арбитраж. На основании полученного им решения суда, недвижимое имущество переходит в распоряжение банка.

После этого с недвижимости снимается обременение, и объект выставляется на торги. Новый владелец приобретает недвижимость с чистым титулом, не предусматривающим притязания на него со стороны третьих лиц.

Для признания банкротства предприятия или по причине приводящихся в отношении него новаций, подготавливается требуемая документация, подтверждающая статус владельца.

То же допускается, когда договор залога, составленный между кредитором и заёмщиком, считается недействительным – . Имущественные отношения подлежат реституции, а гражданско-правовые отношения аннулируются.

Закон предусматривает так же прекращение обозначенных обязательств после погашения долга заёмщиком. Рассчитавшись, он вправе потребовать немедленного возврата имущества. В случае отказа – спор решается в судебном порядке.

Прекращение залога ипотеки

Данное обстоятельство ориентируется на основания статьи 25 Федерального закона об ипотеке и статьи 29 Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Положения оглашают порядок перехода квартир в собственность:

  • Покупателя, являющегося владельцем жилья, при полном погашении долговых обязательств перед банком.
  • Банка, при не исполнении обязательств по возврату денежных средств заёмщиком.
  • Третьих лиц, взявших на себя долговые обязательства заёмщика (см. ).
  • При на жильё, так как обременение следует судьбе имущественной сделки.

Главным требованием является проведение взаиморасчётов, которое предполагает:

  • возврат заёмных средств банку;
  • передачу банку;
  • переуступку долга третьему лицу.

При выплате средств обременение снимается в силу закона и условий, обозначенных договором кредитования.


При переходе прав на квартиру банку – готовится документация для , что предусматривает и восстановление титула квартиры для нового покупателя.

Взаиморасчёты, в данном случае, производятся из вырученных за счёт продажи недвижимости, средств. На данном основании обременение утрачивает силу и аннулируется. Переуступка долга третьему лицу допускает замену объекта недвижимости, который может иметь уменьшенную стоимость, если владелец уплатил часть долга.

В этом случае предшествующий предмет залога – приобретённая в ипотеку квартира, переходит в распоряжение владельца.

Основание и порядок досрочного прекращения залога недвижимости

При оформлении займа стороны составляют договор кредитования, в котором отдельным пунктом указываются правила досрочного погашения кредита.

Данное правило регламентирует немедленный вывод закладного объекта недвижимости из-под обременения. Оно осуществляется посредством получения от банка официальных сведений о завершении выплат с полным освобождением должника от обязательств.

На основании полученной документации, которую заёмщик предоставляет в отделение многофункционального центра, сведения о проведённых взаиморасчётах вносятся в Росреестр. Здесь проводится процедура аннулирования обременения, и законный владелец получает .

Если в этой ситуации кредитная организация отказывается выдать обозначенные сведения, вопрос требуется передать в суд. То же происходит, когда предмет залога отчуждается банку, без предоставления согласия со стороны заёмщика, грубо нарушившего дисциплину кредитной ответственности.

Для того чтобы получить сведения о погашении кредита, заинтересованному лицу следует официально обратиться в банк за получением подтверждающей документации.


Те же действия требуется произвести кредитору, если должник прекратил погашать платежи. При условии взаимных договорённостей стороны составляют соглашение о передаче объекта. Отсутствие договорённостей при попытке их достижения – основания подачи иска.

Для предприятий при банкротстве следует оформить процедуру банкротства и добиться официального признания данного статуса. Полученная документация об аннулировании юридического лица – основания для передачи недвижимости на торги с аукциона.

При новации предприятий недвижимость допускает выведения из-под залога при погашении долга или при замене объекта иным строением, помещением или земельным участком. В данном случае применяется аналогичный алгоритм, при котором стороны составляют дополнительное соглашение к действующему договору или расторгают его, с заключением нового.

Прекращение залога недвижимости отступным

Право предоставления отступного регулируется положениями статьи 409 ГК РФ. На его основании стороны могут пойти на уступки, то есть достичь компромисса путём предоставления взаимных условий, облегчающих процедуру взаимного расчёта.

По существу проблемы – уступки не касаются нарушения существенных условий договора. Речь здесь может идти только о некотором снисхождении со стороны банка к заёмщику, при его совершенно адекватном понимании ситуации. Это даёт возможность корректировки ситуации, составлением соглашения об отступном, где указываются новые условия погашения ипотечного или иного кредитного обязательства.

Например, допускается подведение итогов финансового положения сторон с установлением фиксированной суммы задолженности, при замораживании процентной ставки

.
Ответным шагом со стороны заёмщика допускается предоставление денежных средств или недвижимости.

Договор об отступном имеет юридическую силу так же при условии замены объекта недвижимости – менее ценным. Такое может допускаться при замене залоговой квартиры на комнату, если ипотека выплачена на 2/3 или более того. Владелец вправе продать квартиру, которая перейдёт новому собственнику без залога, а чистота имущественной сделки не вызовет сомнения у покупателя и соответствующих инстанций (см. ).

Отступные допускаются не только при изменении условий договора или его расторжении. Те же действия допускаются при рассмотрении дела о залоге в судебном порядке. Найдя компромисс в результате судебных прений, стороны вправе предложить отступные и достичь мирного урегулирования правовой основы прецедента о закладном недвижимом имуществе.

Отступные могут быть предложены не только заёмщиком, но и поручителем или супругом, которые несут солидарную ответственность по долговым обязательствам. Банк обязан рассмотреть предложения данных лиц, не имея права на отказ, если действия данных лиц не наносят ему имущественного ущерба.

и отступное подписано сторонами, банк обязан вывести объект из-под залога. В противном случае вопрос так же передаётся на рассмотрение в арбитраж.

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу...

П о общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо ) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон , но только при наличии следующих условий:

  • При существенном нарушении договора другой стороной;
  • В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора» . Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя .

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ» . При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю ) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – .» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в .

Адвокат Надежда Домкина

Это выражается в своевременном страховании, надлежащем содержании и охраны от посягательств третьих лиц объекта недвижимости.

  • Любые сделки с недвижимостью, находящейся в залоге, возможны только с согласия залогодержателя.

Имеет значение тип недвижимости: продажа самостоятельного строительного объекта предполагает включение в залоговый договор и земельного участка, на котором он расположен. Если залогом выступает помещение, эта мера не обязательна. Причем при составлении закладной на земельный участок все сооружения, возведенные на этом участке, становятся предметом залога по умолчанию. Множество споров вызывает положение ст. 446 ГПК РФ касательно единственного жилья должников. Между тем закон абсолютно однозначно определяет право кредитора на взыскание заложенного жилья, даже если оно является единственным, подходящим для проживания залогодателя и его семьи.

Этапы и особенности реализации залога

Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013), поддержана позиция (изложенная в Определении Верховного Суда РФ от 24.05.2011 N 5-В11-31), согласно которой определение начальной продажной цены заложенного имущества, не соответствующей ее действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом, нельзя признать правильным, поскольку основано на неправильном толковании норм материального права. Также выводы подтверждаются Постановлением ФАС Центрального округа от 14.02.2011 по делу N А36-5845/2009, Апелляционным определением Вологодского областного суда от 31.05.2013 N 33-2609/2013.

Порядок реализации заложенного имущества

Важно грамотно себя вести и обратиться к надежному юристу, который поможет оспорить залоговый кредит. Заемщикам не стоит забывать о том, что забрать ипотечное жилье финансово-кредитное учреждение можно только по решению суда. Поверьте, банки не заинтересованы в том, чтобы обращаться к законодательным органам власти.


Внимание

Не стоит паниковать, если звонят коллекторы и угрожают «завтра забрать квартиру». Иногда сами финансово-кредитные учреждения ведут себя неправомерно, взыскивая с неплатежеспособных по объективным причинам заемщиков огромные суммы. Однако ситуация усложняется тем. что если денег у заемщика на погашение кредита не появится, долг по ипотеке рано или поздно, через суд, возьмут именно квартирой.


Кроме того, в большинстве случаев суд встает на сторону должника, который не укрывался от контактов с банками и не может выплачивать ипотеку по причине потери работы.

Новая судебная практика по обращению взыскания на проданные залоговые авто

Однако принесет ли это пользу, если в арбитражные суды такие споры все равно не попадут? Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью. Это означает, что если залогодержатель хочет оставить предмет залога за собой, он приобретает право собственности при условии приобретения владения данным имуществом.
Если предмет продается, то право собственности к покупателю переходит с момента передачи вещи во владение. Подчеркивая важность владения, ВАС РФ исходит из практических соображений: установление ориентиров, позволяющих залогодателю и третьим лицам легко определить, что обращение взыскания совершено и завершено.

Наступление последствий при продаже заложенного имущества

Заемщик вправе оспорить начальную продажную цену заложенного имущества. Определение начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может привести к нарушению прав как кредитора, так и должника в ходе осуществления исполнительного производства. В силу п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Как следует из положений ст.

Приобретение заложенного имущества: что ждет покупателя?

Важно

На практике возникла проблема: как можно подтвердить бесспорность требований? Может ли должник представить очевидно необоснованные возражения, тем самым заблокировав внесудебную реализацию заложенного имущества, или нотариус может оценить, насколько возражения весомы с точки зрения имеющихся документов? ВАС РФ пошел по пути, который предоставляет должнику неограниченные возможности по блокированию внесудебной процедуры (пункт 21). В Постановлении говорится, что сам факт поступления возражений от должника свидетельствует о наличии спора. В дополнение к этому довольно действенному средству ВАС РФ напомнил о наличии у залогодателей и иных заинтересованных лиц права потребовать пресечения действий по реализации заложенного имущества на основании статьи 12 ГК РФ.

Как оспорить залоговый кредит под единственное жилье

Данное положение Постановления оставляет двоякое впечатление. Во-первых, считается, что если с требованием о признании сделки недействительной может выступать любое заинтересованное лицо, сделка является ничтожной, а не оспоримой. В отношении оспоримой сделки требование могут заявить одна из её сторон или кто-либо из ограниченного круга лиц, перечисленных в законе.
При этом срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной установлен в один год, а ничтожной - в три года. Тем самым ВАС РФ в целях стабилизации гражданского оборота и сокращения срока исковой давности пожертвовал своим прежним толкованием подобного вопроса (пункт 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»).

Может ли кредитор оспорить следку о продаже имущества должником?

Жилье изымается и продается кредитором, чтобы покрыть расходы. Как происходит выселение? Процесс выселения заёмщика включает три основных этапа:

  1. У заемщика копятся просрочки по платежам за ипотечную квартиру (примерно в течение 3 месяцев).
  2. Банк обращается в суд: подает исковое заявление о взыскании долга по ипотечному кредиту. Финансово-кредитное учреждение обращает взыскание на залоговое имущество.
  3. В случае, если заемщик действительно не оплачивал ежемесячные взносы по ипотеке, суд выносит решение об удовлетворении иска.

    Суд определяет способ продажи залоговой недвижимости. Как правило, выбираются общественные торги. Если же квартира не продается с торгов, она отдается в собственность банку.

Iii. определение начальной продажной ценызаложенного имущества

Может ли банк продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний? Многие граждане сознательно прописывают детей в залоговой квартире, ошибочно полагая, что банк не сможет забрать или продать жилье с прописанными несовершеннолетними детьми. На самом деле это суждение неверно. При выселении собственников из квартиры и выставлении ее на продажу, дети не служат помехой. В соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации № 229 кредитная организация забирает жилье и выставляет его на продажу.

Судебных приставов не будет заботить судьба детей. В пункте № 1 статьи № 46 Гражданско-процессуального Кодекса Российской Федерации, судебный пристав-исполнитель имеет право забрать объект недвижимости за ипотечные долги, даже если в нем прописаны несовершеннолетние дети.

Если же квартиру удалось продать с торгов и таким образом закрыть задолженность перед банком, новому хозяину недвижимости тоже придется обращаться в суд, чтобы признать бывшего владельца лицом, потерявшим право пользования жильем. Подобные манипуляции всегда происходят с участием сотрудника прокуратуры. Как банк забирает квартиру? Как мы уже говорили, в соответствии с законом «Об ипотеке», квартиру финансово-кредитная организация забирает через суд и выставляет на торгах.

Теоретически, существует возможность передать жилье банку в любое время: именно финансово-кредитная организация до момента выплаты ипотеки является собственником объекта недвижимости и в любой момент может распорядится им по своему усмотрению. При продаже квартиры на торгах банк неизбежно несет убытки: финансово-кредитной организации выгоднее вернуть объект в собственность.

Как обжаловать продажу заложенного имущества

Продолжая аналогию, ВАС РФ в том же пункте лишает добросовестного приобретателя защиты от взыскания, если заложенное имущество находилось во владении залогодержателя, но выбыло из владения последнего помимо его воли. Усложняется взыскание при общей оценке заложенного имущества Если в договоре о залоге дана общая оценка нескольких предметов залога (движимых или недвижимых), взыскание и реализация предмета залога осуществляется только в целом (пункт 27). Интересно, что этот вывод суд делает со ссылкой на пункт 2 статьи 340 ГК РФ, в котором говорится о том, что по общему правилу залог распространяется на все имущество, входящее в имущественный комплекс. Такое токование выходит явно за пределы буквального и больше похоже на аналогию закона, использованную судом ранее в отношении добросовестных приобретателей.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

В настоящий момент такое понятие, как закон о залоге, имеет условный характер. Подразумевается целый набор различных законодательных актов, которые так или иначе описывают этот способ обеспечения сделки. В последнее время произошло несколько важных изменений, и наиболее важные актуальные пункты закона описаны в этой статье.

Долгое время (более 22 лет) в российском законодательстве действовал собственно закон о залоге, который приняли в 1992 году. Однако с 1 июля 2014 года он был отменен, поэтому в данный момент при рассмотрении вопроса можно опираться только на те акты, где упоминается это понятие – т.е. на действующие нормы гражданского законодательства:

  1. Гражданский кодекс.
  2. Закон «Об ипотеке».
  3. Закон «Об ООО».

При этом можно условно разделить сферу законодательного регулирования в зависимости от особенностей закладываемого имущества (подробнее – в таблице).

Исходя из этих и других актов, а также на основе судебной практики можно определить залог как один из способов исполнения обязательств, которые были прописаны в договоре между 2 сторонами:

  • залогодателем (как физическое, так и юридическое лицо);
  • залогодержателем (как физическое, так и юридическое лицо).

При этом он считается дополнительным обязательством, потому что если основной договор нарушается, то и залоговое обязательство может утратить силу.

Право или договор

Подобный вопрос имеет большое значение, причем не только в юридической теории, но и на практике. Можно привести два возможных ответа:

  1. Если залоговое обязательство – это право, то его следует отнести к вещным правам, потому что оно непосредственно связано с движимым или недвижимым объектом.
  2. Если обязательство представляет собой договор, то он всегда имеет обеспечительный характер, потому что всякий залог и является гарантом выполнения тех или иных обязательств, в соответствии с законом и конкретным договором.

В действующих нормах нет прямого ответа на этот вопрос, поэтому можно обратиться именно к судебной практике. Если исходить из позиции Высшего Арбитражного суда, то можно заключить, что залог – не договора, а право на ценность вещи (т.е. собственно вещное право). Например, если в залоге находится недостроенное здание, то когда оно уже было построено, все равно останется в залоговом обязательстве, хотя по сути этот объект стал гораздо дороже по стоимости. Таким образом, залоговое обязательство есть вещное право , и оно следует за основным договором.

Компенсация по залогу

Если вещь утрачена, изменена (подорожала или наоборот, упала в цене), она не перестает считаться заложенной. К тому же компенсация рисков залогодержателю полагается разными способами, в зависимости от того, что прописано в договоре:

  1. Страховые выплаты.
  2. Компенсация с предоставлением аналогичного движимого или недвижимого имущества.
  3. Компенсация дохода, непосредственно связанного с использованием заложенного объекта.
  4. Наконец, компенсация в форме предоставления заложенного объекта – это и есть наиболее распространенный случай. Например, если ипотечный кредит не будет погашен, недвижимость отходит банку, а должнику выплачиваются определенные компенсации и предоставляется другая квартира в зависимости от конкретных условий договора.

Практически все правоотношения, связанные с заложением недвижимости, регулируются ФЗ «Об ипотеке».

Если заложенный объект – недвижимость

В соответствии с актуальными актами заложить можно практически все виды недвижимости:

  1. Квартиры и дома (и их части).
  2. Дачи и садовые участки.
  3. Земельные участки под ИЖС, сельскохозяйственную деятельность и иное назначение.
  4. Помещения и части помещений.
  5. Производственные помещения – цеха, фабрики, комплексы и т.п.
  6. Гаражи, машиноместа.
  7. Незавершенные объекты (недостроенные здания, отдельные сооружения, которые на введены в эксплуатацию).
  8. Право аренды.
  9. Право долевого участия в строительстве дома.
  10. Крупногабаритные транспортные средства – имеются в виду корабли и самолеты, а также космические спутники.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если закладывается часть квартиры (дома или другого помещения), предполагается, что она должна быть оформлена как часть и в документах: т.е. комната в квартире принадлежит одному собственнику, а другие комнаты – другим людям.

Регистрация факта залога проходит обязательную процедуру нотариального заверения. В таких случаях всегда составляется договор, основная суть которого сводится к тому, что залогодатель не может распоряжаться своим имуществом (т.е. вступить в полное право собственности) до тех пор, пока он не выполнит свои финансовые обязательства перед залогодателем в полном объеме . Например, когда будет полностью погашен ипотечный кредит вместе со всеми процентами, возможными неустойками и комиссией, собственник вступает в полноценные права и может распоряжаться своей недвижимостью.

После этого стороны обращаются в местное отделение Росреестра, которое подтверждает факт регистрации сделки (и соответственно, факт передачи имущества в залог по закону). При этом сроки регистрации во многом зависят от особенностей недвижимости.

Регистрация

В Росреестре обязательно вносится запись, в которой отражается факт того, что имущество заложено. В записи приводятся такие данные:

  1. Информация об обеих сторонах – залогодателе и залогодержателе.
  2. Сведения о заложенном объекте.
  3. Пометка о том, что была оформлена закладная.
  4. Размер денежного обеспечения (например, ипотечного кредита).

Когда снимаются обременения

Представляет собой один из видов обременений, поскольку залогодатель лишается некоторых возможностей, связанных с распоряжением объектом (или же соответствующие операции нужно согласовать с залогодержателем):

  • продажа;
  • мена;
  • передача в наследство по завещанию;
  • дарение;
  • конструктивные изменения в квартире или другом сооружении.

Вместе с тем обременения могут быть и сняты. Наряду с очевидным случаем, когда имущество теряет статус заложенного в связи с полным, своевременным исполнением обязательств должника по выплате кредита, есть еще такие ситуации, когда факт залога утрачивает силу:

  1. Решение органа суда, которое прекращает действие договора ипотеки.
  2. Распоряжение Администрации населенного пункта или другого органа исполнительной власти, фактически прекращающее действие договора ипотеки (например, в некоторых случаях военная ипотека гасится при содействии военных ведомств).

Если заложенный объект – движимый

В качестве движимых объектов можно заложить практически любое имущество. Наиболее часто закладывают транспортные средства (автомобили легковые и грузовые, мотоциклы, спецтехнику и т.п.). При этом с 2014 года и по настоящий момент гражданское законодательство допускает добровольную регистрацию сделки с внесением информации в единый реестр.

Цель такого нововведения очевидна – теперь залогодержатель не несет рисков в связи с тем, что закладываемое имущество уже было заложено до момента подписания договора. С другой стороны, потенциальный покупатель имущества тоже может быть уверен, что объект не обременен, поэтому ни одна сторона не предъявит претензий в связи с покупкой. По сути, для этих же целей уже давно существует ЕГРН (реестр по недвижимым объектам), и процедура регистрации документов при любой операции с недвижимостью обязательна.

Порядок регистрации

В различных нормах гражданских законов о залоге предполагается, что всю сделку можно совершить в присутствии нотариуса, которому предоставляется соответствующее уведомление (от любой стороны договора). О том, как это сделать, подробно рассказывается здесь.

Форма уведомления утверждена официально, в ней обязательно содержатся такие сведения:

  1. О частных гражданах:
  • дата рождения;
  • данные паспорта;
  • адрес регистрации;
  1. О компании, общественном объединении, религиозной организации и других юридических лицах:
  • официальное название, закрепленное в учредительных и других документах;
  • номер регистрации юрлица;
  • юридический адрес;
  • контактные данные – по желанию.
  1. Если юридическое лицо зарегистрировано за рубежом:
  • название латиницей и на русском языке;
  • название иностранного реестра, где было зарегистрировано юрлицо;
  • ИНН и номер регистрации при наличии;
  • юридический адрес латиницей и на русском языке;
  • контакты – по желанию.
  1. О заложенном имуществе – указываются сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать объект в ряду подобных ему. Например, госномер автомобиля, название марки и заводской номер оборудования, наименование модели и т.п.
  2. Дата заключения договора, номер договора.

После регистрации сделки нотариус выдает свидетельство. Процедура является добровольной, однако совершить ее – в интересах, прежде всего, залогодержателя. Впоследствии можно будет документально доказать потенциальному покупателю, что объект действительно заложен, но только однажды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Допускаются и другие варианты оформления уведомлений с последующей проверкой имущественного объекта на предмет наличия/отсутствия залога. Например, можно обратиться в ПАО «Интерфакс» и внести сведения по тарифу 850 рублей за одну запись.

Как узнать, какое имущество заложено

Сделать это можно в режиме онлайн – для этого следует зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты. Причем здесь доступно сразу несколько функций:

  1. Направить рассмотренное выше уведомление о том, что стороны желают получить свидетельство о залоге, в соответствии с законом.
  2. Проверить статус уже отправленного уведомления (на какой стадии рассмотрения находится заявка, можно ли получить свидетельство в данный момент).
  3. Выписки из реестра, в которых документально отражается, что объект был действительно заложен ранее (в случае отсутствия такого факта не зарегистрировано).

Обращение взыскания на заложенное имущество применяется в том случае, если должник не исполняет взятые на себя обязательства. Какова процедура обращения взыскания на заложенное имущество и в каких случаях должник может не отвечать по своим обязательствам, расскажем в статье.

В каких случаях производится обращение взыскания на имущество должника?

Если должник не исполняет или ненадлежащим образом исполняет взятое на себя обязательство, то в целях защиты прав кредитора законодатель предусмотрел возможность обращения взыскания на имущество должника, которое находится в залоге.

Несмотря на виновность должника, Гражданский кодекс в статье 348 предусматривает, что обращение взыскания на имущество должника не допускается, если должник незначительно нарушил обязательство и размер требований кредитора явно не соответствует стоимости имущества. Но в этом случае должны соблюдаться несколько условий:

  • сумма долга меньше 5% от стоимости имущества, находящегося в залоге;
  • период просрочки по обязательству со стороны должника меньше 3 месяцев.

Как оценивается заложенное имущество?

Оценка заложенного имущества, как правило, осуществляется в 3 этапа:

  1. Определение рыночной стоимости имущества на момент заключения договора кредитования.
  2. Определение залоговой стоимости имущества. Законодателем не предусмотрена методика расчета такой стоимости; основными нормативами в данном случае будут внутренние банковские инструкции. Главное в данном случае - просчитать 2 направления: все возможные издержки, связанные с реализацией заложенного имущества, и возможные риски.
  3. Определение возможной цены, за которое имущество будет выставлено на торги. В этом случае залоговая стоимость приводится в соответствие с уровнем инфляции.

В любом случае, вне зависимости от вида заложенного имущества, кредитору целесообразнее обратиться за расчетом стоимости к специалисту.

Обращение взыскания на заложенное имущество по договору кредита

Большинство граждан сталкивались с проблемой кредитования под залог имущества. Довольно распространенным в данном случае является залог недвижимости или автомобиля. Давайте более подробно рассмотрим все действия со стороны банка.

Итак, кредитная организация вправе обратить взыскание на заложенное имущество, если заемщик или поручители не вносят ежемесячные платежи более 3 раз в течение 12 месяцев, несмотря на то что сумма просрочки может быть незначительна.

Банк может выбрать внесудебный порядок решения вопроса или обратиться в суд за обращением взыскания на заложенное имущество.

Не знаете свои права?

Итак, если в кредитном договоре имеет место быть условие о том, что стороны урегулируют все возникшие разногласия путем переговоров без обращения в суд, то банк этим воспользуется. Обращаем ваше внимание, что законодатель установил ограничение: если в залоге находится недвижимость, которая принадлежит должнику на праве собственности и она является единственным его жильем, решать вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество можно только в судебном порядке. Но если стороны подписали после образования просрочки соглашение о том, что все споры урегулируются во внесудебном порядке, то это их право.

Итак, последовательность действий банка при использовании внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество следующая:


При выборе судебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество банк сначала направляет должнику претензию с условием передачи дела в суд, если должник не исполнит обязательство. Далее исковое заявление передается банком в суд, который выносит решение об обращении взыскания на заложенное имущество.

Итак, суд вынес решение об обращении взыскания на заложенное имущество, и кредитор по своей инициативе направляет документы судебным приставам для возбуждения исполнительного производства.

Судебный пристав - исполнитель должен изъять у должника предмет залога или же взять документы, которые необходимы для обращения взыскания на заложенное имущество.

Следующий этап - продажа имущества на публичных торгах.

Здесь возможно несколько вариантов развития событий.

  1. Имущество успешно реализуется на торгах, и из полученной суммы кредитор забирает свой долг, организаторы торгов получают плату за услуги, остаток (если имеется) передается должнику. Если же денег, полученных от продажи, не хватило на покрытие кредита, то оставшаяся сумма долга погашается из иного имущества гражданина.
  2. Торги признаны несостоявшимися. Кредитору предлагается в течение 10 дней со дня проведения торгов выкупить заложенное имущество, включив в сумму долг гражданина.
  3. Кредитор отказывается выкупать имущество. В этом случае через месяц после проведения первых торгов объявляется о проведении вторых.
  4. Торги не состоялись. Кредитору опять предлагают выкупить имущество, но уже по стоимости на 25% ниже относительно заявленной на первых торгах.
  5. Кредитор отказывается от покупки имущества, и залог прекращает свое действие.

В принципе, процедура реализации имущества аналогична внесудебному порядку обращения взыскания на заложенное имущество. С одной лишь разницей: во внесудебном порядке за вопросы реализации имущества отвечает банк, а во втором случае - судебный пристав.

Проблемы при обращении взыскания на заложенное имущество

При обращении взыскания на заложенное имущество могут возникнуть проблемы, о которых надо знать и, по возможности, предупреждать их.

  1. Перед реализацией заложенного имущества должна быть проведена его оценка. В данном случае возможно возникновение конфликта сторон, так как специалисты могут использовать разные показатели при вычислении стоимости имущества залога.
  2. Стоимость работы организатора торгов - 3% от вырученной суммы после продажи заложенного имущества. Именно поэтому, если суммы от продажи не хватит на оплату его услуг, эту стоимость возмещает залогодержатель.
  3. При наличии уважительных причин суд вправе отсрочить продажу имущества должника на торгах на 1 год. Однако эта отсрочка не освобождает должника от выплаты процентов, штрафов и неустойки, которые возникли из-за просрочки обязательства. Согласитесь, не совсем гуманная мера со стороны законодателя. И неизвестно, в чью пользу будет трактоваться данное положение. Однако можно надеяться, что за это время должник найдет деньги для уплаты долга, и его имущество не придется продавать на торгах.
  4. Если было принято решение о реализации заложенного имущества на торгах, то должник должен быть уведомлен об этом не позднее чем за 10 дней. В противном случае можно признать данные торги несостоявшимися.
  5. Если во внесудебном порядке для оценки стоимости имущества привлекается оценщик, то первоначальная стоимость объекта на торгах не должна быть ниже 80% от суммы, указанной в акте оценки.
  6. Торги признаются несостоявшимися, кредитор отказывается выкупать имущество, договор залога прекращает свое действие. А как же тогда долг? Именно этим положением косвенно и нарушаются права кредитора.
  7. Должник в любом случае при обращении взыскания на заложенное имущество должен быть уведомлен об этом. Иначе как он передаст кредитору документы для реализации имущества на торгах?

Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество является одной из самых противоречивых процедур в российском законодательстве. Несмотря на более чем детальное и пошаговое описание процедуры в нормативных правовых актах, на практике возникают проблемы, которые сторонам приходится решать самостоятельно или путем обращения в суд.



 

Возможно, будет полезно почитать: