Содержание и возврат арендованного имущества.

Официальный текст :

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий юриста :

Обязанность арендатора возвратить имущество по окончании срока аренды (в том числе в связи с его расторжением) сопровождается рядом требований. Во-первых, это должна быть та же самая вещь, которая была ему передана в аренду (индивидуально определенная), со всеми принадлежностями и документами. Во-вторых, вернуть вещь в том же состоянии, что и при передаче в аренду, но с учетом той степени изменений в ней, которая предполагается нормальной при обычном пользовании данной вещью в течение срока договора, т.е. нормального износа. В то же время стороны могут договориться об ином, т.е. вещь может быть возвращена с улучшениями, либо с заменой отдельных узлов или принадлежностей, либо без каких-то принадлежностей, а также со сверхнормативным износом, повреждениями и т.п.

Если имущество возвращено в состоянии, не соответствующем требованиям данной статьи или договора, арендодатель имеет право применить санкции. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он фактически нарушил его право собственности, поскольку такое изменение вещи представляет собой один из способов реализации правомочия распоряжения, которым обладает собственник. То же самое касается замены узлов, деталей и принадлежностей, если они определяются индивидуальными признаками и их замена не сопряжена с проведением ремонта, возложенного на арендатора. Если имущество возвращено в состоянии сверхнормативного износа или с повреждениями, арендодатель вправе требовать возмещения убытков.

Важно иметь в виду, что если имущество в целом утрачено, погибло или было повреждено случайно, то такой риск по общему правилу несет собственник имущества, если законом или договором не предусмотрено иное. Если-же утрата, гибель или повреждение арендованного имущества произошли по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, к нему можно предъявить санкции, вытекающие из договорного обязательства. Это - право требовать возмещения убытков, уплаты неустойки, если она предусмотрена законом или договором, а также использование прав, основанных на иных обеспечительных мерах, в том числе залоговых и страховых. Требовать возмещения вреда при этом нельзя, поскольку вред причинен в рамках договорных отношений.

Имущество должно быть возвращено в надлежащем месте и в надлежащее время. В отношении места исполнения данного обязательства судебная практика опирается не на общую норму статьи 316 Гражданского кодекса РФ (в месте жительства должника, а если должником является юридическое лицо - в месте его нахождения), а на принцип "зеркального отражения" исполнения обязанности по возврату имущества от исполнения обязанности арендодателем по передаче арендованного имущества арендатору. Если место исполнения обязательства по передаче движимого имущества не определено, то оно подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.

Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать виндикационный иск, поскольку спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В этом случае в исковом требовании следует ссылаться на нарушение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества в связи с прекращением договора и требовать принуждения его к исполнению данной обязанности.

Неисполнение обязательства по возврату имущества в срок предполагает применение санкций, перечисленных в ст. 622 ГК РФ. Во-первых, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а также возмещения убытков в размере, не покрытом такой арендной платой. Во-вторых, неустойка, если она предусмотрена законом или договором за такую просрочку, носит штрафной характер, т.е. уплачивается сверх суммы подлежащих возмещению убытков. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Кроме того, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества. В то же время арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества, а также применения иных санкций, включая требование уплаты процентов за время просрочки. Более того, в силу статьи 406 Гражданского кодекса РФ такая просрочка со стороны арендодателя как кредитора дает право арендатору как должнику право на возмещение вызванных этим убытков.

1. Абзац 1 коммент. ст. содержит общую характеристику обязанности арендатора по возврату арендованного имущества. Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил (п. 36 письма ВАС N 66).

2. В абз. 2 - 3 коммент. ст. раскрыты последствия нарушения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества. В случае невозврата имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки. Точнее было бы говорить о том, что арендатор должен вносить сумму, равную арендной плате по уже прекращенному договору; эта сумма по своей природе является неким заранее определенным минимальным размером убытков арендодателя, который не подлежит доказыванию по обычным правилам ст. 15, 393 ГК, и взыскивается благодаря коммент. ст. в упрощенном порядке.

В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (п. 39 письма ВАС N 66). Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части (например, если рыночная стоимость пользования имуществом значительно превышает установленный прекращенным договором аренды размер арендной платы).

Если за своевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, которая, таким образом, носит штрафной характер. Впрочем, в договоре может быть установлен и иной вид неустойки.

В случае возврата имущества в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. При этом под нормальным понимается износ, которому имущество подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором. Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует его из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. Арендатор же пользовался имуществом на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (п. 17 письма ВАС N 13; п. 23 Постановления ВАС N 8). Обязанность арендатора возвратить имущество включена в содержание договора аренды, поэтому требование арендодателя о возврате имущества юридически следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре.

Текущая редакция ст. 622 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий к статье 622 ГК РФ

1. При прекращении действия договора аренды (расторжения, истечения срока действия) арендатор обязан вернуть арендованное им имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно ему было передано арендодателем. Из этого следует, что арендатор обязан обеспечить сохранение имущества в первозданном виде. Эта обязанность напрямую связана с обязанностями арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды и его назначением, а также осуществлять текущий ремонт имущества.

При этом допускается в отношении имущества нормальный износ, то есть, изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение их качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества в соответствии с его назначением и условиями договора аренды. Кроме того, в договоре аренды могут быть оговорены условия о состоянии, в котором может быть возвращено имущество арендодателю.

Арендодатель имеет право потребовать внесения арендной платы после истечения срока действия договора аренды в случае, если арендатор не возвратит ему арендованное имущество, либо возвратит с нарушением срока возврата. Предоставление арендодателю такого права связано с тем, что в период так называемого "удержания" имущества предполагается, что арендатор продолжает им пользоваться. Следовательно, он обязан внести арендную плату.

В случае если арендодателю были причинены убытки в результате такого удержания, например, арендодатель не смог получить доход от использования имущества, то арендодатель имеет право потребовать возмещения убытков от арендатора.

В случае если договором аренды предусмотрено такое обеспечение исполнения обязательств по договору аренды, как неустойка, то убытки в случае предъявления арендодателем требования должны быть возмещены сверх неустойки.

На практике в целях получения от арендатора возмещения убытков и (или) неустойки арендодатель обязан предъявить письменное требование или обратиться в суд. Как возмещение убытков, так и уплата неустойки должны быть обоснованы арендодателем (см. постановление ФАС Московского округа от 02.09.2010 N Ф05-9028/10 по делу N А40-150645/2009).

2. Судебная практика:
- постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35;
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
- постановление ФАС Московского округа от 02.09.2010 N Ф05-9028/10 по делу N А40-150645/2009;
- постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2011 N 09АП-31531/2010;
- постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2010 N Ф03-3139/2010 по делу N А51-13345/2009;
- постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2011 N 15АП-9497/11;
- постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009 N 18АП-7873/09;
- постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 N 15АП-21465/13;
- постановление ФАС Московского округа от 02.04.2012 N Ф05-2057/12 по делу N А40-52254/2011.


При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Комментарии к статье 622 ГК РФ

Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое внаем имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда (см. коммент. к ст. ст. 619 и 620). Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).

При невозврате имущества арендодатель может потребовать его изъятия в судебном порядке. Решение суда об изъятии имущества и передаче его собственнику (арендодателю) исполняется в соответствии с Законом об исполнительном производстве (ст. 56).

В ч. 2 комментируемой статьи урегулирован вопрос относительно арендных платежей при невозврате имущества в установленный срок. Арендатор обязан вносить их за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендованного имущества после истечения действия договора производится в размере, предусмотренном указанным договором. При этом арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами до момента фактического возврата имущества и внесения соответствующих платежей.

Если полученная арендная плата не покроет причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622. В тех случаях, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, т.е. ей придается штрафной характер. В договоре может быть предусмотрено иное соотношение между неустойкой и убытками, например установлена зачетная неустойка. Тогда приоритет признается за договорным условием.

Нужно вместе с тем отметить, что арендодатель не вправе претендовать на получение арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами после прекращения действия договора аренды, если просрочка возврата имущества арендатором вызвана уклонением арендодателя от его приемки (примеры из судебно-арбитражной практики см. в Обзоре, п. п. 37 - 39).

Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).

Согласование условия о возврате арендованного имущества

В силу специфики арендных правоотношений по договору аренды передается индивидуально определенная вещь. Соответственно, при прекращении договора должна быть возвращена именно та вещь, которая была предоставлена арендатору во временное владение и пользование. Стороны не могут согласовать возврат иной (даже похожей или обладающей теми же родовыми признаками) вещи. В противном случае заключенное соглашение уже не будет являться договором аренды.

Также стороны не могут исключить договором обязанность арендатора вернуть арендованное имущество, поскольку эта обязанность императивна (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Исключением является случай, когда договором предусмотрен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Однако стороны вправе определить порядок возврата имущества.

Важно ! Условия договора о возврате арендованного имущества сохраняют действие и после его расторжения. Такой вывод сделан Пленумом ВАС РФ в п. 3 Постановления от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» при толковании положений п. 2 ст. 453 ГК РФ.

Пленум ВАС РФ разъяснил, что по смыслу указанной нормы при расторжении договора прекращается обязанность должника по совершению действий, являющихся предметом договора. При этом сохраняют действие условия договора, которые в силу своей природы имеют целью регулирование отношений сторон в период после его расторжения. К ним относятся, в частности, условия о порядке возврата предмета аренды, определяющие процедуру передачи. Следовательно, при расторжении договора арендодатель может требовать возврата объекта аренды в порядке, предусмотренном договором.

Для согласования порядка возврата арендованного имущества необходимо определить:

— состояние имущества на момент его возврата;

— принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате имущества;

— место возврата имущества;

— срок возврата имущества;

— размер арендной платы за пользование имуществом в период после прекращения договора;

— взыскание убытков и неустойки при несвоевременном возврате имущества.

Важно ! Требований к тому, как должен оформляться возврат арендованного имущества, законом не установлено. Однако, суд не признает доказанным факт возврата имущества, если это не подтверждено документально (Определение ВАС РФ от 21.02.2008 N 1224/08). Обычно документом, подтверждающим факт возврата арендодателю имущества, является акт приема-передачи.



 

Возможно, будет полезно почитать: