Жилищное право учебное пособие. Структура жилищных правоотношений Структура элементы жилищных правоотношений
Глава 3. Жилищные правоотношения §3.1. Жилищные правоотношения: понятие, особенности, виды
В жилищных законах не определено понятие "жилищные отношения". До принятия Жилищного кодекса РСФСР под жилищными правоотношениями*(81) обычно понимались лишь гражданско-правовые отношения по пользованию гражданами жилыми помещениями; эти отношения регулировались гражданским законодательством*(82) . После кодификации жилищного законодательства и принятия в 1983 г. Жилищного кодекса РСФСР понятие "жилищные отношения" стало рассматриваться в более широком смысле, как общее, собирательное, охватывающее все виды жилищных отношений (См., напр.: Вишневская И.С. Советское жилищное право. Ростов н/Д, 1986. С. 32; Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом//Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С. 62).
Необходимость выработки такого понятия была обусловлена потребностью в комплексном подходе к решению жилищных вопросов в условиях изменения и усложнения характера задач в области обеспечения граждан жильем (Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004. С. 2). По мнению Ю.К. Толстого, понятие "жилищные отношения" собирательное. На это следует обратить внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья (Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 25). Понятие "жилищные отношения" имеет в жилищном законодательстве такое же значение, как, например, понятие "водные отношения" в водном законодательстве, "лесные отношения" - в лесном законодательстве, которые охватывают совокупность различных по юридической природе общественных отношений, регулируемых соответственно водным и лесным законодательством.
Жилищные правоотношения - это общее, родовое понятие, которое включает в себя различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.
В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. Этим понятием, как справедливо отмечает Э.Б. Лыкова, охватывается широкий круг правоотношений, классифицируемый различными учеными по-разному в зависимости от того, что они понимают под жилищным правом: институт гражданского права, подотрасль или комплексную отрасль права. При этом наметился как широкий подход к рассматриваемой проблеме, так и чрезвычайно узкий (Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. Воронеж, 2002. С. 52).
В частности, С.М. Корнеев относит к жилищным отношения по управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма и аренды; отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с удовлетворением жилищной потребности (См., напр.: Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики//Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995. С. 149, 150; Никитюк П.С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 39, 40). Ю.К. Толстой называет жилищными те же отношения, но полагает "жилищные отношения" собирательным понятием, включающим отдельные виды отношений разноотраслевой принадлежности (Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 1996. С. 25). В.Н. Литовкин считает жилищными лишь отношения по владению и пользованию чужим имуществом, принадлежащим кому-либо другому на праве собственности (вещном праве). При этом отношения, возникающие из потребления собственного жилища, он выводит за границы жилищных отношений (Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом//Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С. 57).
Итак, можно дать следующую классификацию жилищных правоотношений. Нельзя не согласиться с предложенным Ю.К. Толстым делением их на две большие группы:
1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;
2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.
При данной классификации организационные правоотношения не делятся на виды, а лишь примерно перечисляются (отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья). Поскольку эти два вида правоотношений приведены в качестве примера, можно предположить, что имеются и другие виды организационных отношений. Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управления жилищным фондом отношения чисто управленческие, и вряд ли их следует относить к организационным жилищным правоотношениям. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и пользователями жилых помещений, - отношениями, основанными, как правило, на договоре найма. И хотя в них, как считает Э.Б. Лыкова, есть элементы организационных отношений, строятся они на началах равенства их участников (Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. Воронеж, 2002. С. 53, 54).
К организационным следует отнести лишь один вид отношений, связанный с учетом граждан, нуждающихся в жилье, и распределением жилых помещений из фонда социального использования, а также жилых помещений в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Они лежат в основе тех правоотношений, которые возникают в связи с использованием предоставленного по ордеру жилья. Организационные отношения неразрывно связаны с жилищными, и их целесообразно отнести к одному из видов жилищных правоотношений (Лыкова Э.Б. Указ. соч. С. 54).
Правоотношения по использованию жилых помещений гражданами в основном имущественные, хотя среди них можно выделить небольшую группу личных неимущественных отношений (например, отношения соседства в коммунальной квартире).
С созданием рынка жилья в рыночные отношения вовлечены жилые помещения, входящие во все жилищные фонды, за исключением фонда социального использования. Жилые помещения из этого фонда распределяются среди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и передаются им бесплатно, т.е. без использования рыночных механизмов, в частности договора купли-продажи. Этим и обусловлено возникновение организационных отношений по поводу распределения жилья. На регулирование складывающихся при этом отношений в основном и был рассчитан Жилищный кодекс РСФСР.
Что касается рыночных отношений, то они возникают, как правило, из договора коммерческого найма жилого помещения, договора поднайма и других оснований, являются в основном возмездными и регулируются Гражданским кодексом России.
Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, общим имуществом собственников помещений;
3) отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;
4) учета жилищного фонда, содержания, ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений;
5) управления многоквартирными домами;
6) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
7) предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
8) контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Жилищные отношения по использованию жилья можно также подразделить на группы в зависимости от оснований их возникновения. Например, они могут возникать из договоров социального и коммерческого найма или поднайма жилого помещения, о вселении временных жильцов, из членства в ЖСК (ЖК), в семье собственника или нанимателя жилого помещения, члена ЖСК (ЖК), из договоров найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии или другого специализированного помещения, из договора пожизненного содержания с иждивением или из завещательного отказа.
По объему жилищных прав все пользователи могут быть условно разделены на две группы:
Имеющие самостоятельное право постоянно пользоваться жилым помещением (их можно условно назвать "первичными" пользователями - после собственника или органа, им управомоченного);
Не имеющие самостоятельного права пользоваться жилым помещением (их условно можно именовать "вторичными" пользователями жилого помещения).
К последним следует относить поднанимателей и временных жильцов. Члены семей пользователей жилых помещений также могут выступать в разных ролях. Например, в ЖСК (ЖК) их права зависят от прав членов ЖСК (ЖК). При выходе пайщика из кооператива они должны быть выселены вместе с ним, если не воспользуются преимущественным правом на вступление в кооператив. Иным является правовое положение члена семьи нанимателя в договоре социального найма жилого помещения, которое можно охарактеризовать как самостоятельное, ибо в данном договоре члены семьи имеют равные и одинаковые права с нанимателем жилого помещения по его использованию. Права "вторичных" пользователей жилого помещения несколько уже, чем "первичных".
Изменение жилищных отношений является результатом изменения договора найма (договора поднайма, договора аренды) жилого помещения. Договор найма жилого помещения может быть изменён только с согласия нанимателя, совместно проживающих с ним членов семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Основаниями для изменения жилищных отношений выступают:
1. Вселение в жилое помещение других членов семьи либо других граждан в качестве временных жильцов;
2. Выбытие из жилого помещения, в том числе в случае смерти;
3. Раздел жилого помещения (заключение договора найма жилого помещения с несколькими совместно проживающими нанимателями);
4. Объединение нанимателей жилого помещения в одну семью;
5. Замена нанимателя либо члена ЖСК и ЖК;
6. Получение освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения;
7. Отказ нанимателя от излишней жилой площади и предоставление ему жилого помещении меньшего размера взамен занимаемого;
8. Перевод жилого помещения в другой правовой режим (приватизация жилого помещения и т. д.).
По общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение гражданско-правового договора возможно только по соглашению сторон. В случае одностороннего отказа от исполнения договора в какой-либо его части, когда такой отказ допускается законом, договор найма также будет считаться измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
По требованию одной из сторон договор найма, может быть, подвергнут изменению только в судебном порядке и в случаях, предусмотренных законом:
1. При существенном нарушении договора найма жилого помещения одной из сторон - по требованию другой стороны. Существенным признается такое нарушение договора найма одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения;
2. При существенном изменении обстоятельств, т. е. когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор найма жилого помещения вообще не был бы ими заключен, либо был заключен на значительно отличающихся условиях.
Прекращение жилищных правоотношений
Прекращение жилищных отношений влечет за собой прекращение прав и обязанностей сторон - наймодателя, нанимателя, совместно проживающих с нанимателем членов его семьи (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом, либо соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон гражданско-правовой договор, может быть, расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.
В соответствии со ст. 84 ЖК РФ выселение из жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, занимаемого по договору социального найма, допускается лишь в судебном порядке по трем вариантам:
1. с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;
2. с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;
3. без предоставления другого жилого помещения. Истцами по этой категории дел могут быть как граждане, так и представители органов государства.
В соответствии со ст. 85 ЖК РФ, граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).
Статья 91 ЖК РФ регулирует порядок выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
В рамках жилищного законодательства не ограничивается срок временного отсутствия, в течение которого лицо продолжат сохранять право на занимаемое им жилое помещение. Временно отсутствующий гражданин сохраняет права и обязанности нанимателя или члена семьи нанимателя по договору социального найма, в том числе плату за жилое помещение и коммунальные услуги. За временно отсутствующим гражданином сохраняется право состоять на учете в качестве нуждающегося гражданина.
Основанием для признания лица временно отсутствующим могут быть:
1) призыв на военную службу,
2) временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы, в связи с командировкой за границу либо с обучением;
3) выезд из жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда детей в связи с утратой попечения родителей;
4) выезд в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя);
5) выезд для лечения;
6) заключение под стражу или лишение свободы и т.д.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, в случае выезда нанимателя и членов семьи на постоянное место жительства в другое место договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Суды удовлетворяют только те исковые заявления, по которым установлен не факт отсутствия гражданина в спорном жилом помещении свыше 6 мес., а факт расторжения им договора найма жилого помещения, если сам гражданин не подал заявление об исключении его из регистрации в спорном жилом помещении.
Под структурой жилищного правоотношения понимается совокупность устойчивых элементов, обеспечивающих его целостность. Любое жилищное правоотношение состоит из следующих трех структурных элементов: 1) субъектов (участников) правоотношений; 2) объектов правоотношений - предметов материального мира, по поводу которых складывается определенная правовая связь между субъектами; 3) взаимосвязи прав и обязанностей субъектов правоотношений, в соответствии с которыми складывается реальное поведение субъектов правоотношений.
Структуру самого жилищного правоотношения не следует смешивать со структурой содержания жилищных правоотношений, поскольку содержание жилищного правоотношения, являясь элементом правоотношения, имеет собственную структуру, речь о которой будет идти в дальнейшем.
Объекты жилищных правоотношений
В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что выступает объектом жилищных правоотношений, в то время как в законодательстве ответ на этот вопрос найти несколько проще. И Жилищный кодекс РСФСР, и Жилищный кодекс России оперируют понятием "жилое помещение". Согласно части 1 статьи 15 ЖК РФ, единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома и их части, квартиры и их части, комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.
Ранее для отношений, вытекавших из договора коммерческого найма, в Жилищном кодексе РСФСР применялись термины "дом", "квартира". Под предметом (объектом) договора коммерческого найма понимается жилое помещение в виде жилого дома или его части, квартиры или ее части (ст. 673 ГК РФ). Целесообразно ввести в жилищное законодательство и практику единое понятие объекта (предмета) всех видов жилищных правоотношений - жилое помещение. Под ним можно понимать жилой дом, часть дома, квартиру, часть квартиры, а в случаях, предусмотренных законом, и часть комнаты.
Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям определенные требования. Прежде всего, оно должно быть жилым, т.е. в течение всего года функционально предназначенным для проживания граждан. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Всевозможные времянки, вагончики к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Объектом жилищных правоотношений не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры и т.п.).
Статья 673 ГК РФ к предмету договора коммерческого найма устанавливает только два требования: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. В Гражданском кодексе содержание понятия "пригодность жилого помещения для проживания" определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Отсюда можно сделать вывод, что жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При определении пригодности жилого помещения исходят из строительных норм и правил (СНиП), противопожарных и санитарных требований (например, помещение не должно располагаться в подвальных, полуподвальных этажах, высота помещения от пола до потолка должна составлять не менее 2,5 м, освещение помещения должно быть естественным). Непригодность жилого помещения может быть связана с физическим износом дома, расположением в зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни и т.д. Из статьи 673 ГК РФ можно сделать и другой вывод: к предмету договора коммерческого найма жилого помещения предъявляется минимум требований, т.е. предметом данного договора может быть любое помещение, в том числе и неблагоустроенное, отвечающее только санитарным и техническим требованиям.
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.
Жилищными правоотношениями называются любые взаимодействия людей, связанные с жильем. Это может быть владение (а также покупка и продажа) квартиры, отношения аренды, а также обслуживание и содержание жилья в надлежащем виде. Все это регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.
Жилищные правоотношения — любые отношения граждан, возникающие по поводу жилых помещений.
Жилищный кодекс определяет жилищные правоотношения как любые отношения граждан, возникающие по поводу .
В эту группу входят такие понятия, как владение или аренда жилья, предоставление жилища нуждающимся, а также любые операции с жилыми помещениями – покупка, продажа, обслуживание.
Все эти отношения регулируются Жилищным кодексом, который устанавливает порядок вступления в подобные отношения, правила, которые необходимо соблюдать их участникам, а также способы разрешения спорных вопросов.
Структура
Структурой правоотношений называют взаимодействие их трех основных элементов – объекта, субъекта и содержания. Об объектах и субъектах речь пойдет ниже. Содержание жилищных правоотношений очень многогранно. В эту категорию входят права и обязанности людей и организаций, которые вступают или задействуются в операциях с жильем.
Если говорить менее сухим языком, то содержание правоотношений с жильем – это то, что должны делать собственники, квартиросъемщики, хозяева квартир, управляющая компания и государство, и на что они имеют право.
Их объекты и субъекты
Объект отношений – это предмет, из-за которого они возникают. В данном случае объект – жилое помещение (квартира, комната, частный дом). Отношения по поводу (хозяйственных построек, промышленных зданий и т.д.), земельных участков и другой недвижимости регулируются другими аспектами права.
Жилое помещение отличается от нежилого тем, что оборудовано всем необходимым для круглогодичного проживания людей. Т.е. жилое помещение всегда капитальной постройки, в нем есть отопление, вода и канализация, электричество. Такие помещения учитываются в реестре жилого фонда.
Субъекты – это люди и организации, которые вступают в правоотношения. В данном случае это могут быть физические лица (отдельные люди), предприятия и организации, являющиеся собственниками квартир, городские власти, управляющие компании и государство.
Участники
Практически все люди являются участниками жилищных правоотношений.
Физическое лицо становится участником жилищных правоотношений в следующих случаях:
- Владеет жильем ();
- Сдает жилье (арендодатель);
- Снимает жилье (квартиросъемщик);
- Прописан в жилье;
- Проживает в жилье;
- Продает или покупает жилье.
Т.е. любой человек за редким исключением является участником правовых отношений с жильем.
Другие участники:
- Управляющая компания (обеспечивает содержание жилого помещения и взаимодействие с поставщиками ресурсов);
- Предприятия, обеспечивающие сотрудников служебным жильем;
- Местные власти, имеющие в своем распоряжении часть жилого фонда;
- Государство.
Какие они бывают?
К жилищным правоотношениям относятся следующие состояния и операции:
- Владение (собственником может быть гражданин, организация, органы местной власти, государство);
- Прописка и проживание (для этого не обязательно быть владельцем жилья, а собственник не обязательно живет в своей квартире);
- Купля-продажа (только для в частной собственности);
- Аренда и найм;
- Обслуживание жилья.
Все они регулируются Жилищным кодексом РФ.
Виды
Жилищные правоотношения делятся на равноправные и организационные.
Все виды жилищных правоотношений делятся на равноправные и организационные.
Равноправные предполагают взаимодействие участников, равных по правому статусу, чаще всего это отношения между частными лицами, реже – операции, совершаемые предприятиями (например, передача служебного жилья из фонда одно организации в другую).
Организационные отношения основаны на власти и подчинении. Такие отношения возникают, если собственником жилья является организация или органы местной власти, а также это любые правоотношения, в которые включено государство.
Подвиды
Равноправные отношения подразделяются на имущественные и неимущественные. Большинство из них относится именно к первой категории – это операции с недвижимостью, отношения арендодателя и квартиросъемщика, собственника и любого из прописанных в жилье, отношения между собственниками, если их несколько.
Личные неимущественные отношения не связаны с правом собственности или проживания в помещении. К ним могут относиться личные отношения людей, прописанных в жилье, соседей по коммунальной квартире. Такие отношения не регулируются законом и устанавливаются стихийно.
Особенности
Право на жилище и его неприкосновенность – одно из основных прав человека. Исходя из этого, взаимоотношения, связанные с данной областью, влекут за собой ряд взаимодействий в самых разных сферах. Например, отношения нескольких собственников одной квартиры или дома могут быть как исключительно личными (близкие родственники), так и экономическими, порядок которых устанавливается в суде (хозяева помещений в квартире).
Самый простой вид жилищных правоотношений, в которые вступает любой гражданин – это прописка и проживание. Прописка – это документально подтвержденное право проживать в определенном жилье. Приписан может быть как собственник, так и его близкие родственники или другие люди. Проживать по месту прописки не обязательно, однако, если человек длительно не появляется там, где зарегистрирован, прописка может быть объявлена фиктивной и аннулирована.
Основания для возникновения
Причины, по которым граждане и организации вступают в жилищные правоотношения, устанавливает ЖК РФ.
Как и любые правоотношения, жилищные взаимодействия должны иметь под собой какую-либо почву для возникновения. ЖК РФ устанавливает следующие причины, по которым граждане и организации вступают в жилищные правоотношения:
- Договоры и сделки, касающиеся жилья и не противоречащие законам;
- Законы и акты органов местного самоуправления, устанавливающие право владения или проживания на определенной жилплощади;
- Решения суда;
- Приобретение жилья в собственность (покупка в новостройке, приватизация);
- Членство в жилищных кооперативах;
- Действия или бездействие других заинтересованных сторон (наследство).
Все эти события являются основаниями для возникновения жилищных отношений только в том случае, если не противоречат закону. В противном случае такие отношения называются неправомерными, и могут быть аннулированы.
Их содержание
Содержанием правоотношений называют права и обязанности их участников. Граждане имеют право владения, проживания и пользования жилыми помещениями в установленном законом порядке, и сдачи в аренду, купли-продажи. Также в некоторых ситуациях предусмотрено право на получение служебного, муниципального или государственного жилья. Из них вытекают право требовать надлежащего обслуживания дома от управляющей компании, требовать положенное по закону улучшение жилищных условий и т.д.
В свою очередь у граждан имеются и обязанности, связанные с жильем. Это обязанность вовремя вносить коммунальные платежи (для собственников) и арендную плату (для квартиросъемщиков), бережно относиться к общему имуществу (в многоквартирных домах или коммунальных квартирах), выполнять условия договора, согласно которому гражданину было предоставлено право проживания (если он имел место).
Права и обязанности организаций и органов власти обычно прописаны в соответствующих договорах и постановлениях, которые необходимо соблюдать всем сторонам.
Правовая база
Все отношения, которые связаны с жилыми помещениями, регулируются Жилищным кодексом РФ. Если же там нет четких указаний для определенных ситуаций, то уточнения могут содержаться в Гражданском или Семейном кодексе. Например, именно СК РФ регламентирует признание квартиры коммунальной.
Поскольку взаимодействия достаточно сложны, а избежать их практически невозможно, существует множество специалистов, консультирующих население по вопросам жилищного законодательства. Их помощь значительно облегчает взаимодействие в вопросах операций с жильем.
Видео о правах в сфере жилищных отношений:
Жилищные правоотношения - это отношения, возникающие по поводу: возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищных фондов; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; управление, содержание и ремонта жилищного фонда, перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельности жилищных жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда. Иными славами, жилищные отношения – это общественные отношения, возникающие в связи с владением, пользованием, распоряжением и управлением фондом.
Содержание жилищного правоотношения составляют субъективные жилищные права и неразрывно связанные с ними жилищные обязанности. По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. В организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий - поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением в нем жилой площади. Особенность подобных правоотношений состоит в том, что одной из их сторон выступает орган, уполномоченный законом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище.
Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента выдачи ордера и заключения договора социального найма (или договора об использовании служебного жилого помещения, помещения в общежитии или ином специализированном фонде), в иных случаях - с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма, о вселении временных жильцов и др.). Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц, наймодателей своим особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения.
Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности их (правоотношений) сторон - это в основном права (а значит, и обязанности) по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект - жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения, а не его обязанности. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют правом на жилую площадь, понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение
а) правомочия на совершение собственных положительных действий, имеющих юридическое значение;
б) правомочие требовать совершения определенных действий от обязанного лица;
в) правомочия на защиту.
Характерная особенность субъективного права заключается в том, что оно дает некоторый "юридический плюс" для его носителя. Возможность совершения известных действий, возможность что-то требовать от других лиц включает момент усмотрения в выборе вариантов поведения из имеющегося у носителя субъективного права возможностей. Основным средством обеспечения субъективного жилищного права является возложение на другое лицо юридической обязанности. Юридическая обязанность - это предписанная обязанному субъекту мера должного поведения его (обязанного лица).
Жилищное правоотношение называется простым, если в нем одному субъективному праву управомоченного лица противостоит одна обязанность обязанного лица. Например, в организационном правоотношении по учету нуждающихся в жилье гражданин, нуждающийся в жилье, вправе подать заявление с приложением необходимых документов о принятии его на учет нуждающихся в жилом помещении, а орган местного самоуправления обязан (при наличии законных оснований) принять гражданина на учет нуждающихся в жилье. В имущественном жилищном правоотношении как управомоченное, так и обязанное лицо имеют права и обязанности, а порой каждый имеет комплекс прав и обязанностей. Такие правоотношения называются структурно-сложными. Рассмотрим, например, структуру содержания имущественного жилищного правоотношения, вытекающего из договора социального найма жилого помещения. Так, наниматель (управомоченное лицо) имеет следующие права:
1) сдавать жилое помещение в поднаем;
2) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
3) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
4) осуществлять обмен или замену жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Вместе с тем наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) обеспечивать сохранность жилого помещения и не допускать выполнения в нем работ или совершения других действий, приводящих к его порче;
2) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены в ЖК РФ;
3) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей;
4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещения общего пользования в многоквартирном доме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, других помещениях общего пользования;
5) проводить текущий ремонт жилого помещения;
6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
7) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
8) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
9) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или управомоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
10) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
11) при прекращении права пользования жилым помещением сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наймодатель (обязанное лицо), в свою очередь, обязан:
1) передать нанимателю юридически и физически свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение;
3) обеспечить предоставление нанимателю необходимого количества и надлежащего качества коммунальных услуг;
4) осуществлять капитальный ремонт жилого дома.
Наймодатель имеет право:
1) требовать от нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи использовать помещение по его целевому назначению (т.е. использовать помещение для проживания в нем) и в пределах, установленных ЖК РФ;
2) требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
При анализе содержания исследуемого правоотношения нельзя не заметить выступающую на первый план тесную связь и взаимную обусловленность прав и обязанностей контрагентов. Так, в этом правоотношении управомоченное лицо может достигнуть определенного результата не непосредственно, а лишь через выполнение обязанности другим лицом. Вместе с тем взаимная обусловленность прав и обязанностей контрагентов находит свое проявление, прежде всего, в том, что в указанном правоотношении каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями другого субъекта. Здесь, следовательно, происходит встречное сочетание субъективных жилищных прав и обязанностей, концентрирующихся вокруг объекта правоотношения. Именно наличие у каждого из субъектов прав и обязанностей позволяет сделать вывод, что рассматриваемое правоотношение относится к структурно-сложным. Содержание характеризуемого правоотношения нередко еще более структурно осложняется. Это осложнение может иметь место тогда, когда управомоченное лицо в одностороннем порядке отказывается от договора, скажем, в связи с необходимостью переезда в другой населенный пункт. Наймодатель (обязанное лицо) обязан принять отказ. При описанной ситуации рассматриваемая правовая связь прекращается.
Возможно, будет полезно почитать:
- Аббатство - это католический монастырь ;
- Самые распространенные расклады ;
- Быт и обычаи Обычаи и нравы 19 века ;
- К чему снятся жабы и лягушки: мужчине, девушке, женщине, беременной – толкования разных сонников ;
- Основные характеристики марса ;
- Должностная инструкция транспортного экспедитора ;
- Татаро-монгольское иго или история о том, как ложь стала правдой ;
- Журавль толкование сонника ;