Штатное расписание жск образец. Штатное расписание управляющей компании ЖКХ или ТСЖ: кто утверждает, структура и примеры

Галина Иванова из gkh-topograph.narod.ru
Штатное расписание ЖСК (ТСЖ)

(проект)
Утверждено на общем собрании
ЖСК

_____________________________________

"___"____________200__г.

Штатное расписание
ЖСК на 200__ год

Утверждаю
штат в количестве _____ единиц с месячным фондом
заработной платы __ рублей
Председатель правления ЖСК
_______________(ФИО) _________________ (подпись)

Наименование подразделений и должностей

Число штатных единиц

Месячный должностной оклад, руб.

Персональная надбавка, руб.

Итого зарплата, руб.

Номер и дата приказа

1. Правление ЖСК
Председатель правления
1
№ _ от __.__.__


1
№ _ от __.__.__

Заместитель председателя правления
1
№ _ от __.__.__

Заместитель председателя правления
1
№ _ _ от __.__.__

Заместитель председателя правления
1
№ _ _ от __.__.__

Итого
5
2. Бухгалтерия ЖСК
Главный бухгалтер
1
№ _ от __.__.
Итог
1
3. Ревизионная комиссия ЖСК
Председатель ревизионной комиссии
1
№ _ от __.__.__

Член ревизионной комиссии
1
№ _ от __.__.__

Член ревизионной комиссии
1
№ _ от __.__.__
Итого
3
Всего по ЖСК
8
В расчете на 1 работника

Как составлять штатное расписание ЖСК

Штатное расписание ЖСК - это локальный акт ЖСК, в котором зафиксирована ее структура, штатный состав и штатная численность. В нем содержится перечень структурных подразделений, должностей, сведения о количестве штатных единиц, должностных окладах, надбавках и месячном фонде зарплаты. Унифицированная форма штатного расписания № Т-3 утверждена постановлением Госкомстата России от 5 января 2004 г. № 1 _. Расписание составляется на основе этой формы, но в зависимости от своих потребностей ЖСК может вносить туда необходимые изменения.
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=47274

Штатное расписание ЖСК - обезличенный документ. В нем указываются не конкретные сотрудники, а количество должностей в ЖСК и оклады по ним. Сотрудники назначаются на должности приказами председателя правления ЖСК уже после утверждения расписания на общем собрании жильцов дома.

Штатное расписание ЖСК утверждается на общем собрании членов ЖСК и утверждается председателем правления ЖСК. После этого штатное расписание ЖСК вступает в силу.

Для упорядочения и определения обязанностей жильцов дома по занимаемым ими должностям, целесообразно составить штатные расстановки. Для штатной расстановки можно использовать форму штатного расписания № Т-3, включив в нее графу «Фамилия и инициалы».

Если ЖСК небольшой, можно ли не составлять штатное расписание?

Трудовое законодательство не требует обязательного наличия штатного расписания в ЖСК. Но штатное расписание позволяет упорядочить и лучше организовать работу по управлению ЖСК, помогают определиться с необходимым количеством сотрудников, необходимых ЖСК, денежными суммами на их содержание, и со структурой управления ЖСК.

Можно ли предусматривать в штатном расписании ЖСК вакансии?

Даже можно, если это не противоречит Уставу ЖСК. Нельзя принимать на основную работу новых сотрудников, если в штатном ЖСК расписании нет вакантных должностей.

Как вносить изменения в штатное расписание ЖСК?

Изменение штатного расписания ЖСК можно делать в любое время, когда в этом есть необходимость. Кроме переименования должностей, установления другого оклада и т. п. в трудовом законодательстве РФ есть отдельные процедуры, которые также могут привести к трансформации штатного расписания, например сокращение численности или штата работников (ст. 180 ТК РФ), организационные или технологические изменения (ст. 73 ТК РФ) и т. п. Но любые изменения в штатном расписании ЖСК должны утверждаться на общем собрании членов ЖСК, если иное не противоречит Уставу ЖСК и иным документам, принятым на общих собраниях членов ЖСК.
Переименование должности сотрудника и изменение размера его зарплаты в штатном расписании влечет за собой изменение определенных сторонами условий трудового договора. А значит, до внесения изменений в штатное расписание нужно оформить дополнительное соглашение к трудовому договору об изменении наименования должности (ст. 72 ТК РФ).

Если наименование должности или зарплата изменяются по инициативе правления ЖСК по организационным или технологическим причинам, процедура будет немного другой. Необходимо за два месяца уведомить сотрудника о предстоящих изменениях. Если сотрудник не согласен работать в изменившихся условиях, нужно направить ему письменное предложение другой работы, соответствующей его квалификации и состоянию здоровья, а при отсутствии такой работы - предложить вакантную нижестоящую должность или нижеоплачиваемую работу. Если сотрудник отказывается от всех предложений или у вас нет подходящей работы, оформить увольнение по пункту 7 части первой статьи 77 Трудового кодекса РФ (отказ от продолжения работы в связи с изменением определенных сторонами условий трудового договора).
В завершение процедуры председатель правления ЖСК издает приказ о внесении изменений в штатное расписание. К этому приказу прилагается штатное расписание с внесенными изменениями. С приказом необходимо под расписку ознакомить сотрудников, которых коснулись изменения.
Если в трудовых договорах оклад установлен согласно штатному расписанию, как знакомить с ним сотрудников?

Идеальный вариант - прикладывать к каждому трудовому договору копию штатного расписания или выписку из него. В качестве другого варианта можно предложить прикладывать к штатному расписанию лист ознакомления с ним, где сотрудники будут ставить свои подписи и даты ознакомления. Но лучше указывать конкретную заработную плату каждого сотрудника прямо в его трудовом договоре. Так и сотрудники не будут знать, сколько получают их коллеги, и требования закона будут выполнены (ст. 57 ТК РФ).
Для справки

По заключению Минюста РФ от 15 марта 2004 г. N 07/2732-ЮД настоящий приказ не нуждается в государственной регистрации.

В целях реализации требований Трудового кодекса Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. N 197-ФЗ Государственный комитет Российской Федерации по статистике постановляет:

1. Утвердить согласованные с Министерством финансов Российской Федерации, Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, Министерством труда и социального развития Российской Федерации унифицированные формы первичной учетной документации по учету труда и его оплаты:

1.1. По учету кадров: N Т-1 "Приказ (распоряжение) о приеме работника на работу", N Т-1а "Приказ (распоряжение) о приеме работников на работу", N Т-2 "Личная карточка работника", N Т-2ГС(МС) "Личная карточка государственного (муниципального) служащего", N Т-3 "Штатное расписание", N Т-4 "Учетная карточка научного, научно-педагогического работника", N Т-5 "Приказ (распоряжение) о переводе работника на другую работу", N Т-5а "Приказ (распоряжение) о переводе работников на другую работу", N Т-6 "Приказ (распоряжение) о предоставлении отпуска работнику", N Т-6а "Приказ (распоряжение) о предоставлении отпуска работникам", N Т-7 "График отпусков", N Т-8 "Приказ (распоряжение) о прекращении (расторжении) трудового договора с работником (увольнении)", N Т-8а "Приказ (распоряжение) о прекращении (расторжении) трудового договора с работниками (увольнении)", N Т-9 "Приказ (распоряжение) о направлении работника в командировку", N Т-9а "Приказ (распоряжение) о направлении работников в командировку", N Т-10 "Командировочное удостоверение", N Т-10а "Служебное задание для направления в командировку и отчет о его выполнении", N Т-11 "Приказ (распоряжение) о поощрении работника", N Т-11a "Приказ (распоряжение) о поощрении работников".

1.2. По учету рабочего времени и расчетов с персоналом по оплате труда: N Т-12 "Табель учета рабочего времени и расчета оплаты труда", N Т-13 "Табель учета рабочего времени", N Т-49 "Расчетно-платежная ведомость", N Т-51 "Расчетная ведомость", N Т-53 "Платежная ведомость", N Т-53а "Журнал регистрации платежных ведомостей", N Т-54 "Лицевой счет", N Т-54а "Лицевой счет (свт)", N Т-60 "Записка-расчет о предоставлении отпуска работнику", N Т-61 "Записка-расчет при прекращении (расторжении) трудового договора с работником (увольнении)", N Т-73 "Акт о приеме работ, выполненных по срочному трудовому договору, заключенному на время выполнения определенной работы".

2. Распространить унифицированные формы первичной учетной документации, указанные в п.1.1. настоящего постановления, на организации независимо от формы собственности, осуществляющие деятельность на территории Российской Федерации, в п.1.2. - на организации независимо от формы собственности, осуществляющие деятельность на территории Российской Федерации, кроме бюджетных учреждений.

3. С введением указанных в п.1 настоящего постановления унифицированных форм первичной учетной документации признать утратившими силу унифицированные формы первичной учетной документации, утвержденные постановлением Госкомстата России от 06.04.2001 N 26.

Председатель Госкомстата России В.Л.Соколин

Ответы на вопрос "Кто имеет право утверждать штатное расписание ТСЖ?":

27.03.2015, Вадим коробицын
Ответ по существу вопроса Кстати,зарвавшегося бывшего Председателя.который посчитал себя пупом земли,и сделался уже не просто выборным,но НАЕМНЫМ работником,для чего предложил себя в качестве...УПРАВЛЯЮЩЕГО,с окладом в 35 000 рублей,и решив что будет на этой СИНЕКУРЕ до пенсиии,время от времени выглядывая во двор нашего дома из окна своей квартиры...Так вот. СОКРАТИЛИ эту должность при моем непосредственном участи,с предложеием,по ЗАКОНУ,альтернативной должности....дворника.
Вот так закончилась МОСЬКИНА карьера,и,хотелось бы,чтоб и всех быдло-новоруссов -нуворишей-нуворов!

06.03.2015, Вадим коробицын
Ответ по существу вопроса Это члены правления не могут работать по трудовому договору, а любые другие граждане имеют право. Правление занимается приемом на работу и увольнением. А вот утверждать штатное раписание и оклады может только общее собрание.
.............................
Утвердить штатное расписание конечно же может,и должно,ОБЩЕЕ собрание,но...НО!!!...пока оно будет собрано,пройдут месяцы,и,к тому же,как правило общее собрание лишь подвердит то,что былоо принято на Правлении Т С Ж,а вот само правление как раз и с окладами решит,и по должностям.Оно-то решит,но утверждать будет ОБЩЕЕ собрание,но ведь собрание то можно подготовить тАК,как решило Правление,или,как минимум не будет разногласий.

06.01.2015, Вадим коробицын
Ответ по существу вопроса А вот утверждать штатное раписание и оклады может только общее собрание.
................................
Ничего подобного!
В нашем Правлении переголосовали за новые оклады Управляющего и Председателя и все дела!)))
В этом деле,кто успел первый занять должность и проявил хваткость и твердость,тот и будет до пенсии как в малиннике сидеть)))

26.03.2013, Ольга Боженко
Ответ по существу вопроса В нашем ТСЖ должности Председатель ТСЖ, Директор, Управляющий, Должность директора штатным расписанием не предусмотрена. Законно ли это. Помимо нас директор работает ещё в 3 ТСЖ.Правление само себя избрало итогов никто не видел.Сейчас дополнительно вводят должность секретаря, уборщика мусорокамер(16т.р. зарплата) а их в доме нет они заварены и сдавались в аренду. Посоветуйте что делать????

24.01.2013, Михаил Рабинович
Ответ по существу вопроса Штатное расписание в ТСЖ утверждается только общим собранием собственников помещений при наличии установленного законом кворума.

24.01.2013, Владимир Кулаков
Ответ по существу вопроса Это члены правления не могут работать по трудовому договору, а любые другие граждане имеют право. Правление занимается приемом на работу и увольнением. А вот утверждать штатное раписание и оклады может только общее собрание.

24.01.2013, Александр Николаевич Гаркуша
Ответ по существу вопроса Штатное расписание утверждает ОСЧ, равно как и Положение об оплате труда, равно как и Смету доходов и расходов. Правление готовит первичные документы ОСЧ с расчетами и обоснованием, ОСЧ рассматривает уже готовые документы, а собственники имеют возможность в течении 10 дней ознакомиться с материалами повестки дня, дабы не воспринимать всё "на слух", а иметь возможность обсудить и принять взвешенное решение.
Правление, выполняя решение ОСЧ, производит прием на работу работников.

24.01.2013, Виктор Кривоносов
Ответ по существу вопроса в соответствии ч.5 ст 148 ЖК РФ правление осушествляет наем работников, но в рамках сметы, утверждаемой согласно ч.8.1 ст 145 ЖК РФ общим собранием членов ТСЖ. Собрание вправе своим рещением (отдельным или внесенным в Устав ТСЖ) ограничить полномочия правления, или наделить дополнительными пономочиями правление ТСЖ в вопросе формирвания Штатного расписания.

24.01.2013, Сергей Межин
Ответ по существу вопроса Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление (ст. 144 ЖК РФ). То есть председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ.
В компетенцию общего собраня членов ТСЖ не входит утверждение штатного расписания, если иное не указано в уставе конкретноо ТСЖ (ст.145 ЖК РФ).
Руководство деятелдьностью ТСЖ осуществляет правление. Правление является исполнительным органом товарищества. (ст. 147 ЖК РФ).
В обязанности правления (а не председателя правления как иногда бывает) входит наем работников и увольнение их. (ст. 148 ЖК РФ).
Председатель правления утверждает внутренние документы товарищества, предумотренные ЖК РФ, уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ (ст. 149 ЖК РФ).
Следовательно, если иное не установлено ЖК РФ, уставом и решениями общего собрания ТСЖ, то штатное расписание доложно утверждаться правлением ТСЖ.

24.01.2013, Александр Казаков
Ответ по существу вопроса ЖК РФ ст. 145 п.10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

23.01.2013, Владимир Ахаминов
Ответ по существу вопроса Штатное расписание утверждается правлением ТСЖ.
На основании штатного расписания Общим собранием членов товарищества утверждается годовой фонд оплаты труда.

23.01.2013, Василий Басалай
Ответ по существу вопроса Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. Следовательно, утверждает и штатное расписание, и зарплату работников СОБРАНИЕ. Ну а если этого нет, то это проблема собственников в доме, которым всё по барабану. В ТСЖ две должности: управляющий домом и управдом
В нашем ТСЖ две должности: управляющий домом и управдом. Два разных человека и две приличные зарплаты. Законно ли это?

Этот документ наглядно показывает , какое количество рабочих, ИТР и должно обеспечивать жизнедеятельность объектов жилой недвижимости, а также нежилых помещений, здесь же расположенных.

Когда есть свод по кадрам, то точно знают, какие суммы нужны для оплаты услуг, а также видят структуру обслуживающего аппарата.

При наличии такого документа легче контролировать расходование денежных средств, которые выделяются жильцами и порядок работы.

Имея бумагу, проще проанализировать профессиональный состав, а при необходимости перераспределить обязанности и высвободить штатную единицу или, наоборот, добавить, отрегулировав документ и согласовав изменения.

Можно ли не составлять?

Трудовой и Жилищный кодексы не дают прямых указаний к обязательному составлению такого документа для товарищества. Общество это небольшое , в принципе, можно работать и без такого документа.

Однако наличие сводки с должностями и окладами снимает почти все вопросы налоговой и трудовой инспекций, членов товарищества, а еще облегчают .

У проверяющих тоже больше доверия к тому сообществу владельцев недвижимости, у которого бухгалтерские и кадровые бумаги в порядке: проследить движение финансов и в частности, зарплаты, в этом случае не составляет никакого труда.

Работники, исполняющие функции по кадровому и бухгалтерскому учетам, при наличии правильно организованной работы могут избежать ошибок и просрочек , так что все говорит в пользу составления кадрового списка.

Структура и содержание

Документ имеет специально разработанную форму , называемую №Т-3 (утверждена постановлением Госкомстата РФ от 5 января 2004 г. №1).

В этом унифицированном бланке не предусмотрено указания фамилий, только скелет штата конторы – подразделения, должности, оклады.

В бланке формы Т-3 содержатся такие данные :

  • номер подразделения;
  • должности по каждому из подразделений, с итоговыми цифрами;
  • количество кадровых единиц;
  • оклад по каждой единице (месячный);
  • размер персональной надбавки;
  • общая сумма зарплаты по каждое единице и в общем по подразделениям;
  • примечания.

Пример документа представлен выше.

Таким образом, наглядно видно, в какую сумму обойдется содержание в месяц каждого из подразделений и всей конторы в целом. Легко сосчитать, какие средства потребуются в масштабе календарного года, и в смете на содержание аппарата конторы должна быть указана именно эта сумма.

Этот список работников (пока что без фамилий) готовятся к утверждению собранием, а уже потом, по мере заполнения, появятся и приказы о назначении на эти утвержденные должности людей, которые подошли по своим характеристикам и квалификации при условии, что их устроил уровень заработка.

Вверху обязательно необходимо указать срок, на протяжении которого действует данная форма Т-3 , и дата, с которой начинается этот отсчет. Форма Т-3 является рекомендованной в качестве основы, поэтому не будет нарушением, если таблицу дополнить графами на свое усмотрение.

Этот документ изначально не может содержать ФИО сотрудников, так как на общем собрании утверждается месячная и годовая сумма расходов в принципе, а уже потом правление имеет право укомплектовываться кадрами.

Приходя на собеседование, потенциальные , бухгалтер, дворник, инженер по эксплуатации и др. должны точно быть информированы о размере своего будущего заработка.

Это важно, так как вся деятельность товарищества имеет смысл, если удобно и комфортно тем, кто выбирал правление.

Расписание работы жилищной конторы должно быть круглые сутки доступно всем жильцам .

По этой причине на наружной стороне дверей конторы нужно прикреплять график работы и приема проживающих людей.

Очень помогает снятию всех вопросов по этой теме наличие . На портале товарищества можно постоянно информировать жильцов обо всех новшествах, важных сообщениях, а также о режиме работы и его изменениях.

Как составить?

Готовится бумага в преддверии собрания, на котором будет рассматриваться и утверждаться на содержание аппарата ТСЖ.

Если нет такой единицы, как инспектор по кадровым вопросам, то тогда составлением этого документа занимается тот, кому вменено в обязанности кадровое дело, но только в тесном сотрудничестве с председателем.

Плясать нужно от суммы, которую в год может позволить себе потратить товарищество. Только коллегиально с председателем и главным инженером или специалистом по эксплуатации можно наиболее рационально и разумно подойти к комплектации кадрами : сколько уборщиц, дворников и др. работников.

Важно сначала наглядно составить схему структуры конторы: кто кому подчиняется, с кем работает. Разделив годовую сумму зарплаты всего штата на 12, получаем месячный предел фонда .

Теперь важно распределить оклады так, чтобы вся картина выглядела не только логично, когда уровень заработка соответствует затратам труда, но еще, чтобы ни у одного из работников сумма месячной зарплаты не была ниже установленной законом величины.

Если в месячный лимит зарплата не помещается, а при уменьшении ставок, окладов сумма одного или нескольких сотрудников ниже допустимого минимума, то откорректировать зарплату можно , уменьшив часы работы.

Когда документ будет одобрен внутри правления, а затем и собранием собственников, то можно заниматься набором людей под конкретный штат.

О том, есть ли необходимость заключать трудовые договора , а также товарищества, вы можете узнать из наших статей. Образцы должностных инструкций этих сотрудников вы можете .

Как вносить изменения?

Часто бывает, что нужно изменить документ по кадрам . Это случается, когда:

  • требуется ввести дополнительные единицы;
  • следует уменьшить или увеличить зарплату;
  • в связи с сокращением штата бумагу корректируют, и пр.

Изменения, которые отразятся на итоговой сумме в сторону увеличения – а это введение дополнительных ставок – невозможно произвести без согласования с собственниками, то есть без одобрения собранием собственников.

Когда меняется уровень зарплаты штатных работников, то извещать всех собственников об этом не стоит, главное, чтобы были уведомлены сами работники.

Изменения расписания производится путем издания приказа , в котором должны содержаться такие сведения:

  • список должностей, с точным их указанием, которые упраздняются;
  • точные суммы зарплат с воспроизведением наименования каждой должности, по которой планируются изменения;
  • полное и точное название должностей, которые убираются из штата, с полным названием вводящихся в штат должностей.

На основании этого приказа готовят выписку из этого приказа об изменении штатного состава.

О том, как внести изменения в устав, читайте в .

При существенных изменениях штата нужно полностью заменить новым , причем потребуется снова процедура обсуждения на собрании и принятие голосованием.

Все эти бумаги нужно хранить вместе, чтобы не запутаться с начислениями.

Имея такой документ, как свод штатных кадровых единиц, бухгалтер может легко снять любые претензии и вопросы относительно заработных плат работников товарищества.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

О принятии решения о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества МКД в составе не меньшем, чем это предусмотрено региональной программой капитального ремонта. 7. О принятии решения о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в МКД не позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта. 8. О принятии решения по выбору лица, уполномоченного собственниками помещений МКД осуществлять взаимоотношения с региональным оператором по вопросам проведения ремонта МКД. 9. О принятии решения по выбору лица, уполномоченного представлять интересы собственников помещений во взаимоотношениях с региональным оператором по вопросам проведения капитального ремонта МКД. 10. Об определении владельца специального счета (обычно им выступает ТСЖ). 11.

Управляем домом законно: кто имеет право утверждать штатное расписание тсж?

Судебное решение — Определение Московского городского суда от 20.05.2011 по делу N 33-15078 (http://domovodstvo.ru/fas/a87cd4cc79d9ce3044257a260025553f.html)В удовлетворении исковых требований о признании недействительным решения общего собрания товарищества собственников жилья отказано правомерно, поскольку доказательств того, что оспоренное истцами решение незаконно ввиду его принятия ненадлежащим количеством голосов членов товарищества и их неизвещения о времени и месте проведения собрания, не представлено.

Документ не обязательный, но желательный: образец штатного расписания тсж

МКД, получить эту информацию можно, найдя свой МКД на сайте «Реформа ЖКХ» (https://www.reformagkh.ru), где все управляющие организации раскрывают информацию по установленному стандарту); из доходов от хозяйственной деятельности (прежде всего от сдачи в аренду рекламных площадей, а также взимание платы с провайдеров за аренду общедомового имущества при размещении технологического оборудования, следует помнить, что эти доходы можно получать лишь по решению 2/3 голосов собственников помещений, принявших участие в общем собрании); из субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в МКД, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий; из прочих поступлений (например, от сдачи в аренду части земельного участка или иной территории, элемента общего имущества).

Штатное расписание тсж — образец и разбор

Инфо

Это быстро и бесплатно! Оглавление:

  • Зачем оно нужно?
  • Можно ли не составлять?
  • Структура и содержание
  • Где записывается график работы?
  • Как составить?
  • Как вносить изменения?

Узнайте на нашем сайте о понятии и функциях ТСЖ, его плюсах и минусах, о том, как его создать, в том числе в многоквартирном доме, а также о порядке регистрации ТСЖ в налоговых органах и особенностях заключения договоров на обслуживание с собственниками.

Образец на вступление в ТСЖ вы можете скачать тут. Зачем оно нужно? Этот документ наглядно показывает, какое количество рабочих, ИТР и руководства должно обеспечивать жизнедеятельность объектов жилой недвижимости, а также нежилых помещений, здесь же расположенных.

Когда есть свод по кадрам, то члены ТСЖ точно знают, какие суммы нужны для оплаты услуг, а также видят структуру обслуживающего аппарата ТСЖ.

Что можно предпринять? подробнее УК ограничила доступ к собственности12.12.2017 адрес: /Россия (Москва) /Москва (ЮАО) /Чертановская /38 корп.

2 (Ответов: 12)УК ограничило доступ граждан к собственности на паркинг через МКД путем установки магнитных замков на двери (вход-выход) в паркинг, и принуждают покупать у них магнитные карты подробнее Парковка соседских машин во дворе дома12.12.2017 адрес: /Россия (Архангельская область) /Архангельск /Матросова /2 (Ответов: 10)На сегодняшний день дом заселен полностью, машин много.
Мест не хватает. И хотелось бы узнать, можно ли каким либо законным способом заставить владельцев машин не нашего дома убрать машины с нашей придомовой территории? подробнее О выходе из ТСЖ всем домом12.12.2017 (Ответов: 9)Собственники МКД решили выйти из состава ТСЖ.

Кто в тсж утверждает штатное расписание

Большая часть УК именно так и работает, выставляя квитанции в середине месяца, но по жилищному законодательству такая политика должна быть узаконена на общем собрании.
Определение состава ревизионной комиссии Контроль за деятельностью правления ТСЖ осуществляет ревизионная комиссия (или ревизор), состав которой избирается на общем собрании на срок до двух лет (п.
1 ст. 150 ЖК РФ). Член ревизионной комиссии не может являться одновременно членом правления ТСЖ, так как это приведет к конфликту интересов.
В составе ревизионной комиссии должно быть не менее трех человек, поскольку из своего состава ревизионная комиссия должна выбрать председателя.

Тсж: второе общее собрание

Необходимо стремиться к тому, чтобы пункт «Прочие расходы» был максимально широким и с большим бюджетом.

Внимание

ТСЖ, являясь некоммерческой организацией, ограничено в своих действиях, а потому проблематично перераспределять статьи расходов между отдельными пунктами.


Стоит донести эту информацию до собственников помещений, пояснив, что цель расширения статьи «Прочие расходы» объясняется стремлением эффективно управлять домом, чтобы не проводить собрание каждый раз по вопросу, требующему перераспределения средств из сметы.
2.

Не стоит указывать в смете конкретные организации, с которыми планируется заключить договор.

Договоренность может не сложиться, а без проведения общего собрания смету уже не изменить.
3. В смете нужно предусмотреть комиссии банка за осуществление платежей и переводов от жителей в пользу ТСЖ, а также от ТСЖ контрагентов и в пользу ресурсоснабжающих организаций.
4.

После того как ТСЖ зарегистрировано Федеральной налоговой службой и регистрационные документы получены, правление ТСЖ и лично председатель оперативно решают следующие вопросы:

1. Получение технической документации на дом от предыдущей управляющей организации. (Подробнее об этом в главе 5.)

2. Заключение договоров с контрагентами и ресурсоснабжающими организациями (РСО). (Этот вопрос я детально изложил в главе 7.)

3. Подготовка ко второму общему собранию собственников помещений и членов ТСЖ, на котором будет утверждена смета доходов и расходов на календарный год.

Поскольку о проведении общего собрания необходимо уведомлять до 10 дней до его проведения, сообщение о дате второго общего собрания рекомендуется вывешивать сразу после получения из ФНС документов о регистрации ТСЖ. При этом правление ТСЖ продолжает активную работу по сбору заявлений о вступлении в ТСЖ.

Обратите внимание: второе общее собрание также является внеочередным, это необходимо указать в сообщении о его проведении. Кроме того, второе собрание - это собрание не только собственников помещений, но и членов ТСЖ (поэтому оно официально называется «внеочередное общее собрание собственников помещений и членов ТСЖ»). Следует учитывать, что голоса членов ТСЖ и собственников считаются по-разному: по отдельным вопросам голосуют все собственники помещений в , .">по всем остальным - только члены ТСЖ.

Повестка дня второго общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ может иметь следующий (рекомендуемый) вид:

1. О выборе председателя и секретаря общего собрания (обязательный пункт для любого собрания, счетная комиссия при этом может не избираться).

2. Об утверждении сметы доходов и расходов ТСЖ на текущий год (смета - финансовый план, по которому ТСЖ будет жить и работать на протяжении календарного года).

3. О принятии решения об утверждении платы за содержание жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в (то есть платы за содержание и ремонт жилого помещения).

4. О принятии решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете ТСЖ.

5. О принятии решения по внесению взносов собственниками помещений на проведение капитального ремонта в размере минимального взноса, установленного нормативными актами (по региону).

6. О принятии решения о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в составе не меньшем, чем это предусмотрено региональной программой капитального ремонта.

7. О принятии решения о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в не позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта.

8. О принятии решения по выбору лица, уполномоченного собственниками помещений осуществлять взаимоотношения с региональным оператором по вопросам проведения ремонта .

9. О принятии решения по выбору лица, уполномоченного представлять интересы собственников помещений во взаимоотношениях с региональным оператором по вопросам проведения капитального ремонта .

10. Об определении владельца специального счета (обычно им выступает ТСЖ).

11. О принятии решения о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет с учетом требований ЖК РФ или о предоставлении такого выбора владельцу специального счета. (Следует проголосовать за формулировку «на усмотрение правления».)

12. Об определении источника финансирования расходов по содержанию специального счета (за счет взносов собственников помещений ).

13. Об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг.

14. Об избрании членов Ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ.

15. Об утверждении формы договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом ТСЖ.

16. О принятии решения о порядке пользования общим имуществом собственников помещений в иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

17. О принятии решения о порядке внесения платы за жилищно-коммунальные услуги в .

18. Об утверждении штатного расписания ТСЖ.

19. Принятие решения о распределении потерь по горячему водоснабжению, холодному водоснабжению, отоплению (тепловой энергии), а также электроэнергии пропорционально площади помещений собственников помещений и членов ТСЖ (в случае наличия таких потерь).

Рассмотрим некоторые вопросы повестки второго общего собрания.

Главный вопрос второго общего собрания - утверждение сметы доходов и расходов ТСЖ на календарный год. В п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ сказано, что к прямой компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет и аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок).

Согласно п. 3 ст. 151 ЖК РФ, на основании решения общего собрания членов ТСЖ могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов ТСЖ. Например, это может быть отдельный фонд инфраструктурного обеспечения или фонд ремонта детской площадки. Наименования фонда и финансовые показатели по ним должны быть отражены в смете доходов и расходов ТСЖ на календарный год.

Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом, которым фактически является смета доходов и расходов ТСЖ на календарный год (п. 4 ст. 151 ЖК РФ). Любое отступление от сметы доходов и расходов при финансировании тех или иных проектов или решений является нецелевым финансированием.

Смета доходов и расходов ТСЖ, как следует из названия, состоит из доходов, которые поступают в ТСЖ, и расходов, которые формируются из обязательств ТСЖ перед контрагентами в соответствии с заключенными договорами.

Согласно ст. 151 ЖК РФ доходы (средства) ТСЖ жилья состоят:

Из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества (сумма доходов рассчитывается на основании данных по площади из технического паспорта конкретного , получить эту информацию можно, найдя свой на сайте «Реформа ЖКХ» (https://www.reformagkh.ru), где все управляющие организации раскрывают информацию по установленному стандарту);

Из доходов от хозяйственной деятельности (прежде всего от сдачи в аренду рекламных площадей, а также взимание платы с провайдеров за аренду общедомового имущества при размещении технологического оборудования, следует помнить, что эти доходы можно получать лишь по решению 2/3 голосов собственников помещений, принявших участие в общем собрании);

Из субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в , проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

Из прочих поступлений (например, от сдачи в аренду части земельного участка или иной территории, элемента общего имущества).

К расходам ТСЖ могут относиться:

Эксплуатационные расходы на содержание и обслуживание общего имущества, в том числе обслуживание и ремонт лифтового оборудования, страхование и дефектоскопия лифтов, вывоз и размещение бытовых отходов, техническое обслуживание инженерных систем ХВС, ГВС, отопления, канализации, электрических систем, техническое обслуживание газового оборудования, аварийное обслуживание;

Текущий ремонт общедомового имущества (покраска здания, ремонт);

Расходы по противопожарной охране (установка пожарной сигнализации, поверка гидрантов);

Оплата труда работников административно-хозяйственного персонала;

Отчисления на социальные нужды (фонд оплаты труда);

Расчетно-кассовое обслуживание, обслуживание расчетного счета;

Юридические услуги;

Канцелярские товары, почтовые расходы, содержание, закупка и обслуживание офисного оборудования, программное обеспечение;

Непредвиденные расходы (устранение аварий и прочие расходы).

1. Необходимо стремиться к тому, чтобы пункт «Прочие расходы» был максимально широким и с большим бюджетом. ТСЖ, являясь некоммерческой организацией, ограничено в своих действиях, а потому проблематично перераспределять статьи расходов между отдельными пунктами. Стоит донести эту информацию до собственников помещений, пояснив, что цель расширения статьи «Прочие расходы» объясняется стремлением эффективно управлять домом, чтобы не проводить собрание каждый раз по вопросу, требующему перераспределения средств из сметы.

2. Не стоит указывать в смете конкретные организации, с которыми планируется заключить договор. Договоренность может не сложиться, а без проведения общего собрания смету уже не изменить.

3. В смете нужно предусмотреть комиссии банка за осуществление платежей и переводов от жителей в пользу ТСЖ, а также от ТСЖ контрагентов и в пользу ресурсоснабжающих организаций.

4. Фактически составление сметы нужно начинать одновременно с подготовкой к первичному общему собранию собственников. Еще до регистрации ТСЖ в ФНС необходимо просчитать все доходы и расходы, чтобы понять, насколько создание ТСЖ выгодно собственникам помещений.

Определение размера платы за содержание жилого помещения

Исходя из соотношения доходов и расходов формируется размер платы за содержание жилого помещения (пп. 2 п. 1 ст. 154 ЖК РФ) с 1 м2, которая будет выставляться в квитанции. Не стоит занижать эту сумму. Вообще нужно отказаться от иллюзии, что организация ТСЖ автоматически ведет к удешевлению всех расходов. Это не всегда так.

Хотя довольно часто сумма платы за содержание жилого помещения в ТСЖ оказывается меньше, чем оплата услуг управляющей организации, тем не менее это не самоцель. Смысл ТСЖ - повышение качества жизни в доме. Создав товарищество, собственники, не понаслышке знающие проблемы своего дома, будут сами управлять им и принимать решения о том, что следует улучшать и изменять, не обивая пороги в управляющей компании с просьбой починить лифт.

Согласно п. 1 ст. 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления либо решением общего собрания членов ТСЖ. Реализовать это правило весьма сложно, ведь для того, чтобы выставить квитанции, необходимо получить счета от всех контрагентов и ресурсоснабжающих организаций, а от РСО они могут прийти и после 10-го числа.

Поэтому разумно принять на общем собрании решение, что квитанция на оплату жилого помещения и коммунальных услуг должна выставляться после 15-го числа, а оплачиваться до 25-го числа месяца, следующего за истекшим. Большая часть УК именно так и работает, выставляя квитанции в середине месяца, но по жилищному законодательству такая политика должна быть узаконена на общем собрании.

Определение состава ревизионной комиссии

Контроль за деятельностью правления ТСЖ осуществляет ревизионная комиссия (или ревизор), состав которой избирается на общем собрании на срок до двух лет (п. 1 ст. 150 ЖК РФ). Член ревизионной комиссии не может являться одновременно членом правления ТСЖ, так как это приведет к конфликту интересов. В составе ревизионной комиссии должно быть не менее трех человек, поскольку из своего состава ревизионная комиссия должна выбрать председателя.

Ревизионная комиссия (или ревизор) ТСЖ выполняет следующие задачи:

Не реже одного раз в год проводит ревизии финансовой деятельности товарищества (обычно это предшествует общему собранию);

Представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

Представляет общему собранию членов ТСЖ заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

Отчитывается о своей деятельности перед общим собранием членов ТСЖ.

Желательно включать в ревизионную комиссию людей, во-первых, обладающих достаточным авторитетом и умением убеждать (им предстоит отчитываться в расходовании средств перед собранием), а во-вторых, имеющих финансовое образование и способных разобраться в отчетной документации, предоставляемой правлению ТСЖ.

Обратите внимание: в состав ревизионной комиссии или ревизором могут быть избраны физические лица, не являющиеся членами ТСЖ (но являющиеся собственниками помещений в ).

Использование общего имущества третьими лицами

Практически в каждом имеются лифты, в которых размещаются рекламные лифтборды. ТСЖ могут заключать договор с рекламными агентствами о размещении рекламных щитов в лифтах. Таким образом происходит использование общего имущества собственников помещений иными (третьими) лицами. Заключать договор на сдачу в аренду общего имущества можно исключительно с разрешения общего собрания собственников, причем требуется не менее 2/3 от общего числа голосов.

Поэтому при проведении второго общего собрания необходимо принять решение о порядке использования общего имущества иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Утверждение штатного расписания ТСЖ

Согласно п. 5 ст. 148 ЖК РФ, правление обязано осуществлять наем работников для обслуживания многоквартирного дома на условиях, которые определены пп. 8.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.

В ЖК РФ обязанность ТСЖ утверждать штатное расписание прямо нигде не оговорена, однако согласно ст. 15 и 57 ТК РФ трудовые отношения и реализация за плату трудовой функции осуществляется в соответствии со штатным расписанием. Форма штатного расписания (Т-3) утверждена постановлением Госкомстата РФ от 05.01.2004 № 1.

Поскольку за работников ТСЖ платятся налоги, штатное расписание следует представить в контролирующие и надзорные органы, прежде всего в Фонд социального страхования РФ и Пенсионный фонд РФ. Работу по составлению штатного расписания целесообразно поручить бухгалтеру.

Обращаем внимание, что наличие вакантной позиции в штатном расписании не означает, что ТСЖ обязано принять на указанную должность работника. В штатном расписании можно предусмотреть должности паспортиста и плотника, но нанимать их на работу в обязательном порядке (если ТСЖ может обходиться без таких сотрудников) не требуется.

Понятие общедомовых потерь коммунальных ресурсов

При управлении общедомовым имуществом неизбежны общедомовые технические потери коммунальных ресурсов.

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее ПП РФ-2011-354), коммунальные ресурсы - это холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг. К коммунальным ресурсам также приравниваются сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям.

Потери коммунальных ресурсов могут быть техническими и коммерческими.

В технические потери по холодной воде могут входить расходы воды:

На мытье лестничных площадок и мусоропровода;

На полив газонов и палисадников;

Промывку инженерных сетей;

В технические потери по горячей воде могут входить расходы воды:

На сброс воды в стояке, когда в многоквартирном доме производится ремонт батарей;

На опрессовку системы отопления после ремонта;

На технологический пролив системы при подготовке к отопительному сезону;

Внутридомовые потери в водопроводных сетях.

Таким образом, причины технических потерь коммунальных ресурсов (например, водоснабжения) могут быть связаны как с проведением отдельных видов работ по дому (например, опрессовка системы отопления при подготовке к зимнему отопительному сезону), так и с неисправностью индивидуальных приборов учета собственников, а также с прямым воровством воды собственниками (в случае сокрытия истинных показаний или наличия магнита на счетчике, который затрудняет учет).

Может возникнуть следующая ситуация: за календарный месяц в дом, согласно общедомовому прибору учета, вошло 500 кубометров воды, а показаний жители предоставили лишь на 350. Остальные 150 кубометров являются потерями (они вошли в дом, но учесть их как использованные конкретными собственниками невозможно).

В соответствии с п. 40 ПП РФ-2011-354 потребитель коммунальных услуг вносит плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме, то есть коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды (ОДН). Это правило не распространяется на отопление (плата за отопление вносится без деления на индивидуальные и общедомовые нужды).

При этом согласно п. 44 ПП РФ-2011-354 распределяемые потери коммунальных услуг, связанные с ОДН, не могут превышать нормативы потребления коммунальной услуги, если иное не установлено общим собранием. Поскольку в реальности сумма потери зависит от разграничения балансовой и эксплуатационной зоны ответственности с ресурсоснабжающими организациями, сумма потерь фактически может превышать установленные нормативом объемы.

В этом случае необходимо принять решение о распределении потерь коммунальных ресурсов пропорционально площади помещений собственников помещений и членов ТСЖ. Решение принимается членами ТСЖ, для одобрения требуется не менее 50 % голосов от кворума.

Коммерческие потери тепловой энергии неизбежны в том случае, если на баланс ТСЖ как исполнителя коммунальных услуг были «повешены» подземные инженерные коммуникации, а граница балансовой и эксплуатационной ответственности проходит не по отмостке здания (и узлу учета тепловой энергии), а по земельному участку ТСЖ.

Как правило, в этом случае расчет потери тепловой энергии осуществляется в соответствии с п. 128 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1034. «О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя» и основывается на балансе количества тепловой энергии, отпущенной в тепловую сеть и потребленной теплопотребляющими установками потребителей (ТСЖ).

Прогнозировать точную динамику возможных потерь тепловой энергии сложно, поэтому разумно на втором общем собрании принять решение о том, чтобы все потери распределялись на всех собственников вне зависимости от их фактического и реального объема.

C. Филимонов

Метки: Предыдущая запись
Следующая запись

 

Возможно, будет полезно почитать: