Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику. Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика? Кредиторы первой очереди при банкротстве застройщика

Банкротство строительной организации является страшной новостью для любого гражданина, заключившего .

Как это не печально в последнее время очень часто случается разорение, как небольших фирм, так и крупных строительных компаний. Но, самым ужасным является не сам факт банкротства, а последствия – и огромные долги.

А иногда бывает и по-другому: компания преднамеренно заявляет о несостоятельности и осуществляет ликвидацию с целью ухода от ответственности.

Что же делать обманутому дольщику? Где искать защиту и как минимизировать финансовые потери?

Законодательное регулирование вопроса

В 2004 г. произошло принятие , направленного на защиту интересов граждан, инвестировавших собственные или заемные средства в строительство многоквартирного дома. Этот же закон гарантирует возврат денежных средств в случае банкротства или ликвидации застройщика.

Некоторые строительные фирмы заманивают вкладчиков иллюзорными гарантиями и убеждают, что заключение договора – это абсолютно бесполезная процедура. Ни в коем случае нельзя верить подобным обещаниям! Такое поведение говорит о том, что перед Вами находятся обманщики.

Законодательный акт, принятый в августе 2011 года, защищает обманутых дольщиков, как в части возврата внесенной денежной суммы, так и в части предоставления дорогостоящей покупки в натуральном выражении. Вне зависимости от текущего состояния, гражданин-инвестор имеет право получить квартиру в собственность и обустраивать ее самостоятельно.

Закон «Об инвестиционной деятельности» говорит о том, что никто не может ограничить дольщика во владении, пользовании и распоряжении приобретенным имуществом. Правда, при условии, что все финансовые обязательства, описанные в договоре о долевом строительстве, погашены своевременно.

Если случилось так, что фирма-застройщик обанкротилась, совсем немного не завершив строительные работы, то гораздо более целесообразно требовать признания права собственности на новоявленное жилье, нежели бороться за возврат внесенных средств. Причина предельно проста – компания, осуществляющая процедуру ликвидации, вряд ли будет располагать большими денежными сбережениями, необходимыми для возврата дольщикам.

Описание процедуры

Банкротство застройщика зачастую объясняется объективными причинами, например, неправильная организация бизнес-процесса.

Наступление дефицита бюджета зачастую случается ввиду следующих обстоятельств :

повышение стоимости строительных материалов и удорожание подрядных услуг;
резкий рост курса валюты, что неизбежно приводит к пересмотру рыночных цен в большую сторону;
форс-мажорные ситуации (погодная аномалия, человеческий фактор и т.д.), срывающие установленный в договоре срок сдачи готового жилья.

Дольщик или инвестор может самостоятельно ознакомиться с неблагоприятными событиями, посредством регулярного просмотра черных списков строительных компаний, составляемых государственными структурами.

Что такое реестр требований кредиторов

Реестр требований представляет собой документ, отображающий список всех задолженностей фирмы-застройщика.

Несоблюдение срока исполнения указанных здесь обязательств, зачастую, является причиной объявления банкротства.

Реестр предусматривает очередность исполнения требований дольщиков. Каждому инвестору следует внимательно следить за тем, чтобы информация о нем была зафиксирована в данном списке, в противном случае, маловероятно, что долг будет возвращен.

Отражение данных о дольщике в реестре требует соблюдения определенных условий, касающихся оформления и подачи заявки. Направление заявления и перечня необходимых приложений осуществляется посредством арбитражного суда. В официальном обращении обязательно должна содержаться информация о полном наименовании фирмы-застройщика, точном адресе, актуальных реквизитах, а также номере дела должника.

Кроме того следует помнить о том, что законодательно определен срок , в течение которого кредитор может предъявить свои требования к предприятию, осуществляющему процедуру банкротства. Дольщику отводится 30 календарных дней на реализации своего права.

Если кредитор не смог своевременно направить информацию в реестр требований, то он может стать заложником определенных негативных правовых последствий. Он все еще может претендовать на возврат вложенных средств, но теперь только после того, как банкрот полностью произведет расчет со всем списком конкурсных кредиторов. Следовательно, шансы на возврат денежной суммы, внесенной за планируемое к возведению жилье, значительно снижаются.

На что имеет право дольщик

Какие действия должен предпринять дольщик после получения уведомления о банкротстве строительной фирмы? Ликвидация фирмы должна сопровождаться рассылкой уведомлений соответствующего содержания. Срок – 5 дней. Текст документа обязательно должен включать информацию о том, что у дольщика есть право на подачу требования, касающегося передачи ему построенного жилья или возврата внесенной денежной суммы, увеличенной на размер процентов.

Дальнейшее развитие событий напрямую зависит от того, на каком этапе была заморожена стройка. Если компания-застройщик успела возвести дом , то дольщикам следует обращаться в арбитражный суд, с целью получения документов, свидетельствующих о внесении денежной суммы. Право собственности на новостройку можно оформить в соответствии с реестром, специально создаваемом в подобных случаях.

Гораздо более неприятной является ситуация с недостроенным домом . Строительная фирма при этом открывает конкурсное производство. Но, самым худшим в подобных обстоятельствах является тот факт, что компенсирование средств, внесенных дольщиками, откладывается на потом. Сначала предприятие должно рассчитаться с гражданами, пострадавшими физически от взаимодействия с застройщиком, потом выплатить заработную плату подчиненным и только после этого можно начать заниматься средствами, внесенными в соответствии с договорами о долевом строительстве.

Действующее законодательство старается всячески защищать граждан, решившихся на приобретение новостройки подобным способом. Дольщики могут компенсировать собственные взносы, неустойку, процент по и причиненный моральный ущерб. Кроме того, в соответствии с ФЗ № 214 им полагается обязательная страховка , направленная на погашение всех убытков вкладчика. Но, как это ни печально, данная мера также не дает 100% гарантии, так как страховые компании также не всегда справляются с подобным объемом выплат и объявляют о собственном банкротстве.

Что делать, если фирма-застройщик сообщала о вынужденной ликвидации, а гражданин вложил в долевое строительство даже не собственные средства, а оформил ипотечный кредит? Если организация не успела возвести дом, то гражданину достается весьма печальная участь: отсутствие жилья и огромный долг перед банком. В данной ситуации некоторые заемщики перестают вносить ежемесячные платежи, так как считают, что раз нет залоговой квартиры, то и отвечать перед банком должен не сам человек, а организация-застройщик. На самом деле мнение является ошибочным, так как денежные средства в финансовом учреждении занимал именно человек, соответственно, и возвращать ему. При этом фирма, обещавшая завершить строительство, должна компенсировать внесенную сумму. Правда, если этих средств не хватит для полного погашения ипотечного долга, то гражданину придется самостоятельно выходить из сложившейся ситуации.

Порядок и правила выставления требований

Чтобы защитить свои права, дольщик должен побеспокоиться о составлении искового заявления . Гражданин имеет право требовать как возврата вложенной денежной суммы, так и передачи жилого помещения. Конечно, просить предоставить жилую площадь целесообразно только в том случае, если застройщик успел завершить возведение дома. Информацию о требованиях дольщика следует сообщить судебным органам, а также внести в соответствующий реестр, регулирующий последовательность предоставления возвратов.

Просьбы о материальных выплатах обычно касаются следующих моментов:

Кроме того, дольщик должен составить заявление и включить свои требования в общий реестр . Данное мероприятие предполагает предоставление следующих данных:

наименование судебного органа, на рассмотрении которого находится дело;
подробная информация о банкротящемся предприятии;
личные сведения о финансовом управляющем, назначенном на должность;
контактная информация о лице, подающем заявление;
номер и дата соглашения;
информация, конкретизирующая приобретаемую жилплощадь;
стоимость планируемого к возведению помещения и общая величина денежной суммы, переданная строительной фирме;
документы, свидетельствующие о том, что должник игнорирует свои обязательства.

Заявление обязательно должно сопровождаться договором о долевом строительстве, зарегистрированном в установленном порядке, а также платежками, гарантирующими внесение денежных средств.

Какой вариант компенсации выбрать

Если строительная фирма разорилась уже после того, как построила дом, но не успела осуществить внутреннюю отделку или подключить какие-либо коммуникации, то, конечно же, лучше добиваться оформления права собственности на жилье . Осуществить данную задумку можно только посредством подачи заявления в арбитражный суд.

Возврат внесенной денежной суммы является очень даже приемлемым вариантом, а порой и единственным, особенно, если планируемая квартира так и не смогла материализоваться. При этом дольщик должен понимать, что возврат вложенных средств не является первостепенной выплатой. Сначала предприятие-банкрот должно перечислить компенсации пострадавшим в физическом смысле (если таковые имеются), выплатить заработную плату подчиненным и только после этого приступать к материальным перечислениям в пользу вкладчиков.

Некоторые нюансы

О том, что строительная фирма близка к банкротству, можно определить по следующим параметрам: организация не может рассчитаться по счетам, не занимается перечислением обязательных платежей в бюджет и т.д.

Если банкротство близко, но судебного дела еще нет

В соответствии с действующим законодательством, дольщики могут :

создать ЖКХ-кооператив и в самостоятельном порядке завершить строительство жилья;
вернуть вложенные средства.

Кроме того, можно попытаться «оживить» фирму, например, привлечь инвесторов, обратиться с просьбой о предоставлении льготного налогообложения или о финансовом вливании со стороны государства.

Если фирма уже не ведет прежней активной деятельности, но так и не объявила себя банкротом, то дольщик может обратиться с соответствующей просьбой в суд.

Передача прав третьему лицу

Смена застройщика является вынужденной мерой, к которой зачастую прибегают только в том случае, если девелопер испытывает серьезные финансовые проблемы. Вне зависимости от того, чьи ошибки легли в основу данных событий, дольщик оказывается в непростой ситуации.

Наибольшая опасность состоит в том, что новый застройщик заговорит о дополнительном финансировании, так как в соответствии с ФЗ № 214 – подобные обстоятельства являются единственным законным поводом для увеличения цены договора. Дольщик вправе не соглашаться на подписание дополнительного соглашения и оспаривать свои права в судебном порядке.

О порядке действий дольщиков при банкротстве строительной фирмы смотрите в следующем видеосюжете:

Банкротство застройщика - угрожающая фраза для дольщиков. Признание судом несостоятельным застройщика для дольщиков влечет ряд неблагоприятных последствий, и главные вопросы: получат ли они квартиру и вернут уплаченные деньги?

Однако дольщики при банкротстве застройщика получают шанс не быть обманутыми, отстоять право на долгожданное жилье. Банкротство застройщика при долевом строительстве - честный способ завершить деятельность компании, оказавшейся в сложной финансовой ситуации.

Обратите внимание!

Дольщики при банкротстве застройщика в приоритете по сравнению с подрядчиками и кредиторами. Их требования рассматриваются в первую очередь. Но для положительного урегулирования конфликта следует незамедлительно обратиться за помощью к юристу.

Что несет банкротство застройщика при долевом строительстве для других участников и как можно отстоять свои права на недвижимость более подробно в представленном материале.

Что значит банкротство застройщика

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве инициируется при невозможности исполнения обязательств перед кредиторами на сумму свыше 300 000 рублей, если долг не погашается более 3 месяцев. Арбитражный суд рассматривает дело по месту нахождения банкрота, прежде всего, определяя при подаче соответствующего заявления финансовую несостоятельность застройщика. Банкротство застройщика - процедура, включающая пять стадий:

надзор;
санация (получение инвестиций для выхода из кризисной ситуации);
внешнее управление;
конкурсное производство;
мировое соглашение.

Обратите внимание!

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определяет юридическую форму финансовой несостоятельности фирмы-застройщика. Банкротством считается невозможность предприятия компенсировать средства, вложенные дольщиками, заплатить по долгам.

Виды финансовой несостоятельности компании

Банкротство застройщика при долевом строительстве бывает объективным и фиктивным. Объективная финансовая несостоятельность застройщика возникает при некорректности бизнес-плана, неверной организации производственных процессов. К нему могут привести следующие факторы:

скачок цен на услуги, стройматериалы (его можно избежать на стадии заключения договоров, если зафиксировать цены);
рост курса валют, влияющий на подорожание услуг, материалов;
форс-мажор.

Фиктивная процедура признания финансовой несостоятельности - инструмент мошенников, позволяющий вывести ощутимую часть вложений из актива строительной компании с нарушением закона. Фиктивность банкротства застройщика при долевом строительстве можно доказать проведением проверки всех операций с активами компании за последние 3 года. Если обнаружатся расхождения, через суд можно добиться возврата большой доли инвестиционных вложений.

Обратите внимание!

Признак стремления к фиктивному банкротству - закупка стройматериалов по завышенным ценам, но доказывать фиктивность банкротства застройщика - весьма сложная задача.

Признаки банкротства застройщика

Предприятие-банкрот не способно:

платить по счетам кредиторов;
совершать обязательные платежи в бюджетные/внебюджетные фонды.

Если падает прибыль строительной компании, то:

растет вероятность невозврата средств;
ликвидность активов переживает кризис.

Обратите внимание!

Появление первых признаков финансовой несостоятельности наблюдается за 2 года до наступления явного банкротства.

Внешние причины финансовой несостоятельности не поддаются прогнозу, они всегда возникают внезапно. Внутренние - определяются формами ведения бизнеса, его методами.

Что же делать дольщику

Дольщики при банкротстве застройщика могут добиться успешного решения своего вопроса, если эту задачу возложат на опытных юристов, которые учтут тонкости рассматриваемого дела. Действующее законодательство изменилось в пользу участников долевого строительства, они стали более защищенными от мошенничества.

При этом существует два итоговых решения, к которым приходят дольщики:

создание ЖСК - кооператива, который самостоятельно достраивает дом;
возврат вложений.

Обратите внимание!

Любой этап признания несостоятельности фирмы допускает заключение мирового соглашения, которое по своей сути является подписанием договора на новых условиях, при этом старые условия аннулируются. Требуется утверждение мирового соглашения судом, мнение собрания инвесторов также должно учитываться.

Санация компании - финансовое вливание со стороны органов власти, инвесторов, кредиторов, предоставление льготного налогообложения, кредитов на привлекательных условиях, призванное оживить бизнес-процессы с целью предупреждения ликвидации фирмы.

Ликвидация обанкротившейся компании влечет административную ответственность, наступление правовых рисков. На этой стадии не применяется наблюдение, санация, внешнее управление.

Признать фирму-застройщика банкротом можно через судебный орган, подав соответствующее заявление. Инициатором такого процесса может быть как кредитор, так и сама организация. Юрист по банкротству застройщика поможет грамотно написать заявление о включении в реестр требований, подать его в арбитражный суд. После установления судом требований инвестора будет назначена дата рассмотрения дела.

Судом назначается арбитражный управляющий, которому необходимо направить документ о просрочке передачи квартиры дольщику или решение суда о признании договора между кредитором и застройщиком:

незаключенным;
незаконным, если в нем определены условия о компенсации вложений.

Обратите внимание!

Обязательно представляются документы о фактической оплате доли в строительстве, письменная претензия к застройщику о расторжении договора, справка, подтверждающая отсутствие ввода в эксплуатацию объекта строительства. Внесение сведений о кредиторе в реестр требований для компенсационных выплат - функция арбитражного управляющего.

Какие правовые вопросы возникают у вкладчиков?

Объявление финансовой несостоятельности застройщика вызывает перечень вопросов на тему:

выплаты страховых компенсаций;
какие предпринять действия при фиктивном банкротстве;
будет ли выселение;
как сдать дом;
оплата по банковскому кредиту;
какова судебная практика по банкротству застройщика;
каковы национальные особенности строительной деятельности.

При выявлении признаков преднамеренного банкротства юрист обратится для защиты интересов дольщика в налоговую службу, которая проверит отчеты застройщика за последние 3 года. Если служба обнаружит признаки фиктивности, через суд может быть доказано наличие преступления, предусмотренного ст. 196 УК РФ.

Обратите внимание!

При банкротстве застройщика интересы банков по кредитам удовлетворяются только в третью очередь и исключительно по распоряжению арбитражного управляющего.

Правовая защита участников строительства

Законодательная власть постоянно пытается свести к минимуму возможные махинации в отношении инвесторов. Дольщики при банкротстве застройщика теперь могут требовать компенсации от страховой компании.

Обратите внимание!

Инициаторы процесса могут просить суд рассмотреть дело не по месту нахождения предприятия, а по месту жительства большей части дольщиков.

Если недостроенный объект застройщик передал банку под залог, при банкротстве собственникам квартир грозит выселение. Нужно обратиться в суд с заявлением о преднамеренном банкротстве и признании мошенничества в особо крупном размере.

Применение дополнительных мер с целью защиты прав участников строительства предусмотрено ст. 90 АПК РФ. Срочные временные меры, гарантирующие исполнение судебного акта:

арест на денежные средства;
требование от компании действовать в интересах сохранения имущества, предотвращения его порчи;
запрет на совершение определенных действий;
запрет на продажу недвижимого имущества при предъявлении иска о снятии ареста;
хранение истцом спорного объекта.

Обратите внимание!

Понятие «обманутый дольщик» вы найдете в Приказе Минрегиона от 20.09.2013 № 403. Чтобы открыть судебное производство, необходимо подать заявление установленной формы.

По итогам рассмотрения судебной тяжбы прогнозируется следующее:

участники строительства при благополучном исходе судебного дела получают все средства, которые они потратили;
при остановке стройки, объявлении застройщика несостоятельным, дольщики могут достроить дом самостоятельно;
при сдаче дома в эксплуатацию, вступлении в право собственности можно настаивать на выплате неустойки, рассчитанной с учетом каждого просроченного дня;
можно рассмотреть возможность обмена квартиры на подобную, но в достроенном доме.

Если вы планируете подавать в суд на непорядочную строительную компанию, начните с глубокого изучения ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Поддержка прав вкладчиков - прерогатива государства. Большинство вкладчиков получает уведомление, в котором четко сказано о признании несостоятельности застройщика. Они включены в реестр «обманутых участников» строительства, но не подают в суд.

Обязанностью арбитражного управляющего является уведомление вкладчиков о процессе банкротства, предоставление им информации о возможности выставлять требования.

При банкротстве застройщика при долевом строительстве участникам лучше всего обратиться к опытным юристам, которые эффективно защитят права и законные интересы в рамках действующего законодательства. Независимо от того, проживаете ли вы в Москве или другом регионе России, мы готовы оказать вам правовую поддержку круглосуточно.

Образец заявления

Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.

Бланк доступен для скачивания и просмотра.
Скачать образец заявления о включении в реестр требований (.docx)

Федеральным законом Российской
Федерации от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ«О внесении изменений в
Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“ и статьи
17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части
установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные
средства участников строительства был установлен порядок участия
»дольщиков в деле банкротства застройщика.
Согласно ст.1 Закона с даты
вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении
застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур,
применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых
помещений и (или) денежные требования участников строительства, за
исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть
предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с
соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления
требований к застройщику.
С даты введения наблюдения в
отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих
процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение
исполнительных документов по требованиям участников строительства,
предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, приостанавливается. С даты открытия
конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов
прекращается.
Временный управляющий, конкурсный
управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех
известных им участников строительства о введении наблюдения или об
открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками
строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных
требований, а также о возможности одностороннего отказа участника
строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого
помещения.
Расходы арбитражного управляющего
на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых
помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника.
Требования о передаче жилых помещений
предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100
Закона о банкротстве.
Арбитражному суду при рассмотрении
обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть
предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной
оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих
обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу
жилого помещения.
Требование о передаче жилого
помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению
арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
Определение о включении требования
о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений
или определение об отказе во включении указанного требования в такой
реестр может быть обжаловано.
В реестр требований о передаче
жилых помещений включаются следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником
строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого
помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2) размер неисполненных
обязательств участника строительства перед застройщиком по договору,
предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе
стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3) сведения о жилом помещении (в
том числе о его площади), являющемся предметом договора,
предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения,
идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
То есть, после вынесения Решения
суда о введении процедуры банкротства в Отношении Застройщика, арбитражный
управляющий уведомляет участников строительства(дольщиков) о возможности
предъявить свои требования для включения в реестр требований о передаче
жилых помещений в собственность.
В силу ст.71 Закона о банкротстве
Для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить
свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты
опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования
направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с
приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих
обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр
требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о
включении указанных требований в реестр требований кредиторов.При наличии
возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет
обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных
требований в реестр требований кредиторов Требования кредиторов, по
которым не поступили возражения, рассматриваются арбитражным судом для
проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр
требований кредиторов. По результатам такого рассмотрения арбитражный суд
выносит определение о включении или об отказе во включении требований в
реестр требований кредиторов. Указанные требования могут быть рассмотрены
без привлечения лиц, участвующих в деле.Определение о включении или об
отказе во включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов
вступает в силу немедленно и может быть обжаловано.
Требования кредиторов,
предъявленные по истечении 30-дн. срока для предъявления требований,
подлежат рассмотрению арбитражным судом после введения процедуры,
следующей за процедурой наблюдения.
Участники строительства в части
требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях
кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы,
уплаченной участником строительства застройщику по договору,
предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости
переданного застройщику имущества.
Участники строительства имеют право
предъявлять возражения относительно требований других кредиторов в
порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.
Таким образом, сейчас Вам следует
подавать требование о включении в реестр передачижилых помещений в
собственность.
В ходе финансового оздоровления,
внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у
застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий
не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его
утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников

погашении требований участников строительства путем передачи прав
застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок
созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или
иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача
объекта незавершенного строительства).
То есть, арбитражный управляющий
обязан вынести в установленный срок вопрос о погашении требований
участников строительства.

Открытие
конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего
отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего
передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о
банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования
участника строительства
В случае наличия у застройщика
многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный
управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два
месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе
конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его
завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников
строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о
погашении требований участников строительства путем передачи им в
собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее - передача участникам строительства жилых помещений).

В случае, если в течение двух
месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных пунктом 1 статьи 201. 10
и пунктом 1 статьи 201.11 Закона, собранием участников строительства не
принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче
объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном
доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий уведомляет
об этом арбитражный суд и направляет в порядке, установленном статьей 13
настоящего Федерального закона, участникам строительства, требования
которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений,
уведомление о:

1) возможности предъявления в
арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования
в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии
одновременного отказа участника строительства от исполнения договора,
предусматривающего передачу жилого помещения.

2) последствиях непредъявления
указанных требований в срок, установленный подпунктом 1 настоящего пункта.

То есть, если собрание участников
строительства не примет решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством
о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в
многоквартирном доме, строительство которого завершено, Вы имеете право
обратиться в суд с денежным требованием.

Таким образом, участники
строительства имеют возможность вынести решение об обращении арбитражного
управляющего в суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного
строительства на любой стадии процедуры банкротства.

Сейчас Вам необходимо предъявить в
арбитражный суд заявление с требованием о включении Вашего требования в
реестр передачи жилых помещений в собственностью

Смогу
оказать услугу по составлению заявления

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ " " (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый "подреестр" – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований "за реестром", что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника ( , ). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен )" ( , Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, ).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав ( , ). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, (оставленное в силе ), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86"Б").

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в . Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ " " и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса , Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " "). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 " ".

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Возможно, будет полезно почитать: