Процедура купли-продажи дома с земельным участком: от оценки недвижимости до передачи денег. Как оформить продажу дома с земельным участком

Сегодня продажа разнообразных вещей сопровождает нас каждый день. Современный мир характеризуется разнообразием товаров и услуг, которые значительно упрощают повседневную жизнь человека. Особенным видом, в данном случае, становится недвижимость. Такой объект регулируется специальной совокупностью нормативно – правовых актов. Если для того, чтобы купить продукты питания достаточно будет просто передать деньги за их стоимость, то приобретение квартиры или дома – процедура значительно сложнее. Процесс переоформления права собственности на недвижимость имеет ряд особенностей и нюансов.

Поэтому, в данной статье предлагаем рассмотреть процедуру оформления купли – продажи дома. Особое внимание посвятили составлению договора, который закрепляет такую сделку.

Договор купли продажи дома

Данное понятие можно рассматривать в двух аспектах. Первый из них – это совокупность отношений, которые возникают между собственником объекта недвижимости и покупателем при передачи права владения домом на основе передачи денежной суммы. Второй – документ, в котором отражаются все необходимые аспекты такой сделки.

Сегодня приобретение дома – довольно распространенная процедура. Конечно, в последние годы в связи с осложнением экономической ситуации количество сделок данного характера снизилось, но, все же – их количество достаточно большое. Покупка недвижимости характеризуется особой процедурой. Все внимание акцентируется на переходе права собственности от одного человека к другому. При этом, если говорить о купле бытовых товаров – такие сделки не требуют специального закрепления в разнообразных инстанциях представительских органов. А вот приобретение дома в обязательном порядке должно быть зафиксировано на государственном уровне. Такое условие становится основой для признания сделки законной.

Все дело в том, что недвижимость – это особый вид товара. Любое государство мира имеет специальные базы данных, в которых отражаются ведомости о собственности граждан на дома, квартиры. Это необходимо никак не для контроля человека, а для защиты прав владельцев в случае возникновения недоразумений. Так, собственник недвижимости имеет право распоряжаться своим имуществом и защищен на юридическом уровне от незаконных действий по отношению к такому объекту со стороны третьих лиц.

Основной возможностью в области распоряжения домом является право на его отчуждение. Это значит, что владелец имеет полное правомочие в любой момент продать недвижимость. Единственное условие в таком случае – это правильное оформление сделки. Сегодня законодатель установил ряд обязательных действий, которые должны выполняться гражданином при передачи права собственности на дом.

Как оформить договор купли продажи дома?

Теперь перейдем непосредственно к самой процедуре. Перед тем, как оформлять уже сам договор, нужно знать, в какой последовательности происходят все действия по передаче права собственности на объект недвижимости.

Прежде всего, нужно убедиться в том, что вы имеете право на отчуждение помещения. Сегодня в данную категорию входят лица, которым дом принадлежит на праве собственности. При этом, такой факт в обязательном порядке должен иметь документальное подтверждение. Как правило, это Свидетельство государственного образца, в котором четко указано, что именно данный дом принадлежит конкретному человеку.

Естественно, граждане, которые арендуют жилье не могут претендовать на роль продавца в отношениях купли – продажи. Кроме того, стоит отметить еще и необходимость наличия дееспособности в полном объеме. Граждане, которые ограничены в данном показателе не могут самостоятельно заключать сделки такого характера. В эту категорию входят и несовершеннолетние граждане. Сегодня за них осуществить продажу дома могут исключительно их законные представители.

Кроме того, стоит учитывать и тот факт, что дом может принадлежать нескольким людям одновременно. В первую очередь, на данный факт должны обращать внимание покупатели. В таком случае, необходимо будет согласие всех собственников. Один из них не может просто так взять и продать весь дом самостоятельно. Действия данного характера могут осуществляться исключительно при наличии письменного согласия на продажу всех владельцев. При этом, в таком документе в обязательном порядке должно быть отмечено, что именно данный гражданин уполномочен проводить сделку по отчуждению общей недвижимости.

Оформление договора купли продажи дома – процедура, которая состоит, в первую очередь, из написания специального документа. Именно он является основанием для передачи права собственности.

Как составить договор купли продажи дома?

Данный вопрос является одним из основных, когда человек сталкивается с ситуацией продажи или покупки объекта недвижимости. Как мы знаем, документы правового характера имеют достаточно точную регламентацию со стороны закона. Она имеет не рекомендательный характер. Это значит, что обе стороны соглашения обязаны придерживаться указаний нормативно – правовых актов.

Форма договора купли продажи дома – только письменная. Помимо этого, она подлежит еще и регистрации в государственных органах. Составленная устно сделка является недействительной. Кроме того, написанное соглашение, но не заверенное в специальной инстанции тоже будет недействительным.

Сегодня существует несколько вариантов по составлению договора. Прежде всего, это обращение к специалистам. В наше время, мы все прекрасно знаем о том, что существует огромное количество юридических компаний, которые занимаются написанием документов. Одной из наиболее объемных составляющих в таком деле являются договора. Профессионалы имеют ряд заготовок, отработанных на практике.

Кроме этого, каждый может написать необходимое соглашение самостоятельно. Сегодня законодатель не обязывает никого идти к юристу. Если лицо может самостоятельно оформить документ, то не нужно никуда обращаться и платить деньги за лишние услуги. При этом, в сети Интернет размещено огромное количество образцов, которые можно спокойно использовать. Главное проверить их на актуальность и соответствие требованиям.

Но, если все же сравнивать варианты – то помощь специалиста находится на порядок выше по показателям качества. Юристы знают толк в своем деле и, как правило, используют документы, которые уже отработаны на практике. А вот если говорить о самостоятельном написании, то тут довольно просто ошибиться или пропустить необходимый момент. Но, зато последний вариант бесплатный, а вот помощь специалиста – довольно затратная услуга.

Кроме того, можно просмотреть наш образец договора купли продажи дома:

Также, если говорить о составлении договора, то тут стоит выделить два вида: предварительный и основной. Каждый из них имеет ряд особенностей и характерен для определенного этапа заключения сделки.

Предварительный договор купли продажи дома

Участники гражданско – правовых отношений могут регламентировать свои отношения по переходу права собственности на дом еще до того, как такое положение будет закреплено на государственном уровне при помощи составления и регистрации основного договора. Для этого составляется предварительное соглашение.

Что оно собой представляет? Прежде всего, это обещание гражданина в будущем осуществить действия по покупке дома, а второго лица – передать в собственность данное жилье. Зачем составляют такие договора? Как правило, данного рода соглашения являются перестраховкой. Владелец имущества договаривается с человеком о покупке дома, при этом он откидывает предложения других покупателей. Чтобы в дальнейшем человек не отказался от своего слова и при этом собственник не остался без клиентов – составляют предварительный договор.

Также, после этого пишется намерение сторон в будущем заключить сделку по продаже недвижимого имущества. То есть, продавец указывает, что в будущем он передаст свой дом в собственность покупателю, а тот, в свою очередь, заплатит ему определенную сумму.

Помимо этого, обязательным элементом является указание на объект недвижимости. Нужно описать адрес, по которому находится дом, его площадь. Кроме того, если дом продается вместе с земельным участком – отдельно пишем и о его размере. Также, стороны обозначают цену договора.

Стоит заметить, что заключение предварительного договора имеет и ряд минусов. Прежде всего, ежегодно в суд поступает достаточно много заявлений о признании такого документа недействительным. Вся соль в том, что после того, как стороны подпишут соглашение – оно нигде более не регистрируется. Поэтому, продавец или покупатель более просто могут расторгнуть сделку или отказаться от ее положений. Поэтому, специалисты рекомендуют заверять предварительный договор у нотариуса. Таким образом, можно добиться обязанности выполнять пункты соглашения обеими сторонами.

Помимо этого, еще одним нюансом становится отказ обеих сторон от выполнения сделки. Так, если пришел термин, обозначенный в договоре для продажи, но ни одна из сторон не проявила инициативы и не имеет претензий к другому участнику отношений – договор просто теряет свое действие.

Договор купли продажи жилого дома. Образец

Теперь перейдем непосредственно к составлению основного соглашения. Документ данного рода имеет определенные требования к содержанию. Сегодня есть ряд моментов, которые в обязательном порядке должны быть закреплены в соглашении.

Прежде всего, пишется наименование самого документа. В нашем случае – договор купли — продажи дома. Сразу под такой отметкой идет дата заключения сделки. Стоит заметить, что использовать необходимо не цифровое обозначение, а письменный вариант. Оба эти пункта размещаются по центру страницы в верху.

После этого идет непосредственное указание на граждан, которые подписывают данное соглашение. Как мы говорили ранее, они именуются как продавец и покупатель. Именно под такими «псевдонимами» о них будет идти речь во всем договоре. Это значительно сокращает размер договора, поскольку такие слова писать намного короче нежели полные инициалы граждан.

Поэтому, изначально нужно отметить личные данные каждой стороны. Прежде всего, это полное имя без каких – либо сокращений. Также – дата и место рождения. Следующий пункт – номер и серия документа, которые подтверждают личность каждого из участников. В обязательном порядке, нужно записать и место государственной регистрации проживания.

Далее идет перечисление основных положений по пунктам. Первый из них – предмет соглашения. В данном случае, стоит учитывать, составляется договор купли продажи дома с земельным участком, или без него. Прежде всего, мы записываем адрес по которому находится объект недвижимости. Он должен включать область, район, населенный пункт, улицу и номер самого дома. Помимо этого, обязательно отмечаем площадь предмета соглашения. Можно указать как общую, так и отдельно размер жилья пригодного для проживания без учета технических и бытовых комнат.

Если осуществляется отчуждение жилья с учетом земли, на которой оно находится – указываем ее размер. Если договор купли продажи дома составляется без участка – то никаких данных по отношению к площади записывать не надо. Единственный момент, который стоит закрепить – гражданин или юридическое лицо, которому принадлежит земля, где находится дом.

Также, соглашение может содержать дополнительные параметры, которые характеризуют дом. В первую очередь, это этажность и количество комнат. Также, нужно отметить и назначение объекта недвижимости. То есть, прямо указываем – жилой он или нет. Некоторые предпочитают включать всевозможные данные по отношению к дому. Сегодня в их число входят материалы, с которых возведено здание, состояние каждой комнаты, наличие технического оборудования и т.д. Таким образом, обе стороны обеспечивают себе уверенность в том, что один должен отдать, а второй принять.

Если одновременно идет отчуждение и земельного участка – нужно закрепить и его детальную характеристику. В первую очередь, нужна площадь и категория земель. Далее, в соответствии с кадастровыми ведомостями пишут о целевом назначении участка.

Также, именно в этой части закрепляются положения о праве третьих лиц на такой объект недвижимости. Во-первых, нужно обозначить о всех владельцах, которые имеют в собственности дом и интересы которых на законных основаниях представляет продавец. Если дом на момент подписания сделки находится в заставе – то такой пункт должен быть обязательно прописан и это значит, что покупатель с этим соглашается.

Следующий блок – ценовая политика. В данной части мы обозначаем непосредственно все вопросы, которые относятся к оплате дома покупателем. И так, для начала нужно указать рыночную стоимость объекта недвижимости. Для этого понадобится справка компетентной организации, которая уполномочена составлять цены на недвижимость на определенный момент времени.

Необходимо обозначить о какой цене договорились между собой покупатель и продавец. При этом, если дом продается с землей – размер должен включать и сумму за участок. Еще один важный момент – цена в обязательном порядке должна обозначатся в национальной валюте, то есть – в рублях.

Кроме того, нужно также предусмотреть способ и время оплаты. Первый критерий включает в себя несколько вариантов. В последнее время, наиболее часто используется безналичный расчет или расчет наличными деньгами. Но, помимо этих двух вариантов договор купли продажи дома может быть совмещен с рассрочкой. Для этого в соглашении необходимо точно прописать, что именно такой способ платежа выбрали для себя стороны. Также, нужно обозначить период и суммы взносов.

Временные рамки оплаты производятся до момента государственной регистрации. Таким образом, гражданин может обеспечить себя от недобросовестности покупателя. Непосредственно это положение и должно быть зафиксировано в договоре. Его можно закрепить либо точной датой, либо определенным термином.

Третьей частью соглашения станет блок положений о переходе прав на дом от одного лица к другому. Самое важное – обозначить момент, когда такие действия осуществляются. Как правило – это государственная регистрация. Помимо этого, нужно прописать и наименование органа, который ее проводит. В данном случае, используется территориальная привязка по отношению к месту нахождения самого дома. Также, если мы продаем объект недвижимости вместе с землей – не забываем указывать о переходе права на участок.

Еще один важный пункт – указать, что со дня внесения ведомостей о перемене собственника все обязательства по содержанию жилища, оплате коммунальных услуг, налогообложения переходят к покупателю.

Четвертая часть – передача непосредственно самого дома покупателю. В данном элементе, мы предусматриваем то, как должна проходить такая процедура. В первую очередь, стоит установить дату. Далее – предусмотреть, до какого момента продавец обязывается забрать свои вещи с дома.

Кроме того, передача дома должна проходить с соответствующим закреплением. Для этого в основном договоре нужно закрепить необходимость составления акта приема – передачи объекта недвижимости. Таким образом, стороны зафиксируют свое согласие о завершении отношений.

Последний элемент – заключительные положения. В нем обозначаются все необходимые и важные моменты, которые по своей сути не подходили ни к одному с выше перечисленных разделов. В первую очередь, это действия при возникновении спора. Как правило, в таком случае, стороны прописывают наименование органа Фемиды, который при наличии недоразумений будет инстанцией обращения.

Также, нужно закрепить процесс оформления договора. Одного только подписания участниками отношений будет недостаточно. В обязательном порядке сделка должна быть оформлена в государственной инстанции. Для этого записывают ее наименование и по желанию – дату внесения ведомостей. Кроме того, довольно часто случается так, что стороны предпочитают предварительно оформить сделку у нотариуса. Данное положение тоже должно содержаться в документе.

Помимо всего прочего стоит отметить и то, кто несет материальные затраты по отношению к проведению государственной регистрации. В большинстве случаев, такая обязанность ложится на покупателя.

И последний обязательный элемент – количество экземпляров. Сегодня минимальное число документов не может быть менее трех. Два из них предназначаются для продавца и покупателя, а третий – для органа регистрации ведомостей о переходе права собственности.

Еще одним отдельным пунктом становятся банковские реквизиты. В данном элементе, обозначают номера счетов каждого участника. Как правило, это характерно для тех сделок, которые проводятся на основе безналичного расчета. Помимо всего прочего, здесь мы пишем адрес проживания обеих сторон договора.

Завершающий этап – проставление даты и подписи. Для участников имеются отдельные места с обозначением «продавец» и «покупатель».

Как мы видим – договор имеет свою структуру, которая должна поддерживаться в любом случае. Менять местами элементы – можно. Не имеет разницы в какой последовательности закрепляется информация. Самое главное, чтобы были все необходимые данные были наявны. Если данное правило не выполняется – договор можно признать недействительным в судебном порядке. Поэтому, к составлению документа нужно подходить со всей серьезностью. Для этого вы можете использовать инструкцию выше, где мы достаточно детально описали процесс составления соглашения.

Здравствуйте, Руслан.
1.Если, Вы уверены в том, что покупатель не передумает за время подготовки документов-то приступайте к п.2.
Если такой уверенности нет, то стоит заключить соглашение о задатке.(Вы должны понимать, что если в Вы в последствии откажетесь от сделки-придется выплатить задаток в двойном размере)
2. Собираете документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество подтверждающая отсутствие арестов, запрещений, обременений на данный объект недвижимости;
- правоустанавливающий документ на жилой дом (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, разрешение на застройку с актом приемки индивидуального жилищного строительства и т.д.);
- техническая документация из районного БТИ (технический паспорт жилого дома, справка о технической характеристике жилого дома и т.д.);
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на наследование или дарение (если дом был подарен или унаследован);
- выписка из домовой (похозяйственной) книги с указанием всех зарегистрированных в данном доме лиц, в том числе временно выбывших в места лишения свободы, в армию.

документы на земельный участок:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
- правоустанавливающий документ на земельный участок (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, распоряжение местной администрации о выделении участка в собственность и т.п.);
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на наследование или дарение (если земельный участок был подарен или унаследован);
- кадастровый план земельного участка с характеристикой и кадастровым номером (получают в Земельной кадастровой палате).
3. Заключаете договор купли-продажи.
Передача денежных средств осуществляется на любом этапе, и зависит от договоренности с покупателем. Но Вам будет удобнее, если передача денег будет происходить непосредственно при подписании договора.
Нотариальное удостоверение необязательно, но застрахует Вас от некоторых неприятных моментов(например недееспособность покупателя)
4. Регистрация договора.
В отдел Росреестра подаете следующие документы

Заявление на государственную регистрацию договора и перехода права собственности от Вас.
Заявление на государственную регистрацию права от покупателя.
Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (квитанция, платежное поручение, чек);
Документ, удостоверяющий личность заявителей, а также доверенность. Если имущество, является совместной долевой собственностью, то дополнительно представляется согласие всех сособственников.
Договор купли-продажи.
Передаточный акт, т.е. документ о приеме-сдаче дома.
Правоустанавливающий документ правоотчуждателя - основной документ, подтверждающий право собственности.(договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, разрешение на застройку с актом приемки индивидуального жилищного строительства и т.д.)
Справка о прописке.
Технический паспорт объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, или кадастровый паспорт объекта недвижимости, выданный после 01.03.2008.
Успехов!

Каждый из нас мечтает о своем собственном домике с участком земли, расположенном в живописном уголке нашей страны. Украинцы нередко на последние сбережения приобретают желанную недвижимость, но параллельно с этим рискуют остаться ни с чем. Купля-продажа недвижимости - сложная процедура, которая может принести немало хлопот участникам сделки. Обо всех её тонкостях по состоянию на сегодняшний день читателям сайта СуперДом рассказывает наш эксперт - юрист компании Juscutum.

Покупка дома и квартиры: торг уместен

Сделку по приобретению дома с земельным участком необходимо осуществлять в строгом соответствии с требованиями законодательства Украины, а также следуя советам юристов и нотариусов, привлеченных к ее проведению, тогда результат будет позитивным как для продавца, так и для покупателя.

Для начала необходимо определиться с формой, в которой должна происходить сделка купли-продажи недвижимости. В соответствии со статьей 657 Гражданского кодекса Украины, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге).

Порядок удостоверения нотариусами договоров купли-продажи недвижимости регламентирован Законом Украины «О нотариате» и Порядком № 296 «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины». В соответствии со статьей 42 вышеуказанного Закона, нотариальные действия совершаются после их оплаты, а также после уплаты в бюджет государства налога с доходов физических лиц и в день подачи всех необходимых документов.

Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости - предварительный и основной.

Цель предварительного договора - зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами. Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения части суммы (задатка), поскольку без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет невозможно.

Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем нюансы договоренности, а именно:

Цену, о которой было достигнуто соглашение;
Сумму обязательственного платежа (задатка);
Действия сторон в случае расторжения данного договора - отказ от покупки или продажи и порядок возврата задатка;
Срок подписания основного договора;
Дата, до наступления которой продавец дома с земельным участком полностью освободит его от собственного имущества.

Необходимые документы

Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком в Украине? Документы для проведения сделки должны быть подготовлены заранее, до того, как будет найден покупатель, так как некоторые справки приходится оформлять неделями, а потенциальный покупатель может за это время потерять интерес к объекту недвижимости, который вы хотите продать.

Перечень необходимых документов для продажи недвижимости может меняться, в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в нем граждан и семейного положения продавца.

В стандартный список входят:

Документ о праве собственности на продаваемую недвижимость - договор купли-продажи, документы о получении в дар жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство и др. - оригиналы документов;
Удостоверение личности и ИНН всех лиц, являющихся собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних - свидетельство о рождении);
При наличии несовершеннолетних или недееспособных лиц, имеющих право собственности на дом с земельным участком или прописанных в нем, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
Отчет об экспертной денежной оценке имущества;
Технический паспорт на объект недвижимости;
Если недвижимость приобреталась владельцем в браке или расторгнутом на момент проведения сделки браке, то необходимо свидетельство о браке или о разводе и согласие супруга / супруги на продажу недвижимого имущества;
Справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости)
При продаже жилья по доверенности - оригинал доверенности, паспорт и ИНН доверенного лица.

От покупателя при оформлении сделки купли-продажи недвижимости необходимо предоставить собственный паспорт и ИНН. Если покупатель состоит в браке, то необходимо личное присутствие супругов на сделке с предъявлением удостоверения личности и свидетельства о браке в оригинале, при невозможности личного присутствия - нотариально заверенное заявление об отсутствии возражений против сделки.

В случае, если недвижимость была подарена нынешнему владельцу, получена им в наследство, приобретена или приватизирована до заключения законного брака, правила не требуют согласия супругов на ее продажу. Если приватизация квартиры была проведена уже после заключения брака, то объект недвижимости считается совместно нажитым имуществом и согласие супруга на продажу необходима.

Если продавец квартиры не гражданин Украины, то, кроме оригинала паспорта, необходим также его нотариально заверенный перевод.

Весьма важным действием на этапе подготовки документов является необходимость проверить отсутствие ограничений на отчуждение имущества. Их налагают, если здание арестовано по решению суда, находится в банковском залоге, и так далее. Такую информацию может предоставить нотариус, ведущий оформление сделки.

В первом случае от покупки следует отказаться. Во втором - процесс можно продолжить, но надо получить разрешения от банка или иного ипотекодержателя на продажу. Не обязательно, но желательно получить документальное подтверждение об отсутствии у нынешнего владельца дома задолженности по коммунальным платежам. Иначе прошлые долги перейдут новому собственнику.

Придомовая территория

ГКУ устанавливает, что к покупателю вместе с домом и строениями переходит право собственности и на тот земельный участок, на котором они размещены. Так что наряду с проверкой будущего жилища надо уделить внимание документации, относящейся к земле. У продавца должно быть соответствующее право собственности, в частности акт на землю с указанием кадастрового номера.

Важно понимать, что бессрочное пользование не дает владельцу права продажи. А отсутствие кадастрового номера приведет к невозможности зарегистрировать договор купли-продажи или к признанию сделки несостоятельной. Если акт у продавца не содержит такого номера, он должен обратиться в местное управление земельных ресурсов за его получением.

Также нужно ознакомиться с кадастровым планом участка, сверить его границы, размеры и форму, проверить категорию землепользования, уточнить на местности расстояние от строений до соседних территорий и так далее.

Все названные требования в равной степени относятся и к тем случаям, когда предметом договора является земля под застройку, без существующих строений. Особенно важно уточнить целевое назначение участка. Возводить жилище можно только на тех участках земли, которые относятся к категории для жилой застройки. Если земля предназначена для ведения сельского хозяйства, на законных основаниях построить и зарегистрировать получится только садовый дом.

А вот приобретать земельный участок, на котором расположено неоформленное должным образом здание (самострой) не рекомендуется. В реалиях нашей страны получить все необходимые документы постфактум все еще возможно. Но дополнительные сложности, затраты времени и финансов гарантированы. Так что первоначальная экономия при покупке может обернуться даже более высокими расходами.

Правильная оценка объекта недвижимости

Любая сделка купли-продажи недвижимости должна быть правильно оценена. Для этого продавцу на сайте ФГИ необходимо найти контакты ближайшего сертифицированного оценщика и явиться к нему со всеми правоустанавливающими и личными документами.

Необходимость проведения оценки недвижимости вызвана тем что, во время проведения операций по продаже физическими лицами объектов недвижимости, нотариус удостоверяет соответствующий договор только при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества, определенной субъектом оценочной деятельности (пп. 1.11 п. 1 главы 2 раздела I и Порядка № 296).

Проведение сделки и расчеты по ней

При осуществлении сделки покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов (а не копий) всех правоустанавливающих документов. Также надо выполнить сверку паспорта владельца и адреса его регистрации.

Приобретать жилой дом надо только на условиях купли-продажи. Существует практика оформления долгосрочного пользования зданием на правах доверенности (аналогичный способ есть и в сфере автотранспорта), но делать так очень нежелательно. Продавец по закону имеет право в любой момент отозвать свою доверенность. Кроме того, она перестает действовать в случае смерти владельца строения.

Производить оплату (как авансовую, так и полную) ГКУ позволяет в наличной или безналичной форме. Касается это и тех случаев, когда расчеты производятся между физическими лицами. Аванс обычно передают наличными. Делать это лучше в присутствии нотариуса.

Окончательный расчет безопаснее всего вести в безналичной форме. Тем более что законодательство требует все сделки со стоимостью выше 50 тысяч гривен проводить только таким образом. Это регламентируется постановлением № 210 Национального банка Украины (НБУ) «Об установлении предельной суммы наличного расчета». Расчеты нужно производить путем перечисления средств с одного текущего счета (оформленного на физическое лицо - покупателя) на другой (оформленный на физическое лицо - продавца).

Второй вариант - внесение денег наличными на текущий счет в национальной валюте.

Третий способ - непосредственное участие в расчетах нотариуса. Покупатель перечисляет оплату на его счет, а тот переводит их на счет продавца. Правда, в таком случае стоимость нотариальных услуг возрастает. Но этот метод рекомендуют, если покупатель одновременно выступает продавцом другой недвижимости и оплачивает новое имущество за счет продажи старого.

Следует понимать, что ответственность за нарушение данного нормативного акта пока еще не установлена. Но ГКУ требует, чтобы стороны гражданского договора действовали строго в рамках законодательных норм, иначе сделку можно признать недействительной.

Тем не менее, на практике пока что наиболее распространена наличная форма оплаты, причем в валюте. В договоре при этом фиксируют передаваемую сумму в гривнах на момент оплаты, указывают оговоренный валютный эквивалент и способ пересчета (по курсу НБУ или межбанковскому).

Естественно, при передаче денег повышается вероятность обмана. Если делать так, то стоит нанять кассира, использующего соответствующее оборудование: счетчик купюр и детектор их подлинности.

Также можно арендовать банковскую ячейку, где хранить всю необходимую сумму, и четко оговорить в соглашении с банком условия допуска к ней третьих лиц (продавца). Важно знать, что согласно Правилам использования наличной иностранной валюты, на территории Украины, утвержденным НБУ, такие расчеты не допускаются. Поэтому правомочность сделки, оплаченной данным образом, может быть оспорена в судебном порядке одной из сторон.

Наконец, для оформления и сопровождения процесса стоит воспользоваться услугами профессионального юриста. Проверить подлинность всей документации и согласовать ее в различных инстанциях довольно трудно. А фирма-подрядчик (или физическое лицо-предприниматель) берет на себя ответственность за соблюдение всех норм, а также сроков.

Налогообложение

При заключении сделки купли-продажи недвижимости, согласно правовым нормам, действующим в Украине, продавцу и покупателю нужно заплатить государству определенную сумму. Какими же налогами и сборами облагается соглашение купли-продажи недвижимости, и какие документы необходимо оформить для проведения данной операции?
Продавец домовладения, который продает частный дом вместе с земельным участком, должен заплатить налоги и сборы за земельный участок и жилой дом.

Налогообложение при продаже жилого дома включает:

1% государственной пошлины (сумма исчисляется из стоимости частного дома, указанной в документе оценки или в договоре купли-продажи);
1% сбора на обязательное пенсионное страхование (сумма исчисляется из стоимости частного дома, указанной в документе оценки или в договоре купли-продажи);
5% налога на доход физического лица (НДФЛ) от продажи недвижимого имущества (оплачивается, если дом находился в собственности менее трех лет, также налог нужно заплатить, если владелец уже осуществлял продажу недвижимого имущества в текущем году);
1,5% военного сбора (взимается с продавцов домов).

Кроме налогов и сборов, которые продавец дома или земельного участка должен внести в государственный бюджет, нужно заплатить и за услуги нотариуса. Нотариальные расходы при подготовке необходимых документов и оформлении договора купли-продажи земельного участка, частного дома или домовладения стартуют от 3-5 тыс. грн, но цифра может варьировать, в зависимости от того или иного нотариуса и его тарифов.

Распоряжение объектами недвижимости осуществляется путем совершения различных сделок и заключения договоров. Рассмотрим, какие документы нужны для продажи дома, и какие формальности предстоит соблюсти при распоряжении данным объектом недвижимости.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора . Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.

Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.

Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности. Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:

заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.

Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.

За переход права собственности оплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей, квитанция об оплате данного сбора представляется в оригинале.

Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.

Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.

Нюансы при продаже жилого дома

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан и выглядит следующим образом:

определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

До декабря 2016 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2017 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.

После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.

Также нужно учитывать, что с марта 2019 года будут ограничены любые виды распоряжения объектами недвижимости, не прошедшими процедуру кадастрового учета. Это вызвано необходимостью надлежащим образом систематизировать все сведения о недвижимости в единой федеральной базе данных ЕГРН.

Среди всего спектра сделок с недвижимостью наибольший удельный вес занимают сделки именно купли-продажи недвижимого имущества. От правильного оформления таких сделок зависит легитимность прав владения покупателя приобретенным объектом недвижимости. Следует помнить, что все договоры купли-продажи квартир, домов и иного недвижимого имущества подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации.

Для ознакомления пользователей нашего бизнес-портала в качестве примера приводим типовой образец договора купли-продажи жилого дома.

Договор купли-продажи жилого дома (образец)

г.________________ _____________________________________

(дата прописью)

Гр. ____________________________________ , проживающий _____________________________________ ____________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и гр. __________________________________, проживающий _______________________________________________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой дом, расположенный по адресу: _________________________________________, а Покупатель обязуется принять жилой дом вместе с прилегающим земельным участком и возведенными на нем строениями и приспособлениями и уплатить

за него обусловленную сумму.

2. Указанный дом состоит из ________ комнат и подсобных помещений __________________________

Общая площадь жилого дома составляет __________________________ кв. метров, подсобные помещения ___________________________________________кв. метров.

3. При доме имеется земельный участок размером ______га и следующие строения и приспособления ______________________________________________ (сарай, туалет, погреб, колодец, хоз.постройки и пр.)

4. Продаваемый дом под арестом и в залоге не состоит, право собственности Продавца на него никем не оспаривается.

5. Общая цена за домовладение устанавливается в размере ______________________________________ (прописью) рублей.

6. Все расходы, связанные с оформлением договора, стороны несут совместно, в равных долях (возможен вариант, когда расходы по оформлению договора, включая госпошлину, принимает на себя одна из сторон).

7. Плата вносится Покупателем в течение ___________________________дней после оформления договора в установленном законом порядке. Плата вносится единовременно (возможен вариант: равными долями ежемесячно не позднее __________ числа каждого месяца платежа). Окончательный расчет должен быть произведен не позднее ______________________________________

8. Оплата производится по одному из следующих вариантов (по выбору сторон): наличными суммами, перечислением на расчетный счет в Сбербанк (в этом случае указывается номер расчетного счета Продавца, номер и местонахождение Сберегательного или иного банка), чеком, аккредитивом и

т.п.

9. Стороны гарантируют сохранение конфиденциальности сведений, относящихся к сумме договора и формам расчетов по договору.

10. В обеспечение договора сторонами предоставлены следующие гарантии:

10.1. Со стороны Продавца _________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________

(документы, подтверждающие право собственности на дом и отсутствие претензий со стороны третьих лиц).

10.2. Со стороны Покупателя _______________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________

(документы, подтверждающие платежеспособность и отсутствие предусмотренных законом препятствий для покупки дома).

11. При просрочке платежа в виде единовременного расчета более чем на ___________ со стороны Покупателя Продавец вправе считать себя свободным от обязательств, вытекающих из настоящего договора. При длящейся форме расчета Покупатель уплачивает штраф Продавцу в размере _________% от размера, не выплаченной в срок суммы.

12. По соглашению между сторонами гарантией со стороны Покупателя может быть внесение задатка, оформленного в письменной форме. Если договор окажется неисполненным по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. При неисполнении договора по вине Продавца он возвращает его

Покупателю в двойном размере.

13. Если после подписания и оформления договора одна из сторон откажется от его исполнения, то ее ответственность определяется в соответствии с законодательством РФ.

14. При заключении настоящего договора сторонам были известны требования гражданского законодательства Российской Федерации.

15. Настоящий договор подлежит оформлению в нотариальном порядке.

16. Все споры между сторонами, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством РФ.

Составлен в _________ экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую силу.

Экземпляр настоящего договора хранится в делах ____________________ нотариальной конторы г. ________________, а ____________экземпляра вручены сторонам.

Подписи сторон:

Продавец _______________________________ ___________________________

(подпись)

Покупатель _______________________________ ___________________________

(подпись)

Заверительная подпись нотариуса, печать.

Возможно, будет полезно почитать: