Взыскание неустойки при банкротстве, включение в реестр, признание права собственности - ооо "коммерсант". Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился Что делать если застройщик банкротится взыскание неустойки

В последнее время дольщики, вложившие свои денежные средства на покупку квартир у застройщиков – банкротов, задают вопросы о возможности и целесообразности взыскания неустойки за просрочку передачи квартир (речь идет о дольщиках компаний М-Индустрия, Премиум, РосПолиТехПроект и иных застройщиков).
Исходя из нашего опыта ведения дел по защите прав дольщиков и ведения дел по банкротству застройщиков можем, дать следующие разъяснения.

1. Возможность взыскания неустойки.

Действующее законодательство позволяет взыскивать с застройщика неустойку за просрочку передачи жилого помещения. Размер неустойки рассчитывается в соответствии с Законом о долевом строительстве (214-ФЗ), Законом о защите прав потребителей и иных нормативных актов. Неустойка рассчитывается за период с даты передачи квартиры (или окончания строительства), указанной в договоре, по дату введения в отношении застройщика процедуры наблюдения в деле о банкротстве.
Учитывая, что в соответствии с Законом о защите прав потребителей граждане освобождаются от уплаты государственной пошлины с суммы иска до одного миллиона рублей, мы рекомендуем остановиться на этой сумме. Однако, если дольщик готов оплатить государственную пошлину, то сумма неустойки может быть и выше, в любом случае с 1 млн. рублей пошлина не уплачивается.

2. Целесообразность взыскания неустойки.

Очевидно, что если застройщик находится в состоянии банкротство «живых» денег с него не получить. Однако, установленная арбитражным судом в деле о банкротстве неустойка будет включена как денежное требование дольщика наравне с другими денежными требованиями иных кредиторов. Кстати, есть мнение некоторых судей, что неустойка по договору с застройщиком может являться требованием ТРЕТЬЕЙ очереди (после введения правил о банкротстве застройщика – параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве). То есть требования дольщиков по неустойке возможно будут включены в третью очередь, а требования иных денежных кредиторов перейдут в четвертую очередь.
Что может дать дольщикам установленный размер неустойки в виде денежного требования к застройщику-банкроту?
Прежде всего, это даст дольщику возможность противопоставить свои денежные требования требованиям иных кредиторов.
Не секрет, что в деле о банкротстве застройщика устанавливаются требования иных денежных кредиторов, эти требования включаются в реестр, и эти кредиторы могут влиять на принятие решения собранием кредиторов, решения не всегда принятые в интересах дольщиков. Дольщики, установившие денежные требования могут участвовать в собрании кредиторов, и принимать решения в своих интересах.
Кроме того, нельзя забывать, что Закон о банкротстве в некоторых случаях связывает возможность передачи дольщикам жилых помещений с компенсацией требований иных денежных кредиторов.
Так вот для того, что бы дольщики потратили меньшие деньги на компенсацию требований иных денежных кредиторов, необходимо противопоставить требованиям иных денежных кредиторов свои требования по уплате неустойке.

На защите прав дольщиков стоит Федеральный закон и договор долевого участия () в строительстве. Но и эти документы не дают 100%-ной гарантии безопасности инвестирования в будущее жильё.

По ряду причин в отношении застройщика может быть начата процедура банкротства. В таком случае участникам долевого строительства предстоит сложный процесс по возврату вложенных средств или получению квартиры. Но некоторых дольщиков также интересует вопрос взыскания неустойки с застройщика-банкрота.

Ответственность застройщика в случае банкротства

В договоре долевого участия в строительстве обязательно должен быть пункт о способе обеспечения застройщиком его обязательств. Таким обеспечением в первую очередь выступает залог – земельный участок, на котором возводится дом. Кроме залога, указывается и второй способ – поручительство банка или страхование гражданской ответственности.

Но, несмотря на наличие страховки или поручительства, шансы на взыскание неустойки с застройщика, который признан банкротом, крайне малы. В первую очередь будут удовлетворены требования работников, понесших ущерб жизни или здоровью, затем долговые обязательства по оплате труда. Дольщики же являются кредиторами третьего порядка.

Хотите взыскать неустойку с застройщика-банкрота? Нужен правильный порядок действий

Если вы тверды в намерении потребовать компенсации за просрочку от строительной компании, нужно учитывать сложившиеся обстоятельства.

Банкротство строительной компании - один из самых частых рисков дольного строительства, которому может быть подвержен дольщик. При взыскании неустойки при банкротстве застройщика дольщик обязан проверить информацию о банкротстве в газете «Коммерсантъ». Банкротство имеет две стадии, которые определяются арбитражным судом - стадия наблюдения и стадия конкурсная.

Стадия наблюдения - процесс, при котором проводится наблюдение арбитражным управляющим за финансовым положением дел компании. Также находятся способы финансового оздоровления застройщика и выхода из кризиса. Стадия конкурсная - при которой застройщик объявлен окончательным банкротом, арбитраж выносит решение о реализации его имущества на торгах, а вырученные средства идут на удовлетворение требований кредитора.

Взыскание неустойки

При объявлении застройщика банкротом арбитражный управляющий в течении пяти календарных дней оповещает потерпевших об их праве предъявить требования по поводу сложившейся критической ситуации.

Участник ДДУ имеет возможность предъявить два требования:

неустойки;
объявление прав на недвижимости в собственность дольщика.

Стоит заметить, что требование неустойки всегда сопровождается аннуляцией договора ДДУ. Однако, если строительство окончено, то пострадавший вправе предъявить свои права на квартиру.

Если по каким-то причинам дольщик не в состоянии получить материальное имущество, то он имеет право просить финансовой неустойки.

Основные требования по финансам:

возврат средств, которые были уплачены по ДДУ;
возмещение ущерба, причиненного нарушением обязательств застройщиком;
возврат денег, которые были отданы застройщику;
возврат денег по ДДУ, который признан судом не заключенным.

Следует помнить, что требование финансовой неустойки возможно только если жилплощадь еще не введена в эксплуатацию или застройщик оттягивает подписание документа приема-передачи. Однако чтобы получить денежную компенсацию, потерпевшему требуется произвести расторжение ДДУ, которое предусматривает передачу недвижимости дольщику.

Документы

Чтобы предъявить требования к строительной фирме, дольщик обязан собрать ряд документов, которые затем направляются в арбитражный суд. Однако главным документом является заявление. Остальные бумаги лишь прикладываются к нему.

В заявлении указывают:

название суда и номер дела;
имя строительной компании и ее адрес;
фамилию, имя и отчество арбитражного управляющего и его адрес проживания;
личные сведения об участнике строительства;
дату и номер договора ДДУ;
номер жилого дома и помещения в соответствии с ДДУ;
стоимость квартиры по договору и сумму денежных средств, которые переданы застройщику;
документы, подтверждающие денежные операции между застройщиком и дольщиком;
сведения о невозможности выплатить неустойку.

Все требования в заявлении обосновываются ссылкой на законы и нормативные акты, которые защищают потребителя. К заявлению необходимо приложить также ДДУ и документы о финансовых операциях дольщика и застройщика.

Документ с заявленными требованиями отправляется по адресу арбитражного суда, арбитражного управляющего и застройщика-должника вместе с копиями всех необходимых официальных бумаг.

Когда следует подавать документы

Если застройщик был застрахован от ответственности, то в случае его банкротства и объявления конкурсной стадии дольщик имеет полное право на получение страховки. Подтверждение страхового случая производится арбитражным судом по введению конкурсного режима.

Если у застройщика есть подтвержденное ручательство банка, то дольщик имеет право требовать денежное взыскание у самого банка согласно размерам тех требований, которые он включил в заявление. Однако процедура выплаты зависит от договора поручительства между банком и застройщиком. Стоит заметить, что конкурсный юрист имеет право уменьшить суму выплаты по требованию банка или строительной компании.

Если застройщик ввел дом в эксплуатацию до объявления его банкротом, а следом подписывает с дольщиком акт приема-передачи жилья, то последний имеет полное право обратиться в арбитражный суд и заявить о правах собственности на жилплощадь. После передачи прав собственности на жилье дольщику он обязан уплатить пошлину в размере 6000 рублей.

В связи с возникающими в судебной практике вопросами, связанными с начислением и уплатой процентов по требованиям кредиторов при банкротстве, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

1. Исходя из пункта 1 статьи 4 и пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон), если основное требование кредитора к должнику возникло до возбуждения дела о банкротстве, то и все связанные с ним дополнительные требования имеют при банкротстве тот же правовой режим, то есть они не являются текущими и подлежат включению в реестр требований кредиторов.

Для указанных целей под основными требованиями понимаются требования о возврате суммы займа ( Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), об уплате цены товара, работы или услуги (статьи 485 и ГК РФ), суммы налога или сбора и т.п.

К упомянутым дополнительным требованиям относятся, в частности, требования об уплате процентов на сумму займа ( ГК РФ) или за неправомерное пользование чужими денежными средствами ( ГК РФ), неустойки в форме пени ( ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора ( Налогового кодекса Российской Федерации) и т.п. (далее - проценты) и об уплате неустойки в форме штрафа.

2. Если судебным актом, подтверждающим требования кредитора, обратившегося с заявлением о признании должника банкротом (заявителя), взысканы проценты по дату фактического исполнения судебного акта, то на основании Закона о банкротстве в реестр требований кредиторов по результатам проверки обоснованности этого заявления включается сумма этих процентов, рассчитанная на дату подачи в суд заявления о признании должника банкротом, поскольку в таком случае вся эта сумма подтверждена судебным актом.

Для целей применения абзаца первого пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве под датой подачи заявления понимается дата его поступления в суд, а не дата вынесения судом определения о его принятии.

Если же судебным актом взысканы проценты по состоянию на определенную дату в конкретной сумме, то в реестр требований кредиторов включается только эта взысканная судом сумма процентов, а проценты за период с упомянутой даты до даты подачи заявления о признании должника банкротом, поскольку они не подтверждены судебным актом, не могут быть включены в реестр на стадии проверки обоснованности данного заявления.

С учетом требований пунктов 1 и 2 статьи 3 и пункта 2 статьи 4 Закона о банкротстве при определении общего размера требований заявителя для целей пункта 2 статьи 33 Закона учитывается вся сумма процентов, рассчитанная по указанным правилам; трехмесячной же просрочки не по основному требованию, а по процентам не требуется.

Проценты по требованию, на котором было основано заявление о признании должника банкротом, за период с даты, на которую они были установлены при введении наблюдения, до даты введения наблюдения могут быть предъявлены заявителем в деле о банкротстве в общем порядке по правилам статей 71 или Закона.

КонсультантПлюс: примечание.

Разъяснения, данные в пункте 3, применяются

3. Поскольку Закон о банкротстве позволяет предъявлять при банкротстве требования, срок исполнения которых по их условиям не наступил (пункт 3 статьи 63 и абзац второй пункта 1 статьи 126), при определении размера такого требования для целей включения его в реестр требований кредиторов надлежит учитывать следующее.

Если на сумму основного требования до наступления срока его исполнения не начисляются по условиям обязательства проценты, то размер такого требования уменьшается на сумму процентов, исчисляемых за период с даты введения наблюдения до даты наступления согласованного срока исполнения обязательства исходя из учетной ставки банковского процента на дату введения наблюдения.

Кроме того, если будет доказано, что размер основного требования был определен сторонами обязательства фактически с учетом процентов за пользование имевшим место кредитом (в том числе коммерческим кредитом), в частности путем увеличения обычной цены аналогичного товара или увеличения суммы векселя по сравнению с выданным путем его приобретения кредитом, то суд вправе уменьшить размер требования исходя из среднего размера ставки по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника на момент введения наблюдения. Такое уменьшение может быть произведено судом и в том случае, если для вида при одновременном фактическом включении процентов по кредиту в размер основного требования стороны обязательства также установили символические по размеру проценты, начисляемые до наступления срока исполнения обязательства.

При включении в реестр требований кредиторов требований по кредитному договору, по условиям которого кредит возвращается заемщиком путем ежемесячной уплаты в течение определенного периода фиксированной денежной суммы, в составе которой в первую очередь учитываются проценты за весь указанный в договоре срок пользования кредитом (аннуитетный порядок возврата кредита), если при этом наблюдение было введено до истечения срока возврата кредита, размер непогашенного основного долга пересчитывается исходя из размера процентов, рассчитанных по дату введения наблюдения.

КонсультантПлюс: примечание.

Разъяснения, данные в пункте 4, применяются при рассмотрении судами дел о банкротстве, по которым первая процедура банкротства введена после опубликования данного документа на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

4. В период процедуры наблюдения на возникшие до возбуждения дела о банкротстве требования кредиторов (как заявленные в процедуре наблюдения, так и не заявленные в ней) по аналогии с абзацем десятым пункта 1 статьи 81 , абзацем третьим пункта 2 статьи 95 и абзацем третьим пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве подлежащие уплате по условиям обязательства проценты, а также санкции не начисляются. Вместо них на сумму основного требования по аналогии с пунктом 2 статьи 81 , абзацем четвертым пункта 2 статьи 95 и пунктом 2.1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения и до даты введения следующей процедуры банкротства начисляются проценты в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату введения наблюдения.

Указанные мораторные проценты за период наблюдения не включаются в реестр требований кредиторов и не учитываются при определении количества голосов, принадлежащих кредитору на собраниях кредиторов.

В связи с этим при заявлении кредитором своего требования не в наблюдении, а в ходе любой последующей процедуры банкротства при определении размера его требования в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона о банкротстве размер процентов определяется по состоянию на дату введения наблюдения.

КонсультантПлюс: примечание.

С 1 августа 2016 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ пункт 1 статьи 395 ГК РФ изложен в новой редакции, согласно которой размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

КонсультантПлюс: примечание.

Разъяснения, данные в пункте 5, применяются при рассмотрении судами дел о банкротстве, по которым первая процедура банкротства введена после опубликования данного документа на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

5. По смыслу пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве при включении в реестр требований кредиторов процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами ( ГК РФ) их размер определяется исходя из учетной ставки банковского процента на дату введения наблюдения.

7. В силу пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве мораторные проценты, начисляемые в ходе процедур банкротства на основании пункта 2 статьи 81 , абзаца четвертого пункта 2 статьи 95 и пункта 2.1 статьи 126 Закона (в том числе за время наблюдения), уплачиваются в процедурах финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства в ходе расчетов с кредиторами одновременно с погашением основного требования до расчетов по санкциям.

Мораторные проценты начисляются только на сумму основного требования; на проценты по нему они не начисляются.

Если суд прекратил производство по делу в связи с полным погашением требований кредиторов (в том числе в части мораторных процентов) в ходе финансового оздоровления в соответствии с графиком погашения задолженности или в ходе внешнего управления согласно плану внешнего управления (абзацы второй и третий пункта 1 статьи 57 , абзац второй пункта 6 статьи 88 , абзац второй пункта 6 статьи 119 и абзац второй пункта 2 статьи 120 Закона о банкротстве), то кредиторы не вправе после прекращения производства по делу требовать от должника доплаты разницы между мораторными и подлежащими уплате по условиям обязательства процентами.

Если утвержденным собранием кредиторов графиком погашения задолженности в ходе финансового оздоровления или утвержденным собранием кредиторов планом внешнего управления предусмотрено неполное погашение включенных в реестр требований (например, без погашения мораторных процентов), то после прекращения производства по делу о банкротстве в связи с погашением требований на условиях указанных графика или плана кредиторы могут в общеисковом порядке потребовать от должника уплаты оставшихся неуплаченными мораторных процентов, если иное не предусмотрено графиком или планом; в качестве иного может быть предусмотрено, в частности, как отсутствие права требовать доплаты таких процентов, так и право требовать доплаты не мораторных, а подлежащих начислению по условиям обязательства процентов.

8. Мораторные проценты входят в состав процентов по требованию залогового кредитора, погашаемых в силу

Возможно, будет полезно почитать: