Расчет выкупа по 159 фз. Преимущественный выкуп помещений бизнесом

В рамках господдержки субъектов малого и среднего бизнеса граждане могут воспользоваться преимущественным правом выкупа в соответствии с ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Был инициирован ряд поправок в закон.

Как данные поправки отразились на предпринимательском сообществе и деловом климате страны в целом?

С какими трудностями коммерсанты могут столкнуться при взаимодействии с госорганами?

Что гласит буква закона

Трудности по выкупу помещений у города начались у предпринимателей после внесения ряда поправок в закон ФЗ-159. Эти поправки и будут критериями получения льготного права на выкуп городского помещения, как одна из мер поддержки субъектов малого и среднего бизнеса. Но все ли так прозрачно? Делимся рядом инструментов и пошаговыми инструкциями как получить преимущественное право выкупа с беспроцентной рассрочкой на максимально выгодных для вас условиях, которые могут показаться наиболее привлекательными для стартаперов.

Ключевая льгота для предпринимателя: выкуп помещения на льготных условиях с 5-летней рассрочкой по льготной ставке (1/3 ставки рефинансирования), а также возможность не платить 18% НДС.

Что необходимо учитывать? В первую очередь, не полениться и бегло ознакомиться с новой редакцией Федерального закона №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Этот закон – ваш базис и инструктаж к дальнейшим процедурам получения льготного выкупа или оспаривания кадастровой стоимости имущества в случае разногласий по цене, установленной государственными органами.

Критерии для получения льготы на выкуп недвижимости: памятка предпринимателю

Во-первых, помещение, которое намерен выкупить предприниматель, должно находиться у него в аренде не менее двух лет, в соответствии с поправками в 159-ФЗ от 01.07.2015 года. Будьте внимательны! Договоры, заключенные позднее 01.07.2013 - не будут соответствовать критериям льготного выкупа. В случае, если вы правомерно ведете свой бизнес на протяжении 2-х лет, а также зарекомендовали себя, как добропорядочный резидент, а ваше имущество не было подвержено арестам, не сдавалось в субаренду, исправно начислялись платежи по аренде и налогам, тогда проблем со сбором документов и взаимодействии напрямую с департаментом государственного имущества у вас точно не возникнет.

Во-вторых, у владельца компании должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам. Таким образом, подача предпринимателем заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность ранее арендуемого помещения, по факту предполагает отсутствие у субъекта малого бизнеса каких-либо задолженностей, связанных с арендой этого помещения.

В-третьих, помещение должно находиться в Росреестре (Федеральная кадастровая палата и все изменения о субъектах, находящихся в ее реестре теперь можно отследить в Росреестре) и должно быть установлено право собственности со стороны муниципального образования. Для этого Вы можете заранее запросить кадастровую выписку и сверить ее с техническим чертежом в договоре. Если расхождения по стоимости помещения незаметны, скорее всего, все будет хорошо с согласованием вашей кандидатуры на выкуп помещения на льготных условиях и с беспроцентной рассрочкой сроком на 5 лет. Вы также сами должны находиться официально в реестре субъектов МСП, иначе льготу от государства вы не получите.

В-четвертых, помещение не должно сдаваться в незаконную субаренду. Нецелевое использование объекта аренды, предоставленный в пользование городом, - исключено.

Также имейте ввиду, что в случае прохождения бюрократических процедур по сбору пакета документов на право выкупа и их подача в межведомственную комиссию департамента городского имущества города Москвы, у Вас могут возникнуть проблемы с согласованием подаваемых информационных данных об объекте. Также очень важно подать документы в срок, в соответствии с регламентом Правительства Москвы. Информационные центры по поддержке малого и среднего предпринимательства есть в каждом районе Москвы и в каждом субъекте РФ, консультации проводятся специалистами на безвозмездных началах в рамках господдержки малого и среднего бизнеса.

Следует резюмировать, что если вы состоите в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, у вас отсутствуют задолженности по арендной плате и налогам; помещение, которое вы хотите выкупить не выставлено на торги для сдачи в аренду другим резидентам и департамент государственного имущества провел объективный технический аудит вашего помещения для последующего определения кадастровой стоимости, - если все заявленные условия соблюдены, тогда вы смело можете воспользоваться преимущественным правом выкупа. Но во многих случаях есть свои исключения. И не всегда приятные.

ПРАВИЛО ТРЕХ «ЕСЛИ»

При взаимодействии с госорганами не все так прозрачно и не всегда можно добиться желаемого результата. Самый главный камень преткновения, - согласование по цене помещения, поскольку оценщик от ДГИ (Департамента государственного имущества) назначит максимально завышенную цену, не всегда посильную рядовому предпринимателю, особенно если это молодой человек или девушка до 30 лет.

В соответствии с этим, сценариев дальнейшего развития событий у вас может быть несколько:

1. Если не согласен с кадастровой оценкой, назначенной Департаментом государственного имущества вашего города, оспорь ее за счет инструмента привлечения независимого оценщика и составления протокола разногласий.

На этапе оспаривания стоимости помещения, вы столкнетесь с тремя его оценками. Первая оценка, - непосредственно с вашей стороны, вторая - оценка технического специалиста из ДГИ и третья оценка «перманентного арбитра» в лице назначения судебной экспертизы. Но это крайняя мера, однако владельцы бизнеса зачастую обращаются к нам по оспариванию кадастровой стоимости помещения и ее последующего снижения через процедуры апелляции и кассации, инициированные мэрией примерно на 30-40%.

2. Если не устраивает сам процесс согласования цены с городом и на взаимодействие с госорганами у вас аллергия, для вас наиболее подходящий инструмент - переуступка прав аренды, то есть продажа вашего юридического лица и права на аренду потенциальному покупателю, а без грамотного due diligence и бухгалтерского аудита тут не обойтись.

Вообще переуступка прав аренды (ППА) является, на наш взгляд, привлекательным способом инвестирования свободных средств, но только при условии, если имущество продавца ликвидно и ценится по качественным характеристикам на рынке стрит-ритейла. В этом случае покупатель заключает два договора купли-продажи и с юридическим лицом, выставившим свое ИП на продажу вместе с правами на аренду, и в дальнейшем с ДГИ.

Конечно, можно столкнуться с рисками, связанные с приобретением проблемного и «нечистого» юридического лица, как зачастую это бывает при покупке квартиры, но компетентных специалистов по юридическому аудиту еще никто не отменял. При вдумчивом due dilligence со стороны юристов покупателя и правильном сопровождении сделки, эти риски получится существенно уменьшить.

3. Если с оценкой помещения, которое вы хотите выкупить, со стороны департамента городского имущества все в порядке и вас все устраивает по финансовым условиям, можете смело приступать к сбору документов при условии серьезного подхода к этому процессу. Но помните, что процесс согласования на межведомственной комиссии вашей кандидатуры и получение договора купли-продажи может занять до 40 дней, в соответствии с процессуальными нормами.

Помните, что малейшая ошибка может стоить вам временных и моральных затрат.

Наберитесь терпения: взаимодействие с госорганами проще, чем вы думали

При подаче документов в департамент городского имущества города Москвы следует обратить внимание на то, что согласование пакета документов на выкуп помещений на максимально льготных условиях для предпринимателя (в пакет документов входят справка об отсутствии задолженностей по аренде и налогам, наличие предприятия в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, оценка помещения, технический план, определение цены) требует временных затрат. Сама процедура рассмотрения документов на выкуп межведомственной комиссией составляет от 30 до 40 рабочих дней, что замедляет процесс преимущественного права выкупа.

Если оценка специалиста из ДГИ не соответствует вашему техническому плану помещения и независимой экспертизе сторонних специалистов, следовательно, Ваши действия следующие:

1. Составление протокола разногласий с приложением экспресс оценки помещения (в случае если вы не согласны с назначенной мэрией кадастровой стоимостью вашего помещения, вы можете оспорить ее в судебном порядке). Кассации и апелляции в данном случае не избежать, но вы должны держаться стойко и набраться терпения. Результат не заставит вас ждать. Долгий судебный процесс сопровождается результатом снижения кадастровой цены в среднем на 30-40% и возможность экономной рассрочки сроком на 5 лет в соответствии с предлагаемой льготой в рамках господдержки предпринимательского сообщества.

2. После подготовки протокола разногласий с департаментом городского имущества с приложенной экспресс оценкой помещения следует назначение судебной экспертизы по его объективной оценке со стороны сторонних независимых экспертов, что обеспечивает объективизм бухгалтерского аудита и due diligence . Напоминаем, что возможность снижения кадастровой стоимости может осуществляться через комиссию или через суд.

3. После прохождения всех процедур заключается договор купли-продажи с городом на выгодных для вас условиях, и городское имущество отчуждается в вашу пользу на льготных условиях (рассрочка на 3-5 лет, по тарифу 1/3 ставки рефинансирования) и освобождение от уплаты 18% НДС.

Таким образом, вы используете свое преимущественное право на выкуп помещения для последующего ведения своего бизнеса в соответствии с законом и программой господдержки малого и среднего бизнеса, инициированной Правительством РФ.

Специально для ЗА ЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

Потоцкая Я.М.

Малый и средний бизнес в Москве и крупных городах России, силу законов рынка, был практически лишен возможности получения недвижимости в собственность, по причине ее дороговизны для этой категории предпринимателей. Поэтому выкуп недвижимости у города в соответствии с принятым в 2008 году Федеральным законом 159-ФЗ, стал одной из тех льгот, благодаря которым государство создало условия субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - МСП) не только для поддержания себя на плаву, но и для дальнейшего развития.

Условия выкупа недвижимости у города

Однако выкуп по договору аренды дается субъектам МСП при соблюдении определенных условий. Юристы юристы Legal support рекомендуют внимательнее относиться к их соблюдению, так как практика компании показывает: желая выкупить по договору аренды помещение у муниципалитета, предприниматели получают правомерный отказ со ссылкой на несоблюдение ими требований закона.

Итак, преимущественный выкуп по 159-ФЗ арендуемого помещения возможен только при соблюдении субъектами МСП ряда условий. В ином случае помещение будет передано новому владельцу в результате конкурса или аукциона (178-ФЗ) в полной зависимости от воли тех государственных органов, которые, согласно 159-ФЗ, уполномочены государством на отчуждение имущества.

Критерии для получения льгот при условии выкупа недвижимости у города

Таких основных условий несколько. Попытаемся кратко их обозначить.

Во-первых, помещение, которое намерен выкупить субъект МСП, должно находится у него в аренде не менее двух лет. Точкой отсчета ранее был день вступления в силу закона 159-ФЗ, т.е. 5 августа 2008 года, но сегодня в силу естественных причин эта дата потеряла свою актуальность. Датой отсчета выступает 01.07. 2015. Будьте внимательны. Договоры, заключенные позднее первого июля тринадцатого года - не будут соответствовать критериям льготного выкупа.

Во-вторых, у субъекта малого и среднего предпринимательства должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам, чтобы отсутствовали даже формальные причины для выкупа по договору аренды. Таким образом, подача предпринимателем заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность ранее арендуемого помещения, по факту предполагает отсутствие у субъекта малого бизнеса каких-либо задолженностей, связанных с арендой этого помещения.

В-третьих, помещение должно быть откадастрировано и право собственности на него муниципального образования должно быть установлено. Вы можете заранее запросить кадастровую выписку и сверить ее с техническим чертежом в договоре. Если расхождения незаметны, скорее всего все будет хорошо.

Что делать тем предпринимателям, кому не посчастливилось быть арендаторами подобных помещений, а воспользоваться возможностью хочется, тем более что по 159-ФЗ полагается 5 летняя и практически беспроцентная рассрочка. Конечно, переуступать права аренды по договорам с Департаментом имущества нельзя, но можно уступить права корпоративные, т.е. вы можете купить такой договор вместе с юридическим лицом. На сегодняшний день на сайтах недвижимости существует огромное количество объявлений с надписью "переуступка прав аренды от ДИГМ" (Департамент имущества города Москвы).

Конечно, есть риски связанные с приобретением “старого” юрлица, но при вдумчивом due diligence со стороны юристов покупателя, правильном сопровождении сделки, эти риски получается существенно уменьшить.

А потенциальная привлекательность рассрочки и возможность оспорить, предложенную оферентом цену договора в судебном порядке, делает данное направление надежным и доходным способом инвестирования средств.

Как правильно выкупить арендуемое у города помещение: условия, процедура, порядок оплаты и налогообложения.

В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.

Условия

Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии). Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют. Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом. В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:

юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.

Если есть желание выкупить арендуемое помещение и все указанные выше пункты выполнены, то можно действовать. Обращаем внимание, что в законе существуют и иные условия, но они специфичны, относятся далеко не ко всем желающим выкупить помещение. Общие же правила перечислены выше.

Подача заявления

Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости». Примечание: Хотелось бы обратить особое внимание на то, что Комитета по управлению городским имуществом в Санкт-Петербурге больше не существует. Он объединился с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и был реорганизован в Комитет имущественных отношений (далее - КИО) Санкт-Петербурга (находится он на площади Стачек), который действует, начиная с 21.04.2015 года и по сей день (см. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2015 № 5 «О мерах по совершенствованию управления городским имуществом и земельными ресурсами Санкт-Петербурга»). Для того, чтобы подать заявление, к нему необходимо приложить необходимые документы. Список этих документов также утвержден Распоряжением № 233-р (также добавлены некоторые документы, которые может запросить КИО):

оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
справка об отсутствии задолженности по договору аренды;
документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период;
объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.

Также обращаем внимание на то, что в случае, если заявление подает представитель, то необходима доверенность. Для подачи заявления и консультации специалиста достаточно простой доверенности на бланке организации. В дальнейшем, при общении с Фондом имущества Санкт-Петербурга, в частности, для подписания договора и получения свидетельства о праве собственности в Росреестре, понадобится нотариальная доверенность. Примечание: Рекомендуем обратиться к специалистам КИО, прежде чем подавать заявление. Дело в том, что есть мелочи, которые необходимо добавлять в заявление. Без них подавать его можно не единожды, и каждый раз - безрезультатно. Также можно обратиться в специализированные организации, специалисты которых полностью сопровождают процесс осуществления преимущественного права выкупа помещения о города. Например, одной из таких организаций является Объединенная Консалтинговая группа.

Что дальше?

Итак, заявление подано. С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:

В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда. Когда проверка пройдет, будет вынесено Распоряжение КИО либо об одобрении заявления, либо об отказе. В случае, если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование. Зато, если заявление одобрено – вам прямая дорога в Фонд имущества Санкт-Петербурга. Данный орган уполномочен городом на заключение договоров купли-продажи помещений от его имени. У заявителя есть 30 дней на заключение договора купли-продажи. После подписания договора заявитель полноправно может считать себя собственником помещения. Он также вправе получить в Росреестре свидетельство о праве собственности на помещение (даже несмотря на то, что выкупная стоимость еще не оплачена полностью).

Оплата

Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет. Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно. Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013). При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.

Налогообложение

Если право собственности перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).

Утрата преимущественного права

Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить. Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:

отказ от заключения договора;
истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;
расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Отдельно заметим, что если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, то последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю протокол разногласий. Если арендодатель откажется их принимать, рекомендуем не быть столь настойчивыми, а согласиться на условия города. Дело в том, что при отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным. Одновременно с подписанием договора покупатель вправе воспользоваться правом на обжалование отказа в условиях, указанных им в протоколе разногласий. Таким образом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, арендующие помещение у города, вправе воспользоваться преимущественным правом на выкуп данного помещения. Безусловно, не все желающие обладают этим правом. Но, если необходимые условия ими выполняются, то стоит задуматься. На данный момент возможность выкупа помещения по преимущественному праву продлена до июля 2018 года. Рекомендуем все же воспользоваться ей своевременно. Кто знает? Может быть, следующий раз продления не будет - ведь закон отнюдь не бессрочен.

Прошло более семи лет с даты вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), регламентирующего реализацию субъектами малого и среднего предпринимательства права на отчуждение в собственность недвижимого имущества, используемого ими на праве аренды.

За это время в закон несколько раз вносились поправки (Федеральным законом от 17.07.2009 г. № 149-ФЗ; Федеральным законом от 02.07.2010 г. № 150-ФЗ; Федеральным законом от 02.07.2013 г. № 144-ФЗ и Федеральным законом от 29.06.2015 г. № 158-ФЗ), выработалась практика его применения (в т.ч. судебная), а также выявились определенные проблемы, препятствующие его реализации.

Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, действие указанного закона не распространяется на:

1) отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ);

2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;

3) недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;

4) недвижимое имущество, которое ограничено в обороте.

5) государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2015 года опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

В соответствии с п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 134 от 05.11.2009 г. (далее – Письма ВАС РФ) действие Закона № 159-ФЗ также не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации РФ.

Важным является и то, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, и в отношении него не имеется вступившего в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ), то это может являться основанием для отказа в возможности приобретения арендованного имущества. Вместе с тем, если отсутствие регистрации договора аренды произошло по вине государственного органа, и все другие критерии соблюдены, право арендатора на выкуп недвижимого имущества можно отстоять в суде.

Также следует учитывать, что безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на его приобретение в собственность (п. 4 Письма ВАС РФ).

В ст. 2 Закона № 159-ФЗ устанавливается особенность отчуждения недвижимого имущества унитарных предприятий. Однако выкупить такое имущество не просто. Первая трудность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника арендуемого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на совершение унитарным предприятием сделки, а вторая – что цена, предложенная для выкупа такого имущества, не может быть оспорена в суде.

Существуют и особенности приватизации объектов культурного наследия. Так, в соответствии с п. 4 ст. 9 Закона города Москвы № 66 от 17.12.2008 г. «О приватизации государственного имущества города Москвы» (с изменениями и дополнениями) независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.

Вместе с тем, указанное требование не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), если другая часть такого объекта не является собственностью города Москвы.

Если арендатор хочет приватизировать отдельностоящее здание, то ему необходимо знать о том, что вместе со зданием должен быть выкуплен и земельный участок, на котором это здание расположено.

Итак, основными новеллами внесенных в Закон № 159-ФЗ поправок являются:

— срок, до которого арендатор может подать обращение на выкуп арендуемого имущества, продлен до 01.07.2018 года;

— срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества увеличен до 5 лет. При этом, право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

— устранена обязанность покупателя (бывшего арендатора) использовать приобретаемое имущество по назначению на срок рассрочки по оплате.

1400 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (3)

Здравствуйте Андрей!

Хорошо бы видеть сам договор аренды.

В 2014 году срок договора аренды закончился, и в настоящее время считается заключенным на неопределённый срок.
Андрей

Но 25 дней назад мы получили по почте уведомление от ДГИ, что нам необходимо заключить новый договор аренды по рыночным ставкам вместо старого, с неопределённым сроком.
Андрей

Скорее всего с Вами хотят заключить дополнительное соглашение к старому договору аренды а не новый договор, с учетом того, что вы говорите что договор пролонгирован на неопределенный срок.

3. Если мы решим подать заявление на новый договор аренды, придёт специалист ДГИ и увидит значительные перепланировки, будет ли это основанием не только для не заключения нового договора аренды, но и для аннуляции нашего заявления на выкуп по 159-ФЗ?
Андрей

Весьма вероятно, что это может быть основанием для расторжения договора аренды судебном порядке

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или
назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Андрей

Думаю с момента получения вами проекта договора купли продажи нежилого помещения. В течение 30 дней с момента получения проекта договора вы имеете право оспорить оценку помещения.

4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

4.1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ)

получен
гонорар 34%

Общаться в чате

Петин Дмитрий

Юрист, г. Энгельс

Бесплатная оценка вашей ситуации

3647 ответов

1090 отзывов

Добрый день.

Субаренды у нас нет, но есть перепланировки, которые необходимо очень долго узаконивать.
Андрей

Площадь арендуемого помещения изменилась? Имеется кадастровый/технический паспорт?
Не понятно требование к перепланировке. Поэтому отвечу на остальные вопросы.

1. Можем ли мы не подавать заявление на новый договор аренды и ждать решения ДГИ о выкупе?
Андрей

После получения вашего заявления в двухмесячный срок ДГИ обязан заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества и в
десятидневный срок после утверждения такого решения направить
вам проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
4.1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

5. Когда в целом по 159-ФЗ считается, что ДГИ дало своё согласие на продажу нам помещения, которое нельзя уже отменить из-за перепланировок, неоплаты аренды и т.д.? В момент подачи заявления на выкуп? В момент получения их согласия на продажу? В момент вынесения судебного решения, если мы не согласимся с предложенной ценой?

Закон предъявляет только следующее:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

5. Когда в целом по 159-ФЗ считается, что ДГИ дало своё согласие на продажу нам помещения, которое нельзя уже отменить из-за перепланировок, неоплаты аренды и т.д.? В момент подачи заявления на выкуп? В момент получения их согласия на продажу? В момент вынесения судебного решения, если мы не согласимся с предложенной ценой?
Андрей

9. Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

получен
гонорар 66%

1. Можем ли мы не подавать заявление на новый договор аренды и ждать решения ДГИ о выкупе? Тогда с 9 декабря старый договор будет расторгнут в одностороннем порядке Департаментом в течение трёх месяцев.
Андрей

На мой взгляд, если Вами подано заявление о приватизации в рамках действующего договора аренды, то в любом случае Ваше право на приватизацию не утрачивается, даже если договор к моменту принятия соответствующим органом решения о приватизации будет прекращен.

Согласно ч.9 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

То есть такого основания как прекращение действующего договора аренды этот исчерпывающий перечень не содержит.

Возможно, будет полезно почитать: