Можно ли продлить договор аренды земельного участка. Основные положения о пролонгации договора аренды

Законодательство предусматривает определенный порядок, по которому физическим и юридическим лицам в аренду предоставляется земля. Основным документом подобного соглашения становится арендный договор, заключаемый на определенный срок. По истечении регламентированного периода при определенных условиях допускается продление использования участка одним из возможных способов.

Условия

Продлить договор аренды земельного участка допускается при одном из условий :

имеется согласие обеих сторон к дальнейшей пролонгации;
продление арендного договора на использование земельного участка осуществляется на основании законодательных норм;
при наличии разногласий и обращении в суд выносится соответствующее постановление о пролонгации.

Следует учитывать, что текущий арендатор имеет преимущественное право заключения нового договора или пролонгации предыдущего. Воспользоваться этим правом допускается до истечения срока действия контракта.

Способы продления

Продление договора аренды на новый срок осуществляется следующими способами :

заключается новый контракт;
подписывается дополнительное соглашение к текущему контракту;
действие аренды продлевается автоматически.

Новый договор заключается в ситуации, когда нет возможности составить дополнительное соглашение или существенно меняются условия аренды. В обеих ситуациях процедура идентична и повторяет порядок действий, по которому заключался первоначальный контракт. При этом если изначально договор составлялся на основании торгов, в новом документе указывается преимущественное право арендатора или решение суда.

Дополнительное соглашение о продлении аренды земельного участка заключается при условии, что таковое допускается основным договором. Если в контракте нет указания на юридическую силу дополнительных актов, необходимо заключать новое арендное соглашение.

Автоматическое продление допускается в ситуации, когда ни одна из сторон не предпринимает действий по расторжению договора – арендодатель не изымает земельный участок, а арендатор продолжает добросовестно вносить оплату. В таком случае пролонгация не ограничивается определенным сроком, а условия контракта остаются прежними.

Как продлить?

Для продления договора аренды земельного участка выполняется следующая процедура:

за три месяца до истечения срока арендующий обращается в местную администрацию с сопутствующими документами;
составляется заявление о продлении срока действия аренды земельного участка;
заявление с документами принимается на рассмотрение, решение выносится в течение месяца ;
на основании принятого решения заключается новый договор аренды земельного участка или дополнительное соглашение о его продлении.

Без торгов

Продление договора аренды земельного участка на новый срок без торгов допускается в соответствии со статьей 621 ГК РФ . Она определяет преимущественное право арендатора на заключение нового контракта или дополнительного соглашения о продлении. Однако если оформление не проходило государственную регистрацию, то преимущественное право не учитывается.

Указанное положение определяет условие для оформления – добросовестное исполнение обязанностей арендатора. Для заключения соответствующего соглашения до истечения срока аренды земельного участка, следует подать заявления в органы местной администрации.

Статья 621 также предписывает и возможность оспорить отказ в пролонгации использования земли. Если в течение года с окончания контракта заключается соглашение с другим лицом, первый арендатор вправе подать иск в суд на ущемление своего преимущественного права.

Под строительство

Если договор оформляется на земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, арендатор также имеет все права на продление срока действия. Обусловлено данное предписание наличием его имущества – постройки, для которой и арендуется земля. Ее передача другому лицу является прямым нарушением имущественного права застройщика.

Продлить срок действия договора аренды земли под ИЖС допускается по упрощенной процедуре – достаточно лишь представить соответствующие документы о постройке и арендный договор. Продление не допускается в следующих ситуациях:

контракт не предусматривал строительства и имеет соответствующие запреты в условиях;
категория земли не позволяет ведение строительства;
арендатор не начал застройку.

Заявление

Заявление в земельный отдел местной администрации подается в свободной форме с учетом определенных критериев :

указывается наименование отдела или имя уполномоченного лица, которому подается документ;
прописывается имя заявителя или наименование юридического лица;
приводится краткое изложение ситуации – на каких основаниях был заключен договор аренды земельного участка, прописывается категория земли, цели использования;
определяются правовые основания, по которым допускается продление аренды земельного участка;
излагается намерение продлить контракт;
приводится перечень сопутствующей документации;
проставляется дата и подпись, если заявление подается юридическим лицом – печать.

Заявление может быть составлено самостоятельно. В некоторых отделах форму и образец документа предоставляют для заполнения на месте.

Регистрация продления договора аренды

Продление договора аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. В расчет берется срок в один год – если совокупный период арендования по основному контракту и дополнительному соглашению превышает 12 месяцев, все документы регистрируются.

Аренда земельных участков у государства и органов местного самоуправления предусматривает длительный период использования земли. Поэтому после заключения соглашения о продлении обращаются в управление Росреестра по месту нахождения земельного участка. В перечень документов необходимо включить:

удостоверение личности или свидетельство о регистрации юридического лица;
контракт со всеми дополнительными соглашениями;
квитанцию об оплате государственной пошлины.

Могут ли отказать в продлении договора аренды земельного участка?

В продлении договора аренды земельного участка могут отказать. В этой ситуации арендатор по истечении контрактного срока на равных со всеми подает заявку на дальнейшее использование земли.

Основания для отказа в продлении соглашения об аренде земли на новый срок могут быть следующими:

указанный земельный участок был изъят из оборота или изменилась его категория, не допускающая использования в соответствии с текущим договором;
земля перешла в государственный резерв;
имеется запрет на приватизацию указанной территории.

Можно ли оспорить отказ?

Основание для отказа указывается в письменном уведомлении, выдаваемом заявителю. Если он считает свои права нарушенными, с данным документом он может оспорить отказ в суде. При этом следует учитывать причину для соответствующего обращения.

Если арендатором было завершено строительство, а в дальнейшей аренде земельного участка отказывают – это прямое нарушение его прав, которое может успешно оспариваться в суде. Если же обращение основывается лишь на преимущественном праве арендования, а земля вышла из оборота – дело не будет рассматриваться.

Другая ситуация – если арендатору в продлении было отказано, однако в течение года земельный участок был предоставлен другому лицу. В этом случае также подают документы в суд.

Для обжалования к иску прилагают договор аренды, копию заявления на продление и письменный отказ органов местного управления. Документы подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.

Аренда земельного участка под индивидуальное жилищное строительство или для других целей является одной из самых распространенных форм владения землей. А как продлить аренду на земельный участок, если срок заключенного договора подходит к концу? Вне зависимости от того, арендуете ли вы земельный участок у государства или у кого-то другого, как для заключения договора аренды, так и для его продления существуют определенные правила, устанавливаемые российским законодательством.

Арена земельного участка – как правильно составить договор

В соответствии с договором аренды, арендатор имеет право пользоваться земельным участком, предоставленным ему арендодателем в течение определенного срока. Но договор аренды только тогда имеет юридическую силу, когда он составлен согласно всем требованиям законодательства, предъявляемым к подобному документу. В частности договор аренды земельного участка должен включать несколько обязательных пунктов:

описание, площадь, кадастровый номер, категорию земель, целевое назначение земельного участка, условия, на которых возможно его использование;
цену договора аренды – арендную плату, ее вид, размер, условия перечисления, ответственность, возникающая у арендатора в случае просрочки платежа;
права и обязанности сторон по договору;
условия, на которых земельный участок передается арендатору:
ответственность сторон за нарушение условий договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка оформляется в письменном виде. Если срок аренды превышает 12 месяцев, такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Как правило, если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, в качестве арендодателя выступает администрация местного муниципального образования. И если все документы оформлены должным образом, а договор аренды зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то по истечении срока его действия, арендатор имеет право обратиться к арендодателю с ходатайством о продлении аренды, а у арендодателя нет никаких законных оснований данное ходатайство не удовлетворить.

Как продлить аренду на земельный участок, если срок договора подходит к концу

Если срок отношений аренды земельного участка, согласно договору заканчивается, то у арендатора имеется преимущественное право на его продление, при одном условии – арендатор продолжает пользоваться земельным участком и соблюдает все те требования, которые были оговорены в договоре. Если арендодатель отказывается продлить договор аренды земельного участка и в течение последующих 12 месяцев заключает новый договор аренды с иным лицом, то прежний арендатор имеет право в судебном порядке перевести на него все права и обязанности нынешнего, а также возмещения причиненных убытков.

Для того чтобы продлить аренду земельного участка можно заключить новый договор аренды или оформить дополнительное соглашение к прежнему договору. С другой стороны, в соответствии с законом, если срок арены и стек, но ни одна из сторон не высказала желания расторгнуть имеющийся договор аренды земельного участка, то он автоматически продлевается на неопределенный срок на прежних условиях.

В случае, если арендодатель уведомляет арендатора о перезаключении договора аренды, стороны должны подписать новый договор, либо дополнительное соглашение на следующий день после того, как истекает срок действия прежнего договора. В дополнительном соглашении нужно указать:

детальное описание земельного участка, его адрес, площадь, кадастровый номер, целевое назначение и так далее;
новый срок, на который заключается договор аренды земельного участка;
размер арендной платы, устанавливаемой на новый период;
реквизиты сторон.

Если договор аренды являлся долгосрочным и подлежал обязательной государственной регистрации, то любые дополнительные соглашения к нему также подлежат регистрации в соответствующих органах.

Как зарегистрировать продление аренды на земельный участок

Для регистрации дополнительного соглашения о продлении аренды земельного участка следует обратиться в региональное отделение Регистрационной палаты и представить туда следующие документы:

паспорт;
договор аренды земельного участка;
дополнительное соглашение к договору о продлении аренды на земельный участок;
заявление о регистрации;
кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым планом;
квитанцию об оплате государственной пошлины.

Более полный список необходимых документов можно узнать непосредственно в Регистрационной палате.

Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Продление договора (пролонгация) — продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон.

Термин «пролонгация» не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина «продление». Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита.

Возобновление договора в силу закона

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

— пользование имуществом после истечения срока действия договора;

— отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Иногда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны тем не менее заключают новый договор с аналогичными условиями. Если новый договор впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность. Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора незаключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

В судебной практике существует подход, согласно которому если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, позднее признанный незаключенным, то первоначальный договор не прекращает своего действия. Такой подход в настоящее время подтвержден позицией Президиума ВАС РФ, отраженной в Постановлении от 25.09.2012 N 1283/12. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами.

Вместе с тем в судебной практике существует противоположный подход, в соответствии с которым первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.

Стороны могут установить запрет на возобновление договора на неопределенный срок. Суды в основном допускают возможность согласования такого условия в договоре. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

———————————

Пример формулировки условия:

«По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок».

———————————

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями возобновления договора на новый срок.

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон

Срок действия договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ может быть продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения.

Однако если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, условие о продлении договора на новый срок можно включить в текст договора при его заключении.

При этом если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

———————————

Пример формулировки условия:

«По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на шесть месяцев».

———————————

Кроме того, в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что договор продлевается на определенный срок каждый раз после его окончания. Такое условие будет означать, что договор продлевается многократно. При этом можно указать, что возможно неограниченное количество продлений или что договор продлевается, например, не более пяти раз.

———————————

Примеры формулировки условия:

«По окончании срока действия договор пролонгируется каждый раз на аналогичный период на тех же условиях. Пролонгация возможна неограниченное количество раз».

«По истечении срока действия договор автоматически продлевается каждый раз на один год, если ни одна из сторон не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия не уведомит письменно другую сторону о его прекращении. Автоматическое продление договора возможно не более _________ раз».

———————————

Следует учитывать, что условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при таком условии не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В договоре следует установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений. При отсутствии в договоре возможности заявить такие возражения условие о продлении будет обязывать арендодателя постоянно продлевать договор и фактически определять существо правоотношений по договору как передачу имущества в бессрочное пользование, что противоречит гл. 34 ГК РФ. В силу ст. 168 ГК РФ условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия может быть признано судом недействительным как нарушающее требования закона.

Исходя из п. 1 названной статьи данное условие по общему правилу является оспоримым. Законом могут быть предусмотрены иные последствия, не связанные с недействительностью сделки, а также исключения из общего правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью.

Это правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки (условия), нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Кроме того, условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия суд может квалифицировать как ничтожное в силу ст. 168 ГК РФ.

Также следует согласовать период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.

———————————

Пример формулировки условия:

«Настоящий договор вступает в силу с 01.02.2011 и действует до 31.12.2011. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях».

———————————

При включении в договор условия о его продлении следует учитывать, что если используется формулировка, согласно которой по окончании срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, данное условие может быть признано не соответствующим п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающему возможность возобновления договора только на неопределенный срок. Вместе с тем существует позиция судов, согласно которой согласование условия о возобновлении договора на определенный срок допускается.

Следует учитывать, что при аренде государственного или муниципального имущества существуют особенности продления договора.

Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

Земельная правоустанавливающая система четко определяет алгоритм продления сроков пользования выделенным наделом .

Для развития бизнеса выгодно использовать арендованные земли, при этом арендодателем может выступать государство или частное лицо. Перспективы напрямую связаны с временными ограничениями, которые накладывают условия договора.

Что делать, если он истекает? Если есть такая необходимость – продлить, соблюдая требования земельного законодательства.

Продление договора аренды земельного участка – это его правовая пролонгация, которая имеет свои условия и сроки.

Процесс регулируют нормы Земельного и Гражданского кодекса. Общие положения содержаться в ГК (статья 621), также учитываются и соблюдение выдвинутых требований арендатором.

При этом ЗК (статья 22) четко устанавливает преимущественное право на пролонгацию договора при условии соблюдения всех прописанных обязанностей. Это значит, что в случае на аренду данного надела, действующий арендатор будет иметь преимущество перед иными участниками.

Если арендодатель по необъективным причинам отказывает в продлении аренды и в течение года заключает договор с иным лицом, сделка считается незаконной. Прежний арендатор может обратиться в суд, чтобы отстоять свое право аренды и добиться возмещения убытков.

Если арендодателем выступает государство в лице муниципалитета, необходимо принести о продлении срока договора в локальные уполномоченные инстанции.

Бывает такое, что арендатор продолжает пользоваться выделенным участком после истечения сроков аренды. При этом оно также исправно вносит и соблюдает все условия договора. Если арендодатель не имеет претензий, соглашение автоматически пролонгируется на неопределенное время.

Если договор не содержит точного срока использования арендуемого надела, закон позволяет считать его заключенным на неопределенное время (ГК статья 610). При этом каждая из сторон может в любой момент , заранее уведомив вторую сторону. Допустимый срок – 3 месяца до расторжения, если иное не установлено договором.

Условия продления

Продление возможно на правовых основаниях:

взаимное согласие сторон продолжать сотрудничество;
по судебному решению, если между участниками возникли разногласия;
на основании административного решения (по согласию сторон).

Муниципалитет должен сдавать наделы на основании торгов. Поэтому действующим арендаторам нужно заявить о своем намерении продлить аренду заранее.

Соответствующий образец заявления служит основанием для легализации его преимущественных прав .

Способы пролонгации

Закон предусматривает несколько способов продления договора аренды:

перезаключение на иной срок;
заключение дополнительного соглашения;
автоматическое продление.

Рассмотрим каждый из них детально.

Перезаключение

В этом случае составляется новый договор, при этом стороны на свое усмотрение могут внести изменения в его пункты. Основное условие - он перезаключается с тем же арендатором, а его права не могут меняться в произвольном порядке. Документ подлежит обязательной регистрации.

Процедура проста - необходимо за 3 месяца до истечения срока обратиться с соответствующим заявлением в муниципалитет, которому принадлежит участок.

Заявление имеет уведомительный характер. Арендатор сообщает о своих дальнейших намерениях - продлении аренды и указывает сведения:

договор аренды, дающий право пользования землей с указанием точной даты его заключения и регистрации;
сроки действующего соглашения с указанием даты прекращения;
намерения заявителя о продлении сроков аренды;
прикладывается договор аренды;
ссылка на преимущество в праве аренды (участок не должен «уйти» на аукцион, пролонгация осуществляется на льготных условиях без участия в аукционе).

Заявление можно передать удобным способом - лично, обычной почтой (с описью вложенного), по электронной почте (с электронной подписью).

Требуемый пакет :

заявление о продлении аренды;
копия паспорта (для представителей - доверенность с отметкой нотариуса);
копии учредительных документов (для );
копия ИНН;
выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП (на дату подачи заявления);
копии договоров с «коммунальщиками»;
квитанции об отсутствии долгов по использованию земельного участка;
справка об одобрении пролонгирования договора аренды от представительного органа (для юр. лиц).

Полный перечень документов можно заранее узнать в Регистрационной палате.

Заявление будет рассматриваться в течение месяца абсолютно бесплатно. При положительном решении на руки выдается административное решение. С ним следует отправиться в Росреестр, чтобы перерегистрировать договор.

Здесь уже придется заплатить госпошлину - 350 рублей.

Перезаключение договора удобно при долгосрочной аренде, так как есть возможность учесть изменения экономической ситуации. При этом старый договор, когда заканчивается, теряет свою силу.

Дополнительно соглашение

Закон также позволяет продлить срок аренды, не заключая нового договора. Для этого предусмотрено дополнительное соглашение между сторонами. Документ опирается на действующий договор и не имеет самостоятельной юридической силы.

Оно также подлежит регистрации, если основной договор аренды долгосрочный.

В соглашение можно внести изменения сроков и скорректировать несущественные условия пользования наделом. Это более удобный и экономичный вариант решения вопроса сроков аренды. Основное условие - согласие обеих сторон.

Содержание документа:

ссылка на основной договор аренды;
дата заключения соглашения;
реквизиты арендатора и арендодателя;
предмет соглашения - продление срока аренды;
ссылка на основные условия договора;
подписи сторон.

Основное правило - форма соглашения должна совпадать с формой самого договора.

Автоматическое продление

Договор автоматически может продлеваться, если обе стороны проигнорировали факт прекращения срока аренды. В этом случае документ сохраняет свою юридическую силу на время, прописанное в нем. Все условия сохраняются, договор не требует повторной регистрации.

Основное требование – отсутствие претензий к выполнению договора с обеих сторон. Арендатор должен добросовестно выполнять свои обязательства. Минус такого способа – в случае необходимости расторгнуть такой договор нужны будут веские причины.

Особенности продления договора аренды земельного участка под строительство

Надел, отданный под , должен использоваться строго по назначению. Это значит, что на его территории возводится объект недвижимости, который является собственностью арендатора. Это условие вносится в договор аренды заранее.

В этом случае закон также предусматривает преимущество в праве аренды действующим арендатором. Основанием служит наличие собственности на территории участка.

Аренда может прекратиться только в определенных случаях:

строительство не было предусмотрено договором аренды;
категория земли не разрешала возведение построек;
стройка так и не началась на арендованном под строительство участке.

Арендатор-строитель может освобождаться от участия в торгах. В некоторых случаях договор аренды пролонгируется автоматически.

Основания для отказа

Если арендодатель государственный орган, он правомочен в продлении арендного срока по конкретным причинам:

если земельный надел был изъят из оборота;
если участок был зарезервирован для государственных нужд;
если был наложен запрет на приватизацию данного участка.

Об отказе уведомляют в выданном на руки решении с обоснованием причин .

Если после отрицательного ответа, арендодатель течение года заключил договор аренды с иным лицом, можно смело отправляться в суд.

Такое действие считается незаконным, поэтому можно вернуть свое право аренды и взыскать возмещение убытков.

Что делать в случае отказа?

Отказ оспаривается в суде. Иск подается в течение 10 дней в районную судебную инстанцию по месту расположения административного ведомства, которое предположительно нарушило права арендатора.

В заявлении необходимо указать основание отказа и приложить выписки из официального решения административной комиссии, вынесшей решение. Также необходимо представить доказательства добросовестного пользования выделенным участком.

Если суд вынесет решение в пользу действующего арендатора, оно послужит основанием для продления договора.

Успех бизнеса во многом зависит от предсказуемости экономической ситуации и от способности ее предвидеть. Поэтому, договариваясь об аренде земли, стоит заранее учесть возможность продления сроков пользования им. Закон предполагает различные варианты пролонгации договора, каждый из которых выгоден по-своему.

Возможно, будет полезно почитать: