Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение. Обращаемся в Департамент Управления Имуществом

Бывают случаи, когда гражданин имеет дополнительную жилую недвижимость, в которой ни он, ни его семья не проживают. Простаивающую квартиру, безусловно, можно сдать в аренду традиционным способом. Однако если речь идет о жилых помещениях, расположенных на первом этаже, то перед их собственником открываются куда более выгодные перспективы. В частности, квартиру можно перевести в ранг нежилого помещения и сдать в аренду, как объект коммерческой недвижимости или магазин.

Законодательные аспекты перевода жилого помещения в нежилое

Прежде чем перейти к самому процессу сбора документов на перевод квартиры в статус офиса или магазина имеет смысл просмотреть нормы Жилищного кодекса РФ, касающиеся данного вопроса. Так, в статье 22-й четко определено, какие из жилых площадей никогда не смогут перейти в разряд нежилых.

Во-первых , квартиры, в которых не может быть оборудован изолированный от основного подъезда вход, сразу же отметаются, поскольку будущие покупатели магазина или посетители офиса будут доставлять немало неудобств соседям по лестничной клетке.

Во-вторых , не подлежат изменению статуса помещения, которые являются частью жилой квартиры, в том числе её отдельные комнаты. Статус нежилой недвижимости может быть присвоен только все квартире в целом.

В-третьих , не рассматриваются заявления о переводе относительно тех квартир, которые переданы в залог или являются объектом договора аренды;

И, наконец , категорически запрещено переводить в разряд коммерческой недвижимости помещения, расположенные выше первого этажа многоквартирного жилого дома.

Если все указанные аспекты не касаются данной квартиры, то можно перейти непосредственно к процессу перевода её в состав нежилого фонда. При этом важно также учесть и тот факт, что квартира должна находится в полной собственности хозяина.

Порядок перевода жилья в статус коммерческой недвижимости

Главным вопросом в деле перевода жилого помещения в нежилое является сбор документов, поскольку от правильности и полноты данного процесса во многом зависит решение уполномоченных органов по данному вопросу. Итак, пакет документов по недвижимости должен включать:

  1. Заявку установленной формы на перевод помещения;
  2. Бумаги, подтверждающие право собственности лица на квартиру;
  3. Технический паспорт жилого помещения (процедура его получения ;
  4. Развернутый план перепланировки помещения;
  5. Поэтажный план всего многоквартирного дома.

Стоит отметить, что данный перечень нельзя считать исчерпывающим, поскольку в ряде случаев после изучения основного массива документов чиновники требуют от собственника согласие собственников других квартир этого дома и другие документы.

Немало важно также и то, что технические и подтверждающие право собственности документы могут быть предоставлены не в оригинале, а в форме нотариально заверенной копии.

Что касается формы заявления об изменении статуса недвижимости, то её можно взять в департаменте жилищной политики по месту жительства или в органах муниципальной власти. В самой заявке потребуется указать не только адрес переводимого помещения, но и цели такого решения, а также подробно расписать будущее функциональное назначение помещения.

Технические документы на квартиру, а также поэтажный план многоквартирного дома необходимо заранее взять в БТИ. Эта процедура осуществляется за небольшой административный платеж в течение нескольких дней.

В случае если переводимое в статус нежилого помещение будет в будущем перестраиваться, то у проектной организации, занимающейся данным вопросом, нужно будет заказать подробный план.

Полный пакет документов передается в департамент жилищной политики по месту жительства или в соответствующий отдел испытательного муниципального органа власти. Уже в процессе приемки документов сотрудники обязаны проверить их полноту и правильность заполнения. После этого на руки собственнику выдается расписка с полным перечнем принятых бумаг.

Ровно через 45 дней после сдачи документов жилищная комиссия должна вынести решение о присвоении квартире в статус коммерческой недвижимости или отказе в этом. Само решение оформляется в письменном виде в двух экземплярах, один из которых предоставляется собственнику.

Следует помнить, что решение об отказе принимается только в том случае, если изменение статуса помещения приведет к нарушению требований жилищного законодательства, а также в том случае, если документы были предоставлены не в полном виде. Как в первом, так и во втором случае, собственник квартиры вправе оспорить решение жилищной комиссии через суд.

Таким образом, в деле перевода жилого помещения в нежилое главными являются такие аспекты, как полное соответствие квартиры требованиям законодательства, а также правильность сбора документов. При соблюдении этих двух условий сложный процесс переоформления недвижимости может обернуться для собственника формированием нового источника дохода в виде арендных платежей, которые существенно выше у объектов коммерческой недвижимости.

Как перевести жилое помещение в нежилое? В каких случаях может быть отказано в выполнении данной процедуры? Какими статьями закона регулируется порядок перевода жилого помещения в нежилое? Об этом читайте в нижеприведенной статье.

Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл. 3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения. Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
  • технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
  • проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
  • согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
  • нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
  • оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.
Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

  1. Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
  2. Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
  3. Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

  • Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
  • Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
  • Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.
Важно! В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.
  • Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
  • Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
  • Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
  • В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
  • Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
  • Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
  • Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия. На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия. Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

В каких случаях может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилой фонд?

Основными причинами для отказа в переводе жилой квартиры в нежилой фонд могут стать:

  • предоставление неполного пакета документов;
  • проект переустройства и перепланировки не соответствует строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормам;
  • отсутствие согласия других собственников жилого помещения, являющегося объектом перевода в нежилой фонд;
  • отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на коммерческое использование объекта;
  • не соответствие объекта допустимым критериям, позволяющим присвоить помещению статус нежилого.

Кроме того, согласно изменениям в ЖК РФ ФЗ № 383-ФЗ в п. 1 ст. 24, вступившим в силу с 01 января 2013 г., основанием для отказа в переводе жилого объекта в нежилой фонд может являться не предоставление заявителем в 15-тидневный срок с момента получения уведомления о необходимости предоставления каких-либо документов. Отказ в переводе квартиры в нежилой фонд должен быть мотивированным и содержать ссылки на нарушения, повлиявшие на принятие данного решения. Отказ оформляется в письменной форме и направляется заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента принятия отрицательного решения. Заявитель, в свою очередь, вправе обжалось данное решение в судебном порядке.

Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

  1. разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
  2. оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
  3. оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
  4. оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
  5. оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Регистрация права собственности на нежилое помещение

Итогом всей процедуры переоформления статуса жилого объекта в нежилое помещение является государственная регистрация на объект коммерческого назначения. Регистрацию проводят в Управлении Росреестра, куда необходимо предоставить следующие документы:

Татьяна, здравствуйте! Прилагаю разъяснения из ПС Консультант Плюс О порядке перевода жилого помещения в нежилое.

Электронный журнал «Азбука права», 17.02.2016
КАК ПЕРЕВЕСТИ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В НЕЖИЛОЕ?
Перевести жилое помещение в нежилое можно, если соблюдаются следующие условия:
1) помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);
2) помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
3) в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
4) помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).
Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте проект переустройства и (или) перепланировки помещения.
Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению, а также для оборудования отдельного входа. Консультацию о санитарных и противопожарных требованиях к помещению после его перевода в разряд нежилых для использования, например, в качестве магазина или офиса вы можете получить в отделении Роспотребнадзора и Госпожнадзора по месту нахождения помещения. Консультацию по вопросу получения разрешения на оборудование отдельного входа вы можете получить в территориальном органе, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства (в Москве это ГУП «Главное архитектурно-планировочное управление»).
Для экономии времени и защиты от возможного отказа в переводе жилого помещения в нежилое рекомендуем также проконсультироваться у специалистов компаний, которые занимаются оформлением документов для перевода помещений, по месту нахождения вашего помещения.
Разработку проекта переустройства (перепланировки) рекомендуем заказать в специализированной организации (или у ИП), имеющей свидетельство СРО о допуске к проектным работам. При разработке проекта исполнитель (организация или ИП) должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и получить соответствующие разрешения.
Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при оборудовании отдельного входа), то необходимо их согласие в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Шаг 2. Подготовьте документы.
Для перевода жилого помещения в нежилое потребуются следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП):
1) запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе жилого помещения в нежилое;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя, или документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя;
3) правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (и их копии);
4) проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае необходимости);
5) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
6) решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, - если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний ребенок;
7) свидетельство о рождении или соответствующий документ - в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, были получены не в г. Москве;
8) документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность - если документы подает представитель.
Уполномоченное должностное лицо в порядке межведомственного информационного взаимодействия самостоятельно получает следующие необходимые для перевода документы: выписку из ЕГРП, единый жилищный документ, технический паспорт, справку органа технического учета о состоянии здания/помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, кадастровый паспорт земельного участка, свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены не в г. Москве). Вы вправе представить данные документы по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2 - 2.5.2 Административного регламента).
Шаг 3. Обратитесь в уполномоченный орган за получением государственной услуги.
В г. Москве государственную услугу по переводу жилого помещения в нежилое предоставляет Департамент городского имущества. Подать заявление и документы в Департамент городского имущества можно лично через МФЦ или в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг города Москвы (п. 2.3.2 Административного регламента). Узнать адрес ближайшего МФЦ можно в органе местного самоуправления или в Интернете.
Вам должны выдать расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения, а также указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам.
Общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 48 рабочих дней (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.7.1 Административного регламента).
Если перевод помещения согласован, вам выдадут решение о переводе жилого помещения в нежилое.
Если перевод помещения не согласован, вам выдадут решение об отказе в предоставлении государственной услуги. В случае несогласия это решение можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Документ, подтверждающий принятое решение, должен быть выдан вам лично или вашему представителю по доверенности либо передан в личный кабинет на Портале (п. 3.6.2 Административного регламента).
Шаг 4. Проведите переустройство и (или) перепланировку и получите акт приемочной комиссии.
Если необходимо проведение работ по переустройству (перепланировке), о чем должно быть указано в решении о переводе жилого помещения в нежилое, то окончанием перевода помещения является акт приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое. Приемочная комиссия должна оформить акт о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения в течение 10 дней с даты подачи заявителем соответствующего заявления.
Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием использования помещения в качестве нежилого (п. 2.17 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП; ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).
Шаг 5. Представьте документы в Росреестр или МФЦ и получите новое свидетельство.
Для регистрации прав на переведенное помещение вам потребуются следующие документы (п. п. 1, 2, 4 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):
1) заявление;
2) паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
3) доверенность (оригинал и копия) - если документы подает ваш представитель.
Уплатите госпошлину в размере 350 руб. (пп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Однако вы вправе сделать это по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Обратите внимание!
Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Дополнительно вы также можете (но не обязаны) представить документы БТИ. Если вы этого не сделаете, Росреестр обязан самостоятельно запросить указанные документы в БТИ.
Документы можно представить лично (в том числе через МФЦ), в электронной форме через Интернет или направить по почте (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Срок государственной регистрации не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены (Информация Росреестра от 25.05.2015).
Если у вас нет времени или желания ходить по инстанциям, вы можете обратиться в организацию, оказывающую услуги по согласованию перевода. Для этого потребуется представить посреднику необходимые документы и оформить доверенность.
Обратите внимание!
Как собственник помещения (жилого или нежилого) вы обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).
Полезная информация по вопросу
Официальный сайт Департамента городского имущества города Москвы -

), но это не всегда возможно в конечном результате либо не целесообразно в силу очевидных причин.

Требования, предъявляемые к жилым и нежилым помещениям различны, поэтому при документальном обосновании перевода жилого помещения в нежилое следует опираться на положения Жилищного и Градостроительного кодексов.

Как перевести жилой дом в нежилое помещение? Разрешение на перевод помещения из одного фонда в другой выдаётся местным органом самоуправления (муниципалитет, сельсовет и пр.; ФЗ №131 2003/06/10 редакция 2016/28/12 ст.34). Порядок смены функционального статуса помещения един для всех собственников и всех видов собственности (ЖК ст.23).

В МФЦ представляются документы:

  • заявление собственника, где указывают мотивы перевода;
  • паспорт (оригинал + копия);
  • техпаспорт БТИ (экспликация и поэтажный план);
  • правоустанавливающие/правоподтверждающие документы (оригинал для сличения + нотариальная копия);
  • поэтажный план дома с назначением прилегающих помещений (из ДЕЗа);
  • выписка из домовой книги об отсутствии постоянных и временных жильцов;
  • проект перепланировки (по мере надобности, если подразумевается);
  • согласие собственников МКД (протокол заседания).

План помещения и план дома допустимо проигнорировать при подаче документов (ЖК ст.23 п.2.1), так как в ряде случаев (в частности, в крупных городах) они запрашиваются по линии межведомственных контактов вместе с выпиской из ЕГРН.

На практике собственнику стоит позаботиться о наличии этих документов, запросить и подготовить их самостоятельно во избежание шокирующих неожиданностей, осложнений и неприятностей. Согласно п.3 указанной статьи, список исчерпывающий. Реальность диктует необходимость заручиться следующими бумагами и заключениями (не факт, что они понадобятся, но в случае спора будут очень актуальны):

  • из Госпожнадзора (по квартире);
  • из Госсанэпиднадзора (по квартире);
  • из технадзора (по состоянию строения);
  • непротивление соседей, оформленное письменно.

Несовершеннолетний собственник – это всегда дополнительные трудности при любом переоформлении, так что потребуется согласие органа опеки.

Перепланировка, коли в ней есть необходимость, утверждается и проводится собственником самостоятельно после получения одобрения на перевод жилья в нежилой фонд. Завершение ремонтных и строительных работ должно быть подтверждено соответствующим актом приёмочной комиссии.

Инициация госрегистрации собственнического права на нежилое помещение должна быть проведена муниципальным органом, выдавшим разрешение на перевод помещения в нежилой фонд (ФЗ №218 ст.32 п.1 пп.5). Процедуру можно выполнить самостоятельно (ФЗ №218 ст.33). Для регистрации понадобятся документы:

  • заявление;
  • паспорт заявителя;
  • подтверждение права собственника;
  • положительное решение о переводе;
  • техпаспорт БТИ (после перепланировки);
  • акт приёмочной комиссии (после перепланировки);
  • уплата пошлины.

В соответствии с изменениями в правилах госрегистрации с 2017/02/01, территориальный орган Росреестра самостоятельно запрашивает необходимые документы по заявлению (ФЗ №218 ст.33). По этой причине следует уточнять перечень бумаг для регистрации, необходимых для представления собственником.

Собственническое право на помещение будет подтверждено выпиской из ЕГРН.

В переводе могут отказать

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое поступает после рассмотрения документов.

Обоснованные причины отказа (ЖК ст.24 п.1):

  1. Неполный комплект документов, в том числе отсутствие документов по межведомственному запросу. Именно поэтому очень рекомендуется собрать и представить все бумаги самостоятельно.
  2. Ошибочное направление пакета документов.
  3. Расположение квартиры выше первого этажа МКД. При этажном расположении внизу находятся жилые помещения.
  4. Несоответствие требованиям, предъявляемым к нежилому помещению.
  5. Перевод квартиры, занимаемой по социальному найму (нет приватизации).
  6. Цель перевода – религиозная деятельность.
  7. Переводится часть жилья, а не всё помещение целиком.
  8. Собственность на переводимое помещение коллективная, то есть существует обременение правами третьих лиц.
  9. Проект переустройства не удовлетворяет заявленным требованиям.

Во избежание отказа следует очень внимательно отнестись к вопросу оформления и сбора всей необходимой документации.

Сроки

Решение о переводе выносится в течение 45-48 дней со дня подачи документов (ПП Москвы №692-ПП 2015/27/10 (Административный регламент) п.2.7.1). В том случае, если пакет представленных документов потребует запрашивания информации, то к установленному сроку добавятся ещё три дня. В любом случае расписка о приёме документов содержит детальную информацию о сроках принятия решения по переводу.

Перевести жилое помещение в нежилое можно, если соблюдаются следующие условия:

1) помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);

2) помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;

3) в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;

4) помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).

Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте проект переустройства и (или) перепланировки помещения.

Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению, а также для оборудования отдельного входа. Консультацию о санитарных и противопожарных требованиях к помещению после его перевода в разряд нежилых для использования, например, в качестве магазина или офиса вы можете получить в отделении Роспотребнадзора и Госпожнадзора по месту нахождения помещения. Консультацию по вопросу получения разрешения на оборудование отдельного входа вы можете получить в территориальном органе, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства (в Москве это ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление").

Для экономии времени и защиты от возможного отказа в переводе жилого помещения в нежилое рекомендуем также проконсультироваться у специалистов компаний, которые занимаются оформлением документов для перевода помещений, по месту нахождения вашего помещения.

Разработку проекта переустройства (перепланировки) рекомендуем заказать в специализированной организации (или у ИП), имеющей свидетельство СРО о допуске к проектным работам. При разработке проекта исполнитель (организация или ИП) должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и получить соответствующие разрешения.

Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при оборудовании отдельного входа), то необходимо их согласие в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Шаг 2. Подготовьте документы.

Для перевода жилого помещения в нежилое потребуются следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП):

1) запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе жилого помещения в нежилое;

2) документ, удостоверяющий личность заявителя, или документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя;

3) правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (и их копии);

4) проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае необходимости);

5) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);

6) решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, - если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний ребенок;

7) свидетельство о рождении или соответствующий документ - в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, были получены не в г. Москве;

8) документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность - если документы подает представитель.

Уполномоченное должностное лицо в порядке межведомственного информационного взаимодействия самостоятельно получает следующие необходимые для перевода документы: выписку из ЕГРП, единый жилищный документ, технический паспорт, справку органа технического учета о состоянии здания/помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, кадастровый паспорт земельного участка, свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены не в г. Москве). Вы вправе представить данные документы по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2 - 2.5.2 Административного регламента).

Шаг 3. Обратитесь в уполномоченный орган за получением государственной услуги.

В г. Москве государственную услугу по переводу жилого помещения в нежилое предоставляет Департамент городского имущества. Подать заявление и документы в Департамент городского имущества можно лично через МФЦ или в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг города Москвы (п. 2.3.2 Административного регламента). Узнать адрес ближайшего МФЦ можно в органе местного самоуправления или в Интернете.

Вам должны выдать расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения, а также указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам.

Общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 48 рабочих дней (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.7.1 Административного регламента).

Если перевод помещения согласован, вам выдадут решение о переводе жилого помещения в нежилое.

Если перевод помещения не согласован, вам выдадут решение об отказе в предоставлении государственной услуги. В случае несогласия это решение можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Документ, подтверждающий принятое решение, должен быть выдан вам лично или вашему представителю по доверенности либо передан в личный кабинет на Портале (п. 3.6.2 Административного регламента).

Шаг 4. Проведите переустройство и (или) перепланировку и получите акт приемочной комиссии.

Если необходимо проведение работ по переустройству (перепланировке), о чем должно быть указано в решении о переводе жилого помещения в нежилое, то окончанием перевода помещения является акт приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое. Приемочная комиссия должна оформить акт о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения в течение 10 дней с даты подачи заявителем соответствующего заявления.

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием использования помещения в качестве нежилого (п. 2.17 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП; ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Шаг 5. Представьте документы в Росреестр или МФЦ и получите новое свидетельство.

Для регистрации прав на переведенное помещение вам потребуются следующие документы (п. п. 1, 2, 4 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):

1) заявление;

2) паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

3) доверенность (оригинал и копия) - если документы подает ваш представитель.

Уплатите госпошлину в размере 350 руб. (пп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Однако вы вправе сделать это по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Обратите внимание!

Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Дополнительно вы также можете (но не обязаны) представить документы БТИ. Если вы этого не сделаете, Росреестр обязан самостоятельно запросить указанные документы в БТИ.

Документы можно представить лично (в том числе через МФЦ), в электронной форме через Интернет или направить по почте (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Срок государственной регистрации не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).

Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены (Информация Росреестра от 25.05.2015).

Если у вас нет времени или желания ходить по инстанциям, вы можете обратиться в организацию, оказывающую услуги по согласованию перевода. Для этого потребуется представить посреднику необходимые документы и оформить доверенность.

Обратите внимание!

Как собственник помещения (жилого или нежилого) вы обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).



 

Возможно, будет полезно почитать: