Срок обнаружения скрытых недостатков товара. Какие есть права у потребителя при обнаружении в товаре скрытых и существенных недостатков

1. Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
2. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

3. Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.В случае, когда на комплектующее изделие в договоре купли-продажи установлен гарантийный срок меньшей продолжительности, чем на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками комплектующего изделия, при их обнаружении в течение гарантийного срока на основное изделие.Если на комплектующее изделие в договоре установлен гарантийный срок большей продолжительности, чем гарантийный срок на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если недостатки комплектующего изделия обнаружены в течение гарантийного срока на него, независимо от истечения гарантийного срока на основное изделие.

4. В отношении товара, на который установлен срок годности, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если они обнаружены в течение срока годности товара.

5. В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены покупателем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Комментарий к статье 477 ГК РФ

1. Продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента, при условии, что недостатки обнаружены в пределах сроков, предусмотренных коммент. ст. Недостатки, обнаруженные по истечении этих сроков, независимо от момента их возникновения, не дают покупателю права воспользоваться способами защиты, предусмотренными ст. 475 ГК. Данное ограничение установлено, видимо, во избежание возможных затруднений, связанных с доказыванием момента их возникновения (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 35 - 36 (автор комментария - И.В. Елисеев)).

2. Регламентируя сроки на обнаружение недостатков, коммент. ст. устанавливает следующие правила. Если гарантийный срок (срок годности) на товар не установлен, недостатки товара должны быть обнаружены в пределах разумного срока, но не более двух лет. Этот срок по общему правилу начинает течь со дня передачи товара покупателю. Однако в отношении товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисление срока для выявления недостатков товара производится со дня его доставки в место назначения (п. 2 коммент. ст.). Соглашением сторон или законом могут устанавливаться более длительные сроки обнаружения недостатков (см., например, п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей).

В отношении товаров, на которые установлен гарантийный срок или срок годности, недостатки должны быть обнаружены в пределах этих сроков (п. 3 и 4 коммент. ст.). Об исчислении гарантийных сроков и сроков годности см. коммент. к ст. 471 и 473 ГК.

3. При разнице гарантийных сроков на основное и комплектующее изделие предъявление требований в отношении недостатков последнего возможно, когда они обнаружены в пределах гарантийного срока на комплектующее изделие. Если этот срок меньше гарантийного срока на основное изделие - недостатки должны быть обнаружены в течение гарантийного срока на основное изделие (абз. 2 и 3 п. 3 коммент. ст.).

4. Для защиты интересов покупателей товаров, на которые установлена короткая (менее двух лет) гарантия, п. 5 коммент. ст. устанавливает специальное правило. Если установленный на товар гарантийный срок составляет менее двух лет, недостатки должны быть обнаружены в пределах двух лет. Таким образом, само по себе истечение гарантийного срока продолжительностью менее двух лет не лишает покупателя права на предъявление требований к продавцу. Такое требование подлежит удовлетворению, если недостатки обнаружены в течение двух лет с момента передачи товара покупателю (хотя и по истечении гарантийного срока), но возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента. Последнее обстоятельство должно быть доказано покупателем (см. п. 1 ст. 476 ГК).

5. Установленные коммент. ст. сроки являются сроками на обнаружение недостатков, а не специальными сроками исковой давности. Поскольку в рамках § 1 гл. 30 ГК не содержится никаких норм относительно срока исковой давности, он составляет три года и исчисляется по общим правилам, т.е. с момента обнаружения недостатка (см. ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК).

6. Следует также четко разграничивать "сроки обнаружения недостатков", предусмотренные в коммент. ст., и "сроки извещения продавца о недостатках товара" (см. ст. 483 ГК и коммент. к ней). Законодатель связывает возможность удовлетворения требований покупателя со сроком обнаружения недостатков, но не со сроком извещения об этом продавца.

Другой комментарий к статье 477 Гражданского Кодекса РФ

1. Гражданский кодекс РФ оперирует двумя правовыми конструкциями, связанными с моментом обнаружения ненадлежащего исполнения договора купли- продажи: он выделяет в отдельные правовые модели момент, когда недостатки были фактически обнаружены (п. 1 комментируемой статьи), и момент, когда "нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара" (п. 1 ст. 483 ГК). И степень "разумности" срока, отпущенного для обнаружения недостатков товара правовой нормой п. 2 комментируемой статьи, безусловно, должна оцениваться с привлечением критерия, упоминаемого ст. 483 ГК РФ.

2. Срок для обнаружения недостатков товара, предусмотренный комментируемой статьей, это обычный срок исковой давности. В настоящей статье, в отличие от ст. 476, речь идет не о распределении обязанности доказывания и не о презумпциях. Обнаружение недостатков товара за пределами установленного срока погашает само право на иск.

Если требование предъявлено до истечения срока, отведенного Кодексом для обнаружения недостатков товара, его правомерность, естественно, просто не может оспариваться на основании комментируемой статьи. Однако, если требование предъявлено по истечении срока, тот факт, что недостатки были обнаружены вовремя, должен доказываться специально. Причем закон связывает с соблюдением срока само наличие права на иск, поэтому обоснование своего требования в подобном случае по общему правилу является обязанностью покупателя.

3. Моментом начала течения срока для обнаружения недостатков является момент передачи товара покупателю, перевозчику или предприятию связи, т.е. момент исполнения продавцом обязанности по передаче товара (ст. 458 ГК).

При этом срок, связанный с договором купли-продажи, начинает течь с момента исполнения именно данным продавцом обязанности по конкретному договору. Моменты исполнения "предыдущих" договоров при перепродаже товара, в том числе и первого из них, во исполнение которого товар был введен в гражданский оборот, для "текущего" договора купли-продажи правового значения не имеют.

4. Момент фактического обнаружения недостатков проданного товара и соотношение максимального двухлетнего срока (п. п. 2, 5 комментируемой статьи) с гарантийным сроком имеют важнейшее значение для распределения обязанности доказывания:

а) если недостатки "обнаружены" до истечения гарантийного срока, применимо общее правило п. 2 ст. 476 ГК РФ;

б) если гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки обнаружены по истечении срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, такая ситуация представляет собой специальный случай применения общего правила п. 1 ст. 476 ГК РФ. Право "предъявить требования" самостоятельно не связано с доказательственной презумпцией. Правовая норма п. 5 комментируемой статьи изменяет презумпцию, но само наличие права предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством, связывает с результатами доказывания. Гарантийный срок при этом не продлевается;

в) если же недостатки обнаружены за пределами двухлетнего срока, требования, связанные с ненадлежащим качеством, могут быть предъявлены только в одном случае - если гарантийный срок превышает два года (п. 2 комментируемой статьи).

5. В том случае, если сам процесс "обнаружения" недостатков товара является сложным и составным, например требует специальных экспертиз, истечение гарантийного, "разумного", максимального двухлетнего или превышающего два года договорного срока (п. п. 2, 3 комментируемой статьи), по общему правилу не препятствует "закреплению" доказательств по истечении этих сроков.

Для срока годности (п. 4 комментируемой статьи) ситуация иная: по истечении срока годности товар "имеет полное право" испортиться, и экспертиза, проведенная позднее, не будет признана надлежащим источником доказательств.

Вы купили нужную вам вещь и, к своему сожалению, обнаружили у неё дефект? Гражданское законодательство защищает права потребителей, поэтому устанавливает определённые сроки для устранения недостатков товара.

Однако важно обратиться в магазин с претензией в течение конкретного периода.

Каковы сроки для обнаружения недостатков товара?

Период, в течение которого гражданин, обнаруживший брак у приобретённого им товара, вправе обратиться с претензией в магазин, зависит от наличия или отсутствия гарантии, а также от разновидности вещи.

Временные рамки для обмена непригодного для использования товара или осуществления ремонта за счёт продавца устанавливаются 447 статьёй Гражданского кодекса РФ.

Сроки устранения недостатков по гарантии

Под гарантийным сроком понимается промежуток времени, установленный продавцом и/или производителем, в течение которого товар должен соответствовать заявленным в инструкции характеристикам и работать бесперебойно.

Если пользователь до момента истечения гарантии обнаружит дефект у вещи, его устранением должен заниматься именно магазин, продавший данный артикул.

Гарантийный период определяется производителем или организацией, занимающейся продажей товара. В большинстве случаев он составляет 2–3 года.

Если этот срок меньше двух календарных лет, но дефект появился до момента покупки, пользователь вправе обратиться в магазин с претензией в течение 2 лет со дня приобретения предмета. На практике вещь может иметь детали, на которые предусмотрен отдельный гарантийный срок.

Если гарантия на технически сложный товар вышла, но ещё не закончилась по её отдельной составляющей, закон продлевает период для обнаружения изъянов в наибольшую сторону. Таким образом, предмет должен быть отремонтирован за счёт продавца, если гарантийный срок на детали не закончился на момент обращения с претензией.

Сроки обнаружения недостатков при отсутствии гарантии на товар

При заключении договора купли-продажи стороны обговаривают порядок возвращения предмета сделки в случае обнаружения у него дефекта, появившегося не по вине покупателя.

Устранение недостатков товара, если гарантийный срок отсутствует, возможно в течение двух лет с момента совершения покупки или получения вещи на почте.

Данный период может продляться с помощью заключённого сторонами договора купли-продажи, согласно 2 части 447 статьи ГК РФ.

Товар имеет срок годности

В случае обнаружения недостатков у продовольственных товаров гражданин может обратиться с соответствующей претензией в магазин в течение указанного на упаковке срока годности.

При этом важно учитывать 2 нюанса:

если вы приобрели испорченный товар, у которого срок годности выходит в течение суток, но не можете обратиться в магазин сразу после обнаружения недостатков, после окончания указанного на упаковке периода пригодности для использования продукт не может быть принят продавцом обратно (магазины, следящие за своей репутацией, обычно идут навстречу клиентам и в этом случае, обменивая продукты на новые);
если вы приобрели товар с уже прошедшим сроком годности, подать претензию продавцу необходимо в течение двух недель (на практике рекомендуется обращаться в магазин как можно раньше).

Что делать, если дефект был скрытым?

В соответствии с 10 статьёй Закона № 2300-I от 7 февраля 1992 года, продавцы обязуются уведомлять клиентов о наличии у того или иного товара каких-либо изъянов . Если недостаток невозможно определить при внешнем осмотре, но он обнаруживается во время использования, речь идёт о скрытом дефекте.

Если продавец не оповестил покупателя о наличии у предмета изъяна и продал ему некачественную вещь, согласно 503 статье ГК РФ, гражданин вправе требовать:

уменьшения стоимости и возврата части денег;
осуществления ремонта за счёт организации;
замены некачественной вещи на качественную;
возмещения затрат, связанных с устранением недостатка;
возвращения денег.

Определить причину возникновения изъяна можно после проведения соответствующей экспертизы, осуществляемой за счёт продавца. Возмещение ущерба допустимо, если проверка подтвердить появление дефекта по вине магазина.

Как подать претензию?

Чтобы добиться обмена вещи на более качественную, возвращения стоимости предмета или осуществления ремонта за счёт продавца, необходимо подготовить . Она оформляется в письменном виде и содержит краткое изложение сути дела (ФИО покупателя, дату совершения покупки и обнаружения дефекта).

Обратиться с претензией к продавцу можно в течение того же периода, что установлен для выявления изъянов:

до истечения срока годности;
в течение двух лет (при отсутствии гарантии);
до окончания предусмотренного статьёй 447 ГК РФ гарантийного срока на товар.

Перечисленные сроки начинают исчисляться в разное время. Если речь идёт о сезонных вещах, например, куртке или обуви, период отсчитывается с момента наступления конкретного сезона. Если товар был приобретён дистанционно, отсчёт стартует с момента получения покупателем посылки (по почте или через курьера).

По закону на технически сложные товары гарантия составляет 15 дней с момента передачи. В течение этого периода предмет может быть возвращён в магазин. Пользователь вправе требовать расторжения договора купли-продажи, обмена вещи на новую (такую же или другую модель) или возврата стоимости покупки.

Вернуть некачественный предмет можно и после окончания 15 суток, однако для этого у вас должны иметься веские основания (например, наличие существенного изъяна, из-за которого использование техники невозможно).

Что делать, если предельные сроки обнаружения недостатков пропущены?

Если вы желаете заменить недоброкачественный товар на новый, продавец обязан удовлетворить ваше требование в течение календарной недели. В других ситуациях меры должны предприниматься до истечения 10 дней с момента получения претензии от клиента.

Исправление обнаруженных изъянов осуществляется по договорённости сторон, зафиксированной в соглашении:

в течение месяца (если речь идёт о технически сложных предметах);
до истечения 45 дней (для прочих категорий товаров).

Если указанный срок был нарушен без заключения соглашения о продлении данного периода, магазин обязан оплатить вам неустойку за каждый день просрочки.

При наличии каких-либо разногласий с продавцом, которые невозможно разрешить мирным путём, рекомендуется обращаться в суд и контролирующие инстанции (например, Роспотребнадзор).

Существенный недостаток товара – это всегда проблема для потребителя. Законодательство о защите прав потребителей предоставляет несколько вариантов действий при обнаружении недостатков в приобретённых вещах. При этом отдельного внимания заслуживают технически сложные товары.

Под технически сложным товаром понимается вещь, имеющая сложное внутренне устройство с применением высоких технологий, предполагающая её длительное использование. Перечень таких товаров прописан в Постановлении Правительства №924 от 10.11.2011:

Летательные аппараты, имеющие двигатель;
Транспортные средства, передвигающиеся по дороге и снегу (машины, мотоциклы, снегоходы и т.д.);
Сельскохозяйственная техника, оснащённая двигателем (трактор, мотоблок);
Плавательные средства с двигателем (катер, яхта и т.д.);
Вычислительное оборудование;
Аппараты для навигации;
Приборы, имеющие цифровой блок управления (игровые приставки, комплекты спутникового телевидения и т.д.);
Бытовая техника, оснащённая двигателем или микропроцессором (холодильники, кондиционеры, стиральные машины и т.д.).

Что такое существенный недостаток товара

Понятие существенного недостатка товара есть в ГК РФ (п.2 ст.475) и пункте 1 . Под этим термином понимается такая поломка технически сложного товара, в результате которой им невозможно пользоваться по назначению. В частности, товар признается имеющим существенный недостаток, если:

Поломку невозможно устранить, проводя действия, оговоренные в законе или договоре.
На ремонт товара необходима сумма несоразмерная со стоимостью вещи либо превышающая её. Понятие соразмерности является оценочным критерием, которое может определить лишь суд.
Время, необходимое для ремонта товара больше, чем срок, предусмотренный договором или законом.
После проведения ремонта, недостаток обнаружился снова или появился новый.

Что делать потребителю в случае обнаружения

При обнаружении существенного недостатка в технически сложном товаре потребителю необходимо обратиться к продавцу. Потребитель вправе потребовать:

Полного возврата стоимости товара с возвратом испорченной вещи продавцу.
Обмена на такой же или товар другой марки с перерасчётом.
Бесплатный ремонт вещи за счёт продавца.
Компенсацию стоимости ремонта, проведённого в другой организации. Чтобы добиться этого придётся предоставить продавцу акт об обнаружении существенного недостатка товара, составленный независимой экспертной организацией, а также все квитанции из ремонтной мастерской. Вместе с тем продавец может оспорить качество ремонта, поэтому лучше обращаться напрямую к нему в случае выявления недостатка. О том, куда еще можно обратиться, если продали некачественный товар — читайте тут

Обращаться к продавцу лучше сразу в письменной форме. В заявлении следует указать:

Кому направляется письмо;
ФИО и адрес потребителя;
Обстоятельства покупки товара: когда, где приобреталась вещь;
Информация о товаре: название, модель, марка и другие характеристики, известные покупателю;
Какая поломка обнаружена;
Когда обнаружен недостаток;
Требования потребителя;
Дата и подпись составителя заявления.
Если товар передаётся для ремонта, продавец должен опечатать его в присутствии покупателя.

Если продавец отказывается принимать товар и возвращать за него деньги, нужно требовать письменного ответа о причинах отказа. Покупатель, не получивший ответа на такое обращение, может обращаться в суд для защиты своих интересов.

Сроки обращения

Все сроки обращений потребителя в связи с выявлением недостатка в товаре делятся на 3 группы:

До 15 дней с момента покупки;
Свыше 15 дней, но в пределах гарантийного срока;
По истечении гарантийного срока.

О простых и существенных недостатках товара расскажет юрист в видео ниже:

Для примера, если в технически сложной вещи обнаружился несущественный недостаток, то покупатель может воспользоваться всем перечнем предоставленных ему прав только в течение 15 дней после покупки. В течение гарантийного срока он может рассчитывать только на бесплатный ремонт или компенсацию за ремонт.

Габаритные либо тяжёлые товары (вес превышает 5 кг) подлежат доставке для проведения экспертизы за счёт продавца. Потребителю лишь необходимо подать письменное обращение и ждать, когда продавец организует транспортировку некачественного товара для исследования.

Больше информации можно получить, задав вопросы в комментариях к статье.

Можно ли привлечь к ответственности учредителя доверительного управления?
Может ли лицо, которому закон запрещает участвовать в коммерческих организациях, передать долю в ООО в доверительное управление?
Суд общей юрисдикции оставил иск без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок. Апелляция удовлетворила частную жалобу из-за процессуальных нарушений. Что будет с делом?
Один участник ООО передал второму участнику долю в доверительное управление. Как внести в ЕГРЮЛ сведения об этом?
Можно ли обжаловать «отказное определение» в порядке надзора?

Вопрос

Учитывая поставку продукции со скрытыми дефектами (договор поставки заключен между юр. лицами): 1. Процедуру претензионного порядка после обнаружения скрытых недостатков. 2.Процедуру вызова и участия представителя Торгово-промышленной палаты при составлении акта о нарушении качества продукции, если поставщик отказался от участия (не прибыл, не ответил на уведомление). 3. Процедуру передачи товара на экспертизу. Дополнение. Стороны не используют Инструкции №№ П-6, П-7. Поставка продуктов питания со сроком годности.

Ответ

При обнаружении недостатков (вне зависимости от того, являются они явными или скрытыми) покупатель обязан . Если последний не воспользуется своим правом на замену товара (), то необходимо предъявить ему .

Порядок вызова представителя торгово-промышленной палаты не регламентирован и остается на Ваше усмотрение.

Относительно экспертизы следует иметь в виду, что о времени и месте ее проведения нужно предварительно , чтобы у того была возможность принять участие в такой экспертизе. Если этого не сделать, то суд не примет ее результаты в качестве надлежащего и достоверного доказательства (см., например, ).

Также Вам может быть полезна нижеприведенная по ссылке рекомендация.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

«Выявлены скрытые недостатки

Покупатель сможет предъявить , если те будут выявлены и зафиксированы в следующие сроки:

в течение ( , см. примерную );
в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, если на товар не установлены срок годности и гарантийный срок, или гарантийный срок составляет менее двух лет (п. и ст. 477 ГК РФ, см. примерную ).*

Однако указанные сроки действуют, если иное не установлено законом или договором поставки (). Так, в договоре стороны могут согласовать специальный срок для обнаружения недостатков.

Кроме того, договором или иным соглашением сторон может быть предусмотрена необходимость выслать вместе с извещением также:

подтверждение того, что установку (монтаж), если таковые имели место, производили специализированные организации. Требование о том, что такие организации должны обладать необходимыми разрешительными документами, должно содержаться в паспорте, передаваемом вместе с товаром;
фотографии дефектов продукции.

Совет

Даже если в договоре не установлена обязанность высылать фотографии дефектов поставщику, это все же иногда полезно сделать. В ряде случаев фотографии помогают урегулировать претензию без проведения экспертизы.

Также в договоре может быть установлена обязанность покупателя направить товар для экспертизы поставщику. Иногда последний может , даже если проведение экспертизы не предусмотрено договором. Это может быть связано как с тем, что поставщик в свою очередь будет передавать товар на проверку изготовителю, так и с тем, что в местонахождении покупателя нет экспертных организаций.

В качестве доказательств наличия как явных, так и скрытых недостатков суд может принять также:

переписку сторон договора, в которой поставщик признает наличие у товара недостатков (см., например, );
заключение экспертизы. О времени и месте ее проведения нужно предварительно , чтобы у того была возможность принять участие в такой экспертизе. Если этого не сделать, то суд не примет ее результаты в качестве надлежащего и достоверного доказательства (см., например, ).*

Если на товар не установлена гарантия качества или недостатки выявлены после истечения ее срока, то покупатель обязан доказывать, что они возникли до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента. Это правило установлено статьи 476 и статьи 477 Гражданского кодекса РФ. Для получения необходимых доказательств покупатели обычно обращаются к экспертам.

В каком порядке предъявить претензию

Как уже было указано выше, при обнаружении недостатков (вне зависимости от того, являются они явными или скрытыми) покупатель обязан . Если последний не воспользуется своим правом на замену товара (), то необходимо предъявить ему .*

Закон не ограничивает срок на предъявление такого требования во внесудебном порядке. Но при этом нужно помнить о том, что

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Комментарий к статье 557 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст. 475 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

2. В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.

3. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер. Как правило, он не может быть менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки для выявления недостатков (ст. 477 ГК).

Другой комментарий к статье 557 ГК РФ

1. Качество отчуждаемой недвижимости должно соответствовать условиям договора (см. ст. 469 ГК и коммент. к ней). Если переданное покупателю недвижимое имущество имеет недостатки, ответственность за них по правилам ст. 476 - 477 ГК несет продавец. Исключения составляют случаи, когда недостатки отчуждаемой недвижимости оговорены продавцом при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК).

2. В соответствии с положениями коммент. ст. в случае передачи недвижимости с недостатками покупатель вправе воспользоваться всеми способами защиты, предусмотренными ст. 475 ГК (см. коммент. к ней), за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Предусмотренное коммент. ст. изъятие достаточно логично и объясняется характеристиками всякого недвижимого имущества как индивидуально-определенной и незаменимой вещи.

Таким образом, при обычных (несущественных) недостатках покупатель недвижимости по своему усмотрению вправе требовать: а) соразмерного уменьшения покупной цены; б) безвозмездного устранения недостатков; в) возмещения собственных расходов на устранение недостатков. При существенных недостатках переданной недвижимости (об определении существенного недостатка см. п. 2 ст. 475 ГК) покупатель наделен уже четырьмя возможными вариантами защиты - помимо перечисленных выше требований, он вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Возможно, будет полезно почитать: