Ндфл с имущества более 3 лет

Система налогообложения в России не совершенна, однако государство часто идет навстречу своим гражданам и дает льготы и налоговые вычеты. Так при реализации недвижимости, находящегося в собственности менее трех лет, гражданин обязан уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%; но не со всей суммы, вырученной от продажи такого имущества, а в особом порядке с применением имущественного вычета - той суммы, на которую можно уменьшить налоговую базу по НДФЛ. Как использовать подобные вычеты и избежать уплаты большой суммы налога, будет рассказано ниже.

Общие положения о НДФЛ при продаже недвижимости

Если говорить о подоходном налоге, то в отношении недвижимого имущества обязанность по его уплате возникает только в том случае, если объект находился в собственности у лица менее трех лет. Моментом возникновения обязанности по уплате налога считается: по договору купли-продажи - с момента регистрации передачи прав собственности; при покупке квартиры в новостройке (если она потом продается) - со дня получения свидетельства о регистрации; если квартира находится в кооперативном доме - то со дня полного погашения денежного пая.

Обязанность по уплате НДФЛ возникает в том году, в котором был получен доход от реализации недвижимости. Все данные о сделке и налогоплательщике отражаются в декларации 3-НДФЛ. Ставка по налогу составляет 13%, и взимается с полученной от продажи суммы. НО: налогоплательщик вправе воспользоваться налоговым вычетом в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

Имущественный вычет НДФЛ при продаже недвижимости

Налоговым кодексом РФ предусмотрены два варианта налогового вычета НДФЛ: в размере реально понесенных затрат на покупку (строительство) объекта недвижимости, и в размере 1 млн. руб. Механизм расчета будет следующим.

Например, лицом была приобретена в 2012 г. квартира стоимостью 3000 000 руб., а в 2013 г. она была продана за сумму 3500 000 руб. В случае, если лицо решило воспользоваться вычетом 1 млн. руб., то сумма налога, подлежащего к уплате, будет вычислена следующим образом:

3500 000 - 1000 000 = 2500 000 * 13% = 325000 руб. - это та сумма НДФЛ, которую налогоплательщик обязан уплатить в бюджет.

В данной ситуации намного выгоднее использовать вычет в виде подтверждения реально понесенных затрат на приобретение проданного имущества. Таки подтверждением является договор купли-продажи, по которому квартира была приобретена в 2012 г. Тогда сумма налога будет исчислена следующим образом:

3500 000 - 3000 000 = 500 000 * 13% = 65000 руб. - выгода применения второго варианта вычета очевидна.

Вычет в виде подтвержденных расходов может быть использован и при строительстве нового жилья.

Имущественный вычет при возврате НДФЛ

В налоговом законодательстве РФ существует также еще понятие «имущественного вычета при возврате НДФЛ из бюджета». Право на его применение существует у каждого гражданина, но вернуть часть денег, затраченных на покупку или строительство жилья, можно только раз в жизни. Размер такого вычета равен 2 млн.руб. То есть, если лицо приобрело квартиру стоимостью 1500 000 руб., то вернуть оно сможет только 13% от суммы покупки. Если же стоимость жилья была равна 2500 000 руб., то покупатель может вернуть только 13% от максимальной суммы вычета - с 2 млн.руб.

Сумма вычета (2 млн.руб. * 13% = 260 тыс.руб.) возвращается из сумм налога на доходы физических лиц, уплаченных налогоплательщиком в течение отчетного года. Для этого необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ и приложить подтверждающие документы (справку с места работы об уплаченных суммах налога в бюджет, копии паспорта и ИНН, а также договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственно регистрации права собственности).

НДФЛ при любых сделках с недвижимостью

Каждый гражданин обязан участвовать в содержании своего государства - это главный лозунг налоговой системы РФ. Доля правды в этом есть, а потому население привыкли к удержанию части своего заработка в пользу бюджета страны - так называемого налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Данный налог уплачивается со всех доходов, полученных гражданином на территории РФ. Ставки налога зависят от вида дохода, который был получен лицом.

Размер ставок НДФЛ

Основная ставка подоходного налога в России составляет 13 %. Существует и ставка 35% на такие виды доходов, как: стоимость выигрышей и любых других призов, превышающих 4 тыс. руб.; проценты по вкладам в банках, экономия на процентах при получении заемных средств; в виде платы за использование денежных средств пайщиков и прочих кооперативов и объединений вкладчиков. Налоговая ставка 9% применяется в отношении доходов, полученных в виде дивидендов; в размере 30% облагаются доходы, полученные нерезидентами РФ.

В отношении недвижимого имущества и сделок с ним применяется налоговая ставка 13% - от суммы дохода, полученная в ходе таких юридических действий.

НДФЛ при продаже недвижимости

Обязанность отчитываться перед налоговыми органами у лиц, осуществляющих сделки с недвижимостью, возникает в случае продажи объектов такого имущества, которые были у них на праве собственности менее трех лет. Если продавец владел квартирой более 3 лет, то он освобождается от уплаты налога с полученного в результате продажи квартиры дохода, и не обязан подавать декларацию.

Как рассчитывается сумма налога при продаже недвижимых объектов? Очень просто. Например, гражданин купил недвижимость в 2011 году за 2 млн.руб., а в 2013 году он ее продает за 2,5 млн. руб. Таким образом, у него образуется доход, с которого он обязан уплатить 13% в бюджет. Законодатель предусмотрел два варианта вычета при расчете НДФЛ: уменьшение суммы дохода на фактически понесенные расходы, а также единый вычет в размере 1 млн.руб. Каким же выгоднее воспользоваться?

Если лицо принимает решение использовать вычет 1 млн. руб ., то расчет налога будет происходить следующим образом:

2 500 000 - 1 000 000 = 1 500 000 руб. - та сумма, которая будет облагаться НДФЛ

1 500 000 * 13% = 195 000 руб. - сумма налога, подлежащая уплате в бюджет.

В данной ситуации продавцу выгоднее применить способ уменьшения суммы полученного дохода на фактически произведенные расходы. Тогда сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, будет рассчитываться следующим образом:

2 500 000 - 2000 000 = 500 000 руб. - налогооблагаемая база (чистая сумма полученного в ходе сделки дохода)

500 000 * 13% = 65 000 руб. - сумма налога, которую продавец квартиры должен уплатить в бюджет.

Разница в суммах налога очевидна. Зачастую на практике чтобы снизить причитающиеся налоги, стороны договора купли-продажи указывают в нем заниженную цену. Также уменьшить размер полученного дохода продавец может путем предоставления документов, подтверждающих дополнительные расходы на ремонт либо обустройство жилого помещения, на улучшение его внешнего вида. Все указанные данные отражаются в декларации 3-НДФЛ, которая заполняется продавцом по итогам года. В декларации указываются сумма, за которую была реализована квартира, и тип вычета, применяемый налогоплательщиком. К данной декларации обязательно прикладываются копии всех подтверждающих документов, заверенных подписью налогоплательщика. Декларация подается в налоговый орган по месту регистрации налогоплательщика в срок, не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным.

Возврат НДФЛ при покупке недвижимости

Однако, государство не только взимает налоги, но и оказывает поддержку своим гражданам, в частности тем, кто купил недвижимое имущество. Один раз в жизни каждый гражданин вправе воспользоваться имущественным вычетом при покупке недвижимого имущества. Таким образом, имущественный вычет - это льгота со стороны государства, предоставляемая гражданам единожды при покупке или строительстве недвижимого имущества, и представляющая собой возврат части уплаченного лицом НДФЛ. В 2013 году такой вычет равен 2 000 000 руб. Возврат средств происходит следующим образом:

Гражданин, имеющий постоянный официальный доход, купил квартиру стоимостью 2500 000 руб. в 2013 году. Он решает воспользоваться имущественным вычетом. Но так как максимальный размер вычета предоставляется 2 млн. руб., то вернуть он сможет только 13% от указанной суммы. Таким образом, налоговые органы обязаны ему перечислить следующую сумму:

2 000 000 * 13% = 260 000 руб.

Но за 2013 г. указанным лицом было перечислено в бюджет только 60 тыс.рублей в виде НДФЛ. Следовательно, за указанный период возврату будут подлежать только эти 60 тыс. руб., а остаток вычета (200 000 руб.) перейдет на следующий год и так до тех пор, пока вся сумма вычета не будет возвращена налогоплательщиком.

Если же стоимость приобретаемого жилья будет меньше 2 000 000 руб. (например, 1750 000 руб.), то покупателю будет выплачена сумма налога, равна 13% от стоимости жилья (1750 000 * 13% = 227 500 руб.).

Для получения имущественного вычета, лицу необходимо заполнить декларацию3-НДФЛ за год, в котором была приобретена квартира.

К декларации необходимо приложить следующие документы:

Копия паспорта с пропиской (семейным положением);
Копия свидетельства ИНН налогоплательщика;
Справка 2-НДФЛ с места работы;
Копия договора купли-продажи имущества;
Свидетельство о праве собственности на приобретенное имущество;
Заявление о предоставлении налогового вычета;
Заявление о перечислении денежных средств на счет налогоплательщика;
Копия сберегательной книжки лица;
Иные документы, имевшие отношения к совершаемой сделке.

Если квартира приобреталась в общую долевую собственность, то необходимо между такими собственниками соглашение о предоставлении вычета (например, супруга отдает свою часть вычета, и супруг получает 2 млн. руб., а не половину в соответствии со своей долей).

После подачи налогоплательщиком декларации, налоговые органы проводят в течение 3 месяцев ее камеральную проверку , по окончании которой они обязаны в течение месяца перечислить сумму налога на счет декларанта. Заполнить такую декларацию можно самостоятельно, либо обратившись к специалистам.

НДФЛ при продаже имущества: не заплатите лишнего

Внимание

Нововведения, устанавливающие по общему правилу 5-лет -ний срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ доходов от ее продажи, действуют только в отношении имущества, приобретенного начиная с 01.01.2016п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ .

Значительная часть вопросов по имущественным вычетам при продаже недвижимости связана с порядком исчисления срока нахождения имущества в собственности гражданина. Ведь если квартира или дом находились в вашей собственности 3 года и более (для имущества, приобретенного до 01.01.2016), то при их продаже не нужно ни подавать декларацию, ни платить НДФЛп. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016) ; п. 4 ст. 229 НК РФ ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ (далее - Закон № 382-ФЗ) . А если менее 3 лет - то декларация подается обязательно, но при этом вы можете заявить вычет, либо в фиксированном размере - 1 млн руб., либо в сумме фактических расходов на приобретение проданной недвижимост иподп. 1 , 2 п. 2 ст. 220 , подп. 2 п. 1 , п. 3 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ . Ничего сложного здесь нет, но, чтобы не попасть впросак и не заплатить НДФЛ там, где этого можно было избежать, нужно усвоить основные принципы «летосчисления».

Из долевой собственности в единоличную и обратно

Рассмотрим ситуации, возникающие при продаже квартир, доли в которых были приобретены в разное время, и отдельных долей в праве собственности на жилье.

СИТУАЦИЯ 1. В собственности была доля в квартире, вы получили в наследство или купили остальные доли и продали квартиру целиком.

В таком случае, по мнению Минфина, срок считается по первоначальной регистрации права собственност иПисьма Минфина от 14.04.2016 № 03-04-05/21566 , от 21.03.2016 № 03-04-05/15492 . Например, вы с 2010 г. владели долей в квартире в размере 2/3, в 2014 г. получили в наследство оставшуюся 1/3 доли, а в 2015 г. продали квартиру как единый объект недвижимости. Поскольку такая квартира, считая со дня первой регистрации права собственности, принадлежала вам 3 года и более, то доходы от ее продажи не облагаются НДФЛ.

СИТУАЦИЯ 2. Квартира, приобретенная по долям в разное время, так же по долям продается разным покупателям. Тогда и срок нахождения имущества считается по каждой доле отдельно, несмотря на то что в итоге квартира продается целиком одним собственником. Допустим, 1/3 доли в праве собственности на квартиру вы приобрели более 3 лет назад и 2/3 получили в наследство в прошлом году. Тогда при продаже квартиры в текущем году вам придется уплатить НДФЛ с доходов, полученных от продажи 2/3. Доходы от продажи доли в размере 1/3 облагаться НДФЛ, разумеется, не будут. По доходам же от продажи доли в размере 2/3 вы будете вправе заявить вычет в сумме 1 млн руб.подп. 1 п. 1 , подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ ; Письма Минфина от 09.08.2012 № 03-04-05/7-936 , от 10.05.2012 № 03-04-05/9-621

Как уже отмечалось выше, альтернатива вычету в фиксированном размере - уменьшение доходов от продажи объекта недвижимости на расходы по его приобретени юподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ . Но таких расходов не будет, если вы получили квартиру или доли в ней по наследству либо в подарок.

СИТУАЦИЯ 3. Отдельные доли в квартире, одна из которых была в собственности 3 года, а другая - менее 3 лет, продаются одному покупателю. Срок нахождения имущества в собственности также считается отдельно по каждой доле. Сумма дохода, относящаяся к каждой из долей, определяется пропорционально размеру долиПисьмо Минфина от 20.05.2014 № 03-04-05/23772 . Например, если доход от продажи долей в размере 1/4 и 2/4, которые были в собственности соответственно 3 года и менее 3 лет, по договору составил 2,7 млн руб., то облагаться НДФЛ будет доход в сумме 1,8 млн руб., то есть пропорциональный доле в размере 2/4. В отношении этого дохода вы можете заявить вычет в размере 1 млн руб. или в сумме фактических расходов на приобретение имуществ аПисьмо УФНС по г. Москве от 12.05.2010 № 20-14/4/049629 .

Мнение читателя

“ Квартира была у меня в собственности более 3 лет. В прошлом году я подарила долю в размере 1/3 брату, а в этом году мы решили квартиру продать. Проконсультировались в налоговой, они говорят, что срок и по моим 2/3, и по 1/3 доли брата считается с выдачи новых свидетельств о праве собственности, потому что собственность изменилась с единоличной на долевую. То есть оба мы должны будем заплатить НДФЛ. Разве это правильн о?”

Ирина,
Московская область

Ведь, если верить ФНС, то для того, чтобы каждому совладельцу получить вычет в размере 1 млн руб., нужно всего лишь оформить продажу своей доли отдельным договором. Такие разъяснения служба давала уже давн оПисьмо ФНС от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@ , а в прошлом году, в связи с многочисленными жалобами граждан, указала инспекторам на местах на необходимость их неукоснительного исполнени яПисьмо ФНС от 22.04.2015 № БС-4-11/6911@ . Однако даже если собственники квартиры заключили с единственным покупателем один договор, в котором каждый собственник выступает самостоятельным продавцом своей доли и цена определена отдельно для каждого продавца, то, по мнению судей Верховного суда РФ, имеет место продажа каждым продавцом своего индивидуального права собственности - доли в квартире. И каждый из продавцов может воспользоваться вычетом в размере 1 млн руб.Определение ВС от 22.12.2014 № 306-КГ14-2867 Этот вердикт ФНС в составе Обзора судебной практики довела до территориальных налоговых органов для использования в работ еПисьмо ФНС от 17.07.2015 № СА-4-7/12693@ .

Чтобы каждому совладельцу получить вычет в размере 1 млн руб., им безопаснее всего заключить с покупателем отдельные договоры купли-продажи, в которых каждый собственник будет выступать самостоятельным продавцом своей доли. Поэтому, если квартира приобретается по долям у нескольких собственников и они настаивают на заключении отдельных договоров купли-продажи, волноваться не стоит. В Росреестре доли автоматически суммируют. Просто как документы - основания возникновения права собственности в ЕГРП будут прописаны все договоры купли-продажи.

Продали две квартиры за год? Это не значит, что вычет составит 2 млн руб.

И еще одно важное правило: имущественный вычет в фиксированном размере можно заявить только в отношении всех проданных в течение отчетного года объектов. То есть если вы, например, продали в 2016 г. две квартиры, которые были у вас в собственности менее 3 лет, то возможны следующие варианты.

ВАРИАНТ 1. Вы можете заявить вычет по двум объектам в размере 1 млн руб. в целом (а вовсе не 1 млн руб. по одной квартире + 1 млн руб. по другой, как иногда считают).

ВАРИАНТ 2. Вы можете заявить вычет в размере 1 млн руб. по одному объекту недвижимости, а доходы от продажи другого уменьшить на фактические расходы по его приобретени юподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ . Такое комбинирование прямо в НК РФ не прописано, но Минфин признает это допустимы мПисьмо Минфина от 25.09.2013 № 03-04-05/39795 .

Финансовое ведомство разрешило применить эту схему даже в ситуации, когда плательщик приобрел только дом, а затем приватизировал земельный участок под ним и продал оба объекта, заявив по участку вычет 1 млн руб.Письмо Минфина от 21.10.2013 № 03-04-05/44008 Однако известен спор, в котором налоговики пришли к выводу, что при подобных обстоятельствах гражданин вправе заявить либо фиксированный вычет, либо вычет в сумме расходов на приобретение жилья. И судьи поддержали проверяющи хАпелляционное определение Липецкого облсуда от 17.03.2016 № 33-595/2016 .

Упомянутые в статье Письма Минфина и ФНС можно найти: раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Выплата физическому лицу дохода за приобретенное у него имущество является особым видом дохода, не связанным с трудовой деятельностью, но связанным с отношениями по гражданско-правовым договорам, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество. При выплате такого дохода действуют следующие правила в части исчисления НДФЛ.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ организация, выплачивающая продавцу - физическому лицу доход, не является налоговым агентом по НДФЛ и не удерживает налог при выплате данного дохода. Продавец обязан самостоятельно исчислить налог, подать декларацию в налоговый орган и заявить право на имущественные налоговые вычеты (при наличии такого права), а также уплатить налог в бюджет.

Кроме того, организация, выплачивающая физическому лицу доход за приобретенный автомобиль, не обязана включать эту выплату в налоговую базу по ЕСН, так как она не относится к объектам налогообложения. Это следует из абзаца 3 пункта 1 статьи 236 Налогового кодекса.

Налог на доходы физических лиц

Теперь рассмотрим, должна ли организация удерживать НДФЛ с дохода, который выплачивается физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, при покупке у них имущества. Доходы от реализации имущества, находящегося в РФ и принадлежащего физическому лицу, признаются объектом обложения налогом на доходы физических лиц. Это следует из подпункта 5 пункта 1 статьи 208 и статьи 209 НК РФ. При этом в статье 217 Налогового кодекса установлен перечень доходов, освобождаемых от налогообложения. К таковым, в частности, относятся доходы от продажи:

выращенных в личных подсобных хозяйствах и находящихся на территории РФ скота, кроликов, нутрий, птицы, диких животных и птиц (как в живом виде, так и продуктов их убоя в сыром или переработанном виде), продукции животноводства, растениеводства, цветоводства и пчеловодства как в натуральном, так и в переработанном виде (п. 13);
заготовленных дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов и других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов), недревесных лесных ресурсов для собственных нужд (п. 15);
пушнины, мяса диких животных и иной продукции, получаемой при осуществлении любительской и спортивной охоты (п. 17).

При продаже иного имущества у гражданина возникает налогооблагаемый доход. Однако удерживать НДФЛ в качестве налогового агента фирме-покупателю не нужно. Исчисление и уплату НДФЛ физические лица с доходов, полученных от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, производят самостоятельно. Такое правило установлено в подпункте 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ. Поэтому, какое бы имущество ни приобрела организация у физического лица, удерживать НДФЛ при выплате ему денежных средств не требуется.

Нужно ли подавать сведения в налоговые органы о выплаченных гражданину доходах? Особенности исчисления налога на доходы физических лиц налоговыми агентами установлены в статье 226 Налогового кодекса. Обязанность налогового агента сообщать в налоговый орган о неудержанных им суммах НДФЛ зафиксирована в пункте 5 данной статьи. Однако положения названной статьи не применяются в отношении доходов, указанных в статье 228 НК РФ (п. 2 ст. 226 НК РФ).

Как уже отмечалось, порядок исчисления НДФЛ с доходов физического лица от продажи им собственного имущества предусмотрен в статье 228 Налогового кодекса. Следовательно, организации, не являющиеся налоговыми агентами, не обязаны предоставлять информацию о суммах НДФЛ, которые физические лица обязаны уплатить самостоятельно. Кроме того, организации освобождены и от необходимости ежегодно представлять сведения в соответствии со статьей 230 Налогового кодекса.

"Электронный журнал "Азбука права", 10.10.2017

КАКИЕ ВЫЧЕТЫ И ОБЯЗАННОСТИ ПО НДФЛ ПРЕДУСМОТРЕНЫ
ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ И ДРУГОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА?

Если вы продаете квартиру, земельный участок, иное недвижимое имущество либо долю в них, у вас возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ, а также по декларированию доходов, полученных от продажи.

Вместе с тем при определенных условиях ваши доходы могут быть освобождены от обложения НДФЛ либо уменьшены на величину имущественного налогового вычета (п. 1 ст. 209 , п. п. 1 , 3 ст. 210 , п. 17.1 ст. 217 , пп. 1 п. 1 ст. 220 , пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ).

П раво на освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества

Освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит от вашего налогового статуса, а также от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности. Так, если вы являетесь налоговым резидентом РФ и владеете объектом недвижимости не менее трех лет (в отношении имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее установленного минимального срока (в отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016), то доходы от его продажи НДФЛ не облагаются и не декларируются (п. 17.1 ст. 217 , п. 2 ст. 217.1 , пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. п. 1 , 4 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Справка. Минимальный срок владения объектом недвижимости

Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года, если право собственности на него получено одним из способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

1) в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;

2) в результате приватизации;

3) в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. п. 4 , 6 ст. 217.1 НК РФ).

По общему правилу срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131 , п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1 , 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

П раво на имущественный вычет при продаже недвижимого имущества

Если у вас нет права на применение указанного выше освобождения, вы можете уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества на сумму имущественного налогового вычета. Это право возникает у вас, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 3 ст. 210 , пп. 1 п. 1 ст. 220 , п. 1 ст. 224 НК РФ).

Так, в случае продажи недвижимого имущества или доли в нем (при условии, что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) вы можете уменьшить свой доход по выбору (пп. 1 п. 1 , пп. 1 , , 4 п. 2 ст. 220 НК РФ):

1) на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. при продаже следующих объектов недвижимости и долей в них: жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков; или в размере 250 000 руб. - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) либо

2) фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе риелторские услуги, проценты по кредиту).

Указанный налоговый вычет вы можете получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, когда будете декларировать свои доходы от продажи имущества (ст. 216 , п. 7 ст. 220 , п. 1 ст. 229 НК РФ).

О собенности применения имущественного вычета при продаже недвижимого имущества супругами

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором не предусмотрено иное. При продаже недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, размер имущественного вычета определяется по договоренности между ними в любом соотношении (п. 1 ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 33 СК РФ; пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов либо принадлежащие им доли выделены в натуре, то возможны следующие варианты продажи имущества (долей) и, соответственно, получения имущественного вычета (пп. 1 п. 1 , пп. 1 , 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П; Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@):

1) имущество реализуется как единый объект права общей долевой собственности по одному договору купли-продажи. В таком случае имущественный вычет распределяется между супругами пропорционально их долям;

2) реализуются доли, выделенные в натуре, при этом такие доли являются самостоятельными объектами договора купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере;

3) реализуются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.

О бязанность по исчислению и уплате НДФЛ с доходов от продажи недвижимого имущества

Если доходы от продажи вами недвижимого имущества не подлежат освобождению от налогообложения, у вас возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ (пп. 2 п. 1 , п. 2 ст. 228 НК РФ).

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если вы продаете объект недвижимости, приобретенный после 01.01.2016, и сумма дохода от его продажи меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. п. 5 , 6 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Доходы от продажи недвижимого имущества вы можете уменьшить на величину имущественного налогового вычета или на сумму фактически понесенных расходов.

Пример. Расчет налога с использованием имущественного вычета

И.И. Волков продал в 2017 г. квартиру за 5 000 000 руб., которая перешла к нему по наследству в этом же году. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляет 7 500 000 руб. При расчете налога он может применить имущественный вычет.

Налогооблагаемая сумма дохода составит 4 250 000 руб. (7 500 000 руб. x 0,7 - 1 000 000 руб.).

НДФЛ к уплате - 552 500 руб. (4 250 000 руб. x 13%).

Пример. Расчет налога при уменьшении доходов на расходы

В.Н. Зайцев купил в 2017 г. квартиру за 4 500 000 руб. за счет кредита банка. В этом же году он продал квартиру за 5 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 не определена. К моменту продажи В.Н. Зайцев уплатил 150 000 руб. процентов по кредиту. Налог он рассчитал с учетом произведенных расходов на покупку.

В этом случае налогооблагаемая сумма дохода составит 350 000 руб. (5 000 000 руб. - (4 500 000 руб. + 150 000 руб.)).

НДФЛ к уплате - 45 500 руб. (350 000 руб. x 13%).

Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости или доли в нем (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Обратите внимание!

Штраф за неуплату налога в срок - 20% (при умышленной неуплате - 40%) от неуплаченной суммы. Также за каждый календарный день просрочки уплаты будут начислены пени в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Банка России. Однако если вы не уплатили НДФЛ в срок, но при этом правильно исчислили налог и подали декларацию, не совершили других неправомерных действий, то неуплата налога не должна повлечь взыскание штрафа. В этом случае подлежат взысканию пени (

Возможно, будет полезно почитать: