Заключение договора субаренды муниципального имущества. Аренда муниципального имущества: все подводные камни

1. Основные нормативно- правовые акты, регулирующие трудовые отношения. Фактической основой современного трудового права России выступает разветвленная система нормативных правовых актов, в которую включаются: 1) законодательные акты, представленные Конститу­цией РФ, конституциями и уставами субъектов Российской Феде­рации, Трудовым кодексом РФ, трудовыми кодексами субъектов Российской Федерации, отдельными законами (как федеративными, так и региональными); 2) нормативные Указы Президента РФ; 3) Постановления и иные акты Правительства РФ, а также акты выс­ших органов исполнительной власти субъектов Российской Федера­ции; 4) акты министерств и ведомств РФ, в том числе упраздненного Минтруда РФ, акты отраслевых и функциональных органов испол­нительной власти субъектов Российской Федерации; 5) правовые акты органов муниципальной власти и местного самоуправления; 6) локальные нормативные акты. Законы Законы как источники трудового права России по органам их принятия и юридической силе можно классифицировать на следующие три группы: 1) федеральные конституционные законы; 2) федеральные законы; 3) законы субъектов Российской Федерации. Особое место среди конституционных законов принадлежит Конституции Российской Федерации и Декларации прав и свобод человека и гражданина. Главенствующая роль этих актов среди всех других источников трудового права вызвана тем, что они обладают юридическим верховенством над всеми иными источниками трудового права, а также тем, что их содержание предусматривает фунда­ментальные трудовые права и свободы человека и гражданина, оп­ределяющие смысл, содержание и применение всего трудового права. К числу важнейших федеральных законов о труде относится Трудовой кодекс Российской Федерации, который был принят Го­сударственной Думой 21 декабря 2001 г. и введен в действие с 1 фев­раля 2002 г. (ст. 420 ТК РФ). Помимо Трудового кодекса, на уровне Российской Федерации действует ряд других федеральных законов, посвященных регули­рованию социально-трудовых отношений. За годы реформ были при­няты новые законы, такие как: - Закон РФ «О занятости населения в Российской Федерации»; - Закон РФ «О коллективных договорах и соглашениях»; - Закон РФ «О государственных га­рантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях»; - ФЗ «О порядке разре­шения коллективных трудовых споров»; - ФЗ «О профессиональных союзах, их правах и гарантиях деятельности»; - ФЗ «Об упорядочении оплаты труда работников организаций бюджетной сферы»; - ФЗ «О Российской трехсторонней комиссии по регулированию социаль­но-трудовых отношений»; - ФЗ «Об основах охраны труда в Российской Федерации»; - ФЗ «Об объединениях работодателей». К числу законодательных актов, регулирующих трудовые от­ношения в России, относятся и законы субъектов Российской Феде­рации. Но далеко не все регионы активны в области законотворче­ства, касающегося сферы социально-трудовых отношений, хотя есть и такие, которые приняли (например, Республика Башкортостан), свой Трудовой кодекс. Указы Президента РФ. Следующую ступень в иерархии нор­мативных источников правового регулирования социально-трудовых отношений занимают нормативные указы Президента Российской Федерации, которые после федеральных законов обладают высшей юридической силой среди всех нормативных актов. Примером таких источников трудового права могут служить Указ Президента РФ «О некоторых мерах по обеспечению госу­дарственного управления экономикой», который предусмотрел особые требования к содержанию трудового договора, заключаемого с ру­ководителями федеральных государственных предприятий. Подзаконные нормативные правовые акты. На всех остальных уровнях иерархии источников нормативного регулирования располага­ются подзаконные нормативные правовые акты, высшей юридической силой среди которых обладают Постановления Правительства России. В качестве примеров такого рода актов можно привести Постановле­ния Правительства: - «О дифференциации в ус­ловиях оплаты труда работников бюджетной сферы на основе Единой тарифной сетки»; - «Об утверждении Положения о порядке расследования и учета несчастных случаев на производ­стве» и многие другие. Министерства, ведомства и комитеты Российской Федерации издают административные акты по вопросам, отнесенным к их ком­петенции, и, в частности, по вопросам регулирования отношений, относящихся к предмету трудового права. Эти акты обычно распро­страняются только на работников соответствующих отраслей. В то же время акты некоторых министерств и ведомств, например, таких как Министерство здравоохранения РФ, Федеральная служба заня­тости РФ, а в недавнем прошлом - Федеральная миграционная служба и Министерство труда и социальной защиты населения РФ, могут носить межотраслевой характер. В пределах своей компетенции документы, содержащие нормы трудового права, могут принимать также органы местного само­управления (городские думы, администрации, мэрии, сельсоветы и т. п.). Такие источники трудового права действуют только на тер­ритории соответствующего муниципалитета. Локальные нормативные акты занимают низшую ступень в системе нормативных источников правового регулирования социаль­но-трудовых отношений. К числу локальных нормативных актов относятся правила внут­реннего трудового распорядка конкретной организации, положения о премировании, о вознаграждении по итогам работы организации за год, о доплатах и надбавках, поощрительных и дополнительных отпусках, графики сменности, графики отпусков, должностные инструкции, тарифные характеристики и пр.

Называются ситуации, когда работник делает работу за оговоренную плату .

Такие отношения закрепляются в различных актах и документах. В них содержатся нормы о трудовых отношениях, которые доступны всем для ознакомления .

Акты об этих отношениях существуют в федеральном, местном и региональном уровнях .

Нормативные акты, регулирующие трудовые отношения

Федеральный уровень

Нормативные акты, регулирующие трудовые отношения на данном уровне имеют свою власть на всей территории России. Такими актами являются, международные договоры . Так, при условии, что нормы закона будут противоречить международному договору, то в этом конкретном случае будет применяться договор.

Конституция, которая является главным законом для населения Российской Федерации, тоже содержит нормы о трудовых отношениях. Для более подробного урегулирования отношений в трудовой сфере был принят Трудовой кодекс РФ . Положения о трудовых отношениях, закрепленные в других никогда не должны входить в противоречия нормам ТК РФ.

Также на этом уровне трудовые отношения в РФ регулируются указами Президента и Постановлениями Правительства. Органы, осуществляющие исполнительную власть на федеральном уровне, при принятии подзаконных нормативно- правовых актов, тоже могут регулировать трудовые отношения в РФ .

На региональном уровне

Законы субъектов РФ - акты, которые закрепляют и регулируют отношения на данном уровне. Эти законы не должны содержать нормы, которые будут противоречить Трудовому Кодексу РФ и другим законам, принятым на федеральном уровне. Также на этом уровне отношения регулируются актами, которые издают органы, осуществляющие исполнительную власть в субъекте РФ.

Местный уровень

На местном уровне трудовые отношения в РФ регулируются нормативными актами, которые издают органы местного самоуправления субъекта. Нормативные акты, регулирующие трудовые отношения на местном уровне, регулируют отношения на своей территории. Нормы на этом уровне могут касаться, например, введения гарантий трудоустройства населения региона и т.д.

Документы, регулирующие трудовые отношения

Локальный уровень

На определенном предприятии, самим этим предприятием могут быть приняты документы, регулирующие трудовые отношения, которые именуются локальными актами. Акты локального характера имеют свою власть только над сотрудниками этого предприятия . Такие акты рассчитаны на долгий период времени.

Работодатель может принимать самостоятельно такие акты , как:

Документы, регулирующие трудовые отношения также появляются при , такие как, или трудовое соглашение. Они также не могут содержать нормы, которые не согласованы с нормами РФ. Если вдруг в нормах локальных актов, каким-то образом нарушаются права работника, и такие нормы не соответствуют Трудовому Кодексу РФ, или другому закону федерального уровня, то такие акты не подлежат применению .

Если, по Вашему мнению, в локальных нормативных актах вашей организации закреплены положения, противоречащие Трудовому Кодексу Российской Федерации, либо вы подозреваете, что Вас ущемляют в правах, то лучше обратиться за консультацией к юристу. Он подскажет Вам, куда следует обратиться с жалобой, или пояснит, что возможно нарушения и нет .

Тема 8.4 Регулирование трудовых отношений

В соответствии с изменениями в экономическом и социальном развитии РФ существенно изменилась и политика в области опла­ты труда, социальной поддержки и защиты работников. Многие функции государства по реализации этой политики переданы не­посредственно организациям, которые самостоятельно устанав­ливают штатное расписание, формы, системы, размеры оплаты труда и материального стимулирования его результатов.

Государственное регулирование трудовых отношений.

Государственное регулирование трудовых отношений выра­жается в следующих законодательных актах:

Конституции РФ, устанавливающей принципы и основные по­ложения трудового законодательства (право на труд, реализуемое путем заключения трудового договора, свобода выбора деятель­ности и сферы применения труда, право распоряжаться своим способностями к труду. Вместе с правом на труд каждый гражда­нин имеет право на оплату труда в соответствии с его количе­ством и качеством и не ниже установленного государством мини­мального размера);

Трудовом кодексе РФ (ТК РФ);

законах, регулирующих важные положения организации труда (например, Закон РФ «О коллективных договорах и соглашени­ях», 1992 г.);

Подзаконных актах (инструкциях Министерства труда РФ, ве­домственных документах, прошедших экспертизу в Министерстве юстиции).

Уставной юридической формой регулирования трудовых отно­шений, в том числе в области оплаты труда работников, является коллективный договор.

Коллективный договор - правовой акт, регулирующий социально-тру­довые отношения и заключаемый работниками организации, филиала работодателем.

Условия коллективных договоров, соглашений, заключенных в соответствии с законодательством, являются обязательными для работодателей, на которых они распространяются.

Условия коллективных договоров или соглашений, ухудшаю­щие, по сравнению с законодательством, положение работни­ков, недействительны.

1. форма, система и размер оплаты труда, денежные вознаграж­дения, пособия, компенсации, доплаты;

2. механизм регулирования оплаты труда исходя из роста цен, уровня инфляции, выполнения показателей, определенных кол­лективным договором;

3. занятость, переобучение, условия высвобождения работников;

4. определение рабочего времени и времени отдыха; улучшение условий и охрана труда работников;

5. добровольное и обязательное медицинское и социальное стра­хование;

6. экологическая безопасность и охрана здоровья работников;

7. льготы для работников, совмещающих работу с обучением;

8. контроль за выполнением коллективного договора, порядок внесения в него изменений и дополнений;

9. ответственность сторон и др.

Коллективный договор заключается на срок от одного до трех лет. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами или со дня, установленного в коллективном договоре, и действу­ет в течение всего срока. По истечении установленного срока кол­лективный договор действует до тех пор, пока стороны не заклю­чат новый или не изменят (дополнят) действующий.

Коллективный договор сохраняет свое действие в случае изме­нения состава, структуры, наименования органа управления орга­низации, расторжения трудового договора (контракта) с руково­дителем организации.

При реорганизации коллективный договор сохраняет свое дей­ствие на период реорганизации, а затем может быть пересмотрен по инициативе одной из сторон.

При смене собственника имущества организации действие кол­лективного договора сохраняется в течение трех месяцев.

Представители работодателя, уклоняющиеся от участия в пе­реговорах по заключению либо изменению коллективного дого­вора, соглашения, или нарушившие установленный срок, или не обеспечившие работу соответствующей комиссии в определенные сторонами сроки, подвергаются штрафу в размере до 50 МРОТ, налагаемому в судебном порядке.

Потребность сдать пустующие помещения в аренду время от времени испытывают многие автономные учреждения, однако нередко они отказываются от этой затеи, не желая проводить процедуру торгов. Но во всех ли случаях необходимы подобные процедуры? Когда учреждение может предоставить помещение арендатору без проведения конкурса или аукциона, а когда торги все же неизбежны?

Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества разъяснила Федеральная антимонопольная служба в Письме от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 (далее - Разъяснения ФАС). Ознакомимся с основными выводами, сделанными в этом документе.

Правило и исключения

Отношения, связанные с арендой государственного или муниципального имущества, регулируются ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ). Согласно п. 2 ч. 3 данной статьи государственные и муниципальные автономные учреждения могут сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Однако существует ряд исключений, которые перечислены в ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и распространяются в том числе на АУ. Приведем некоторые из случаев, когда сдавать в аренду помещения разрешается без проведения торгов: Обязанность заключить договор аренды возникает у автономного учреждения лишь в последней из перечисленных ситуаций (договор с единственным участником конкурса или аукциона). В остальных же случаях, когда площади могут передаваться в аренду без торгов, правообладатель (АУ) не обязан заключать договор , а претендент на данные площади не вправе этого требовать (разд. 1 Разъяснений ФАС).

Более того, торги допустимо организовывать и в отношении «льготных» претендентов на аренду имущества. Если их два или более и они заинтересованы в одном и том же объекте государственного (муниципального) имущества, автономное учреждение вправе отказать им в заключении договора без конкурентных процедур. По мнению антимонопольного органа, тогда проведение торгов не будет нарушением законных прав и интересов таких заявителей.

Однако осмотрительность при решении вопроса, проводить ли торги в отношении имущества, закрепленного за АУ на праве оперативного управления, нужно проявлять и собственникам такого имущества (учредителям учреждений). Давая согласие на передачу в аренду тех или иных помещений учреждения, учредитель должен соблюдать требования Закона № 135-ФЗ. Как сказано в разд. 2 Разъяснений ФАС, факт согласия на передачу площадей целевым образом и без проведения торгов может содержать признаки нарушения ст. 15 названного закона (запрет на ограничивающие конкуренцию действия органов власти).

Случаи заключения договора без проведения торгов

Остановимся подробнее на некоторых исключениях - случаях, когда АУ может сдавать помещения в аренду без проведения торгов.

Арендатор - медицинская или образовательная организация

На то, какие именно организации подразумеваются под медицинскими или осуществляющими образовательную деятельность, указано в разд. 5 и 6 Разъяснений ФАС - в данном вопросе нужно руководствоваться положениями отраслевого законодательства.

Так, согласно п. 11 ст. 2 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.

Краткосрочный договор аренды помещения, заключенный без проведения торгов, не может быть продлен на новый срок также без проведения торгов. Здесь действует специальная норма, ограничивающая срок действия данного договора.

Что касается организаций, осуществляющих образовательную деятельность, это как образовательные организации (названная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность - дополнительная). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность.

Таким образом, арендовать у АУ помещения, минуя конкурентные процедуры, может и юрлицо, и предприниматель, которые ведут медицинскую либо образовательную деятельность на основании лицензии.

Краткосрочная аренда

Пункт 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ разрешает учреждениям сдавать государственное или муниципальное имущество в краткосрочную аренду без проведения торгов, но содержит запрет на предоставление таких прав одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов.

В свою очередь, п. 3 ст. 610 ГК РФ определяет, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. А это значит, что договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные на короткий срок без проведения торгов, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ , а также ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ . Такая позиция высказана в разд. 10 Разъяснений ФАС.

Аренда части помещения

Как было отмечено выше, часть помещения или здания может быть передана в аренду без проведения торгов при соблюдении двух условий: передаваемая площадь не должна превышать 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения или здания. Но каким образом рассчитывать долю планируемой к передаче в аренду площади ?

По мнению антимонопольного органа, выраженному в разд. 11 Разъяснений ФАС, при определении этой доли не надо учитывать площадь тех частей помещения (здания), права владения и (или) пользования в отношении которых переданы до вступления в силу ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, на основании иных исключений, предусмотренных ч. 1 указанной статьи, а также по итогам торгов.

Арендатор - подрядчик учреждения

Отдельно следует упомянуть еще одно исключение, которое не распространяется на автономные учреждения (по крайней мере, на те, которые проводят закупки на основании Закона № 223-ФЗ ). Речь идет о заключении договора аренды без торгов с лицом, с которым подписан государственный (муниципальный) контракт по результатам конкурса (аукциона), проведенного в соответствии с Законом № 44-ФЗ , если предоставление данного права было предусмотрено конкурсной документацией (документацией об аукционе) для целей исполнения указанного контракта (п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Как сказано в разд. 9 Разъяснений ФАС, гражданско-правовые договоры, заключенные в рамках Закона № 223-ФЗ, не являются государственными или муниципальными контрактами, поэтому положения п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ на эти случаи не распространяются. Иными словами, если автономное учреждение, руководствуясь нормами Закона № 223-ФЗ, провело закупку каких-либо услуг или работ, оказание или выполнение которых требует присутствия подрядчика на площадях учреждения (допустим, театр закупил услуги по пошиву и ремонту сценических костюмов), передать в аренду необходимые площади можно лишь посредством проведения торгов. В этом случае закупка услуг и проведение торгов на право заключения договора аренды станут двумя самостоятельными процедурами.

Пролонгация договора

Действующие договоры аренды государственного и муниципального имущества (в том числе переданного учреждению в оперативное управление) продляются на основании ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор с ним подписывается на новый срок, при этом торги проводить не нужно (если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ). При этом необходимо соблюсти два условия:
  1. размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;
  2. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).
Если условия соблюдены, арендодатель (АУ) в силу ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не вправе отказать арендатору в пролонгации договора. Отказать можно только при наличии у арендатора задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения данным имуществом.

В связи с этим антимонопольный орган сделал два вывода (разд. 15 Разъяснений ФАС).

Во-первых, поскольку существует возможность отказа арендатору в пролонгации договора из-за принятия иного решения о распоряжении имуществом, арендодателю необходимо получить согласие собственника этого имущества на перезаключение договора аренды.

Во-вторых, пролонгация договора аренды на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ может происходить по тем же основаниям неограниченное количество раз . Но важно, чтобы каждый раз соблюдались требования, установленные приведенной нормой.

Субаренда

Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ государственное и муниципальное имущество может передаваться в субаренду без проведения торгов в том числе по следующим основаниям:
  • учреждение заключило с арендатором договор аренды по результатам торгов или в случае, когда торги признаны несостоявшимися;
  • право на заключение договора аренды предоставлено арендатору на основании государственного или муниципального контракта.
При выполнении требований этой нормы в субаренду могут передаваться площади любого размера - в этом смысле Закон № 135-ФЗ не устанавливает ограничений (разд. 12 Разъяснений ФАС). Если же данные требования не соблюдаются, рассматриваемое имущество передается в субаренду в общем порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, - посредством проведения торгов либо без них, но уже по иным исключениям.

Процедура проведения торгов

Если государственное и муниципальное имущество передается в аренду через торги, автономному учреждению следует учесть некоторые особенности этой процедуры.

Как сказано в разд. 17 Разъяснений ФАС, данные торги могут проводиться и до момента истечения срока действующего договора , но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. К моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам торгов, государственное или муниципальное имущество должно быть свободным от прав третьих лиц (за исключением случаев закрепления его за учреждениями на праве оперативного управления).

При проведении конкурсов и аукционов на право заключения договора аренды должна обеспечиваться информационная открытость - соответствующие сведения размещаются на официальном сайте torgi.gov.ru. Неопубликование информации является нарушением норм ст. 17, 17.1 Закона № 135-ФЗ и основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (ч. 4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).

Также важно, что договор аренды государственного или муниципального имущества (в том числе находящегося у учреждения в оперативном управлении) не может быть заключен ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте torgi.gov.ru (разд. 13 Разъяснений ФАС). В противном случае договор будет ничтожным - как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

В своей практике автономные учреждения используют оба способа передачи недвижимого имущества в аренду - и посредством торгов, и без них.

Первый способ обязывает АУ проводить строго определенные процедуры, а по их результатам заключать с победителем торгов (единственным их участником) договор аренды.

Применение второго способа не сопровождается жесткими требованиями (в частности, у учреждения не возникает обязанности подписывать договор), однако ограничением здесь становится перечень оснований, по которым разрешается передавать площади в аренду без торгов.

Многие российские предприятия стремятся подписать с тем или иным органом власти - государственным или муниципальным, - договор об аренде имущества. Для этого представители бизнеса с удовольствием участвуют в различных конкурсах и аукционах. Какова цель предпринимателей, вовлеченных в процесс коммуникаций с органами власти?

Аренда как способ сэкономить

Аренда муниципального имущества - процедура, которая в российской предпринимательской среде считается отличной альтернативой соответствующему договору с коммерческой организацией.

Все потому, что тот или иной склад, офис или другое помещение, которым располагает муниципалитет, как правило, намного дешевле, чем объект, предлагаемый юрлицами. И многие предприниматели очень рады получить право аренды муниципального имущества.

Специфика муниципального имущества

Какова специфика объектов недвижимости, которые принадлежат местным властям? В соответствии с положениями 215-й статьи ГК РФ то имущество, которое на праве собственности находится во владении городов, сельских поселений и иных административно-территориальных единиц, на уровне которых реализуется местное самоуправление, причисляется к муниципальному типу. Часто соответствующего типа собственность закреплена за отдельными учреждениями. Если это не так, то оно входит в качестве актива в муниципальную казну.

Если предприниматель желает узнать, возможна ли аренда недвижимого муниципального имущества того или иного типа, то такая информация, как правило, размещена на сайтах местных властей. Но если даже соответствующих данных на веб-ресурсах муниципалитетов по каким-либо причинам нет, то бизнесмен вправе сделать запрос в местный орган управления. Услуга по предоставлению соответствующих сведений предпринимателю должна оказываться муниципалитетом бесплатно.

Субъекты арендных правоотношений

Стоит отметить, что для предпринимателей возможно приобретение в пользование имущества не только муниципального, но и государственного типа. Принципиальных различий между процедурой, в рамках которой осуществляется передача в аренду муниципального имущества, и аналогичными действиями при участии государственных органов власти немного, так как все эти процессы регулируются одними и теми же законами.

Типы договоров

Можно также отметить, что аренда - не единственный вариант взаимодействия органа власти на том или ином уровне и предприятия. Специфика соответствующих контрактов в том, что имущество передается арендодателем за плату во временное использование.

Возможен также вариант с заключением договора безвозмездного пользования. Согласно подобному контракту собственник имущества обязуется передать объект недвижимости другой стороне, которая, в свою очередь, должна вернуть ее владельцу в том же состоянии с учетом допустимого износа или же в том виде, который предусмотрен договором.

Помимо такого типа сделок, как аренда государственного и муниципального имущества и договор безвозмездного пользования, возможно также заключение контрактов на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений муниципалитет или государственный орган передает контрагенту в лице предприятия недвижимость на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя.

Договор, предмет которого - аренда муниципального имущества, может быть также заменен на контракт, предусматривающий ответственное хранение той или иной собственности и одновременное пользование ею. Также возможен вариант с оформлением договора займа, предмет которого - соответствующего типа материальные ценности.

Однако аренда федерального и муниципального имущества на практике осуществляется главным образом в рамках обычной аренды. Хотя, конечно, на уровне конкретных муниципалитетов в том или ином регионе возможны разные подходы к вопросу взаимодействия с предприятиями. Главное, чтобы соответствующие действия органов власти не противоречили законодательству, регулирующему отношения государственных и муниципальных институтов с частными предприятиями.

Особенности арендных договоров с муниципалитетами

Основной правовой акт, определяющий порядок аренды муниципального имущества - ФЗ №135. В соответствии с его положениями собственность, которая не закреплена в форме хозяйственного владения за тем или иным субъектом на уровне местной власти, может сдаваться предпринимателям только на конкурсной основе (или аукционной). Аналогичная процедура должна быть проведена, если имущество принадлежит муниципальному унитарному предприятию. Причем не важно, в хозяйственном оно управлении или же в оперативном. Те же самые правила будут действовать, если собственностью владеет автономное государственное учреждение или же муниципальный орган, но при условии оперативного управления.

Специфика конкурсов

Итак, в ряде случаев аренда муниципального имущества возможна только по факту проведения конкурса. Правила, согласно которым данные процедуры организуются, зафиксированы в одном из Приказов ФАС РФ - ведомства, которое отвечает за корректность взаимодействия власти и бизнеса во многих аспектах. В соответствующем нормативном акте, выпущенном антимонопольной службой, содержится список видов имущества, для аренды которых необходимо проведение торгов. В свою очередь, положения Приказа ФАС России могут дополнять нормативные акты, издаваемые на уровне отдельных муниципалитетов. Как правило, данные документы доступны на веб-сайтах местных органов власти.

Особенность проведения конкурсов, предмет которых - заключение договора аренды муниципального имущества, в том, что информация, касающаяся данных мероприятий, должна быть опубликована в интернете на сайте torgi.ru, который принадлежит Министерству экономического развития.

Когда конкурсы не проводятся

Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.

Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.

Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.

Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, - аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.

Можно также отметить, что конкурс, предмет которого - предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.

Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.

Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.

Также необходимости в проведении торгов может не быть, если имущество передается в пользу других органов власти на государственном или муниципальном уровне, а также внебюджетных фондов или, например, Центробанка России.

Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, в рамках которого имущество муниципалитетов и государственных органов власти передается в аренду, не касается тех сфер, которые регулируются Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, а также законами о недрах.

Имущество в пользовании: два варианта

Итак, предприниматели имеют несколько возможностей получить в распоряжение недорогой ресурс в виде муниципального имущества. Прежде всего, можно отметить тот факт, что договоры между предприятиями и органами власти могут быть представлены в широком разнообразии: в виде соглашений аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т. д. Пользование каждым из предусмотренных законодательством РФ вариантов возможно в рамках двух основных схем:

По факту проведения торгов (конкурсов или аукционов), предмет которых - право компании заключить с муниципалитетом или государственным органом власти договор того или иного типа;

Заключение договора без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями законодательства.

В одних случаях торги, о которых идет речь, именуются конкурсами, в других - аукционами. Какой термин более корректен?

Конкурс или аукцион?

В зависимости от контекста и ряда специфических признаков процедуры употребляться может и тот и другой термин на вполне законных основаниях. Если речь идет о конкурсе, то предполагается, что заявки участников будут подаваться в закрытом виде (например, в конвертах). Конкуренты не будут знать подробности заявок.

Аукцион, в свою очередь, это определение самого выгодного для муниципалитета варианта на основе главным образом публичных торгов. То есть тот или иной участник соревнования за право заключить договор аренды муниципального имущества в курсе, что предлагает конкурент, и может попробовать выдвинуть более выгодное для владельца предложение.

Как проводятся торги

В зависимости от того, проходит аукцион или конкурс, правила проведения торгов могут несколько отличаться. Как мы уже отметили выше, если речь идет о проведении конкурса, то публичным остается только состав участников. Если мероприятие проходит в формате аукциона - открыта вся информация об участниках и выдвигаемых ими предложениях.

Муниципалитетом, который владеет имуществом, создается специальная комиссия. Ее основные функции: работа с конвертами, в которых содержатся предложения от конкурсантов, установление круга лиц, имеющих доступ к информации о мероприятии, исследование конкурентных преимуществ и иных особенностей каждой заявки, определение победивших конкурсантов или участников аукциона.

Предоставление в аренду муниципального имущества возможно в пользу не только юридических лиц, но и граждан и индивидуальных предпринимателей. То есть субъекты правоотношений в любом из этих правовых статусов могут участвовать в конкурсах и аукционах, о которых идет речь.

Рассмотрение заявок

Изучим аспект, касающийся рассмотрения заявок участников торгов. Основные положения, регулирующие соответствующую процедуру, определяются на уровне законодательства муниципалитетов. Однако достаточно типичными можно считать следующие формулировки.

Рассмотрение поступивших заявок муниципалитеты осуществляют, как правило, в течение месяца с момента, когда соответствующий документ был прислан конкурсантом.

Заявки изучаются, только если вместе с ними были направлены предусмотренные регламентом проведения конкурса документы. Как правило, они представляют собой следующий перечень:

  • письменное заявление на имя руководителя органа власти;
  • учредительные документы участника, свидетельства о регистрации юрлица, а также источники, подтверждающие статус человека, который будет подписывать договор аренды, если фирма пройдет конкурс;
  • банковские реквизиты участника торгов;
  • документы, отражающие цифры бухгалтерского баланса на предприятии.

При этом орган власти, ответственный за проведение конкурса, может затребовать иные документы от участника, если это предусмотрено законодательством.

Основной критерий определения победителя конкурса - лучшие условия исполнения соответствующего контракта. В свою очередь, выигравшей аукцион признается организация, которая предложила самую высокую стоимость договора для муниципалитета. Сдача муниципального имущества в аренду возможна только в пользу победителей торгов.

Преференции

Интересные положения содержатся в 18-й статье ФЗ №209. Там сказано, что малые и средние предприятия вправе рассчитывать на некоторые меры поддержки со стороны муниципалитетов в виде безвозмездной или подразумевающей льготные условия передачи собственности во временное пользование. При этом перечни имущества, которые могут быть отданы в аренду в рамках соответствующих мер поддержки, должны быть доступны широкой публике - в СМИ или на официальных сайтах органов власти. Аренда муниципального имущества в льготном формате возможна на срок не менее 5 лет. Однако он может быть уменьшен, если субъект бизнеса подаст соответствующее заявление.

Аренда муниципальной собственности и НДС

Важный аспект - исчисление НДС при аренде муниципального имущества. Субъектом уплаты соответствующего налога будет считаться предприятие, которое взяло указанную собственность в аренду.

Величина налоговой базы определяется посредством суммирования размера арендной платы по каждому объекту недвижимости. Арендатор должен сформировать счет-фактуру в течение 5 дней с момента оплаты. Также его обязанность - предоставить декларацию по НДС в срок до 20 числа месяца, который следует за налоговым периодом.

Куда направляется выручка от аренды?

Куда направляет средства, которые получены благодаря предоставлению имущества в аренду, муниципалитет? Как правило, выручка идет на обновление и поддержание материально-технической базы органа власти. Денежные средства поступают на специальный бюджетный счет, с которого затем переводятся на счет самого учреждения в пределах предусмотренных законодательством лимитов.



 

Возможно, будет полезно почитать: