Правила выкупа помещения у куги. Как выкупить арендованное муниципальное имущество

Как реализуется данное право на практике, о камнях преткновения и путей их решения рассказала гендиректор группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» Елена Артюх на конференции ко Дню предпринимателя в Каменске-Уральском.

Предприниматель – это три основных компонента: личность, идеи и ресурсы. Без их наличия предпринимателя не состоится. АНИТА РОДДИК Тело и душа (Body and soul, 1991; соавтор Рассел Миллер (Russel Miller)).

ПРОЦЕДУРА

Федеральным законом предусмотрена процедура преимущественного выкупа арендуемого имущества в двух вариантах.

Первый вариант - когда сам предприниматель предлагает муниципалитету продать ему имущество. Собственник, получив обращение предпринимателя, проводит оценку арендуемого имущества. Определив рыночную стоимость имущества, собственник в течение двух месяцев составляет проект договора купли-продажи, который передает на рассмотрение арендатору.

Второй вариант - когда муниципалитет сам подготавливает все документы и направляет предпринимателю предложение о приобретении арендуемого имущества.

В любом случае предприниматель может заключить с собственником имущества договор купли-продажи при соблюдении следующих условий:

НЕПРЕРЫВНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЕМ

Законом от 01.01.2001 N 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства , и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»» указанный необходимый срок непрерывного владения арендаторами недвижимым имуществом снижен с трех до двух лет.

Практика. При заключении договора аренды недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация. Многие предприниматели арендуют помещения без нотариального оформления. Но без факта госрегистрации договор считается незаключенным. Соответственно, сколько бы лет предприниматель не арендовал помещение, как бы прилежно не платил, только в судебном порядке он сможет установить факт беспрерывного пользования помещением в течение 2 лет.

НАДЛЕЖАЩЕЕ ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Понятие «надлежащее перечисление арендной платы » в Законе от 01.01.2001 N 149-ФЗ конкретизировано. Вместо требования о «перечислении арендной платы надлежащим образом» установлено, что условием приобретения арендованного имущества в приоритетном порядке является отсутствие задолженности по арендной плате и неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендованного имущества по инициативе уполномоченного государственного или муниципального органа.

Если инициатива приобрести имущество принадлежит предпринимателю, учитывается отсутствие задолженности на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение этого имущества.

На поля:

Отказ субъекту малого или среднего предпринимательства в приобретении арендуемого имущества, выданный до дня вступления в силу Закона от 01.01.2001 N 149-ФЗ, не препятствует повторному направлению таким субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

ПЛОЩАДЬ АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В соответствии с областным законодательством, арендатор может выкупить помещение площадью не более 2000 м2.

Теория. На сегодня нет однозначных подходов и ответов на вопрос о том, что площадь арендуемого имущества в 2000 м2 – это суммарно на одного предпринимателя по всем помещениям, которые он занимает, или это в отношении одного помещения, сколько бы договоров и помещений не было у него.

Исходя из общего смысла закона и прочтения совокупности различных правовых норм , юристы группы компании «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» придерживаются мнения, что площадь в 2000 м2 имеет отношение к одному помещению, а не к предпринимателю в целом.

НАЛИЧИЕ ИМУЩЕСТВА В ФОНДЕ ДЛЯ ПРИВАТИЗАЦИИ

Арендатору необходимо проверить, не включено ли помещение, которое он арендует, в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Перечень имущества утверждается в соответствии с Федеральным Законом от 01.01.2001 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Практика. В различных муниципальных образованиях Свердловской области существует разный подход к формированию этого перечня.

Один подход – всё имущество муниципалитета включается в этот перечень, ничего не приватизируется.

Другая ситуация возникает, когда муниципалитет заинтересован максимально запустить процесс приватизации.

Третья ситуация, которая существует и в Каменске-Уральском, – часть имущества, утверждённого городской Думой, включается в вышеуказанный перечень имущества, не подлежащего приватизации, а часть – приватизируется. Если на момент подачи заявки имущество, которое Вы хотели выкупить, не включено в перечень исключенного из приватизации, оно должно быть приватизировано.

ВЫКУП ИМУЩЕСТВА

У покупателя есть право оплатить покупку сразу, либо определить период рассрочки. В соответствии с областным законодательством, рассрочка может быть установлена на срок до 5 лет. Если стоимость имущества оплачивается не сразу, на время рассрочки имущество находится в залоге у собственника. Заключения отдельного договора о залоге выкупаемого имущества, в отличие от ранее действовавшего порядка, не требуется. Таким образом, устранена необходимость государственной регистрации отдельных договоров залога , упрощена процедура выкупа, а также исключены расходы региональных и местных бюджетов и арендаторов на уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договоров залога.

На поля:

Рассрочка по оплате предполагает начисление процентов по ставке 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации , которая существует на дату принятия решения о приватизации. Период рассрочки выкупа арендуемого помещения определяется самим покупателем. Никакого диктата со стороны собственника не допускается.

Если стороны не договорились о цене. Вариантов поведения в этом случае масса. Можно привлечь другого независимого оценщика, можно предложить собственнику заключить договор на другую стоимость. Если согласия на этот счёт не будет получено, то стороны обращаются в арбитражный суд за разъяснением спора.

Практика. Если предприниматель не согласен с предлагаемой стоимостью имущества, есть смысл урегулировать эту сумму через суд. В ходе разбирательства дела стороны должны предъявить два заключения. От муниципального образования и от арендатора. Судья будет назначать судебную экспертизу и привлекать третьего оценщика.

В стоимость выкупаемого имущества может быть включена сумма произведенных арендатором неотделимых улучшений, которые осуществили в период аренды. Не стоит путать неотделимые улучшения с текущим ремонтом.

Но неотделимые улучшения могут быть включены в выкупную стоимость (то есть, цена будет снижена на сумму произведенных неотделимых улучшений) только в двух случаях:

1. Если в ходе аренды предприниматель, прежде чем совершать неотделимые улучшения, согласовал их объем и стоимость с собственником. Например, у него есть соглашение о проведении неотделимых улучшений или смета, утвержденная собственником, по которой следует, что он согласился на эти улучшения, принимает их объем и стоимость.

2. Если нет подтверждающих расходы документов (а на практике в 99% этого нет), в процессе обсуждения договора купли-продажи не исключено, что собственник согласится с представленными арендатором расчетами и согласится включить стоимость неотделимых улучшений в стоимость выкупного имущества.

На поля:

Если в ходе аренды стоимость неотделимых улучшений уже засчитывалась в арендную плату, очевидно, что второй раз эта стоимость засчитываться не будет.

Что делать в случае, если предприниматель арендует помещение и не собирается его выкупать, а узнаёт, что это помещение выставлено на торги?

С одной стороны, собственник имеет право распоряжаться имуществом, обремененным арендой, как считает нужным. Тем не менее, собственник перед выставлением помещения на торги обязан персонально обратиться к арендатору с предложением выкупить помещение.

У предпринимателя есть 30 дней, чтобы подумать и принять решение. Он может согласиться выкупить, но может и отказаться или промолчать. Отказ или молчание будут расцениваться как нежелание воспользоваться своим правом выкупа. В любом случае, новый собственник, как и прежний, обязан сохранять договор аренды с прежним арендатором.

Практика. Были случаи, когда собственник-муниципалитет не уведомлял арендатора о том, что он собирается продавать на торгах помещение. Арендатор в таком случае вправе оспаривать состоявшуюся сделку купли-продажи.

НА ПодложкЕ.

Как обстоит процесс выкупа имущества в Каменске-Уральском на сегодня.

Конкретный случай.

Надежда ШВЫДКАЯ, начальник отдела содействия развитию предпринимательства:

В мае мы запрашивали всех предпринимателей, попадающих под действие этого закона, о том, готовы и хотят ли они воспользоваться преимущественным правом выкупа.

По данным комитета по управлению имуществом г. Каменска-Уральского, к ним обратилось 6 предпринимателей, пятерым из них было отказано по причине включения арендуемого ими имущества в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Шестому предпринимателю отправлен проект договора купли-продажи арендуемого им помещения.

Теперь, с изменением сроков непрерывного пользования помещением, думаем, предприниматели снова начнут обращаться с заявлениями о выкупе имущества.

Ольга СОЛДАТОВА, руководитель фитоцентра «Прасковья»:

У нас выкуп помещения осложняется тем, что мы арендуем историческое здание 1848 года, памятник архитектуры областного значения.

Работая над программой въездного туризма, хочется отреставрировать это здание так, чтобы людям хотелось к нам приезжать. Всю работу необходимо делать своими силами, своими средствами. А вкладывать деньги в то, что тебе не принадлежит, ни один предприниматель не будет.

После подачи заявления о выкупе помещения комитет по управлению имуществом заказывает независимую экспертизу. По оценке Эксперт», данное здание находится в удовлетворительном состоянии, требуется только косметический ремонт. А в обследованиях по охране памятников другая информация, противоречащая первой. Я заказала свою независимую оценку -ком». Разница оценок экспертиз – в полмиллиона рублей...

Соглашения о цене выкупаемого имущества мы не достигли. В законе порядок рассрочки не определён. Я предложила составить график не равными долями. Например, у нас летом клиентов намного меньше, чем зимой. Соответственно, я предложила выплачивать сумму выкупа летом – меньше, а зимой – больше. В таком варианте в рассрочке мне было отказано. Вопрос предлагают решать в судебном порядке.

Пока процесс выкупа приостановлен...

Вера РОМАНОВА, председатель комитета по управлению имуществом:

На данный момент идёт работа над уточнением площадей и корректировкой оценок имущества, арендуемого

Что касается рассрочки выкупа арендуемого помещения, то она установлена в соответствии с общепринятыми правилами по предоставлению рассрочки, связанными с выдачей кредитов. Ольге Ивановне мы предложили оплачивать рассрочку равными ежемесячными платежами в течение 5 лет. Такой вариант выплат является неубыточным для городского бюджета.

Фото высотки или красивый вход в здание, фасад.

Анастасия Пожидаева

Существует два способа получить имущество в пользование: заключить договор аренды или сделать его личной собственностью по договору купли-продажи. Однако есть и третий вариант это оформление в договоре аренды возможности на право выкупа. Сделать это можно путем изначального включения данного условия в тело документа, либо составить и подписать дополнительное соглашение в любое время действия договора аренды помещения.

Как выкупить арендуемое помещение

Рассмотрим вариант, когда право на выкуп арендуемого имущества внесено в договор на первоначальном этапе. Согласно статьям Гражданского кодекса Российской Федерации в теле документа должны быть четко определены условиях, на которых помещение, за которое платится арендная плата, впоследствии становится собственностью нанимателя. Законодательство предусматривает несколько вариантов на выбор:
— Срок аренды вышел, и арендатор полностью погасил все платежи, включая оплату выкупной цены, тогда собственник передает имущество в его владение.
— Срок аренды не вышел, но арендатор внес все тело выкупной цены до окончания срока.
Важным фактором здесь становится указание размера выкупной стоимости, порядок и сроки ее оплаты.

Если, подписывая договор аренды имущества, возможность выкупа не была указана по определенным причинам, но в итоге обе стороны согласны с таким желанием, необходимо заключить дополнительное соглашение, которое будет регулировать данный вопрос. Ранее выплаченную арендную плату можно зачесть в выкупную стоимость помещения, при условии, что право на это будет внесено в договор по обоюдному согласию сторон.

Такие действия подтверждаются Гражданским кодексом РФ. В том случае, если вы собираетесь заключить подобное соглашение, необходимо учесть, что оно должно быть составлено в форме, удовлетворяющей всем требованиям, что применяются к оформлению договора купли-продажи с поправками на определенный вид имущества.

Из этого следует, что арендатор автоматически превращается в собственника, только в том случае, если выкуп был предусмотрен в теле договора и выполнены все условия влекущие выкуп. Таким образом возвращать имущество арендодателю не требуется. Купленное имущество необходимо поставить на свой баланс. Если в договоре не было никаких уточнений по поводу права выкупа, то процедура остается такой же, но необходимо будет заключить дополнительное соглашение.

В Гражданском кодексе не содержится никаких предписаний по вопросу регистрации смены владельца и права собственности. Следует заметить, что пункт 2 в статье 223 этого государственного документа гласит: право собственности у приобретателя возникает только тогда, когда произошла государственная регистрация отчуждения имущества, если другое не подтверждено соответствующим законом. Здесь наблюдается ситуация, когда есть закон «подтверждающий другое», но более точных указаний нет. То есть можно ориентироваться на условия перехода права собственности на имущество, прописанные в договоре.

Чтобы выкупить арендуемое имущество, право на собственно которого принадлежит муниципальным органам или государственному предприятию, необходимо руководствоваться положениями ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В настоящее время, в данном законе нет положений о возможной приватизации арендуемого имущества, путем выкупа. Но для малых и средних предпринимателей до 2013 года в такой ситуации есть свои плюсы.
И так, полное право на выкуп муниципального имущества в собственность, если:
— на протяжении трех лет вы непрерывно используете арендуемое помещение
— площадь арендуемого имущества не больше пределов, что установило региональное законодательство
— точно в сроки вносите плату за аренду
— вы являетесь представителем малого предпринимательства, а средняя численность работников не превышает 100 человек, балансовая стоимость активов за прошедший не больше 400 миллионов рублей, сюда же входит выручка от реализации(без учета НДС)
— вы предприниматель среднего звена, количество сотрудников не более 250 человек, балансовая стоимость активов и выручки от реализации (НДС не включается) за прошедший год не превышает 1000 миллиона рублей.

Для начала следует подготовить заявление, которое подтвердит, что вы соответствуете предъявляемым требованиям и ваше намерение выкупить имущество, взятое в аренду. Данное заявление подается в государственное или муниципальное учреждение, которое является арендодателем. После того, как получен положительный ответ, потребуется еще два месяца ожидания, за которые будет проведена проверка и рассчитана реальная рыночная стоимость выкупаемого имущества, а так же условия соглашения.

Когда будет принято решение, вы получите проект договора купли-продажи. Данный договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Рассрочка платежа может предоставляться на срок от одного года до пяти лет.

Развитие бизнеса сопровождается вложением средств. Желание совершенствовать условия работы в арендуемом помещении может привести к идее его приобретения в собственность. Рациональным будет любое преобразование, особенно неотделимое, при выкупе арендованного имущества. Возможно ли это? Уговорить владельца помещений расстаться с источником постоянного дохода – задача непростая. Однако, арендодатель иногда становится в положение: и нести тяжело, и бросить жалко. Средств, желания нести имущественное бремя нет, а бросить - жаль.

Доведенные таким положением здания зачастую стоят и разрушаются. Предотвратить неизбежное можно, заключив договор аренды с последующим выкупом.

Варианты дальнейших действий

Гражданский кодекс РФ (ст. 624) рассматривает возможность эксплуатировать чужую недвижимость по договору аренды либо договору купли-продажи. Допустим, потенциальные арендатор имеет горячее желание приобрести помещение, но его финансовые возможности несколько отстают от желания. В этом случае лучшим выходом станет заключение арендного договора, предполагающего возможность выкупа арендованного имущества.

Тщательно взвешенные, четко сформулированные условия такого соглашения дают возможность выбора варианта:

в течение действия договора арендатор выплачивает согласованную с владельцем сумму аренды, включающую размер выкупной цены. По окончании договора арендодатель передает собственность новому владельцу;
у арендатора появилась возможность внести всю сумму выкупа за помещение до окончания договора. Он полностью погашает выкуп, вступает в права собственности.

Стоит уточнить, что в договоре должны быть четко разделены: сумма арендной платы и сумма выкупа. Во избежание недоразумений, приводящих в суд, схема погашения аренды и выкупа также четко и определенно должна быть прописана в договоре. Чем меньше обтекаемых формулировок, тем меньше споров и проблем.

Иногда желание приобрести имущество возникает на этапе аренды, а выкуп договором не предусмотрен. Соглашением сторон можно подписать дополнительный договор, предполагающий возможность выкупить арендуемое помещение. Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ у договаривающихся сторон есть право вносить изменения и дополнения в существующий документ.

Собственник, изъявивший желание продать арендное имущество, должен предупредить об этом арендатора, поскольку условиями все той же ст. 624 ГК РФ определено преимущественное право выкупа арендованного имущества за ним.

Стоит отметить, что внесение улучшений в арендуемое помещение не дает права на его последующий выкуп. Больше того, арендодатель становится владельцем всех улучшений, которые с ним не были согласованы, и не могут быть удалены без нанесения вреда имуществу (

Телефон Юриста в Москве +7 (499) 703-51-48 в Санкт-Петербурге +7 (812) 309-42-67

Как правильно выкупить арендуемое у города помещение: условия, процедура, порядок оплаты и налогообложения.

В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – Когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.

Условия

Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии).

Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют.

Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом.

В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:

юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.

Если есть желание выкупить арендуемое помещение, и все указанные выше пункты выполнены, то можно действовать.

Обращаем внимание, что в законе существуют и иные условия, но они специфичны, относятся далеко не ко всем желающим выкупить помещение. Общие же правила перечислены выше.

Подача заявления

Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости».

оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
справка об отсутствии задолженности по договору аренды; документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период; объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.

Также обращаем внимание на то, что в случае, если заявление подает представитель, то необходима доверенность. Для подачи заявления и консультации специалиста достаточно простой доверенности на бланке организации. В дальнейшем, при общении с Фондом имущества Санкт-Петербурга, в частности, для подписания договора и получения свидетельства о праве собственности в Росреестре, понадобится нотариальная доверенность.

Итак, заявление подано. С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:

В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества. В десятидневный срок пос

В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда.

Когда проверка пройдет, будет вынесено Распоряжение КИО либо об одобрении заявления, либо об отказе. В случае, если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование.

Зато, если заявление одобрено – вам прямая дорога в Фонд имущества Санкт-Петербурга. Данный орган уполномочен городом на заключение договоров купли-продажи помещений от его имени. У заявителя есть 30 дней на заключение договора купли-продажи.

После подписания договора заявитель полноправно может считать себя собственником помещения. Он также вправе получить в Росреестре свидетельство о праве собственности на помещение (даже несмотря на то, что выкупная стоимость еще не оплачена полностью).

Оплата

Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет. Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно.

Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013).

При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.

Налогообложение

Если право собственности перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).

Утрата преимущественного права

Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить. Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:

отказ от заключения договора;
истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки; расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Отдельно заметим, что если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, то последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю протокол разногласий. Если арендодатель откажется их принимать, рекомендуем не быть столь настойчивыми, а согласиться на условия города. Дело в том, что при отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным (постановление ФАС ВВО от 5 сентября 2012 г. № Ф01-3820/12 по делу N А39-4221/2011). Одновременно с подписанием договора покупатель вправе воспользоваться правом на обжалование отказа в условиях, указанных им в протоколе разногласий.

Таким образом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, арендующие помещение у города, вправе воспользоваться преимущественным правом на выкуп данного помещения. Безусловно, не все желающие обладают этим правом. Но, если необходимые условия ими выполняются, то стоит задуматься. На данный момент возможность выкупа помещения по преимущественному праву продлена до июля 2018 года. Рекомендуем все же воспользоваться ей своевременно. Кто знает? Может быть, следующий раз продления не будет - ведь закон отнюдь не бессрочен.

Инструкция

Если имеет место заключение договора аренды, условия которого предусматривают право арендатора на последующий выкуп объекта аренды.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, в договоре должны быть определены условия, на основании соблюдения которых, арендуемое имущество, впоследствии перейдет в собственность арендатора. Гражданский кодекс указывает на возможность выбора одного из следующих вариантов:
- арендуемое имущество переходит в собственность арендатора, если срок аренды истек и при этом арендатор осуществил оплату выкупной цены;
- арендуемое имущество переходит в собственность до истечения срока аренды, при условии внесения всей выкупной цены досрочно.
Важным моментом здесь является указание на размер выкупной стоимости и порядок её уплаты.

Если, заключая договор аренды имущества, вы по каким-либо причинам не указывали возможность выкупа, но в последствии пришли к такому желанию, необходимо оформить дополнительное соглашение, регулирующее данный вопрос. Гражданский кодекс предусматривает право сторон по договору аренды, указать в таком соглашении условие о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную стоимость имущества. Следует учесть, что при составлении такого соглашения, ему необходимо придать форму, которая соответствует требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи, определяемой видом конкретного имущества.

Таким образом, если выкуп был предусмотрен договором аренды, то при выполнении условия влекущего выкуп, вы автоматически становитесь , а следовательно вам не требуется возвращать имущество арендодателю. Выкупленное имущество необходимо учесть на своем балансе. Если условия не было, то смысл действий тот же, но только после подписания дополнительного соглашения и выполнения его предписаний.

Что касается вопроса государственной регистрации перехода права собственности от арендодателя к арендатору, статья 624 Гражданского кодекса РФ не содержит на этот счет никаких указаний. Обратите внимание на то, что в пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса закреплено положение, о том, что отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, и соответственно право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Перед вами как раз такой случай, когда «законом установлено иное», а точнее ничего не установлено. Следовательно, достаточно будет выполнить условия перехода права собственности указанные в договоре аренды.

Если вы заключили договор аренды имущества, которое находится в собственности государственного или муниципального предприятия, и у вас возникло желание выкупить это имущество, следует обратиться к положениям ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и ». В настоящий момент, статья 13 указанного закона не содержит положений о таком способе приватизации как выкуп арендованного имущества. Но, следует заметить, что для субъектов малого и среднего предпринимательства в срок до 2013 года, в такой ситуации, есть весомые преимущества.

Вы имеете полное право на выкуп (приватизацию) имущества государственных или муниципальных предприятий в собственность, если вы:
- юридическое лицо и доля участия , муниципалитета, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных, религиозных и иных фондов не превышает 25% уставного
- представитель малого предпринимательства, со средней численностью сотрудников не более 100 человек, при этом балансовая стоимость ваших активов и от реализации (без учета НДС), за предшествующий год, не более 400 млн. рублей. Либо представитель среднего предпринимательства, со средней численностью сотрудников не более 250 человек, а также балансовой стоимостью активов и выручкой от реализации (без учета НДС) за предшествующий год не более 1000 млн. рублей.
- непрерывно владеете и (или) пользуетесь арендованным имуществом в течение трех и более лет
- надлежащим образом вносите арендную плату
- арендуете имущество, площадь которого не превышает пределов, установленных региональным законодательством

Вам необходимо подготовить заявление, подтверждающее ваше соответствие предъявляемым критериям и намерение выкупить арендуемое имущество. Данное заявление предоставляется в государственный или муниципальный орган, в зависимости от того, кто является арендодателем.
Если вы получили положительный ответ, то следует запастись терпением и подождать два месяца, в течение которых арендодатель проведет проверку и определит рыночную стоимость имущества, а также условия выкупа.
После принятия решения вам направят проект договора купли-продажи. Указанный договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Для арендатора предусмотрена возможность рассрочки платежа, сроком до пяти лет.

Видео по теме

В настоящее время не каждый деловой человек имеет возможность снять офисное помещение для своего дела. Поэтому большая их часть отдает предпочтение аренде нежилых помещений для работы. Следующие рекомендации и советы по аренде офисов будут актуальными для тех, кто решил снять помещение под коммерческие цели.

Вам понадобится

- бумага и ручка;
- газеты с объявлениями и сайты аренды помещений;
- образец договора;
- телефон;
- карта города.

Инструкция

Чтобы арендовать помещение , выберите подходящее место. Если склады или мастерские либо другие помещения для выполнения работ уже имеются, офис следует арендовать рядом с ними. В случае если цехи либо филиалы находятся в разных местах города, тогда центральный офис лучше всего снимите равноудаленным ко всем местам. Это удобно для решения различных вопросов и возникающих проблем.

Узнайте заранее, как составлять договора, чтобы избежать проблем в будущем. В договоре укажите, для каких целей сдается помещение . Это необходимо для того, чтобы избежать возможного конфликта с арендодателем. Нежилое помещение , как правило, сдают под офис, склады или для служебных нужд.

Если вместе с помещение м вам передают какое-то имущество, например, оборудование, это возлагает на арендатора дополнительные обязанности. Необходимо будет обслуживать данное имущество, а также в случае поломки, ремонтировать его. В таком случае, вы требуйте уменьшить арендную за помещение . Если арендодатель снимет с вас обязанности по содержанию объекта, тогда он сам будет нести за него ответственность.

При составлении договора предусмотрите внесения пункта, который бы защищал вас от повышения цен за арендную плату. Можно в договор внести пункт либо про неизменность арендной , либо о периодическом пересмотре цены и совместном регулировании стоимости. Если вы хотите в будущем арендуемое помещение , тогда в договор внесите положение о зачете суммы арендной платы, как за приобретаемое имущество.

Обе стороны вправе предусмотреть в договоре случаи, когда допускается досрочное одностороннее расторжение договора. Разрешать все споры и разногласия между сторонами может только арбитражный суд.

Видео по теме

Обратите внимание

Не зависимо от способа поиска нужно, чтобы нежилое помещение было арендовано у собственника. На данный момент есть компании, которые представляют интересы собственников бизнес центров. У них всегда есть большое количество актуальных предложений, а так как они представляют интерес собственника, то комиссию за подбор нежилого помещения вы не платите. Следует помнить, что при проведении сделки по съему нежилого помещения обеим сторонам понадобиться квалифицированная помощь агента по недвижимости. Специализирующее агентство не только поможет правильно составить договор аренды, но и предоставит лучшие объекты коммерческой недвижимости из присутствующих на рынке. В этом и заключается успех, как наилучшим образом арендовать нежилое помещение.

Полезный совет

При осуществлении аренды важно и нужно заключать договор аренды. Суть договора заключается в предоставлении арендодателем имущества во временное владение и пользование за договоренную плату для предпринимательской деятельности или иных целей. Договор будет защищать обе стороны, как арендатора, так и того, кто сдает нежилое помещение.

Вам наверняка интересно будет знать, что рентабельность мини-пекарен составляет примерно 10-15%, хотя в ряде случаев может достигать и всех 50%. Одна пекарня в месяц может приносить две и более тысяч долларов. Поэтому если вы решили открыть собственную хлебопекарню, знайте, что прибыльность дела зависит только от вас и ваших способностей. Не нам учить вас ведению бизнеса, но несколько советов, помогающих этот бизнес начать, мы вам все-таки дадим.

Инструкция

Площадь вашего главного продукта – , зависит от предъявляемых СЭС к требований и от производительности . Основным требованием является разделение «чистых» и «грязных» производственных потолков. Если ваша будет до двух тонн хлеба в день, то для нее вполне хватит 150-200 м2. Помещение под хлебопекарный цех вам нужно либо построить, либо выкупить, либо арендовать. Насчет аренды: хлебопеки обычно арендуют помещение, с возможностью его последующего выкупа. Аренда 200 м2 стоит около $500-$2000 в месяц.

Минимальный комплект оборудования для размещения в хлебопекарне в себя саму печь, тестомесительную машину и расстоечный шкаф. Все это вместе взятое обойдется вам в $21 000. Также вам потребуется обзавестись машиной, чтобы развозить хлеб. Начинающие пекарни обычно закупают отечественные печи, которые стоят дешевле импортных печей.

Теперь поговорим о сырье. Основным сырьем для хлебопекарни является мука. Чтобы выпечь в смену 1000 кг хлеба, вам понадобится от 600 до 700 кг муки. Один ее килограмм стоит около 9-10 рублей.

Персонал. Технолог – главный специалист в данном . Он заведует установкой оборудования, разработкой рецептур и обучением персонала. Пекари – основной персонал хлебопекарни. Их требуется как минимум двое в смену. Кроме того, вам понадобится бухгалтер и водитель. А решением задач по сбыту на первых порах может заниматься сам директор пекарни, то есть вы.

Какой бы площади ни была квартира, места всегда не хватает. Хочется добавить немного пространства. Добиться этого можно перепланировкой, что не всегда возможно и достаточно дорого стоит. А можно просто купить чердак , если вы живете на верхнем этаже.

Вам понадобится

- согласия всех жильцов на выкуп/аренду чердачного помещения;
- все документы на строение;
- право устанавливающие документы на свою жилплощадь;
- техническая документация на собственность.

Инструкция

Для того чтобы присоединить к своей квартире следует добиться получения согласия или безвозмездное пользование чердак ом/его части у собрания , ЖСК или ТСЖ. Такое согласие получить достаточно проблематично, так как обязательно найдутся те, кто будут отказываться из принципа.

Когда согласие жильцов получено, заключите договор аренды чердак а/его части, обязательно проведите государственную регистрацию договора. Процедура регистрации может сопровождаться стоянием в длинных очередях - запаситесь терпением.

После регистрации договора аренды займитесь проведением переустройства чердак а. Долгожданный момент настал. Однако это не последнее, что вам предстоит сделать.

Следующий этап: внесение изменений в техническую и иную документацию. Необходимо изменения внести во все документы на , поэтому побегать придется много. Старайтесь все документы держать при себе, чтобы в нужный момент они оказались под рукой.

После внесения изменений в техническую документацию, внесите изменения в договор аренды, зарегистрируйте их.

Возможно, будет полезно почитать: