Претензия о расторжении договора мены недвижимости. Последние документы по делу

председательствующего судьи Киямовой *.*.

при секретаре Цыкаловой *.*.

с участием истца Ворониной *.*. , ответчика Бакчанина *.*. , представителя ответчика Бакчаниной *.*. - Охотиной *.*. , рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ворониной *.*. к Бакчаниной *.*. , Бакчанину *.*. о расторжении договора мены жилых помещений,

Установил:

Воронина *.*. обратилась в суд с иском к Бакчаниной *.*. , Бакчанину *.*. , в котором просит расторгнуть договор мены жилых помещений от/...../, обязать ответчиков передать в собственность истца жилой дом, расположенный в ____, внести соответствующие изменения в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование требований истец указал следующее. В конце апреля -начале/...../. стороны, с целью обмена жилых помещений, осмотрели жилой дом, расположенный в ____, принадлежащий на праве собственности истцу, и жилое помещение - ____, принадлежащий на праве собственности ответчикам. Истец, при осмотре жилого помещения не увидела, что радиаторы отопления протекают, поскольку отопительный сезон был завершен. Стены в квартире были занавешены коврами, пол был застелен линолеумом и ковровым покрытием, и гнилой пол не был виден. Окна были завешаны шторами и заклеены на зиму и еще не открывались, и не мылись ответчиками, поэтому она не видела, что оконные блоки полностью сгнили. Ответчики торопили истца, говоря, что опаздывают куда-то и не могут долго находиться в квартире, поэтому она не смогла слишком долго и внимательно осмотреть квартиру. Полагаясь на добросовестность ответчиков,/...../ истец заключила с ответчиками договор мены жилых помещений, по условиям которого она обязалась передать в общую совместную собственность принадлежащий истцу по праву собственности жилой дом, расположенный в ____ и передала его, а ответчики Бакчанины обязались передать ей в собственность и передали принадлежащую им по праву собственности ____.

Указала, что в пункте 1 указанного договора площади обмениваемых объектов недвижимости не совпадают, стоимость доплаты за превышение площадей дома перед площадями квартиры стороны оговорили устно, и ответчики обязались устно доплатить ей 100 (сто тысяч) рублей. Однако в Договоре указали, что доплаты не производятся.

Согласно пункта 3 указанного договора стороны договорились, что стоимость обмениваемых объектов недвижимости одинаковая и составляет 299 000,00 (двести девяносто девять тысяч) рублей. Истец, считая, что квартира ответчиков в хорошем состоянии, не подозревая о том, что ответчики обманывают её, согласилась, что стоимость обмениваемых объектов недвижимости равнозначная. В передаточном Акте не указали и не описали ни один объект недвижимости.

Указала, что условие о предмете договора относится к числу существенных, каждый из объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст.554 ГК РФ и ст.12 (п.6) Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Статья 554 ГК РФ говорит о том, что в договоре продажи (закон считает, что это подразумевает и договор мены) недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. В спорном договоре мены нет указаний на данные ни одного обмениваемого объекта недвижимости. Так в договоре нет данных на дом по ____:, не описан состав дома, из какого числа комнат он состоит, какое в нем отопление, какие имеются надворные постройки, кухня, веранда, туалет и т.д., какова полезная площадь дома, какова этажность. Таких данных нет и по квартире. Следовательно, считает данный договор незаключенным.

После регистрации сделки в соответствии с действующим законодательством, истец переселилась в указанную квартиру и вскоре стала обнаруживать явные дефекты жилого объекта. При попытке открыть оконные рамы, увидела, что они ветхие и готовы вывалиться прямо в квартиру, полы прогнили и прогибаются, кровля над квартирой протекает. Считает, что про кровлю ответчики обязаны были предупредить её, так как истец больная женщина и идти смотреть крышу физически не могла. После того, как стали давать отопление в квартире, потекли батареи, сотрудники обслуживающей компании указали на тот факт, что неоднократно предупреждали всех собственников данного жилья о необходимо производить замену этих батарей новыми. Кроме того, из-за протечки батарей она затопила соседей, проживающих квартирой ниже. Все перечисленные недостатки требуют полной замены. На данную замену по предварительной смете потребуется около 100 000 (сто тысяч) рублей. Что свершено не соразмерно со стоимостью всей квартиры, это практически ее половина. Стены так же нуждаются в ремонте, на которых отваливается штукатурка, потолок требует капитального ремонта из-за постоянного протекания кровли. Данные факты подтверждаются Актом осмотра, который составила Администрация с.Зырянское. Указанные недостатки в квартире не были оговорены при заключении договора мены жилого помещения и не были сообщены ответчиками. Ответчики уверяли истца, что и полы, и окна, и всё состояние квартиры «идеальное», что они недавно делали ремонт с целью последующего обмена и, что «не собираются обманывать». Считает, что указанные недостатки при обмене умышленно были скрыты ответчиками с целью получения нового хорошего дома взамен на старую, ветхую, в плохом фактическом состоянии квартиру. Сторона в договоре, а в данном случае ответчики, обязаны были предупредить истца, как о явных, так и скрытых недостатках квартиры.

Указала, что разрешить во внесудебном порядке данный спор не представилось возможным, поскольку ответчики на претензию истца ответили отказом.

Также истец указала, что при заключении договора мены она нарушила право сына *.*. , который является членом семьи собственника, на право пользования и владения домом. Указанным договором она ухудшила его жилищные условия, так как проживать в спорной квартире ему не возможно. Он до настоящего времени прописан в ____. Его согласия или его волеизъявления на проживание в квартире она не спрашивала.

Считает, что в соответствии с положениями ст.557, п.2 ст.475 ГК РФ вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и требовать расторжения договора мены указанных жилых помещений.

В судебном заседании истец и её представитель требования поддержали. Дополнительно пояснили, что согласно экспертного заключения стоимость жилого ____ на/...../ составляла 825000 рублей, тогда как стоимость спорной квартиры – 682000 рублей, что говорить о несоразмерности обмениваемых жилых помещений. Разница в стоимости обмениваемых жилых помещений имеет существенное значение, поскольку имеются неустранимые без соразмерного ущерба истцу скрытые недостатки спорной квартиры. Согласно локальному сметному расчету на/...../ года, для ремонтных работ в квартире, необходимо затратить 221493 рубля 67 копеек. Истец не достигла цели по договору мены, она не получила того чего хотела. Ответчики знали о скрытых недостатках квартиры, но скрыли это от истца, нарушив статью 25 Конвенции ООН от 11.04.1980г. «О договорах международной купли-продажи товаров».

Ответчик Бакчанин *.*. и представитель Бакчаниной *.*. – Охотина *.*. иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск, в котором указано, что ранее Ворониной *.*. было подано исковое заявление о расторжении договора мены жилых помещений./...../ её иск был оставлен без рассмотрения, поэтому полагают, что истец отказался от своих исковых требований.

Считают, что указанное в иске не соответствует действительности. Истец сама обратилась к ответчикам с просьбой совершить обмен, так как она имела намерение и желание проживать в благоустроенном жилье. Состояние строения ей было известно, так как она ранее проживала в соседнем подъезде с мамой, которая сменила место жительства около 3-х лет назад. Это свидетельствует о том, что истца очень интересовала квартира в этом доме, а не в другом. Она знала все его положительные качества и недостатки, которые могли быть. Ее все устраивало.

У истца была возможность проверить состояние радиаторов (батарей) и убедиться в их исправности, поскольку истец жила в квартире с/...../, то есть до подписания договора мены, а согласно Распоряжению Главы Зырянского сельского поселения №-р от/...../, в/...../ году отопительный сезон закончился/...../ Поэтому считают, что согласно статьи 459 ГК РФ - риск случайной гибели или случайного повреждения переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Указали, что истец в первоначальном иске указывала, что оконные блоки были закрашены, заметить что они сгнили не было возможно, пол был покрыт линолеумом, а в настоящем иске указывается на то, что окна были занавешены и заклеены на зиму, пол застелен линолеумом и ковровым покрытием и гнилой пол не был виден. Однако истец умалчивает, что уже завезла вещи/...../ и проживала в квартире до подписания договора мены (/...../). В это время ее никто не ограничивал во времени, не торопил, то есть у нее было очень много времени все оценить и взвесить реально до подписания договора мены.

Необоснованным считают и довод о том, что площади обмениваемых объектов недвижимости не совпадают, стоимость доплаты за превышение площадей стороны оговорили устно, и ответчики обязались доплатить истцу 100000 (сто тысяч) рублей, поскольку в договоре стороны указали, что доплаты не производятся. Согласно п.3 указанного договора, стороны договорились, что стоимость обмениваемых объектов недвижимости одинаковая и составляет 299 000,00 (двести девяносто девять тысяч) рублей. Считают, что неравноценность товара должна быть ранее оговорена в заключенном договоре, а не быть результатом последующих оценок обмениваемых товаров. При обмене жилых помещений было учтено расположение квартиры в центре ____ и жилого дома – на окраине, стоимость капитального строения из кирпича и деревянного дома.

Указали, что договор содержит указания на данные обмениваемых объектов: в акте приема-передачи жилых помещений по договору мены от/...../, в соответствии с гражданским кодексом РФ указаны объекты мены: «Сторона 1» - Бакчанина *.*. и Бакчанин *.*. , передала «Стороне 2» - Ворониной *.*. , принадлежащую по праву общей собственности трехкомнатную квартиру, второй этаж, общей площадью 54,50 кв.м., расположенную по адресу: ____, а «Сторона 2» передала «Стороне 1» принадлежащий ей по праву собственности жилой дом общей площадью 66,50 кв.м., расположенный по адресу: ____. Условия статьи 554 ГК РФ в оспариваемом договоре соблюдены, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, а все другие данные указаны в технических паспортах объектов. В пункте 2 договора указаны предыдущие документы устанавливающие право перехода собственности на объекты и позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю - Договор купли продажи от/...../ и свидетельство о праве на наследство по закону от/...../, которые зарегистрированы в Управлении Росреестра, на их основании выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности - свидетельства о государственной регистрации права ____ от/...../; свидетельства о государственной регистрации права ____ от/...../, которые закрепляют право собственности на объект, конкретный и индивидуально определенный.

Считают, что у истца было достаточное время, со дня заселения в квартиру –/...../ до подписания договора мены, проверить и осмотреть квартиру. При передаче спорной квартиры претензий у истца не было, что отражено в акте приема-передачи. В пункте 4 договора мены жилых помещений сказано, что на момент подписания договора - Стороны удовлетворены качественным состоянием трехкомнатной квартиры и жилого дома установленного путем осмотра квартиры и жилого дома и не обнаружили каких либо дефектов и недостатков, о которых они не сообщили друг другу.

В акте обследования квартиры от/...../ нет заключения и нет снимков подтверждающих факт течи и подтеков в квартире.

Истец указала в иске, что пол в квартире был покрыт линолеумом, и не возможно было её проверить, в претензии указала другие недостатки - пол в квартире под линолеумом прогибается и скрипит. Считают, что эти выражения свидетельствует, что истец все проверила дотошно.

Считают, что если бы в квартире протекала крыша и протекали батареи, в квартире стоял бы запах сырости, плесенью были бы покрыты в местах течи. До составления Договора мены истцу было доведено, что в квартире проведен косметический ремонт, а не капитальный, окна старые. В пункте 10 Договора мены жилых помещений указано: «настоящий Договор содержит весь объем соглашений между «Сторонами» в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны «Сторонами», будь то в устной или письменной форме до государственной регистрации настоящего договора». Заключенный договор соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законом и правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Договор заключен между сторонами в требуемой в подлежащем случае форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Дополнительных условий относительно, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто, не заявлено.

Указали, что права сына истца не нарушены, он знал и одобрил Решение истца по обмену, поскольку принимал активное участие в переезде/...../. В связи с указанным просили в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Располагая сведениями о надлежащем извещении представителя третьего лица и наличии от него заявления о рассмотрении дела в его отсутствие, суд рассмотрел дело в соответствии со ст.167 ГПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно части2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно ст.568 названного кодекса, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Судом по делу установлено следующее.

/...../ между истцом Ворониной *.*. и ответчиками Бакчаниной *.*. , Бакчаниным *.*. заключен договор мены жилого ____ и ____.

В соответствии с п.1 договора мены «Сторона 1» (Бакчанины) обязуется передать в собственность «Стороне 2» трехкомнатную квартиру на втором этаже, общей площадью 54,50 кв.м., расположенную по адресу: ____, а «Сторона 2» обязуется передать в общую совместную собственность «Стороне 1» одноэтажный жилой дом, общей площадью 66,50 кв.м., расположенный по адресу: ____. Договор мены жилых помещений/...../ прошел государственную регистрацию в установленном порядке, сторонам выданы свидетельства о праве собственности на вышеуказанные жилое помещение и жилой дом.

На основании пункта 4 указанного договора стороны удовлетворены качественным состоянием трехкомнатной квартиры и жилого дома установленного путем осмотра квартиры и жилого дома и не обнаружили каких либо дефектов и недостатков, о которых они не сообщили друг другу.

Из пояснений сторон, свидетелей, опрошенных в судебном заседании, установлено, что истец в спорную квартиру переехала до подписания договора купли-продажи –/...../.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишает того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Качество товара определяется совокупностью закрепленных в законодательстве сформировавшихся обычных требований к товару, поскольку посредством исполнения таких требований фиксируются те или иные сущностные свойства товара, и он становится полезным для приобретателя, способным быть использованным по целевому назначению.

Так, согласно акту приема-передачи жилых помещений по указанному договору мены от/...../, подписанному сторонами, обмениваемые жилые помещения соответствуют условиям договора мены, целям их приобретения, при этом в данном акте указано, что при передаче указанного имущества претензий у сторон не имелось. Из пояснений сторон, свидетелей установлено, то истец проживает в указанной квартире с/...../, произве Ф.И.О. замене деревянных оконных рам на рамы из ПВХ, ответчики также произвели частичные ремонтные работы в жилом доме, то есть объекты обмена используются сторонами по их целевому назначению.

Установлено, что до заключения и подписания договора мены истец прожила в спорной квартире около 20 дней. В связи с чем, суд приходит к мнению, что за этот период, указанные в иске недостатки могли быть определены истцом, поскольку не относятся к скрытым недостаткам. Однако истец/...../ заключила договор мены, не указала в договоре о каких-либо недостатках, поэтому её довод о сокрытии ответчиками недостатков жилого помещения, отсутствии доступа для тщательного осмотра квартиры, введение её в заблуждение, об обнаружении явных дефектов спорной квартиры после подписания договора являются несостоятельными. Согласно распоряжению Главы Зырянского сельского поселения от/...../ №-р, отопительный сезон/...../.г. на территории ____ окончен/...../, что позволяло истцу установить наличие течи в радиаторах отопления до/...../, однако данное обстоятельство также не было указано истцом в договоре мены.

Довод истца о невозможности использовать спорную квартиру без существенных затрат на ремонтные работы, которые определены в локальной смете на/...../ года, суд находит несостоятельным. Истец прожила в квартире до заключения договора мены, после этого каких-либо дополнительных условий в договор мены не было включено, что подтверждает, что истец недостатки жилого помещения не обнаружила. Кроме того, указанная смета рассчитана после проживания истца в квартире более девяти месяцев.

Правовые последствия заключения договора мены для зарегистрированного в жилом доме *.*. , предусмотрены в абзаце 2 пункта 8 названого договора мены, в котором указано, что собственник жилого дома – истец, обязуется решить вопрос об отмене регистрации указанного лица с жилого дома до/...../. Более того, довод истца о том, что она не уведомила сына *.*. о мене жилого дома, не спросила его согласие и волеизъявление на проживание в спорной квартире, опровергается пояснениями самого свидетеля *.*. , который пояснил, что участвовал в переезде в спорную квартиру, которая была осуществлена/...../.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктов 3 договора мены, стороны оценивают принадлежащую «Стороне 1» трехкомнатную квартиру в 299000 рублей, принадлежащий «Стороне 2» жилой дом в 299000 рублей. Стороны пришли к соглашению не производить доплаты за принадлежащие им жилые помещения.

Стороны договора добровольно пришли к согласию о равноценности обмениваемых жилых помещений. Расторжение договора по основаниям неравноценности обмениваемых жилых помещений по оценкам после заключения договоры мены, нарушил бы принцип свободы договоры, условий о доплате ввиду неравноценности объектов недвижимости договор мены не содержит.

Пояснения свидетелей *.*. , *.*. , *.*. , *.*. и *.*. о том, что они видели недостатки спорной квартиры, считают обмен неравнозначным, не могут служить основанием для удовлетворения требований истца, поскольку они высказали свое субъективное мнение об обмениваемых объектах, сторонами договора они не являются. Более того, давая оценку объектам спорных жилых помещений указанные свидетели, так свидетели со стороны ответчика подтвердили наличие не скрытых недостатков, а тех которые могли быть установлены путем осмотра, тем не менее, стороны добровольно пришли к заключению договора мены.

Таким образом, суд приходит к мнению, что договор мены жилого дома и квартиры права истца, третьих лиц не нарушает, и поэтому не находит правовых оснований для её расторжения по основаниям указанным в иске.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

В удовлетворении иска Ворониной *.*. к Бакчаниной *.*. , Бакчанину *.*. о расторжении договора мены жилых помещений, обязании Бакчанину Н.Г, Бакчанина *.*. передать Ворониной *.*. в собственность жилой дом, внесении изменений в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие изменения, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Томской областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения через районный суд.

Судья (подпись) *.*. Киямова

Копия верна, судья: *.*. Киямова

Секретарь: *.*. Цыкалова

Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение. В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:

заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
договор мены;
квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В частных случаях обмена жилыми помещениями указанный список может быть дополнен иными документами, связанными с особенностями тех или иных правоотношений (согласие иных собственников, сведения о нотариальном удостоверении сделки и т. д.). Территориальный орган Росреестра рассматривает пакет документов в установленный законом срок, осуществляет проверку и выносит соответствующее решение.

Решение

При отграничении договоров мены от других видов договоров необходимо учитывать, что: — если заключенная сторонами сделка предусматривает обмен товаров на услуги, то отношения между сторонами не подпадают под нормы, регулирующие договор мены, поскольку двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги, к договору мены не относятся (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»); — уступка права требования не может быть предметом договора мены, поскольку в этом случае невозможен переход права собственности, как того требует данный договор, и не может быть соблюдено его условие о передаче одного товара в обмен на другой. Кроме того, сторона, передавшая право требования, отвечает только за действительность этого требования, а не за его исполнение должником.

An error occurred.

Инфо

Позиция суда: Применяя к договору мены правила о купле-продаже (пункт 2 статьи 567 ГК РФ), суд отметил, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).

Установив, что в предварительном договоре мены, заключенном между сторонами спора, отсутствуют данные, позволяющие точно установить предмет договора, а именно сведения о площади, границы земельных участков, подлежащих обмену, суды трех инстанций пришли к выводу о том, что указанный предварительный договор следует считать незаключенным, то есть не порождающим никаких правовых последствий. 1.3. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по делу N А33-11792/2012 Исковые требования: Субъект РФ в лице уполномоченного органа (сторона 1) обратился в суд к муниципальному образованию в лице уполномоченного органа (стороне 2) с требованием о взыскании реального ущерба в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по подписанному сторонами спора в лице уполномоченных органов договору о взаимообразной возмездной передаче жилых помещений.

Please enable javascript

Внимание

Указанный срок обуславливается выплатой Кирилловым ипотеки на планируемую к передаче квартиры. По прошествии шести месяцев и полной выплате ипотеки Кирилловым стороны заключили основной договор и совершил обмен.

При составлении предварительного договора мены обязательно указываются его стороны, указывается дата и подписи. Обязательно обозначаются предмет обмена и иные условия, которые свидетельствуют о необходимости составления полноценного договора мены в будущем (возможно с указанием предполагаемой датой).

Порядок заключения договора мены Подобрав подходящие варианты для обмена, стороны могут приступить к определению и согласовании существенных условий сделки. После чего составляется договор мены с указанием согласованных условий.
Договор считается заключенным после достижения соглашения и его подписания.

Признание договора мены недействительным — судебная практика

Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.Заключение Договор мены квартиры является одним из способов приобретения квартиры и улучшения жилищных условий. Обмен квартиры может быть равноценным и требующим доплаты, так как стоимость обмениваемых объектов может быть разной. Условие о доплате должно быть обязательно отражено в тексте договора о мене. Для недопущения возможных спорных ситуаций (в том числе и судебных разбирательств) необходимо составлять договор как можно грамотнее, включив в него все существенные и иные имеющие значение для сделки условия.
После заключения договора, при передаче имущества, необходимо составить акт о приеме-передачи квартиры и зарегистрировать переход права собственности на оба недвижимых объекта.

Договор мены жилых помещений

Общие сведения о недействительности сделок Судебная практика по недействительным договорам мены Признание договора состоявшимся Исковое заявление о признании договора мены состоявшимся Общие сведения о недействительности сделок В п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается 2 вида недействительности сделок:

оспоримая сделка, признаваемая недействительной судебными органами;
ничтожная сделка, которая является недействительной в силу закона, при этом судебные органы устанавливают последствия такой ничтожности.

Подробнее об основаниях недействительности сделок можно прочитать в статье Основания для признания сделки недействительной. В настоящей статье остановимся:

на конкретных случаях признания договора мены недействительным;
случаях, требующих подачи заявления о признании сделки состоявшейся.

Это лицо знало об отсутствии обязательств по выпущенным векселям (постановление АС Западно-Сибирского округа от 30.01.2017 по делу № А03-10708/2015).

Договор мены векселей признан недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса, т. к. его заключение было направлено на включение одной из сторон договора в реестр кредиторов при банкротстве контрагента по договору мены (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.11.2013 по делу № А46-30473/2012).
Договор мены акций признан притворным, прикрывающим договор купли-продажи акций (постановление АС Московского округа от 27.09.2016 по делу № А40-9513/2015).
Договор мены автомобилей был признан недействительным по правилам ст. 61.2 закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, т. к.

Инструкция 1 Предварительный договор купли-продажи (также как и основной) лучше оформлять у нотариуса. Но договор, написанный от руки, не теряет своей юридической силы.
Главное чтобы он был написан и подписан именно от руки, а не напечатан. 2 Если покупатель не успевает собрать к указанному сроку нужную сумму для расчета за покупку в полном объеме, то он должен уведомить об этом продавца в письменном виде и попросить перенести указанные сроки в договоре. Наиболее приемлемый вариант уведомления, который потом можно будет доказать при необходимости, является письмо с уведомлением и описью вложения.
3 Чаще всего людям удается договориться мирным путем. Но бывает так, что продавец ждать не хочет или нашел более выгодных покупателей. Тогда он должен оплатить покупателю сумму задатка в двойном или тройном размере и выплатить указанный в договоре штраф.

Расторжение предварительного договора мены с администрацией судебная практика

В связи с этим договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»); — с момента внесения в договор мены условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости переданного товара отношения между сторонами должны регулироваться нормами о договоре купли-продажи, поскольку договор мены не допускает оплаты полученной от другой стороны продукции (пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»).

Срок действия предварительного соглашения должен быть в нем указан. В противном случае его действие ограничивается одним годом с момента подписания сторонами документа.

4 Теперь обратите внимание на оформление документа. Специальной унифицированной формы предварительного соглашения не существует, его составляют исходя из специфики составления основного договора. При этом неправильное его оформление может послужить основанием для признания недействительным такого соглашения. 5 Получив основания для расторжения предварительного договора, уведомите о прекращении его действия вашего партнера, направив ему соответствующее извещение. В случае если ваш оппонент откажется от его расторжения, считая ваши основания для претензии недостаточными, или не ответит в срок указанный в вашем уведомлении, вы можете обратиться в суд для решения данного вопроса.
Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением. I. Основные положения о заключении, исполнении и расторжении договоров мены В соответствии со статьей 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Учитывая, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены (пункт 2 статьи 567 ГК РФ), существенными условиями договора мены являются условия о наименовании товара (пункт 3 статьи 455 ГК РФ), а также о количестве товара, передаваемого каждой стороной (пункт 3 статьи 455, статья 465 ГК РФ). В соответствии со статьей 568 ГК РФ товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными (презумпция равноценности), если из договора мены не вытекает иное.

ВОПРОС НОСИТ СЛИШКОМ ОБЩИЙ ХАРАКТЕР И ОТВЕТИТЬ НА НЕГО ЗАТРУДНИТЕЛЬНО.

ПОСМОТРИТЕ СТ. 178, 179, 181 ГК РФ.

«Гражданский кодекс
Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(ред. от 05.05.2014, с изм. от
23.06.2014)

(с изм. и доп., вступ. в силу с
01.07.2014)

Статья 179. Недействительность
сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных
обстоятельств

1. Сделка, совершенная под
влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску
потерпевшего.

2. Сделка, совершенная под
влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску
потерпевшего.

Обманом считается также
намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить
при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием
обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску
потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена
односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в
частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо
являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении
сделки.

4. Если сделка признана
недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей
статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные
статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему,
возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет
другая сторона сделки.

Статья 178. Недействительность
сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения

1. Сделка, совершенная под
влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску
стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было
настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая
ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий,
предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается
достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные
оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в
отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте
рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в
отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в
отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со
сделкой;

5) сторона заблуждается в
отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из
наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая
сделку.

3. Заблуждение относительно
мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки
недействительной.

4. Сделка не может быть признана
недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая
сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из
представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием
заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной,
указывает в своем решении эти условия сделки.

5. Суд может отказать в
признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого
действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо,
действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки,
сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

6. Если сделка признана
недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются
правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей
вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона
знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение
возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка
признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения
причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие
обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Информационное письмо Президиума
ВАС РФ от 10.12.2013 N 162

ОБЗОР

ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ
СУДАМИ СТАТЕЙ 178 И 179

ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ

2. Перечень обстоятельств,
заблуждение в отношении которых имеет существенное значение и может являться
основанием для признания сделки недействительной, содержащийся в статье 178 ГК
РФ, носит примерный характер.

3. Заблуждение относительно
правовых последствий сделки не является основанием для признания ее
недействительной по статье 178 ГК РФ.

4. Арбитражный суд отказывает в
иске о признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ, если будет
установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно
обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований.

6. Наличие каких-либо иных возможностей
защиты нарушенного права истца не исключает признание сделки недействительной
при наличии оснований, предусмотренных статьями 178 и 179 ГК РФ.

7. Обман при совершении сделки
(статья 179 ГК РФ) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах,
о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него
требовалась по условиям оборота.

8. Исковые требования о
признании сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана
потерпевшего третьим лицом подлежат удовлетворению, если другая сторона по
сделке знала или должна была знать об обмане. Такая осведомленность стороны
сделки предполагается, если третье лицо, от которого исходил обман, было
привлечено этой стороной для оказания содействия в совершении сделки.

9. Сделка, совершенная под
влиянием обмана, может быть признана недействительной только если
обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в
причинной связи с его решением о заключении сделки.

11. В соответствии со статьей
179 ГК РФ к элементам состава, установленного для признания сделки
недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне
невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное
превышение цены договора относительно иных договоров такого вида. Вместе с тем
наличие этого обстоятельства не является обязательным для признания
недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или
злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

12. Применение насилия,
являющегося одним из оснований для признания сделки недействительной по статье
179 ГК РФ, может подтверждаться не только фактом наличия уголовного
производства по соответствующему делу.

14. Арбитражный суд удовлетворил
иск о признании сделки недействительной на основании статьи 179 ГК РФ и
применении последствий ее недействительности, поскольку она была заключена не в
результате самостоятельного свободного волеизъявления, а под влиянием угрозы,
которая хотя и выражалась в возможности совершения правомерных действий, но
была направлена на достижение правовых последствий, не желаемых потерпевшей
стороной. Угроза осуществить право является основанием для признания сделки
недействительной, если под влиянием этой угрозы сторона совершила сделку, не
связанную с указанным правом.

По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст.310 ГК РФ).

На договор мены распространяются положения общей части ГК РФ об обязательствах (ст.307 – 419) и договорах (ст.420 – 453). Соответственно, к отношениям сторон о договору мены применяются нормы гл.29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

С учетом положений гл.29 можно выделить 4 общих основания расторжения мены:

Соглашение сторон (п.1 ст.450 ГК РФ);

Существенное нарушение договора (п.2 ст.450 ГК РФ);

Отказ от исполнения договора (п.3 ст.450, п.4 ст.1237 ГК РФ); и

Существенное изменение обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

Соглашение о расторжении договора заключается в той же форме, что и сам лицензионный. Таким образом для расторжения договора достаточно подписания соглашения обеими сторонами или обмена письмами, которые подтверждают намерение обеих сторон прекратить его действие. Там же стороны, обычно определяют дату и порядок вступления соглашения в силу и его последствия

Во втором случае речь идет о судебном порядке расторжения договора в связи с его нарушением одной из сторон. Такое нарушение должно быть существенным. Законом прямо предусмотрено, что существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Отказ от исполнения лицензионного договора может быть прямо предусмотрен соглашением сторон, в т.ч. в тексте самого договора, а также законом.

Необходимо отличать отказ от исполнения договора мены от его расторжения в связи с существенным нарушением. Во-первых, основанием для отказа не обязательно должно быть нарушение. Договором может быть предусмотрено, что любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора без пояснения причин при условии уведомления об этом за определенный срок. Во-вторых, отказ от исполнения реализуется во внесудебном порядке. Поэтому необходимо уделять должное внимание формулировкам договора, т.к. от них зависит насколько просто будет при необходимости расторгнуть договор.

Последнее основание расторжения договора применяется в случае, когда не подходит ни одно из перечисленных выше. Т.е. стороны не могут достигнуть соглашения о расторжении договора в добровольном порядке, существенное нарушение отсутствует, и договор или закон не предусматривает возможность одностороннего отказа от его исполнения.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В таком случае договор мены может быть расторгнут по решению суда при одновременном наличии следующих условий:

1.в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2.изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4.из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Подразумевает, что договор мены — это отдельная категория передачи собственности, предусматривающая обмен имуществом между сторонами. Однако, регламентируется такая сделка общими правилами по аналогии с куплей-продажей. Законодательство предусматривает варианты оспорить договор мены при наличии оснований. Соответственно, для рассмотрения ситуации обращаются к главам и ГК РФ.

Основания для признания договора мены

Обмен имуществом допускается оспорить на следующих основаниях:

отсутствие свободы волеизъявления — принуждение, недееспособность;
недостоверность предоставленных сведений, расхождения между устной договоренностью и документальной;
отсутствие права на заключение сделки — несовершеннолетний возраст, отсутствие полномочий передавать собственность третьим лицам;
мнимость сделки — фактическое расхождение между ее условиями и реальными действиями.

Последний вариант оспаривается по .

Для обеспечения основания следует предоставить документальные доказательства. Рекомендуется обратиться к юристу, который рассмотрит ситуацию в индивидуальном порядке и укажет те аспекты, на которые следует обратить внимание.

На квартиру

Основания, по которым допускается оспорить договор мены квартиры, опираются на соответствии действий сторон законодательной базе. Общие положения обжалования подразумевают следующие варианты:

признание письменного соглашения незаконным, если в его составлении допущены ошибки или не соблюдена нотариальная форма документа;
сделка мнимая, притворная или противоречит правовым нормам;
одна из сторон не могла принимать решения в силу временной или постоянной недееспособности;
введение в заблуждение или наличие угрозы;
наличие злонамеренного соглашения — представитель одной из сторон осознанно в ущерб собственнику заключает невыгодную сделку.

На долю в квартире

Договор мены долевой собственности в квартире допускается оспорить по тем же критериям. Гражданский кодекс не разделяет отдельные основания для каждого типа сделок:

согласованное несоблюдение условий письменной договоренности — это мнимая сделка, недействительна;
попытка прикрыть заключенным соглашением другую форму передачи собственности — притворная сделка, недействительна;
давление на одну из сторон, угрозы, шантаж — юридическая сила соглашения ничтожна.

То есть на практике договор мены и любую сделку с передачей собственности допускается оспорить на основании неправомерности совершаемых действий. Найти таковые поможет квалифицированный юрист, обратиться к которому можно на нашем сайте.

Как оспорить?

Оспорить договор мены квартиры допускается через суд. Для подачи иска следует обратить внимание на определенные аспекты:

наличие правомерных оснований;
сбор требуемых документов;
соблюдение порядка обжалования;
соблюдаются сроки подачи искового заявления.

При принятии решения об обжаловании должно учитывать, что при положительном рассмотрении дела вся собственность, полученная в результате договоренности, подлежит возврату.

О последствиях недействительности сделки читайте

Кто может подать исковое заявление?

Исковое заявление в суд на то, чтобы оспорить договор мены, подается заинтересованным лицом:

одна из сторон соглашения, если обнаружился обман в сделке, угрозы или иные обстоятельства;
третья сторона, если в передаче собственности нарушены ее права;
кредиторы, если сделка оформляется при наличии долговых обязательств.

В исковом заявлении указывается, на каком основании указанное лицо собирается оспорить заключенное соглашение.

Порядок действий через суд

Порядок действий того, чтобы оспорить договор мены, заключается в следующих этапах:

консультирование с юристом, определение основания для обжалования;
сбор доказательств, документов, свидетельских показаний, подтверждающих недействительность сделки;
подача искового заявления с собранными документами;
рассмотрение дела в суде, при необходимости — предоставление дополнительных сведений.

Оспорить договор мены квартиры через суд можно только при наличии фактов нарушения правомерности заключенной договоренности. Неубедительные доводы не будут приняты во внимание, а потому помощь юриста при сборе документации будет крайне полезной. Нужно учитывать, что ответчик не станет пренебрегать возможностями защитить юридическую силу выгодного для себя документа.

Срок

Вопрос, в течение какого срока договор мены квартиры может быть оспорен, решается на основании общих положений. Допускается подать исковое заявление в течение трех лет с момента появления оснований признания ее незаконной.

При ходатайстве заявителя, суд рассмотрит продление срока исковой давности. Однако, для этого обязательно наличие уважительных причин. Для рассмотрения ситуации с восстановлением срока исковой давности следует проконсультироваться с юристом. Задайте вопрос у нас на сайте, это бесплатно.

Сдать участок в Кольчугино https://rn33.ru/.

Возможно, будет полезно почитать: