Виды прав на земельные участки. Правовые основания для приобретения прав на земельные участки

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) регламентирует следующие виды землепользовании:

-·постоянное (бессрочное) пользование земельными участками;
-·пожизненное наследуемое владение земельными участками;
-·аренда земельных участков;
-·ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут);
-·безвозмездное срочное пользование земельными участками.

Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком заключается в возможности пользоваться участком в течении неограниченного периода времени.

В соответствии с ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям (предприятиям), федеральным казенным предприятиям, в том числе органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлялись гражданам с 1917 года. В течение всего времени существования советского государства данный титул землепользования является единственным видом права на землю.

До вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года землевладельцы имели право передавать земельные участки, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренду либо в безвозмездное пользование. Но Земельный кодекс РФ 2001 года запретил совершение любых действий по распоряжению такими земельными участками. Владелец земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе совершать с ним действия, связанные с отчуждением прав на него (купля-продажа, мена, дарение, передача в наследство и т.д.).

Сегодня земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются. Однако, за гражданами, которые получили земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, указанное право сохраняется. Более того, граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) могут получить свидетельство на право собственности на указанные земельные участки (зарегистрировать право собственности в органах обязательной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу вещных прав и предусмотрено в ст. 216, 268-270 Гражданского кодекса РФ, ст. 20 Кодекса. Содержание указанного права определяется в соответствии с гражданским законодательством. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование (землепользователь), осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Следует обратить внимание на то, что Кодекс в п. 1 ст. 20 ограничил круг субъектов, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования. Перечень таких субъектов следует считать исчерпывающим. Поэтому согласно действующей редакции п. 2 ст. 3 Вводного закона все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2010 года в соответствии с правилами ст. 36 Кодекса.

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность, причем один раз - бесплатно (в рамках одного вида целевого использования земельного участка).

Земельное право регулирует вопросы приобретения и содержания прав и обязанностей лиц, имеющих имущественные интересы в отношении земли. Для того чтобы избежать возникновения хаоса и конфликтов, создан определенный порядок, который закрепляет виды прав на землю, условия их реализации и, что особенно важно, способы их защиты. Права на землю определяют лицо, которое может обрабатывать свое поле, вправе построить на собственном земельном участке жилой дом или возвести здание и использовать его для ведения бизнеса и т. п. Если права четко определены и выполняются, это позволяет избегать споров между людьми.

Выделяют несколько вилов прав на землю. Это право частной собственности, самое полное имущественное право (ст. 15 ЗК РФ, ст. 209 ГК РФ). Существуют менее полные по своему объему права, которые называются правами лиц - несобственников земли. Такие права на землю также являются имущественными правами. Правами на землю лиц - несобственников земли являются: право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 39 9 ЗК РФ; ст. 216, 268 ГК РФ); право пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 3 ст. 5 ЗК РФ; ст. 216, 265 ГК РФ); аренда земельного участка (ст. 22 ЗК РФ); сервитут (ст. 23 ЗК РФ; ст. 216, 274 ГК РФ); право безвозмездного пользования (п. 3 ст. 5 ЗК РФ). Видом прав на землю выступает право использования земель на основании разрешения (ст. 39 33 ЗКРФ).

Следует подчеркнуть, что перечень этих прав закрытый. Поэтому к числу прав на землю не относятся, например, права, возникающие из залога недвижимого имущества (ипотеки) или из договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, хотя такие права также существуют в отношении земельных участков.

Как правило, права на землю лиц - несобственников земельных участков приобретаются на основании особых юридических фактов, содержание которых заключается в том, что собственник земли распоряжается своим земельным участком, передавая его для использования другому лицу. Все эти права производны от права собственности на землю. Общим признаком, характеризующим рассматриваемую систему прав на землю, является их неразрывная связь с правом собственности (публичной или частной) на земельный участок.

В чем заключаются особенности понятия «право на землю», какова его сущность?

Во-первых, важнейшая особенность таких прав состоит в том, что их обладатель имеет право исключать возможность владения и использования его земли другими лицами, которые не имеют на эту землю прав. Большая часть прав на землю являются специальными, потому что они применяются против каждого постороннего лица. Эти права действуют в отношении неопределенного круга третьих лиц и возлагают на них обязанности соблюдать чужие права на землю.

Во-вторых, приобретение права на земельный участок предоставляет возможность непосредственно использовать землю в целях получения определенных благ.

В-третьих, по общему правилу земля, на которую лицо обладает наиболее полным таким правом - правом собственности, может быть куплена или продана. Обладатель этого права имеет возможность передавать свое право другим лицам. Некоторые лица - несобственники земельных участков также могут распоряжаться своей землей, но в очень ограниченном объеме.

Эти права связаны с землей таким образом, что любое лицо, которое приобретает право собственности или иное право на землю, получает не только право получать выгоду от использования земли. Одновременно на него возлагается широкий круг обязанностей. Право на землю - это одновременно обязанность использовать ее, претерпевать ограничения и обременения, которые существуют в отношении нее.

Существуют определенные особенности системы прав на земли некоторых категорий. Земли лесного фонда могут использоваться, как предусмотрено в ст. 9 ЛК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, праве ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), праве аренды лесных участков и праве безвозмездного пользования лесными участками. Земли водного фонда употребляются на таких основаниях, как договор водопользования и решение о предоставлении водного объекта в пользование (ст. 11 ВдК РФ).

В качестве вида прав на землю выделяется также право общего пользования землями. Это право осуществляется на территориях общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ); земельных участках общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ); землях водного фонда, на которых находятся водные объекты общего пользования (ст. 6 ВдК РФ); землях лесного фонда, на которых граждане имеют право пребывать свободно и бесплатно (ст. 11 ЛК РФ).

Законодательством предусмотрены следующие права на землю.

Право постоянного (бессрочного) пользования на землю является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Право постоянного (бессрочного) пользования участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности , предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа.

Публичный сервитут устанавливается законами или нормативными правовыми актами РФ, субъекта РФ , органов местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства , местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Когда участок в результате обременения сервитутом не может использоваться по целевому назначению, собственник вправе требовать:

прекращения частного сервитута по суду;
изъятия, в том числе путем выкупа, участка с возмещением убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (публичный сервитут).

Право безвозмездного срочного пользования на земельный участок является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Указанное право прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон: по истечении срока , на который земельный участок был предоставлен; при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок либо в силу принудительного изъятия.

Права на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на

Являются недвижимым имуществом, а регулирование правом владения и распоряжения ими осуществляется законопроектами в сфере гражданско-правовых отношений, в частности Гражданским Кодексом РФ. В этой статье мы рассмотрим понятие, виды прав на землю, а также возникновение и прекращение действия данных прав.

Сущность права на землю

Согласно ГК РФ, сущность права земельной собственности определяют три составляющие, называемые также правомочиями, а именно: владение, распоряжение, пользование.

Владение землёй означает её физическую принадлежность собственнику. Тем не менее владеть земельным ресурсом может и не собственник на основании документов, законно подтверждающих это правомочие. Все виды прав на землю предполагают пользование ею, то есть использование её полезных свойств (пример: обработка земли с целью вырастить на ней урожай).

Нередко владение и пользование воспринимается как одно и то же действие, но это не совсем так. Иногда владелец не пользуется своим имуществом, но и не передаёт право собственности другому лицу. Пример: лесные хозяйства по праву являются собственниками лесных земельных участков, но сами они не пользуются ими, а лишь охраняют их от незаконного вмешательства и контролируют деятельность других лесопользователей.

Возникновение права собственности

Согласно действующему законодательству России, приобретение недвижимости в виде земельных ресурсов возможно двумя способами, это:

Приватизация.
Гражданско-правовой метод.

Приватизационный метод объединяет на землю, приобретённые гражданами в случаях, когда:

Частное или юридическое лицо получает из резервов государства земельный участок для личного распоряжения, пользования и владения.
Член колхоза выходит из его состава и забирает свою долю в виде

После принятия земельной реформы в России в 1990 г. граждане могли получить в собственность земельные ресурсы из фонда перераспределения, сформированного из запасных ресурсов. В состав фонда перераспределения входили резервные земельные участки и те, которые считались неэффективно используемыми совхозами и колхозами. За формирование фонда отвечали местные органы власти, и, как показала практика, качество резервных земель было далеко не самым лучшим по району.

Гражданско-правовой метод передачи собственности включает сделки купли-продажи, акты дарения, передачи по наследству и другие предусмотренные законом действия, в результате которых физическое или юридическое лицо приобретает право земельной собственности при помощи оформления гражданско-правовых нормативных документов.

Прекращение права собственности

Прекращение права собственности на земельные участки может быть осуществлено следующими законными способами:

Самый распространённый метод - гражданско-правовые акты. Это могут быть коммерческие сделки, в результате которых собственник утрачивает правомочия владения. Нередко владение землей прекращается при дарении, а также при обмене. Однако в случае обмена собственник утрачивает право собственности на один земельный участок и приобретает на другой.
Отказ от права владения. В данном случае прекращение права откладывается до тех пор, пока оно не будет приобретено другим лицом.
Выкуп земельного участка для общественного пользования.
Изъятие собственности за обязательства собственника. Пример: взыскание кредитной организацией предмета залога (земли) у владельца в результате неисполнения обязательств последнего.

Обязанности собственника земли

Современное законодательство РФ описывает не только виды и формы прав на землю, но и ответственность владельца этих правомочий. Поскольку земля является, помимо объекта личной собственности, ещё и частью экосистемы региона и даже государства, то у собственника земли существует определённая ответственность за её использование. Прежде всего, независимо от того, какие имеет собственник виды прав на землю, земельное право обязует владельца не нарушать прав других землепользователей.

Главным образом, обязательство собственника заключается в соблюдении всех установленных норм по использованию недвижимого имущества по своему назначению. Например, если земельный участок был приобретён под строительство, то собственник обязан выполнять строительные работы в соответствии с противопожарными, градостроительными и архитектурными нормами.

Если речь идёт об использовании то владелец участка должен распоряжаться им так, чтобы не препятствовать аналогичной деятельности граждан соседней территории, у которых также имеются те или иные виды прав на землю. Земельные участки при этом должны использоваться по своему целевому назначению. В данной сфере правоотношений действующее законодательство выделяет следующие нарушения: нецелесообразное использование участка и его засорение, обработка почвы методами, приводящими к снижению и порче её полезных свойств, а также отказ от проведения обязательных мероприятий по улучшению сельскохозяйственных угодий.

Кроме этого, все виды права пользования землей в аграрном секторе обязуют ее собственника или арендатора соблюдать природоохранные принципы, не ухудшая экологическую ситуацию региона. Дополнительные обязательства появляются у владельцев территорий особого назначения, как, например, природные заповедники, курортные и оздоровительные зоны.

Формы собственности земли

Согласно современному законодательству РФ, формы земельной собственности разделены в три группы:

Частная форма собственности состоит из прав на землю юридических лиц и граждан.
Государственная форма собственности включает права на земли, находящиеся во владении государства или его субъектов. Распоряжаются этой формой собственности федеральные органы или органы входящих в состав федерации республик и автономных образований.
Муниципальная форма собственности управляется органами местного самоуправления.

Существующие виды права на землю в РФ

Правомочия владения земельным участком бывают нескольких разновидностей. Виды и формы прав на землю, а также их содержание четко прослеживаются в современном законодательстве, в таких законопроектах, как Земельный Кодекс от 2001 г. с внесёнными поправками, Конституция, Федеральный закон № 101-ФЗ. Классификация этих прав собственности имеет иерархическую структуру, которую можно условно разделить на две группы: вещные права и обязательственные.

Группу вещных прав составляют непосредственное право собственности и виды иных прав на землю (пожизненно наследуемое владение, бессрочное постоянное владение, ограниченное владение чужим имуществом). Иные вещные права также дают возможность их обладателю распоряжаться земельным участком по целевому значению, но с учётом усмотрения собственника территории. Обязательственными видами прав на землю являются: аренда и безвозмездное срочное пользование. Рассмотрим каждый из этих видов отдельно.

Право собственности на землю

Право собственности в полной мере наделяет владельца правомочиями владения, распоряжения и пользования недвижимым имуществом. Субъекты этого права - физические и юридические лица. Объект - земельные участки, которыми владеет, распоряжается и которые использует субъект собственности. Собственник земли имеет правомочия использовать принадлежащую ему территорию по назначению, а также всё, что находится над и под поверхностью земли, если иное не предусмотрено законодательством, касающимся порядка использования почвы и воздушного пространства.

Право пожизненно наследуемого владения

После распада СССР для компенсации недостатка частного сектора в сфере земельного имущества формы и виды права собственности на землю были дополнены системой пожизненно наследуемого владения участками. Со временем по мере расширения частного сектора и вступления в силу федерального Земельного Кодекса передача земельных участков гражданам на основе права пожизненного владения была отменена. Тем не менее права собственности на территории, которые были переданы до момента реформирования земельного законодательства, сохраняются. При этом гражданин, у которого имеется в распоряжении пожизненно наследуемое недвижимое имущество, может переоформить его в свою собственность.

Право бессрочного постоянного владения

Ещё одним институтом постсоветского земельного права является право постоянного пользования территориальным ресурсом. Данное право также предоставлялось для расширения частного сектора, но в отношении юридических лиц. В настоящее время это право частично упразднено, а точнее сузился круг субъектов правоотношений. Если в постсоветское время земли передавались всем претендующим юридическим лицам в бессрочное владение, то сегодня круг претендентов на данное право сузился до государственных субъектов (государственные и муниципальные организации, местные органы самоуправства, казённые учреждения). Остальные организации лишаются этого права, что, однако, не мешает им оформить аренду на данный участок.

Право ограниченного пользования чужим имуществом

Сервитуты, как виды прав на землю, носят несколько специфичный характер и выражаются в праве ограниченного распоряжения чужой территорией. Бывают случаи, когда хозяйские нужды собственника земли физически не могут быть решены без использования части участка соседа. Пример: проезд через близлежащую чужую территорию, прокладка линий коммуникаций, в том числе электричества, газопровода, системы орошения.

В подобном случае владелец участка может заключить с соседом соглашение о праве пользования частбю его территории (сервитут) за определённую плату. Если же соглашение не было достигнуто, собственник вправе подать иск в судебную инстанцию с требованием предоставления ему сервитута. Кроме того, претендентом на получение права ограниченного пользования соседнего участка может быть и не собственник на правах постоянного пользования или пожизненно наследуемого земельного участка. Прекращение действия сервитута владелец обременённого участка вправе требовать в случае отпадения или ненадлежащего исполнения условий сервитута.

Аренда участка

Использовать земельные участки и извлекать из них выгоду, не будучи их собственником, возможно также посредством аренды. Для этого между арендодателем и арендатором заключается срочный договор, согласно которому арендатор имеет право пользоваться данным участком за определённую в контракте сумму денежных средств и с условием соблюдения оговоренных условий.

Земельный участок, взятый в аренду, арендатор имеет право не только применять по назначению, но и использовать арендные права на срок договора как вклад в уставной капитал, залог или паевой взнос, а также передать их третьему лицу. Для совершения данных действий, в случае если это не противоречит заключенному договору, дополнительного согласия собственника земли не требуется, достаточно лишь его письменного уведомления. При этом арендодатель имеет право требовать через суд прекращения аренды только в случае грубых нарушений договора. По окончании или расторжении договора аренды права на земельный участок в полной мере возвращаются арендодателю.

Право безвозмездного срочного пользования земельными ресурсами

Виды прав на землю в РФ включают и так называемые права безвозмездного пользования участком. Обладатель такого права обязан использовать по назначению предоставленную ему землю на определенный срок и вернуть владельцу участок в удовлетворительном состоянии. Объектом данного права могут быть государственные и муниципальные земли, получателями которых могут стать только госструктуры и местные власти, а также муниципальные и казенные учреждения. Срок действия такого права - 1 год.

Объектом прав могут быть также земли физических и юридических лиц, которые могут быть переданы в пользование другим гражданам и организациям. Срок действия обязательств устанавливается договором или сроком службы работника (в случае служебного надела землей сотрудника).

Возможно, будет полезно почитать: