Что должен субъект оценочной деятельности. Оценочная деятельность, субъекты и объекты

Согласно Федеральному закону “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется федеральным законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценщики должны точно определять и различать такие термины: цена, рынок, затраты и стоимость. Термин цена обычно относится к цене продажи (транзакции), а также обмена. Цена - это свершившийся факт. Цена представляет сумму (объем) того, что определенный покупатель согласен заплатить, а определенный продавец получить за товар в сложившихся обстоятельствах. Как правило, обстоятельства транзакции отражают условия, сложившиеся в каком-то из многочисленных рынков. Рынок - это набор предложений, в которые покупатель и продавец переносятся с помощью ценового механизма. Рынок может быть определен географически (шведский рынок, европейский рынок), продуктами или их особенностями, количеством доступных покупателей, продавцов или другими особенностями. Рынок образуется взаимодействием индивидуальных (физических и юридических) лиц, обменивающих наборы прав на другие ценности, например деньги. Специфические рынки определяются в зависимости от типа, местоположения, типичных характеристик владения и другими атрибутами, определяющимися участниками обмена товарами. В качестве примеров специфических рынков можно привести рынки недвижимости с небольшими (на одну-две семьи) новыми жилыми домами, продающимися по цене близкой к $ 100 000, либо рынок многоквартирных домов, расположенных в центральной части города. Термин “затраты” - используется оценщиками в связи с производством, но не обменом. Затраты могут быть либо уже свершившимися, либо определенными на текущий момент. В числе нескольких видов затрат определяют: прямые затраты, непрямые затраты, затраты на постройку и развитие (создание планов).

Прямые затраты включают расходы на труд и материалы, необходимые для постройки нового здания (сооружения и т.д.). Прямые затраты также называют жесткими затратами. Накладные расходы и прибыль подрядчика обычно составляют прямые затраты. Непрямые расходы включают в себя расходы иные, чем на оплату труда и материалов.

Например, это затраты на управление, оплата владельцем официальных сборов и гонораров, налогов, процентов с кредита и страховки в период строительства. Кроме того, затраты, связанные с арендой, составляющие затраты по управлению проектом до достижения определенного стабильного уровня заселения квартир. Непрямые затраты так же называют мягкими. Затраты на строительство, или цена подрядчика, обычно включает прямые затраты на оплату труда и материалов плюс непрямые затраты подрядчика. Затраты на развитие включают в себя затраты на создание недвижимости, включая землю, и приведение ее к эффективному операционному состоянию, определяются из затрат на строительство. Затраты на развитие включают прибыль разработчика или предпринимателя, воплощающего проект. Эти связанные с недвижимостью расходы непосредственно зависят от цены товаров и услуг на конкурирующих рынках: например, от затрат на строительные материалы, архитектурные планы, определенные предложением и спросом в специфических сферах, и от субъектов влияния социальных, экономических, правительственных и природных сил. Взаимоотношение цены, рынков и затрат также использует концепцию стоимости. Стоимость может иметь много значений в оценке. Используемое определение зависит от контекста и использования. На рынке понятие стоимости обычно описывается как прибыль, ожидаемая в будущем. Поскольку стоимость существует в определенный момент времени, то и оценка отражает стоимость в определенный момент времени. Стоимость в определенный момент времени - это выраженная в денежной форме ценность товаров, услуг для покупателей и продавцов. Чтобы избежать путаницы, оценщики не используют термин стоимость в одиночку - поскольку существуют различные виды стоимости: рыночная, стоимость пользования, инвестиционная стоимость и т.д. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная стоимость данного вида оцениваемого товара в данном районе в определенный период времени.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки. Право на проведение оценки объекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Это право распространяется и на проведение повторной оценки. Результаты проведения оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 9 Федерального закона об оценке основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки, а также его описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

и их ответственности перед Заказчиком оценки.

Последние изменения в законе «Об оценочной деятельности в РФ» направлены на создание саморегулируемых организаций оценщиков, которые, по мысли председателя Комитета Госдумы РФ, создаются не для саморегулирования действий сообщества оценщиков, а для «целей регулирования. Это специальный институт регулирования», действия которого максимально регламентированы законом.

При отмене лицензирования в оценочной деятельности произошла смена концепции самой оценочной деятельности. Субъектами ее стали не юридические лица, имевшие лицензии на эту деятельность, а профессионалы оценщики о которых и пойдет речь в настоящем сообщении.

Субъекты оценочной деятельности.

В соответствии с текстом измененной статьи 4 ФЗ-135 субъектам оценочной деятельности являются:

«Статья 4. Субъекты оценочной деятельности.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего федерального закона (далее оценщики)

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст.15.1 настоящего федерального закона».

Частная практика относится к индивидуальной деятельности субъекта и вытекающими отсюда отношениями, оговоренных законами Российской Федерации .

Частная практика в понимании Налогового кодекса РФ приравнивается к занятию индивидуальным предпринимательством (п.1, ст.227, НК РФ).

Об этом же говорит и законодатель:

«Оценщик, самостоятельно работающий на свой страх и риск, - это частнопрактикующий оценщик. А в российском праве предприниматель» (ж. «Оценочная деятельность», СМАО, №2/2006, с.43, выступление).

Закон устанавливает 2 категории субъектов, занимающихся оценочной деятельностью:

Частнопрактикующий (и/или) индивидуальный предприниматель – профессиональный оценщик;

Профессиональный оценщик, работающий на основании трудового договора с юридическим лицом.

До выхода новой редакции ФЗ-135 «частной практикой» в России занимался ограниченный круг лиц, оговоренных специальными законами, включающий в себя:

Нотариусов;

Адвокатов;

Врачей и фармацевтов;

Охранников и детективов;

Глав и членов фермерских (крестьянских) хозяйств;

Аудиторов.

Анализ законодательных актов, в соответствие с которыми работали указанные лица, показывает, что часть частнопрактикующих субъектов не занимается предпринимательством и не преследует в своей деятельности извлечение прибыли (законом им это запрещается). Это:

Нотариусы (п.6, ст.1, ФЗ 4462-1);

Адвокаты (п.2, ст.1, ФЗ163).

К ним же можно условно отнести и арбитражных управляющих. Последние хотя и являются ПБЮЛами, но назначаются на должность арбитражным судом по представлению СРО, получают установленное собранием кредиторов «вознаграждение», размер которого утверждается арбитражным судом (п. п. 1 и 3,ст.26 ФЗ127).

Остальные же субъекты:

Врачи и фармацевты;

Охранники и детективы;

Главы и члены фермерских (крестьянских) хозяйств,

Аудиторы,

Занимаются предпринимательской деятельностью и преследуют в ней цель – извлечение прибыли. Причем на последних – аудиторов – наложены законодательством ограничения, запрещающие иные виды деятельности , кроме аудиторской и сопутствующих с ней.

Оценка является «профессиональной деятельностью » по оказанию услуг направленных «на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости» (п.1, ст.3, ФЗ135).

Введение в ст.3. ФЗ135 слова «профессиональная» в сочетании со словом «деятельность» не внесли ни дополнительной определенности, ни дополнительных ограничений, либо обязательств, т. к. основные требования к профессии изложены в ст.15 ФЗ135.

Профессиональная деятельность слишком широкое понятие, чтобы пытаться закрепить его законодательно. «Профессиональная деятельность образует основную форму активности субъекта». Психологи, подчеркивая значимость профессиональной деятельности, пишут: «Профессиональная деятельность, заполняя более 2/3 сознательной жизни человека, тем самым определяет ее сущность как основа развития самой личности». И, наконец, правоведы утверждают: «Законодательство Российской Федерации не определяет понятие "профессиональная деятельность".

Изучение «Общероссийского классификатора видов экономической деятельности» (ОКВЭД) показало, что в нем отсутствует такой вид деятельности как «оценочная деятельность». ОКВЭД предусматривает следующие виды услуг:

70.32.2 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества;

70.32.21 Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества;

70.32.22 Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества.

К этому перечню можно еще добавить:

74.84 Предоставление прочих услуг.

В этой связи встает вопрос: является ли оценка «посреднической услугой» или оценка является самостоятельным видом деятельности? Новая редакция ФЗ135 предусматривает именно «оценочную деятельность», а не «посреднические услуги при оценке». Т. к., если оценщик оказывает посреднические услуги «при оценке», то кто тогда оценивает?

Оценочные услуги не попадают в перечень ОКВЭД.

Оценочные услуги оказываются на основании гражданско-правового договора, в котором указывается «размер денежного вознаграждения за проведение оценки» (п.1, ст.10, ФЗ135). Т. е. согласно Гражданского Кодекса и закона ФЗ135, оценка является коммерческой деятельностью без каких либо ограничений и изъятий в законе. Несмотря на заявление, что с принятием новой редакции закона работа оценщиков будет считаться не предпринимательской деятельностью, как сейчас, а профессиональной (по аналогии с деятельностью адвокатов, нотариусов и арбитражных управляющих), хотя профессионал при любой редакции закона остается профессионалом, даже занимаясь предпринимательской деятельностью. Здесь лишь следует заметить, что приводимая аналогия, как всякая аналогия, далеко не полная. В новой редакции закона нет никаких ограничений на занятие оценщиком предпринимательской деятельностью. Почему делается попытка аналогии деятельности оценщиков с адвокатами и нотариусами (последние действуют от имени государства), которым запрещена предпринимательская деятельность законодательно? Почему проводится аналогия с арбитражными управляющими, которые назначаются на работу судом по представлению СРО и получают фиксированное «вознаграждение»? Все эти виды деятельности не связаны в своей деятельности гражданско-правовыми отношениями и не заключают гражданско-правовых договоров с клиентами на оказание услуг.. А почему кажется невозможной аналогия с частными врачами и фармацевтами и др., занимающимися частной практикой и одновременно предпринимательской деятельностью? И, главное, почему в противовес коммерческой деятельности выдвигается т. н. «профессиональная», не имеющая юридического определения.

Субъекты оценочной деятельности могут быть разделены на две категории лиц:

Индивидуальных частнопрактикующих оценщиков (или/и предпринимателей), ставящих своей целью извлечение прибыли от занятия коммерческой деятельностью;

Оценщик профессионал, работающий по трудовому договору с юридическим лицом и не участвующий в коммерческой деятельности последнего.

Ответственность субъекта оценки перед Заказчиком.

Говоря об ответственности оценщика перед Заказчиком, нельзя не заметить, что перечисленные категории оценщиков находятся в неравных условиях. Так, если первые, неся всю полноту ответственности перед Заказчиком, одновременно получают всю прибыль от своей деятельности, то вторые, неся по закону ту же ответственность, в распределении прибыли либо участвуют частично (оговаривая это в трудовом договоре), либо вообще не участвуют.

Закон не исключает возможность разделения ответственности между оценщиком и работодателем, делая эту норму для работодателя добровольной.

Схема №1.

УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ:

ГПД – гражданско - правовой договор

ТД – трудовой договор

ДПТ – договор простого товарищества

СРО– саморегулируемая организация оценщиков

НП – некоммерческое партнерство юридических лиц -

оценочных организаций

Из приведенной схемы видно, что в соответствии с ГК РФ всю полноту ответственности перед заказчиком несет исполнитель услуги, заключивший гражданско-правовой договор. И неважно, кто при этом является «субъектом оценки».

В зависимости от текста трудового договора между работодателем и наемным работником оценщиком профессионалом, гражданская ответственность за профессиональную деятельность оценщика может быть возложена по регрессу на оценщика или стороны несут солидарную ответственность в оговоренных в трудовом договоре пропорциях, или юр. лицо регрессивный иск не выставляет, принимая все убытки на свой счет.

В новой редакции закона ФЗ135 в ст.10 «Обязательные требования к договору на проведение оценки» существует императивное требование указания сведений и фамилии, имени и отчества оценщика или оценщиков, которые будут проводить оценку. При этом не указываются юридические последствия, если данный список в процессе выполнения договора будет изменен, расширен (сужен). Является ли это «существенным нарушением договора» в свете ст.450 ГК РФ? Данное требование закона является, по нашему мнению, излишним, надуманным и беспрецедентным. В ряде случаев исполнителю при заключении крупного договора на оценку затруднительно точно назвать (записать в договоре) исчерпывающий перечень исполнителей оценщиков. Тем более, что иск по регрессу, в соответствии с буквой закона, можно выставить только на лиц реально участвовавших в выполнении данного договора, что будет подтверждено их подписями в отчете.

Рассмотрим схему №2. (Условные обозначения те же).

Схема №3 (условные обозначения те же).

Данная схема отличается от предыдущей лишь тем, что оценщик, выступающий как соисполнитель (с ним также заключен гражданско-правовой договор), несет солидарную ответственность за результаты работ.

Ниже предлагается рассмотрение еще нескольких схем, суть которых заключается в распределении ответственности в зависимости от организационной формы деятельности субъекта оценочной деятельности.

При этом рассмотрен как вариант заключение гражданско-правового договора частнопрактикующего оценщика с заказчиком, с одновременным привлечением оценщика профессионала, работающим у ПБЮЛа наемным работником (аналог схемы №3).

Схема №4 (условные обозначения те же).

Схема №5(условные обозначения те же).

Исходя из новой редакции закона ФЗ135, когда субъектами оценочной деятельности становятся профессионалы оценщики, возникает реальная возможность создания ими простых товариществ оценщиков, в которых оценщики могут действовать как самостоятельно, так и в виде временных трудовых коллективов , замкнутых на выполнение крупных договоров. В этих случаях предусмотрена солидарная ответственность всех товарищей, входящих в товарищество.

О публичном статусе оценщика.

Дискуссия о публичном статусе оценщика многократно возникала на сайте оценщиков процессе обсуждения новой редакции закона об оценочной деятельности, привлекая многих.

1. Несколько соображений о проблеме публичного статуса оценщика. Начнем от «печки».

Частное право (ЧП) известно еще с эпохи Древнего Рима, развиваясь и эволюционизируя, оно имеет достаточно четкие очертания. К сфере ЧП отнесены личные имущественные и неимущественные отношения и нематериальные блага.

В ЧП реализуются в основном индивидуальные интересы участников.

По мере развития общества и ЧП спонтанно возникали элементы публичного права.

Публичное право (ПП) – совокупность отраслей права, которые регулируют отношения, обеспечивающие общий, совокупный (публичный), общегосударственный интерес.

Носителем публичной функции является «публичный субъект», наделенный в силу закона в установленных обстоятельствах публичными функциями. Публичная деятельность несвободна, т. к. она базируется на функциональной заданности цели (Попондопууло,1994). Выше уже говорилось, что публичными в деятельности является нотариус, арбитражный управляющий, адвокат, аудитор.

2. Действия оценщика как субъекта оценочной деятельности (ОД) (наемного лица и частнопрактикующего оценщика (или ПБЮЛа) лежит преимущественно в сфере частного права (гражданско-правовые отношения). При этом в законе об ОД оценка делится на «обязательную» и «необязательную». Считается, что первая несет в себе публично-правовые функции. Особенно в этом убеждены функционеры и чиновники. О их совершенно не корректных ссылках на аналогичные, уже организованные СРО и их суррогаты мною было показано выше. Там члены СРО и сами СРО несут все признаки публично-правовой деятельности.

Основной аргумент заключается в убеждении, что обязательное привлечение оценщика, предусмотренные ст.15 ФЗ «Об ООО», п.3 ст.34 и п.3 ст.75 ФЗ «Об АО», ч.2 ст.3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах » и др. делает оценку публичным действием. Однако обязательность оценки является императивом для ООО, АО и пр., а не для оценщика. Заказчики, выбрав достойнейшего, заключают с оценщиком договор на оказание услуги (типично гражданско-правовые взаимоотношения). И то, что Заказчик не имеет права совершать сделку без использования результатов услуг оценщика, не накладывает на оценщика никаких дополнительных обязательств или полномочий. Государственных оценщиков в законе 135-ФЗ не предусмотрено. Проф. Туманова убеждена, что «императивное требование гражданского закона к форме сделок, с одной стороны, не порождает никакого особого правоотношения между участниками сделки и государством, и с другой стороны не сообщает – само по себе - сделке никаких публично-правовых свойств». Из сказанного вытекает, что собственно ОД при любых видах оценки не становится публичной (просто она обязательна для одной - не оценочной – из сторон).

В аргументах оценщиков (скорее чиновников) часто звучит фраза: «оценщик получает заказ от государства, а по сему, мол…». Практически почти в 100% случаев заказчик получает заказ от юр. лиц владеющих, пользующихся, распоряжающихся федеральным (субъектным, муниципальным) имуществом и только. Проблема государства, как юридического лица, широко обсуждается среди юристов, не находя однозначного решения. Кто-нибудь знает о деле «оценщик Иванов против Российской Федерации» или наоборот? Я, нет.

3. Следующая попытка превратить ОД в публично-правовую зиждется на положении о возможности оспорить в суде материальный продукт ОД – отчет, при наличии «спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки». При этом следует иметь в виду, что под ОД понимается деятельность оценщиков - юр. или физ. лиц – направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). Оспаривание достоверности величины стоимости возможно только до совершения каких-либо действий с объектом оценки (Письмо ВАС №92 от 01.01.2001 г.) . Как правило, после сдачи-приемки работ, у Заказчика не возникает каких-либо вопросов к отчету. Они могут появиться лишь у третьих лиц после совершения определенных действий с объектом оценки в которых оценщик участия не принимает.

4. Привлечение же оценщика к суду после выполнения им оценки, когда «предусмотрена лишь обязательность привлечения независимого оценщика» вообще невозможно.

Судя по информационному письму ВАС №92 от 01.01.2001 г., привлечение к суду оценщика является довольно проблематичным делом. А участие в процессе делает оценщика лишь процессуальным субъектом, а отнюдь не публичным. Ибо он не получает каких-либо публичных функций (полномочий) ни при заключении с ним договора на оценку, ни при привлечении его к суду. В суде он отстаивает свой частный интерес.

Оценщики знают об экзотичности подобных судебных процессов. При примерно 15 тыс. выданных лицензий и 2-х отчетов в месяц лицензиата, в год изготавливается 360 тыс. отчетов. Количество судебных исков к величине стоимости в лучшем случае составляет несколько сотен, (реально, на много меньше). Возьмем 360. Тогда становится ясно, что речь идет о 0,1% всего объема ОД. Стоит ли при таком проценте брака «городить огород».

Совершенно ясно, что до создания закона о СРО, все попытки передачи государственных функций (отмена лицензий) их муляжам будут наталкиваться на непреодолимые правовые коллизии, вроде некоммерческих организациях с обязательным членством, да еще и регистрируемых как «общественные» организации. При этом, создаются совершенно не комфортные условия работы оценщикам, попадающим под процесс (скорее пресс) якобы либерализации их деятельности под флагом административной реформы, которая лежит в фундаменте всех перемен. А процесс перехода с императивного метода управления ОД на якобы диспозитивный (что не совсем так, хотя Д. Аратский пытается убедить нас, что «будет действовать принцип «юридического равенства сторон») по мнению большинства оценщиков, слишком коррумпоопасен в условиях РФ.

Следует лишь добавить, что и впредь ни ФАУФИ не отказывается от проверки отчетов с оценкой федерального имущества, ни ФАС от проверки отчетов по оценке ценных бумаг и пр., ни служба судебных приставов, создающая подразделения по проверке отчетов по оценке арестованного имущества.

Создаваемые сегодня СРО, завтра Национальный совет и вечно существующий уполномоченный федеральный орган своей главной, и практически единственной существенной задачей ставят контроль, контроль и еще раз контроль деятельности оценщиков, будучи наделенными беспрецедентными карательными функциями.

В заключение автор приносит самые искренние благодарности Макарову Юрию Ивановичу за бескорыстную помощь в работе и плодотворное обсуждение затронутых вопросов.

Сб. «Психо-педагогические проблемы развития личности в современных условиях», СПб, Из-во РГПУ им. А. Герцена, 2000 г., с.20-36.

«психология взрослых – основа акмеологии», СПб, 1995 г., 450с.

Федеральное агентство по печати и массовым коммуникациям.

Институт профессиональной оценки объектов недвижимости в нашей стране начал формироваться с 1990 г. и продолжает развиваться по настоящее время по следующим направлениям.

Сейчас в Армении работают сотни профессиональных оценщиков. Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является закон РА «Об оценочной деятельности» от 04.10.1995г. и стандарты об оценке недвижимости. Закон состоит из 6 глав, которые, в свою очередь состоят из 26 статей.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности являются все физические и юридические лица, которых признают лицензированные оценщики, а также и потребители их услуг.

Объекты оценки, перечисленные в законе, принято классифицировать следующим образом: недвижимые объекты, как объект оценки. Они имеют как общие принципы, подходы и методы оценки, так и свои особенности, зависящие от экономических характеристик объектов оценки.

Оценка может быть:

Ретроспективной-на определенную дату в прошлом;

Текущей - как правило, используется в оценочной деятельности;

Перспективной - оценка собственности людей в предприятиях или их стоимости к концу планового периода строительства новых предприятий.

Принципы оценки.

Принципы оценки субъектов недвижимости- это совокупность методических правил, опираясь на которые можно определить степень взаимодействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют 3 элемента- субъект, объект и рыночная среда, то в данном случае специалистами выделяются 3 группы принципов оценки.

К конкретному объекту недвижимости зачастую применяются сразу несколько принципов, в то же время не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, можно применить эти принципы полностью.

Этапы оценки.

В Республике Армения еще не сформировалась грамотная система классификации способов оценки недвижимости. В учебнике «Экономика недвижимости» по Э.М. Сандояну дана модель, которая рекомендована для использования в нашей стране. Согласно с этой моделью различают 3 главных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, прибыльный и рыночный, на базе которых определяются всевозможные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и так далее. Методы оценки зависят от выбранного подхода.

Процесс оценки объектов недвижимости состоит из 6 этапов:

определение задачи и заключение договора на оценку объекта;

план оценки;

спор и подтверждение информации;

выбор подхода к оценке объектов недвижимости;

согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, отчет о результатах оценки недвижимости.

Определение задачи и заключение договора. Клиент всегда ставит перед оценщиком конкретную задачу: определить стоимость недвижимости, которая нужна ему для принятия того или иного решения. При оценке необходимо изучить объект и определить связанные с ним юридические права, так как заказчик может иметь только право на аренду или же ограниченные права на потребление недвижимости. Оценка объектов недвижимости проводится при наличии договора между оценщиком и заказчиком. В договоре обязательно указывают:

вид оценки;

стоимость объекта оценки;

размер и вид оплаты за работу оценщика;

данные об учреждении, которое дало свидетельство на право работы в области оценочной деятельности;

лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Республики Армения. http://www.aup.ru/books/m76/5_3.htm - Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001.

План оценки. После того, как цель оценки определена и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. Для этого разрабатывается план оценки, который включает определенную последовательность решения ряда задач:

Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик сначала исследует общие факторы стоимости на региональном уровне, потом переходит к специфичным факторам стоимости на местном и сегментном уровнях и, наконец, концентрируется на конкретных факторах, оказывающих большое влияние на стоимость оцениваемого участка и оказавшихся на нем объектов недвижимости.

План оценки - это сбор необходимой информации, обработка и раскрытие конкретного сектора рынка недвижимости, в котором находится оцениваемый объект; определение спроса вероятных конкурентов и покупателей.

Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Для правильного выбора подходов нужно определить их соответствие подходящей ситуации.

По стандартам оценки объектов недвижимости используются все 3 подхода, в крайнем случае - 2, и обязательно нужно обосновать причину выбора.

Сбор и подтверждение информации. Правильность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Он должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе. В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система отбора необходимой информации. Суть ее состоит в том, что собранные данные должны:

непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно конкретными

подтверждаться личным осмотром объекта оценщиком или экспертами

быть сопоставимы с данными о похожих объектах на рынке

предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации отсутствует соответствующая база данных

соотноситься с профессиональным опытом оценщика

Собранные данные не должны быть полностью отражены в отчете оценщиков во избежание излишней перегруженности. http://www.aup.ru/books/m76/5_3.htm.

Выбор подхода к оценке объектов недвижимости. Системный подход к оценке стоимости различных типов недвижимости включает 3 основных подхода:

затратный

доходный

рыночный

Все подходы основываются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но в каждом из них затронуты различные стороны рынка, и результаты могут различаться.

Согласование результатов (процесс совести), полученных с помощью различных подходов. Данный процесс имеет 2 стадии: предварительную и заключительную. На предварительной стадии оценщик: ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта и проверяет реальность первичной информации. На заключительной стадии оценщик возвращается к исходной задаче, с помощью статистического анализа определяет вероятность величины стоимости объекта, и ее ожидаемые предельные значения.

Отчет о результате оценки объекта недвижимости. Оценщик составляет отчет о своих выводах и заключениях, которые затем передает заказчику. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, он должен быть четким и конкретным.

Оценка проводится после заключения договора между оценщиком и заказчиком, который составлен на основе общих норм гражданского кодекса РА.

Процесс оценки бизнеса подразумевает наличие оцениваемого объекта, а также субъектов оценки. Субъектами оценки бизнеса выступают физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т. е. все те, кто заказывает оценку, осуществляет ее, координирует и контролирует, а также выступает потребителем оценочных услуг.

В процедуре оценки стоимости бизнеса субъект оценки является важнейшим действующим лицом на рынке готового бизнеса. Информация о классификации субъектов оценки позволяет определить состав возможных целей, которые они могут ставить в своей деятельности. Знание же целей деятельности субъекта оценки даёт возможность выбрать комплекс методов, при помощи которых рационально осуществлять оценку стоимости бизнеса.

Субъекты оценки бизнеса могут быть разнообразными. Состав субъектов оценочной деятельности установлен Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В ст. 4 указанного закона указано: «Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики)».

В качестве основного субъекта оценки надо рассматривать не просто человека или организацию, осуществляющих работы по проведению оценки стоимости бизнеса, а именно то лицо, во исполнение интересов которого проводится данная оценка. Исходя из этого, субъекта оценки можно определить как юридическое или физическое лицо, интересы которого отражаются в определяемой мере ценности бизнеса.

Преследуемые интересы, как правило, полностью отвечают главным целям, к достижению которых стремится это лицо. Так, к примеру, владелец, которому принадлежит бизнес, стремится к приобретению предельно возможной экономической выгоды; банки? к поддержанию своего финансового оборота на эффективном уровне посредством максимально полного следования условиям кредитных договоров; собственно предприятие? к определению режима экономической безопасности, процветанию, осуществлению возможности стабильного присутствия на целевом рынке.

В рамках классификации важнейших субъектов оценки бизнеса выделяют:

1. ·Предприятие (организацию), являющуюся юридическим лицом.
2. Собственников (владельцев) бизнеса, которые делятся на:
- а) владельцев, располагающих безусловным правом собственности (включая имущественную составляющую) и соответственно абсолютной (неограниченной) ответственностью по долговым обязательствам;
- б) корпоративных владельцев, обладающих лишь обязательственными правами по отношению к бизнесу и, следовательно, имеющих ответственность только по тем его долгам, которые ограничены их взносом в уставный капитал (к примеру, в виде пакета купленных акций).
3. Всевозможных юридических и физических лиц из внешней среды предприятия, к которым можно причислить:
- а) индивидуальных кредиторов и финансово-кредитные организации;
- б) страховые организации либо агентства;
- в) возможных инвесторов;
- г) фондовые биржи;
- д) арендаторов.
4. Государство в лице различных государственных органов, включая:
- а) Министерство экономики и развития;
- б) Министерство управления государственным имуществом;
- в) антимонопольный комитет;
- г) налоговую службу;
- д) арбитражные суды.
5. Региональные образования в виде:
- а) комитетов по управлению муниципальным имуществом;
- б) комитетов по занятости населения.
6. ·Иностранные юридические и физические лица, международные организации, в том числе:
- а) зарубежные инвесторы;
- б) международные кредитные фонды.

По итогам стоимостной оценки бизнеса каждый из субъектов применяет приобретенную аналитическую информацию для решения конкретной задачи.

Действующим на сегодняшний день законом об оценочной деятельности устанавливаются отношения лишь между непосредственными субъектами оценочной процедуры - тем, кто производит оценку и тем, кто её заказывает.

Осуществлять оценку объектов бизнеса могут физические лица - оценщики, которые представлены или индивидуальными предпринимателями, или сотрудниками оценочных организаций. В последнем случае именно оценочная организация заключает договор на оценку объекта бизнеса с заказчиком.

Следовательно, оценщики и заказчики - это субъекты оценки «первого уровня». Всех остальных участников оценочной процедуры можно отнести к субъектам «второго уровня» оценки.

Органы государственной власти принимают участие в установлении порядка и формулировании требований и условий для реализации оценочной деятельности путем разработки и принятия нормативно-правовых актов и их исполнения исполнительными органами власти, производящими также и контроль за деятельностью оценщиков.

В целях упрощения регулирования оценочной деятельности и более адекватного воссоздания реальной экономической жизни в нормативно-правовых актах признается целесообразным активное участие самих оценщиков в процессе нормотворчества.

Потребителем оценки может быть не только заказчик, но также и любой субъект оценочной деятельности, включая органы власти (к примеру, выступающие в качестве собственника государственного или муниципального имущества при приватизации). В данном случае интересы заказчика оценки и потребителя итогов оценки могут не совпадать.

К примеру, если независимым оценщиком осуществляется оценка объекта бизнеса для установления его стоимости для целей налогообложения, то в этом случае потребителем услуг будут выступать налоговые органы, применяющие информацию, заключающуюся в отчете оценщика для контроля за правильностью расчета налогооблагаемой базы и амортизационных отчислений на данный вид имущества. А заказчиком оценки будет являться налогоплательщик. Следует подчеркнуть, что интересы этих двух сторон в данном случае будут противоположны.

Ответственность за правильность полученных при процедуре оценки результатов (стоимости) полностью ложится на оценщика. Однако надо заметить, что на заказчике также лежит ответственность - за достоверность и полноту предоставленной оценщику информации об объекте оценки, а если это возможно, то и непосредственный доступ оценщика к объекту оценки.

Для обеспечения защиты интересов потребителей услуг оценщиков Минимущество России утвердило Распоряжение № 3062-р «О совете потребителей оценочных услуг». Исходя из указанного распоряжения, Минимуществом России проводится деятельность по формированию Совета потребителей оценочных услуг, в который включаются члены ведущих организаций, пользующихся подобными услугами.

Если оценка проводится на основании договора об оценке, то взаимоотношения сторон такого договора в полной мере регулируются требованиями гражданского законодательства в целом и указанного Закона, в частности.

Исходя из требований законодательства, заказчиком, также как и оценщиком могут выступать как физические, так и юридические лица. При этом заказчиком, в отличие от оценщика, может выступать физическое лицо, не обладающее статусом индивидуального предпринимателя. Взаимоотношения между данными сторонами фиксируются в договоре об оценке определенного объекта оценки, нескольких объектов оценки или договоре на долговременное обслуживание клиента по его требованию.

Необходимо подчеркнуть, что термин «оценщик» применяется в двух смыслах. В первую очередь, «оценщик» - это оценочная организация либо индивидуальный предприниматель, производящий оценочную деятельность. Во-вторых, «оценщиком» может быть физическое лицо, которое имеет право профессионально осуществлять оценочную деятельность.

Профессия «оценщик» закреплена в Квалификационном справочнике должностей руководителей, специалистов и других служащих, утвержденном Постановлением Минтруда Российской Федерации № 37.

Таким образом, реализовывать оценочную деятельность имеют право индивидуальные предприниматели, юридические лица, имеющие общую правоспособность, а также юридические лица, имеющие специальную правоспособность, при условии, что эта деятельность соответствует их уставным целям и приобретения лицензии на реализацию оценочной деятельности с учетом соблюдения условий ее осуществления.

ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

Комментарий к статье 4

1. Оценочную деятельность вправе осуществлять лица, признанные в соответствии с комментируемым Федеральным законом субъектами оценочной деятельности. Понятия "субъект оценочной деятельности" и "оценщик" равнозначны.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями комментируемого Федерального закона.

Таким образом, Законом установлены следующие признаки субъекта оценочной деятельности:

Является физическим лицом;

Членство в саморегулируемой организаций оценщиков;

Ответственность данного лица застрахована в соответствии с требованиями ст. 24.7 комментируемого Федерального закона.

В первоначальной и действовавшей до 11.08.2006 редакции ст. 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" субъектами оценочной деятельности признавались, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется данным Законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). С принятием Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" текст комментируемой статьи был изложен в новой редакции, действующей до настоящего времени.

Таким образом, произошло, с одной стороны, разделение понятий "субъект оценочной деятельности" и "субъект договора о проведении оценки", а с другой - был сужен круг субъектов, которые могут проводить оценку. Из числа субъектов оценочной деятельности были выведены юридические лица. Кроме того, действовавшая ранее система лицензирования оценочной деятельности была заменена обязательным членством специалистов-оценщиков в саморегулируемых организациях.

Субъектами гражданского права являются, как известно, физические, юридические лица и публично-правовые образования - Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, участвующие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством

В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи оценщиком может являться только физическое лицо. Как физическое лицо оценщик должен обладать полной дееспособностью. В соответствии с п. 1 ст. 21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Следующее требование к субъекту оценочной деятельности связано с его обязательным членством в саморегулируемой организации оценщиков. Кроме того, оценщик должен застраховать свою ответственность в соответствии с требованиями ст. 24.7 комментируемого Федерального закона.

Согласно ст. 24.6 комментируемого Федерального закона в целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившим договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами саморегулируемая организация оценщиков обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности

Заключение предусмотренного договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем 300000 рублей;

Формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем 30000 рублей.

Объектом страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) третьим лицам.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба

В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую выплату в размере причиненного заказчику и (или) третьему лицу реального ущерба, установленном вступившим в законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности.

Договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Статьей 22 комментируемого Федерального закона саморегулируемая организация оценщиков определяется как некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Для получения членства в одной из саморегулируемых организаций оценщик обязан иметь документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки в области оценочной деятельности. Следует отметить, что оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков.

2. Федеральным законом не предусмотрено объединение в саморегулируемые организации оценщиков субъектов предпринимательской деятельности, поскольку в соответствии с российским законодательством об оценочной деятельности, как это было отмечено выше, оценщик является субъектом профессиональной деятельности. При этом физическое лицо, занимающееся профессиональной оценочной деятельностью, может одновременно осуществлять предпринимательскую деятельность в статусе индивидуального предпринимателя.

Исключение из субъектов оценочной деятельности юридических лиц и перенос ответственности на специалистов-оценщиков, по мнению разработчиков комментируемого Закона, предполагали повышение личной ответственности оценщика и, как следствие, улучшение общего качества отчетов по оценке объектов оценки. Однако существует (и гораздо более распространена) противоположная точка зрения на данный вопрос. В частности, председатель Счетной палаты Российской Федерации С.В. Степашин в интервью журналу "Экономические стратегии" отметил: "С сожалением констатирую, что Закон об оценочной деятельности с поправками, принятыми летом 2006 г., концептуально не создает должной правовой базы. Думается, что установление субъектом оценочной деятельности частных оценщиков - физических лиц вместо оценочных организаций не отвечает задачам создания адекватного интересам страны, конкурентоспособного российского института оценки. Необходимо установить субъектом деятельности оценочные организации и усовершенствовать ее регулирование в целях реализации национальной стратегии ускоренного развития России на основе фундаментального роста стоимости активов" <5>.

По мнению оппонентов существующей формулировки, проведение оценки сложных и особо крупных объектов силами одного специалиста-оценщика не реально. В этом случае договор на проведение оценки заключается с юридическим лицом (это разрешено статьей 9 комментируемого Федерального закона), которое, в свою очередь, заключает трудовые договора со специалистами-оценщиками. Другими словами, де-факто в качестве субъекта оценочной деятельности выступает юридическое лицо (как исполнитель по договору оказания услуг).

Исходя из этого, многие потребители оценочных услуг нарушают (вольно или невольно) положения комментируемой статьи. Например, в апреле 2008 года, уже после вступления в силу действующей редакции комментируемого Федерального закона, на заседании рабочей группы Ассоциации российских банков рассматривался вопрос о "разработке требований к физическим и юридическим лицам, осуществляющим оценочную деятельность"

3. Существует еще один момент, связанный с фактическим нарушением положений комментируемой статьи. Данная статья не содержит каких-либо ограничений на вид и объем работ по оценке, которые может произвести специалист-оценщик, занимающийся частной практикой. Однако в письме Минфина России от 21.12.2007 N 03-05-06-03/97 по вопросу относительно категорий лиц, имеющих право оценивать недвижимое имущество и транспортные средства, за подписью заместителя министра финансов Российской Федерации С.Д. Шаталова указано следующее: "Учитывая изложенные нормы Кодекса и Федерального закона, нотариусы при исчислении размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий должны принимать оценочные документы в отношении транспортных средств и недвижимого имущества, подготовленные на основании договоров на проведение оценки, заключенных заказчиками с юридическими лицами, с которыми оценщики заключили трудовые договоры. Что касается оценки иного имущества, то в этом случае для исчисления размера государственной пошлины нотариусы могут принимать оценочные документы и от оценщиков, осуществляющих оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой". Иначе говоря, оценка недвижимого имущества и транспортных средств для исчисления государственной пошлины за нотариальные действия, произведенная частнопрактикующим оценщиком, нелегитимна.

Вышеуказанное письмо прямо нарушает положения ст. 4 комментируемого Федерального закона, однако на данный момент оно является руководством для всех нотариальных палат.

4. Часть 2 комментируемой статьи гласит, что оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

В последнем случае оценщик выступает от имени юридического лица, с которым он состоит в трудовых отношениях. Причем юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, должно отвечать ряду требований, предусмотренных ст. 15.1 комментируемого Закона.

Трудовой договор представляет собой соглашение между работодателем и работником, в соответствии с которым работодатель обязуется предоставить работнику работу по обусловленной трудовой функции, обеспечить условия труда, предусмотренные трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами и данным соглашением, своевременно и в полном размере выплачивать работнику заработную плату, а работник обязуется лично выполнять определенную этим соглашением трудовую функцию, соблюдать правила внутреннего трудового распорядка, действующие у данного работодателя (ст. 56 Трудового кодекса Российской Федерации (далее - ТК РФ).

Перечень обязательных для включения в трудовой договор условий содержится в ч. 2 ст. 57 ТК РФ.

Причем если при заключении трудового договора в него не были включены какие-либо из этих условий, то это не является основанием для признания трудового договора незаключенным или его расторжения. Трудовой договор должен быть дополнен недостающими сведениями и (или) условиями. При этом недостающие сведения вносятся непосредственно в текст трудового договора, а недостающие условия определяются приложением к трудовому договору либо отдельным соглашением сторон, заключаемым в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью трудового договора.

В трудовом договоре могут предусматриваться дополнительные условия, не ухудшающие положение работника по сравнению с установленным трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами.

По соглашению сторон в трудовой договор могут также включаться права и обязанности работника и работодателя, установленные трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, локальными нормативными актами, а также права и обязанности работника и работодателя, вытекающие из условий коллективного договора, соглашений. Невключение в трудовой договор каких-либо из указанных прав и (или) обязанностей работника и работодателя не может рассматриваться как отказ от реализации этих прав или исполнения этих обязанностей.

В трудовом договоре с оценщиком обязательно должно быть указано, что работник принят на работу по должности оценщика. Формулируя трудовую функцию работника, необходимо определить требования к его квалификации, что может быть отражено как в трудовом договоре, так и в должностной инструкции. В этой связи работодатель может руководствоваться положениями Квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и других служащих, утвержденного Постановлением Минтруда России от 21.08.1998 N 37, которым предусмотрены должности оценщика и оценщика интеллектуальной собственности.

Применяя на практике положения Квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и других служащих, необходимо учитывать, что он разрабатывался с учетом законодательства, действовавшего на момент его принятия, и не корректировался с учетом изменившихся условий. Также следует принимать во внимание конкретные потребности работодателей и специфику оценочной деятельности.

Таким образом, исключив юридических лиц из числа субъектов оценочной деятельности, Закон оставил их в качестве субъектов договора на проведение оценки. Такое положение нельзя признать удовлетворительным, поскольку имеет место коллизия комментируемой статьи и ст. 307 ГК РФ, в соответствии с которой в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. А оценщиком является физическое лицо, которое несет ответственность за выполнение договора о проведении оценки, не являясь его стороной. Однако ст. 402 ГК РФ предусматривает иное положение. Действия работников должника по исполнению его обязательства считаются действиями должника. Должник отвечает за эти действия, если они повлекли неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Закон прямо не запрещает оценщику осуществлять оценочную деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Но, в соответствии со ст. 11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), индивидуальные предприниматели - физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. А Департамент корпоративного развития Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации в своем письме от 25.03.2008 N Д06-751 сообщает, что федеральным законом не предусмотрено объединение в саморегулируемые организации оценщиков субъектов предпринимательской деятельности, поскольку в соответствии с российским законодательством об оценочной деятельности оценщик является субъектом профессиональной деятельности. Другими словами, исходя из норм российского законодательства, индивидуальный предприниматель не может быть членом саморегулируемой организации оценщиков и, следовательно, не имеет права осуществлять оценочную деятельность

Формально закон разрешает оценщику заниматься частной практикой. Однако при попытке реализовать свое право на осуществление оценочной деятельности в качестве частнопрактикующего специалиста оценщик сталкивается с рядом проблем. Статья 85 НК РФ не предусматривает представление органами, учреждениями, организациями и должностными лицами сведений об оценщике, занимающемся частной практикой, а следовательно, не предусматривает и постановку на учет данной категории физических лиц. А поскольку частная практика оценщика подразумевает систематическое получение дохода, то к частнопрактикующему оценщику могут быть применены положения ст. 171 Уголовного кодекса Российской Федерации "Незаконное предпринимательство", в соответствии с которой осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или с нарушением правил регистрации, а равно представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, документов, содержащих заведомо ложные сведения, либо осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) в случаях, когда такое разрешение (лицензия) обязательно, или с нарушением лицензионных требований и условий, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок от 180 до 240 часов, либо арестом на срок от 4 до 6 месяцев.

Подводя итог сказанному, можно сделать вывод, что действующая редакция комментируемой статьи дискриминирует права оценщиков - индивидуальных предпринимателей.

Возможно, будет полезно почитать: