Предварительный договор должен содержать условия позволяющие. Предварительный договор

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры.

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время.

перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов).

осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу.

операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств.

один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

в случае заключения сторонами основного договора;

если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .

Предварительный договор: подробности для бухгалтера

НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России
Как оформить и отразить в учете продажу собственных подарочных сертификатов на услуги
Будущей скидки, кто-то - как предварительный договор на определенную сумму и т... зачисление в качестве оплаты по предварительному договору. Поскольку предмет договора при реализации... своей сути и природе это предварительный договор. Если таким образом отражена реализация...
Договор купли-продажи готового бизнеса: частые проблемы
Купли-продажи бизнесов был заключен предварительный договор купли-продажи готового бизнеса с... сделки. В срок, оговоренный в предварительном договоре, была заключена основная сделка по... иска - не были выполнены условия предварительного договора, он не был допущен к...
Учет расходов в виде отступного, выплаченного в качестве компенсации за невыполнение обязательств в рамках договора аренды
Самом договоре аренды, а о предварительном договоре об аренде нежилых помещений. Напомним... договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК... с подписанием соглашения о расторжении предварительных договоров об аренде нежилых помещений, не... , выплаченных по соглашению о расторжении предварительного договора о долевом участии в строительстве...
Обзор писем Министерства финансов РФ за декабрь 2018 года
До заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора... договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан... неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора...
ТОП-10 разъяснений Минфина России по НДС в 2018
До заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора... договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан... неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора...
Налог на прибыль в 2017 году. Разъяснения Минфина России
Обзор писем Министерства Финансов РФ за ноябрь 2017 года
03-06/1/75501 Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем...

Момент признания дохода при наличии предварительного договора (?) ИП, применяющий ОСН, помимо прочего... он заключает с физическими лицами предварительные договоры купли-продажи и принимает от... ? Лариса Ответ Включить авансы по предварительным договорам купли-продажи в состав доходов...

Практика Верховного Суда РФ по налоговым спорам за май 2018
Проведению налоговой проверки, и заключение предварительных договоров купли-продажи земельных участков. Данные...
Об НДС в отношении денежных средств, получаемых в виде обеспечительных платежей по договорам аренды
До заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора... договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан... неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора...
Об амортизации неотделимых улучшений в период между заключением предварительного и основного договоров аренды
Использование которых осуществляется на основании предварительных договоров аренды, в период до заключения... Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем... договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем...

Для заключения договора помимо волеизъявлений его сторон зачастую необходимо наличие иных предусмотренных в законодательстве элементов состава договора, а также наличие предпосылок его действительности, отсутствие которых означает ничтожность или оспоримость договора.

Для предварительного договора не характерны элементы состава и предпосылки действительности основного договора. Когда стороны не готовы заключить основной договор, но желают это сделать в будущем, заключается предварительный договор. С помощью предварительного договора создается предпосылка для заключения основного договора.

Для заключения предварительного договора стороны должны достигнуть соглашения по всем существенным условиям договора (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ). В соответствии с п.3 ст.429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Исходя из буквального понимания указанной нормы, в предварительном договоре должны быть согласованы все существенные условия будущего договора. Однако условия, позволяющие установить существенные условия основного договора не равнозначны существенным условиям основного договора. В пункте 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ говорится о согласовании в предварительном договоре таких условий, которые позволят установить существенные условия основного договора.

Необходимо отметить, что условия, позволяющие установить существенные условия основного договора являются оценочным и у суда огромная возможность усмотрения в данном вопросе.

Указанное выше понятие необходимо толковать в совокупности со ст.446 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании названной статьи либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Указанная норма допускает включение в предварительный договор положения о том, что условия основного договора, по которым стороны не смогут достичь соглашения, будут дополнены решением суда.

В соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ существенными являются условия о предмете договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в предварительном договоре должно содержаться условие, позволяющее установить предмет основного договора. Иные существенные условия основного договора могут быть или указаны в предварительном договоре, или оставлены для последующего согласования. В последнем случае стороны предварительного договора при возникновении преддоговорного спора имеют право обращаться в суд с требованием определить условие, по которому они не могут прийти к соглашению.

В случае если в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия, и разногласия по установлению конкретной цены также подлежат рассмотрению арбитражным судом.

Согласно п.2 ст.429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. В случае если основной договор составляется устно, предварительный договор может быть заключен в письменной форме. Такое решение призвано придать отношениям сторон определенность и защитить лиц, заключающих предварительный договор, от принятия поспешных выводов. Последствием несоблюдения правил о форме предварительного договора является его ничтожность.

Так, если в соответствии с Гражданским кодексом РФ основной договор должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами (например, договор продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ), договор аренды здания или сооружения (ст.651 ГК РФ)), предварительный договор, заключенный сторонами посредством обмена документами, является ничтожным.

Гражданский кодекс РФ разграничивает форму сделок и их государственную регистрацию, которая не является требованием к форме (ст.164). Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит такой регистрации.

Необходимо отметить, что понуждение к заключению основного реального договора невозможно, в том числе на основании решения суда. Однако, это вовсе не означает исключение реальных договоров из сферы применения предварительного договора, направленного на заключение реального договора и позволяющего в случае незаключения основного договора рассчитывать на возмещение убытков, причиненных уклонением от исполнения обязательства заключить договор.

Действующее законодательство устанавливает ряд оснований недействительности сделок о распоряжении имуществом (например, совершение неуправомоченным лицом сделки, направленной на распоряжение имуществом; совершение крупной сделки без одобрения советом директоров - наблюдательным советом - акционерного общества или общим собранием акционеров и др.). Поскольку предварительный договор не является сделкой о распоряжении имуществом, на него не должны распространяться специальные требования действительности договора, применимые к обязательственным сделкам. Например, заключение предварительного договора об имуществе, которым сторона не может распоряжаться из-за отсутствия необходимых полномочий, не влечет его недействительность.

В пункте 2 ст.429 Гражданского кодекса РФ установлено единственное специальное основание недействительности предварительного договора - несоблюдение правил о форме. Общие основания недействительности сделок не содержат исключений в отношении предварительного договора.

В судебной практике можно встретить ряд дел, в которых суды признавали недействительными предварительные договоры купли-продажи и договоры аренды объектов недвижимости, не находящихся к моменту заключения предварительных договоров в собственности будущих продавцов (арендодателей). Указывая на ничтожность предварительных договоров аренды, суды ссылаются на недопустимость распоряжения будущими продавцами (арендодателями) объектами недвижимости, не принадлежащими им, путем заключения предварительных договоров, а также на невозможность понудить лиц, не являющихся собственниками соответствующего имущества, к заключению основного договора.

Существует иная практика судов, которая соответствует изложенной выше точке зрения. В этом случае их доводы строятся на том, что предметом предварительного договора является не передача прав на объект недвижимости, а обязательство сторон в будущем заключить договор. Следовательно, заключение предварительного договора нельзя рассматривать как действие по распоряжению имуществом. Таким образом, вывод о том, что необходимым условием предварительного договора о распоряжении недвижимым имуществом является наличие у лица права собственности на это имущество, основан не на законе.

Указанный вопрос стал предметом внимания Президиума ВАС РФ, который рассмотрел спор, касающийся предварительного договора о заключении в будущем договора аренды помещения в строящемся здании торгового центра. На момент заключения предварительного договора будущий арендодатель не только не являлся собственником будущего объекта аренды, но и сам объект аренды еще не существовал как самостоятельный объект права. В результате рассмотрения этого спора была выработана следующая правовая позиция: "Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора".

Учытывая вышеизложенное, по предварительному договору не всегда можно требовать понуждения заключить договор. Правопорядок предъявляет к основному договору более высокие требования, чем к предварительному. В ряде случаев для обеспечения действительности договора, помимо достижения соглашения по всем его существенным условиям в требуемой форме, необходимо наличие предпосылок действительности основного договора. Например, предпосылкой действительности договора, направленного на распоряжение имуществом, является возможность лица обладать распорядительной властью в отношении этого имущества. В противном случае указанный договор является недействительным.

Предпосылки действительности, характерные для основного договора определенного вида (типа), не распространяют свое действие на предварительный договор. Если к моменту заключения основного договора отсутствуют предпосылки его действительности, требование о понуждении заключить договор не может быть удовлетворено. Это объясняется тем, что недопустимо удовлетворение, в том числе в судебном порядке, требований участника гражданского оборота, которые имеют своим содержанием то, что ему не положено по закону. Предварительный договор не является правовой конструкцией, позволяющей обходить требования, установленные для основного договора. Заключение предварительного договора без соблюдения указанных требований не должно приводить к выводу о том, что они не будут предъявлены в отношении основного договора.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

1. Предварительный договор призван обеспечить появление в будущем основного договора (купли-продажи, аренды, подряда и т.д.).

Предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

2. Предварительный договор заключается в письменной форме — простой или нотариальной (чаще всего в простой).

Если закон устанавливает, что тот или иной основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный договор, призванный обеспечить появление основного договора, также должен быть облечен в нотариальную форму. Так, по общему правилу сделка по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению (п. 11 ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Значит, и предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества, по общему правилу должен быть заключен в нотариальной форме. В этом же Федеральном законе указаны случаи, когда нотариальная форма сделок по отчуждению доли не требуется. Предварительный договор в соответствующих случаях может быть заключен в простой письменной форме. Естественно, по усмотрению сторон он может быть нотариально удостоверен.

Если по соглашению сторон основной договор будет заключаться в нотариальной форме, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению.

Заключая основной договор во исполнение предварительного договора, совершенного в простой письменной форме (когда она допустима), стороны вправе облечь основной договор в нотариальную форму.

В устной форме предварительный договор заключен быть не может.

При несоблюдении рассматриваемых правил о форме предварительного договора такой договор ничтожен — он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Государственной регистрации предварительный договор не подлежит.

3. Поскольку основной договор будет заключаться на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 комментируемой статьи), постольку логично, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора (см. ст. 432 ГК и комментарий к ней). В противном случае заключение основного договора было бы затруднено, а в ряде случаев попросту невозможно (в частности, при возникновении разногласий между сторонами).

Срок заключения основного договора, т.е. срок, в течение которого должен быть исполнен предварительный договор, не является существенным условием предварительного договора. Закон (п. 4 комментируемой статьи), с одной стороны, ориентирует на целесообразность установления такого срока в предварительном договоре, а с другой — указывает, что происходит, если срок заключения основного договора не предусмотрен, — основной договор подлежит заключению в течение года.

Учитывая функциональное назначение предварительного договора — организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п. п. 3, 4 комментируемой статьи, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости, разработать проект договора и представить его на согласование другой стороне, организовать проведение полной инвентаризации предприятия, если предварительный договор направлен на организацию заключения в будущем договора продажи предприятия, и т.д.). В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей).

Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может устанавливаться неустойка за уклонение от заключения основного договора).

4. Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к следующему выводу: во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Если, однако, предварительный договор предусматривает совершение каких-то подготовительных действий для заключения основного договора, требующих материальных затрат, то предварительный договор может устанавливать обязанности одной стороны нести соответствующие расходы либо содержать указания о распределении таких расходов между сторонами или о том, что расходы несет одна сторона, а другая полностью или в определенной части возмещает понесенные расходы, и т.п.

Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. В идеале стороны предварительного договора должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены). Однако в большинстве случаев участник предварительного договора сомневается в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором. На то есть основания как объективного характера (в частности, известно, что судебная процедура (в том числе понуждение к заключению основного договора) не отличается оперативностью), так и субъективного (неверие многих граждан в справедливость будущего судебного решения, нежелание ввязываться в судебную тяжбу, понимание того, что к моменту заключения основного договора могут измениться обстоятельства и заключение этого договора может стать невыгодным для другой стороны, и т.д.). Поэтому, как правило, участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами). Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке. Между тем в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).

В ряде случаев уже при заключении предварительного договора одна сторона передает другой стороне часть денежной суммы, которую она обязана будет выплатить во исполнение основного договора (договора, который будет заключен в будущем). С точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно: обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла. Но и запрещать такую передачу денег нет оснований. Поэтому соответствующие указания могут быть включены в договор, предусматривающий заключение в будущем договора по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. В случае спора суду, по-видимому, не останется ничего иного, как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса.

К сожалению, судебная практика на этот счет не отличается единообразием. Встречаются и решения, когда в анализируемой ситуации соответствующая сумма признавалась задатком. Как следует из изложенного, такие решения противоречат закону.

5. При уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, если уклонение одной из сторон от заключения основного договора является необоснованным, другой стороне должны быть возмещены убытки (см. п. 4 ст. 445 ГК и соответствующий комментарий).

6. Если в период течения срока, когда должен быть заключен основной договор, ни одна из сторон не предлагает заключить основной договор, то, очевидно, стороны утратили интерес к основному договору. И обязательство, порожденное предварительным договором, прекращается.

При направлении одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, обязательство сохраняется, несмотря на то что в период рассмотрения такого предложения срок истек.

Обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям. Вместе с тем это обязательство не может прекращаться путем предоставления отступного, зачетом, поскольку предварительный договор является организационным.

Практикующие юристы знакомы с ситуациями, когда некие стороны решили заключить соглашение, к которому привели длительные переговоры. Но к моменту этого соглашения они уже слабо представляют порядок и содержание сотрудничества, а чтобы разобраться в этом и распланировать свои шаги, стороны нуждаются во времени. Именно для того чтобы подобного не происходило, между сторонами официально заключается Он призван четко определять условия будущей сделки и указывать срок ее проведения.

В рамках данной статьи мы направим свое внимание на то, какими именно особенностями отличается такое Подробности его заключения и требования к его оформлению, направленные на создание ясности во взаимоотношениях сторон, можно видеть в ст. 429 ГК РФ. А комментарии, имеющиеся к ней, помогут уточнить определенные моменты.

Особенности правовых отношений

В правовую систему Российской Федерации входит огромное количество совершенно разных правовых отраслей. И одной из наиболее значимых среди них является гражданская сфера. Ее нормы координируют отношения имущественные и неимущественные между равными субъектами. А вступать в отношения, которые регулируются гражданским правом, могут как физические лица, так и организации (юридические лица) или государство.

Следует еще раз отметить, что отличительной чертой этого процесса является равноправие сторон и свобода заключения договоров. То есть здесь не может присутствовать аспект власти и подчинения - исключена предопределенность поведения одной стороны по отношению к другой только в силу занимаемого положения. Кроме того, не допускается вмешательство в процесс оценки выгод от договора посторонних, что позволяет сторонам свободно устанавливать цену и другие условия. Заключение предварительного договора также проходит в рамках, предопределенных ГК РФ.

Классическое понятие договора

В ст. 429 ГК РФ предоставляются сведения о соглашениях предварительного характера, особенности которых будут представлены далее в статье.

Так, классический вид договора имеет определенную специфику, и, согласно положениям ст. 420 ГК РФ, он является взаимным соглашением нескольких сторон (двух и более), которое устанавливает, прекращает или же изменяет их права и обязанности. При этом интерес каждой из сторон может быть удовлетворен только при условии соблюдении интереса другой стороны, что и порождает их общую заинтересованность в заключении соглашения и его надлежащем исполнении.

Следует также напомнить, что гражданским законодательством предусмотрен принцип свободы договора. Его наличие дозволяет субъектам правовых отношений принимать соглашения любого рода и формы, если это прямо не запрещено действующими нормативными актами.

Благодаря этому договор стал наиболее распространенным видом сделок, но часто без предварительного соглашения проведение последних является просто невозможным.

Ст. 429 ГК РФ «Предварительный договор»

Итак, проанализировав понятие классического соглашения, мы можем перейти к прямому анализу предварительных договоров. Как уже указывалось ранее, сведения о них закрепляет в себе ст. 429 ГК РФ. Она имеет 6 пунктов, каждый из которых объясняет их специфику. Например, п. 1 ст. 429 ГК РФ говорит о том, что предварительный договор - это соглашение, согласно которому определённые субъекты в будущем обязуются заключить иное (основное) соглашение, условия которого предусмотрены предварительным договором.

Следует при этом отметить, что объектом сделки в будущем могут быть услуги, имущество, предоставление скидок и т. п. Несмотря на наличие исключительной свободы в процессе заключения предварительного договора, его стороны должны учитывать определенные требования, которые описываются в ст. 429 ГК РФ.

К каким положениям выдвигаются требования?

Законодательные особенности предварительных договоров обуславливают специфику их заключения. В закрепляются требования, которые регламентируют условия, сроки и форму соглашений упомянутого в статье типа. Каждое условие включено в определенный пункт ст. 429 ГК РФ. Поэтому для выделения и детального изучения подобных требований, необходимо произвести теоретический анализ нескольких частей законодательной нормы.

Какова должна быть форма договора

Пункт 2 ст. 429 свидетельствует о том, что предварительное соглашение заключается в том же формате, который будет иметь будущая сделка. Таким образом, договор представленного типа может быть письменным или же нотариальным.

Устная форма предварительного соглашения - это нонсенс. При желании быстрого завершения сделки, предварительный договор подписывать попросту незачем, а в остальных случаях он должен быть оформлен. При этом нужно отметить, что форма соглашения диктуется нормами гражданского законодательства, и если, например, ГК говорит о необходимости заключения какого-либо договора в нотариальной форме, то и предварительная сделка будет иметь ту же особенность.

В пункте 2 ст. 429 кроме того, закреплена и ответственность за несоблюдение требований к форме. Таким образом, в случае пренебрежения указанными правилами, договор будет признан ничтожным, то есть таким, который не имеет юридической силы.

Особенности условий и сроков предварительного соглашения

Договор любого типа касается какого-либо предмета и, что самое главное, прав и обязанностей сторон, заключивших его. В совокупности данные аспекты составляют условия соглашения. Помимо этого, тот или иной договор может иметь как обозначенный срок своего действия, так и бессрочный характер. В любом случае данные параметры четко прописываются в соглашении.

Что касается предварительного договора, то представленные моменты закрепляет п. 3 и п. 4 ст. 429 ГК РФ. Условия соглашения должны отвечать существенным моментам основной сделки. Другими словами, предварительный договор повторяет структуру соглашения, которое будет заключено в будущем, а также устанавливает его предмет. Это требование существует для того, чтобы исключить любые потенциальные споры между сторонами.

Особенности времени действия предварительного соглашения довольно просты. Согласно стандартному правилу, в нем указывается срок, обязывающий заключить сделку. В том же пункте 4 ст. 429 предусмотрено и исключение из правил - в случае отсутствия обозначенного срока основной договор подписывается не более чем через год со дня заключения предварительного соглашения.

в случае нарушения

Как мы понимаем, предварительный договор содержит обязательство заключения в будущем основного соглашения. Поэтому неисполнение этого будет считаться нарушением. В таком случае могут быть применены определенные юридические шаги, предусмотренные п. 5 ст. 429 ГК РФ. Понуждение к заключению основного договора можно реализовать в течение 6 месяцев с момента нарушения данного обязательства. Подобным образом законодатель создает юридические рамки, которые не позволяют пренебрегать требованиями к срокам выполнения условий предварительного соглашения.

Безусловно, бывают случаи, когда даже при наличии предварительного договора у сторон возникают разногласия по поводу некоторых моментов основной сделки. От подобного никто из нас не застрахован, и при их возникновении стороны должны обратиться в суд. Его решение и определит условия основного договора, который субъекты обязаны заключить в будущем. В данном случае предоставленная специальной государственной инстанцией информация является обязательной для исполнения.

(п. 6 ст. 429 ГК РФ)

Далеко не всегда стороны предварительного договора в будущем заключают основной. В силу различных обстоятельств, субъекты могут потерять интерес к титульному соглашению. И если в течение необходимого срока все стороны не выдвинули требования о заключении основного договора, то обязательство его заключения прекращается вообще, что предусмотрено в п. 6 ст. 429 ГК РФ. Это может произойти и в силу иных обстоятельств:

заключения соглашения основного характера;
невозможности исполнения обязательства по каким-либо объективным причинам и т. п.

Представленные отступные моменты предусматриваются законом из-за наличия реальных рисков при заключении предварительного договора. Суть в том, что такого рода соглашение обязывает стороны произвести какие-либо действия в будущем. Однако в силу различных объективных причин основной договор может потерять свою актуальность, или исчезнет реальная возможность для его реализации, что нельзя не учитывать.

Заключение

Таким образом, нами была рассмотрена ст. 429 ГК РФ с комментариями. В заключение следует отметить, что существующие законодательные требования к предварительному договору являются весьма эффективными в процессе регулирования отношений, возникающих в момент заключения подобных соглашений. Поэтому остается надеяться, что в будущем специфика данной юридической категории будет только улучшаться.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Комментарии к ст. 429 ГК РФ

1. Статья предусматривает для заключения предварительного договора ряд требований, призванных создавать ясность во взаимоотношениях сторон. Такой договор должен быть заключен, как правило, в письменной форме, определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения.

2. Предварительный договор может быть совершен посредством обмена офертой и акцепта, а также путем подписания единого документа, который на практике чаще всего носит форму соглашения (протокола) о намерениях (см. ст. 434 ГК и коммент. к ней).

3. На практике имеют место случаи принятия сторонами обязательств в отношении отдельных условий будущего договора (о предоставлении скидок, рассрочки платежа, последующем обслуживании и т.д.).

Такие обязательства могут носить двусторонний и односторонний характер и должны признаваться имеющими правовую силу на основании положений ст. 8 ГК, согласно которой обязательства субъектов гражданского права возникают также из действий, прямо не предусмотренных законом, но порождающих обязанности (см. коммент. к этой статье).

4. При последующем отказе от совершения основного договора заинтересованная сторона вправе требовать по суду его заключения на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков (п. 4 ст. 445 ГК). Такие убытки включают потери вследствие незаключения договора и неполучения предусматривавшегося по нему исполнения.

5. В отношении условия о цене в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, сообщается, что если в предварительном договоре условие о цене не было указано, это не означает, что стороны по нему не определились. В соответствии со ст. 424 ГК при отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора его исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С. 103).

Возможно, будет полезно почитать: