Пожизненное наследуемое владение земельными участками: признание либо прекращение права.

Такие нюансы возникают не только с недвижимостью, но и с земельными участками , которыми пользуются граждане по праву пожизненно наследуемого наследия. Это отголосок переходного времени, когда рыночная экономика идет на смену плановой, требуя новых форм владения движимым и недвижимым имуществом, а именно, права собственности .

По этой причине возникает много конфликтных ситуаций, в которых местные администрации могут передать право собственности на такие участки земли, находящихся в пожизненно наследуемом владении и не могут так просто быть отчуждены. Некоторые госслужащие откидывают такое право, и по долгу службы распоряжаются ими, как будто они никому не принадлежат. Однако, это не так.

Общая информация

С участками земли, находящимся в пожизненно наследуемом владении, есть один нюанс, который объединяет их с имуществом , владеющим на правах собственности.

Продать и поменять, подарить его будет невозможно, если эти квадратные метры земли не переоформить .

А вот передать в наследство такой участок можно. И это то, что вводит в заблуждение некоторых граждан, либо то, что не учитывают некоторые госслужащие, считая эту землю ничейной .

Дело в том, что пожизненно наследуемое владение было введено в советское земельное законодательство еще в 1990 году. Считалось, что право собственности не может в полной мере быть в советском государстве, а поэтому шли на компромисс, выдумывая гибридные формы собственности. Через год такая норма была закреплена и в Земельном Кодексе РФ.

Но в 1993 году данная норма была отменена . Однако бюрократическая машина, обладая большой инертностью, продолжала выдавать землю в пожизненно наследуемое наследие вплоть до 2001 года, в котором было полностью отменено новым Земельным Кодексом РФ.

Правильнее считать, что данный нормативно-правовой акт не отменял, а просто не предусматривал предоставления такого права на землю. Но на просторах нашего необъятного государства сотни тысяч людей были владельцами земельных участков именно в такой форме. Как быть?

Прекращение права

Вот здесь начинается самое интересное , на чем часто ломают копья некоторые нерадивые госслужащие, которые попросту считают эти участки ничейными. Логика их такова, что раз право собственности на землю не оформлено, значит, она никому не принадлежит .

По таким рассуждениям можно приходить и выселять людей из кооперативных или муниципальных квартир. У них тоже не оформлено на занимаемую недвижимость право собственности. Но такие случаи единичны и сопровождаются шумными возмущениями, в том числе и через средства массовой информации.

До тех пор, пока не прекращено право пожизненного владения участком земли, его никто не может отобрать в свое пользование.

Таким образом, мы логически подходит к тому, как можно это право на землю прекратить . Некоторые юристы полагают, что таких способов всего два.

Первый способ заключается в добровольном отказе владельца земли от такого земли.

Второй способ – принудительное прекращение его прав на владение участком.

Но почему то забывают, что владелец участка земли может стать его собственником .

Для этого ему нужно пройти необходимую процедуру и оформить на него права собственности.

Нужно отметить, что лишать права на владение земельным участком можно только на основании принятых административных мер, с учетом норм, прописанных в Земельном Кодексе РФ. Например, в статье 54 данного нормативно-правового акта предусмотрено, что земельный участок может быть изъят из владения в принудительном порядке, если его владелец использует его не по назначению (нецелевое использование), либо своими действиями очень сильно наносит урон окружающей среде, либо систематически не уплачивает налоги за пользование землей.

Нормой права предусмотрены и другие нарушения , за которые земельный участок может быть изъят из пользования в принудительном порядке. При этом оформляется принудительное лишение прав на землю в принудительном порядке через суд . И только на основании соответствующего судебного решения . Прийти к владельцу, сотрясая перед ним экземпляр Земельного Кодекса РФ и объявить, что он уже не владелец вот этих конкретных соток земли, не получиться .

Но если такой владелец захочет стать собственником, то ему достаточно провести оформление нужных документов . Процедура эта бесплатная , если не считать государственных сборов, не являющимися неподъемными для граждан с любым уровнем дохода. Помимо этих сборов, другие суммы не только не предусмотрены, но и не допускаются законом.

Все остальные требования чиновников подпадают под признаки уголовно-наказуемых деяний , таких как получение и вымогательство взятки.

Особенности

Учитывайте следующий момент.

Законодатель не обременяет сроками оформление в собственность участки земли, находящиеся в пожизненно наследуемом владении.

То есть, владельцы имеют право пройти необходимую процедуру и стать собственниками в любой момент, когда они сочтут нужным.

Для этого они должны обратиться в регистрирующий орган по месту расположения участка и пройти регистрацию своих прав на землю .

А как быть, если владелец не изъявляет желания становиться собственником, но и отказываться от владения землей тоже не хочет? В этом случае все просто. Он продолжает владеть и пользоваться землей, а также имеет право передать его по наследству , не оформляя на нее права собственности.

Если вы хотите только передать этот участок по наследству , вы и так можете это сделать. Это определено законом.

Для этого в наличии должны быть документы, которые удостоверяют право собственности на данный клочок земли. Под документами подразумевается регистрационные свидетельства , которые выдавались на протяжении 1990-2001 годов.

Землевладелец должен иметь именно такое свидетельство , выданное не позже, чем вступил в силу Земельный Кодекс РФ от 2001 года. Менять эти документы на какие-то другие законом не требуется и не предусмотрено.

Признание права

Рассмотрим такой случай из практики. Участок земли принадлежал гражданину на правах пожизненно наследуемого владения . Он умирает, и его сын вступает в наследство. Такие участки земли в обязательном порядке включаются в общую наследственную массу . В установленный законом срок, не позднее чем через полгода после открытия наследства, сын обращается к нотариусу с заявлением о принятии наследства .

На основании полученного документа подтверждалось, что сын вступил в права на наследство на наследуемое имущество, включая данный участок земли. Далее, сын обращается в соответствующее управление Росреестра по месту нахождения наследуемого участка земли и подает документы на кадастровый учет . Вот и вся процедура, по которой сегодня можно стать владельцем земельного участка в пожизненно наследуемом владении.

Но, учтите, что в таких случаях вас могут подстерегать многие конфликтные ситуации, которые не разрешить без похода в суд. Например, сын может столкнуться с тем, что в Росреестре ему откажут , сославшись на то, что сосед ранее проводил межевание участков , и часть унаследованной сыном земли каким-то чудесным образом принадлежит теперь соседу.

А поэтому данные, указанные в предъявляемых документах, не соответствуют действительности — в них заявлена большая площадь, чем может быть предоставлена в реальности. Кстати, именно так и произошло в действительности.

Что делать в таких ситуациях? Вспоминаем все вышесказанное. Право на владение землей получают на основании выданного свидетельства в период с 1990 по 2001 год .

Лишить права на владение земельным участком или его части можно только в добровольном порядке или через суд.

Поэтому, нужно вооружиться данным свидетельством, которое должно было быть уже на руках при оформлении наследства и перед походом в Росреестр, собрать все документы, свидетельствующие о правопреемственности на землю и составить исковое заявление в суд .

Изложите в исковом заявлении все факты, приложите копии всех правоустанавливающих документов , но не забудьте на суд носить их оригиналы.

В самом заявлении или на суде в виде ходатайства попросите суд истребовать у ответчика документы , на основании которых он стал владельцем или собственником спорного участка земли.

Вполне вероятно, здесь не обошлось без злоупотребления или превышения властью , и данным случаем заинтересуется прокуратура.

Многие практикующие юристы, столкнувшись с такой формой владения землей, настоятельно рекомендуют их владельцам оформить право собственности. Это во многом упрощает процесс передачи таких участков в наследство, а также дает другие возможности для своих собственников.

На 2019 год не передается право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Данная процедура была актуальна лишь в советское время. Тем не менее, лица, получившие надел до вступления в силу законодательных поправок могут воспользоваться этим правом почти на идентичных условиях, что действовали в СССР. О том, как это осуществляется и каковы современные требования читатель узнает из статьи. По всем аналогичным вопросам на портале проводятся бесплатные консультации адвокатов по делам наследства.

Понятие «Право пожизненного наследуемого владения землей» не имеет аналогичных признаков, что и термин «собственность». Обусловлено это тем, что первый вариант разрешает только владеть и использовать, тогда как второй термин дает возможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Признаки, характеризующие содержание права в 2019 году, следующие:

Объектом выступает только та земля, что находится в собственности у государства или муниципального учреждения.
Владельцем является физ.лицо. Таким образом, исключается допуск предприятий и фирм к владению земельными наделами в данном режиме.
Правообладатель может возводить на участке любые здания и сооружения и впоследствии оформить на них права собственности.
Данное право можно провести через регистрационную процедуру в Росреесте. Аналогичная схема применяется и при смене собственности, к примеру, в рамках наследования.

Важно: В ЗК России (статья №31) регламентирует единственную форму, на основании которой можно распоряжаться землей, которая была предоставлена на основании понятия пожизненного наследуемого использования – передать земельный надел по наследству.

Продавать, отдавать под обременение, дарить и иные виды сделок не допускаются. В ином случае имущество будет изъято, а проведенная сделка будет являться ничтожной. Примечательно, что никаких исключений здесь нет.

Однако есть законодательная норма, которая описана в статье №53 ЗК России. Она предполагает переоформление права на капитальное здание. В процессе такой процедуры можно стать полноправным собственности земли. То есть, на взятом в аренду наделе можно построить жилой дом, корректно и юридически верно провести регистрационную процедуру по оформлению коттеджа в собственность и стать владельцем данной земли.

Соответственно, спрашивать разрешения у государства или муниципального учреждения, о продаже дома, а значит, и земли, собственнику не нужно. Это регламентировано статьей №523 ГК России. Помимо прочего, не нужно запрашивать согласия при смене собственника земельного надела, ведь она единовременно проходит процедуру по смене собственника вместе с приобретенным домовладением.

Таким образом, на 2019 год многие граждане воспользоваться этой законодательной «лазейкой». В основе её лежит принцип первичности земли к недвижимым объектам. Довольно часто именно эта статья применяются для перепродажи земельного участка. Кстати, государство, постепенно отказывается от этого права, т.к. невозможно проконтролировать запрет на отчуждение наделов.

Условия для прекращения пользования наследуемом участком земли

Прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком происходит двумя способами – желание собственника и решение муниципального органа.

Принудительная остановка предусмотрена в ст.№45 ЗК России, которая указывает на такие обстоятельства, как:

земля будет изъята для государственных нужд, а также для муниципалитетных;
изъятие осуществляется из-за некорректного использования.

Соответственно, на законодательном уровне дается расшифровка последнему понятию и гласит она следующее:

земля использовалась не на целевые нужды или нерационально;
в ходе мероприятий, проводимых на земле, создалась угроза для экологии;
порча надела;
игнорирование природоохранных норм и требований, проведение рекультивации.

Важно: Земельный надел могут также изъять, если в рамках трех лет, на нем не были, начаты сельскохозяйственные мероприятия или не построено жилое здание. Примечательно, что срок берет отсчет от даты, выделяемой на освоение участка.

Принудительно забрать землю могут и на основании акта о судебном решении. То есть, здесь имеет место контекст о ненадлежащем использовании. Соответственно, о этот факт необходимо доказать истцу в суде. В случае удовлетворения иска, ответчику будет вменено наказание административного порядке на основании КоАП России (статья №8.8).

Добровольное возвращение может происходить в силу двух обстоятельств:

владелец пишет отказ;
приобретает участок.

Инструкция для тех, кто хочет стать собственником земли

Процесс по оформлению земли в собственность представляет собой простую процедура, для которой необходимо 2-а документа:

Решение от администрации местного значения о передачи земельного участка в пожизненное пользование.
Паспорт кадастрового значения на надел.

Получив эту документацию, гражданину надлежит посетить Росреестр, предъявить документ, удостоверяющую личность и, заплатив государственную пошлину. Спустя 30 календарных дней можно забирать свидетельство.

Безусловно, могут возникнуть сложности, но только у тех граждан, чья земля не выделяла в натуральной величине. Иными словами, если в её отношении не была проведена инвентаризационная экспертиза. Поэтому нужно обратиться в организацию по межеванию. Дополнительную информацию также получают в Кадастровой Палате.

Важные сведения: Процедура по оформлению земли в собственность, полученное по наследству, предполагает сначала инициацию дела о наследовании и получение сертификата.

Предъявлять специфические документы на права не нужно, т.к. в этом случае используются только правоустанавливающая документация.

Дополнительные нюансы

Пожизненное право на наследование земельными наделами относится к правовой группе и имеет своеобразное понятие собственности, т.к. есть ограничения. Если у гражданина есть сертификат данного порядка, то это существенно снижает затраты на время, финансы и непосредственно проведение самой процедуры по переоформлению права. Однако, покуда не будет оформлен документ на собственность в установленном порядке, распоряжаться участком по своему усмотрению не получится.

Таким образом, без регистрации в Росреестре, продать, подарить и т.д. землю нельзя. Единственным допуском здесь является передать права от наследодателя к правопреемнику. Следовательно, преемник пройдет госрегистрацию на основании права на наследство, выполнить законодательные нормы и лишь тогда станет полноценным собственником.

Законодательство закрепляет: статья 755 прекращение договора пожизненного содержания (ухода)

1. Договор пожизненного удержания (ухода) может быть разорван по решению суда:
1) по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины;
2) по требованию приобретателя.
2. Договор пожизненного содержания (ухода) прекращается со смертью отчуждателя.

В научной литературе описана суть статьи:

Статья 755 ГК определяет основания для расторжения договора пожизненного содержания в судебном порядке. Истцом в данном случае выступает отчуждатель или другое лицо, в пользу которого был заключен этот договор.

Первое основание для расторжения договора связано с неисполнением или ненадлежащим исполнением приобретателем обязанностей по договору пожизненного содержания. При этом для привлечения приобретателя к ответственности необходимыми элементами состава гражданского правонарушения будут: наличие причиненного отчуждателю вреда; противоправность действий приобретателя, что выражается в неисполнении или ненадлежащем исполнении договора; причинная связь между двумя указанными элементами. То есть, в данном случае для расторжения договора наличие вины приобретателя в неисполнении или ненадлежащем исполнении его условий не является обязательным. Следует заметить, что законодательное закрепление последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей по договору пожизненного содержания имеет чрезвычайно важное значение, ведь в ГК УССР такая норма отсутствовала, что приводило в судебной практике к признанию в неоднократных случаях таких договоров недействительными.

Вторым основанием для расторжения договора пожизненного содержания является требование приобретателя. При этом ГК не определяет примерного перечня оснований, при которых приобретатель имеет право такого требования. Можно предположить, что к ним следует отнести ухудшение имущественного положения приобретателя, его болезни, существенные изменения обстоятельств (ст. 652 ГК).

Безусловным основанием для прекращения договора пожизненного содержания является наступление смерти отчуждателя. С этого момента приобретатель может в полном объеме распоряжаться переданным ему отчуждателем имуществом и его обязанности по договору прекращаются. Основанием для этого служит снятие запрета на отчуждение имущества нотариусом, которое осуществляется при получении сообщения о прекращении или расторжении такого договора.Исключением из этого правила обязанность похоронить отчуждателя (ч. З ст. 749 ГК).

Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

В случае расторжения договора вследствие существенного изменения обстоятельств суд, по требованию любой из сторон, определяет следствия разрыва договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами затрат, понесенных ими в связи с выполнением настоящего договора.

Изменение договора в связи с важным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, если разрыв договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон вред, который значительно превышает затраты, необходимые для выполнения договора на условиях, измененных судом.

Прекращение договора пожизненного содержания (ухода) в связи со смертью отчуждателя отвечает срочной природе настоящего договора. При этом для прекращения договора не имеет значения, вследствие чего настала смерть отчуждателя - болезнь, старость и т.п. (естественные факторы) или вследствие применения насилия со стороны других лиц (увечье, доведение до самоубийства). В последнем случае лица, указанные в ст. 1200 ГК, имеют право на получение сумм, которые выплачивались по договору пожизненного содержания (ухода) при жизни отчуждателя, тем не менее уже не по договору и не от приобретателя, а в силу указаний закона.

В случае смерти приобретателя - физического лица возможно как прекращение договора пожизненного содержания (ухода), так и его продолжение. В соответствии со ст. 757 ГК обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) переходят к тем наследникам, к которым перешло право собственности на имущество, которое было передано отчуждателем. Если наследник по завещанию отказался от принятия имущества, которое было передано отчуждателем, право собственности на это имущество может перейти к наследнику по закону. В случае, если у приобретателя нет наследников или они отказались от принятия имущества, переданного отчуждателем, отчуждатель приобретает право собственности на это имущество, а договор пожизненного содержания (ухода) прекращается.

Подобным образом решается вопрос относительно продолжения договора пожизненного содержания (ухода) относительно приобретателя - юридического лица, если оно прекращается путем реорганизации. В случае прекращения, юридического лица - приобретателя с определением правопреемников к ним переходят права и обязанности по договору пожизненного содержания (ухода).

В случае ликвидации юридического лица - приобретателя право собственности на имущество, переданное по договору пожизненного содержания (ухода), переходит к отчуждателю. Если в результате ликвидации юридического лица - приобретателя имущество, которое было передано ему по договору пожизненного содержания (ухода), перешло к его учредителю (участнику), к нему переходят права и обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода).

Расторжение договора пожизненного содержания (ухода) по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения приобретателем своих обязанностей является примером так называемой «ответственности без вины» приобретателя. В случае расторжения договора пожизненного содержания (ухода) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением приобретателем обязанностей по договору отчуждатель приобретает право собственности на имущество, которое было им передано, и имеет право требовать его возвращения. Затраты, понесенные приобретателем на содержание и (или) уход за отчуждателем, не подлежат возвращению.

В соответствии с ч. 2 ст. 756 ГК в случае расторжения договора в связи с невозможностью его дальнейшего выполнения приобретателем по основаниям, которые имеют существенное значение, суд может оставить за приобретателем право собственности на часть имущества, с учетом продолжительности времени, на протяжении которого он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.

Из вышесказанного следует сделать такой вывод: договор пожизненного содержания прекращается в двух случаях. Первое основание для расторжения договора связано с неисполнением или ненадлежащим исполнением приобретателем обязанностей по договору пожизненного содержания. Вторым основанием для расторжения договора пожизненного содержания является требование приобретателя. При этом ГК не определяет примерного перечня оснований, при которых приобретатель имеет право такого требования. Можно предположить, что к ним следует отнести ухудшение имущественного положения приобретателя, его болезни, существенные изменения обстоятельств (ст. 652 ГК). Безусловным основанием для прекращения договора пожизненного содержания является наступление смерти отчуждателя. С наступления этого момента приобретатель имеет право распоряжаться в полном объеме переданным ему отчуждателем имуществом и его обязанности по договору прекращаются.

Выделяются следующие общие основания изменения договора пожизненного содержания:

Изменение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

Изменение договора при его существенном нарушении (п. 2. ст. 450 ГК РФ);

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (п. 1 ст. 451 ГК РФ);

В случае одностороннего отказа от исполнения договора частично (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Изменение договора пожизненного содержания выражается, как правило, в уточнении обязанностей плательщика по предоставлению содержания.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор. Так как договор пожизненного содержания с иждивением заключается в нотариальной форме, следовательно, соглашение об изменении этого договора должно быть совершено в нотариальной форме. Соблюдение нотариальной формы дополнительного соглашения еще раз предоставляет сторонам возможность проверить законность заключенного договора у нотариуса и получить дополнительные разъяснения.

Несмотря на то, что при существенном нарушении договора в одностороннем порядке можно не только расторгнуть договор, но и изменить его, рентополучатель обычно предъявляет в суд требование о расторжении договора.

Вопрос о расторжении договора возникает, как правило, когда между плательщиком и получателем ренты прекратились доверительные отношения. Письменные доказательства исполнения обязанностей по договору отсутствуют, и суд, обычно занимая позицию рентополучателя, выносит решение в его пользу, независимо от того что плательщик ренты к этому моменту мог понести значительные расходы по исполнению договора.

При таких обстоятельствах представляется, что более логичным было бы предоставить плательщику ренты возможность предотвратить подобную ситуацию, например, включив в договор условие о составлении письменных доказательств исполнения своих обязанностей и определив, какое нарушение договора является существенным, то есть более приемлемым было бы изменить договор, а не расторгать его.

В ст. 993 проекта Гражданского уложения содержалась норма, согласно которой, если обязавшийся уплачивать пожизненный доход не произведет своевременно причитающийся платеж, то другая сторона вправе требовать уплаты дохода за наступивший уже срок и обеспечения своевременной уплаты в будущем. В случае непредоставления такого обеспечения данное взамен пожизненного дохода имущество может быть потребовано обратно. Следовательно, законодатель считал, что несправедливо давать рентополучателю право отступить от договора в случае простой неуплаты рентоплательщиком причитающихся рентных платежей. Это могло случиться после многих лет производства выплат, когда уже значительная часть стоимости имущества, переданного под выплату ренты, исчерпана, и возврат этого имущества оказался бы мерой, слишком тяжелой для рентоплательщика. Кроме того, рентополучатель должен быть заинтересован в расторжении договора.

Договор пожизненного содержания с иждивением может быть изменен в связи с существенными изменениями обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

В случае существенного изменения обстоятельств исполнение договора становится затруднительным в силу каких-либо экономических причин. Например, исполнение обязанности по предоставлению содержания может стать для плательщика ренты затруднительным в виду ухудшения его финансового положения, которое может быть вызвано болезнью, потерей основного источника дохода, смертью родственников. В ст. 254 ГК РСФСР была закреплена норма, согласно которой договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца мог быть, расторгнут по требованию покупателя, если по независящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное держание.

При применении ст. 451 ГК РФ на практике основополагающей должна стать идея об ограниченном характере вмешательства суда во взаимоотношения сторон договора, поскольку доминирующим в регулировании договорных отношений должен оставаться принцип незыблемости обязанности исполнения договорных обязательств Комаров А.С. Изменение обстоятельств и договорные отношения (сравнительно-правовые аспекты) // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти СА. Хохлова. М., 1998. С. 348-349.. Поэтому изменение договора более отвечает интересам сторон, чем его расторжение.

Изменение договора пожизненного содержания с иждивением путем частичного одностороннего отказа от исполнения договора невозможно. Так, нельзя отказаться в одностороннем порядке предоставлять содержание в меньшем объеме, это возможно лишь через соглашение сторон.

Следует рассмотреть специальные основания изменения договора пожизненного содержания с иждивением.

Если пожизненное содержание установлено в пользу нескольких лиц, то в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. В этом случае договор пожизненного содержания изменяется, так как при изменении размера рентных платежей юридическая сущность обязательства не изменилась и конкретная правовая связь между плательщиком и получателем ренты не нарушилась. Данное обязательство прекратится смертью последнего получателя ренты.

В соответствии со ст. 603 ГК РФ договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. В данной ситуации сущность обязательства пожизненного содержания с иждивением не изменяется.

Гл. 26 ГК РФ содержит нормы, определяющие юридические факты, которые могут служить основаниями прекращения гражданско-правового обязательства. «Все юридические факты данной категории обладают одним правовым свойством: прерывают правовую связь, не вызывая возникновения у сторон новых или дополнительных обязанностей по уплате неустойки, возмещению убытков, уплате двойной суммы задатка...» Яковлева В.Ф. Советское гражданское право: Учеб. Т. 2. / Под ред. О.А. Красавчикова. С. 45..

При прекращении обязательства права и обязанности сторон, которые составляли содержание данного обязательства, прекращаются Витрянский В. В. Указ. соч. С. 448..

Под расторжением договора понимается досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора по основаниям, не предусмотренным ст.ст. 407-419 ГК РФ Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: ИНФРА-М, 2003. С. 854.. Анализируя данное положение, можно прийти к выводу, расторжение договора по нормам гл. 29 ГК РФ является дополнительным основанием прекращения договорного правоотношения, наряду с общими основаниями прекращения обязательства (ст. 407-419 ГК РФ).

Гл. 29 ГК РФ носит название «Изменение и расторжение договора». Термин «договор» употребляется в различных значениях (юридический факт, договорное правоотношение, документ). Основываясь на содержании норм гл. 26 и 29 ГК РФ можно сделать вывод, что законодатель в гл. 29 ГК РФ определяет основания, порядок и последствия изменения и расторжения именно договорного правоотношения.

Таким образом, расторжение договора является одним из оснований прекращения обязательства.

Большинство гражданско-правовых обязательств прекращается надлежащим исполнением при достижении цели, ради которой они заключались. Действие обязательств может прекратиться наступлением и других юридических фактов, которые определяются в законодательстве и признаются основаниями прекращения обязательств.

Обратимся к рассмотрению вопроса об основаниях прекращения договора пожизненного содержания. Общие основания прекращения обязательств установлены нормами гл. 26 ГК РФ. Эти нормы подлежат применению, если нет противоречия со специальными нормами о договоре пожизненного содержания с иждивением.

В случае существенного нарушения договора пожизненного содержания с иждивением плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ. Выкуп ренты в данном случае рассматривается как одно из оснований прекращения рентного обязательства. Плательщик ренты уплачивает рентополучателю выкупную цену ренты, и обязательство по выплате ренты прекращается, при этом имущество, переданное под выплату ренты, остается в собственности рентоплательщика.

Выкуп ренты в договоре пожизненной ренты можно рассматривать как разновидность отступного, так как для выкупа ренты характерен основной признак отступного, а именно прекращение обязательства путем предоставления иного предмета, нежели тот, который был определен в договоре. В данном случае выкуп ренты должен рассматриваться как средство освобождения плательщика от его обязанности по выплате ренты, т.е. как предоставление отступного для прекращения обязательства.

В литературе встречается небесспорное мнение о том, что уплату выкупной цены по договору пожизненного содержания можно рассматривать как штрафную неустойку Яргина Е. А. Основные концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 21..

Против данного вывода говорит то, что неустойка является мерой имущественной ответственности и, как правило, не влечет за собой прекращения обязательства. Кроме того, размер подлежащей уплате неустойки должен быть соразмерен с последствиями нарушения обязательства, в противном случае суд вправе уменьшить неустойку. Выкупная же цена по договору пожизненного содержания является денежной суммой, выплата которой направлена на прекращение обязательства и не подлежит уменьшению. Кроме того, в случае существенного нарушения договора получатель имеет право требовать уплаты договорной неустойки наряду с требованием о выкупе ренты.

На основании изложенного можно прийти к выводу, что договор пожизненного содержания может быть прекращен путем предоставления отступного и, кроме того, выкуп ренты возможно рассматривать как разновидность отступного.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Таким образом, требования должны быть, во-первых, встречными, то есть такими, по которым каждая сторона является и кредитором, и должником, во-вторых, однородными, то есть предметы требований должны быть одного вида, рода, и, в-третьих, срок исполнения данных требований должен наступить, либо срок не указан или определен моментом востребования.

Ст. 411 ГК РФ содержит императивную норму о недопустимости проведения зачета требований о пожизненном содержании. Эта норма направлена на защиту интересов слабой стороны в договоре (получателя ренты). Необходимость данной нормы в литературе объясняется тем, что прекращение исследуемого обязательства зачетом противоречило бы цели, ради которой оно возникло Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М, 2003. С. 798.. Таким образом, зачетом не может быть прекращено обязательство пожизненного содержания с иждивением.

Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением возможно вследствие совпадения должника и кредитора в одном лице. Данная ситуация имеет место в случае если рентополучателю переходит все имущество рентоплательщика по наследству.

В соответствии со ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения. Новацию как способ прекращения обязательства вполне допустимо применять к пожизненному содержанию с иждивением. Например, в случае замены обязательства по предоставлению пожизненного содержания (которое прекращается) на обязательство пожизненной ренты (которое возникает). Однако в данной ситуации необходимо учитывать содержание п. 3 ст. 414 ГК РФ, а именно что новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным. Поэтому и соглашении о новации, например, необходимо предусмотреть, что условие о залоге сохраняет силу.

В соответствии ст. 415 ГК РФ обязательство прекращается освобождением должника от лежащих на нем обязанностей при условии, что не нарушаются права третьих лиц. Обязательство прекращается с момента выражения кредитором воли освободить должника от обязанности; если такое выражение сделано без нарушения закона, то прекращение является окончательным Шилохвост О.Ю. О прекращении обязательств прощением долга // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова. М, 1998. С. 372..

По данному основанию рентное обязательство может быть прекращено, так как оно носит личный характер и не затрагивает в данном случае ничьих интересов, кроме плательщика и получателя ренты.

В соответствии со ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ). Норма ст. 416 ГК РФ действует, если наступают обстоятельства, которые препятствуют исполнению обязательства в натуре, причем невозможность исполнения обязательства должна быть вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает.

В каждом конкретном случае должны быть установлены соответствующие обстоятельства, которые послужили препятствием к надлежащему исполнению обязательства, учитываются также намерения и поведение сторон. Как правило, невозможность исполнения является основанием прекращения обязательства, по которому должна быть передана индивидуально-определенная вещь, поскольку вещи, определенные родовыми признаками, юридически заменимы.

При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под предоставление пожизненного содержания, обязательство плательщика по его предоставлению не подлежит прекращению (ст. 600 ГК РФ).

В соответствии со ст. 417 ГК РФ обязательство прекращается на основании акта государственного органа. В ст. 417 ГК РФ также говорится о прекращении обязательства в связи с невозможностью исполнения, но в данном случае имеется в виду юридическая невозможность. Теоретически по данному основанию рентное обязательство может быть прекращено, например, в результате наложения ареста на имущество плательщика.

Согласно и. 2 ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора, либо обязательство иным образом связано с личностью кредитора. Обязательство пожизненного содержания с иждивением, неразрывно связано с личностью получателя и, следовательно, прекращается его смертью.

Кроме того, ГК РФ содержит ряд статей, из содержания которых следует, что обязательство пожизненного содержания действует в течение жизни получателя и прекращается его смертью.

В соответствии со ст. 605 ГК РФ в случае смерти получателя ренты обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается. Однако пожизненное содержание с иждивением может устанавливаться также в пользу третьего лица. Должно ли прекращаться обязательство пожизненного содержания, установленное исключительно в пользу третьей лица, в случае смерти последнего. Законодатель об этом ничего не говорит. Если исходить из буквального толкования текста ст. 601 и 605, то смерть третьего лица не должна прекращать обязательства пожизненного содержания, так как третье лицо не является стороной договора. Однако рента не должна выплачиваться и получателю ренты, так как была установлена в пользу третьего лица. В данном случае обязательство все же должно быть прекращено. Поэтому п. 1 ст. 605 ГК РФ необходимо изложить в следующем виде: «Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты или третьего лица, в пользу которого осуществлялось пожизненное содержание».

Указанный вывод подтверждается также и тем, что договор пожизненного содержания является разновидностью пожизненной ренты. Поэтому следует обратиться к сходным правилам о пожизненной ренте.

Таким образом, анализ положений о договоре пожизненной ренты, которые субсидиарно применяются к договору пожизненного содержания, подтверждает правильность вывода о том, что пожизненное содержание прекращается смертью получателя ренты, а если рента установлена в пользу третьего лица, то смертью этого лица.

Необходимо учитывать, что предоставление содержания может быть установлено в пользу нескольких граждан. Поэтому в случае смерти одного из получателей ренты, как уже отмечалось ранее, обязательство жизненного содержания подлежит изменению, а не прекращению. Данное обязательство прекратится лишь в случае смерти последнего получателя.

В случае смерти плательщика, имущество, переданное ему под выплату ренты и являющееся его собственностью, подлежит включению в состав наследственной массы. Однако данное имущество обременено рентой. Поэтому к наследникам переходит не только имущество, но и обязанности по предоставлению ренты получателю. Таким образом, происходит изменение субъектного состава в обязательстве пожизненного содержания на стороне плательщика ренты и, как следствие, преобразование самого рентного обязательства.

Юридические лица могут участвовать в обязательстве пожизненного содержания только на стороне плательщика. По общему правилу обязательство прекращается ликвидацией юридического лица. В случае ликвидации юридического лица, выступающего плательщиком ренты, обязательство пожизненного содержания не прекращается. Согласно п. 7 ст. 63 ГК РФ при ликвидации юридического лица, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество передается его учредителям. Следовательно, имущество, полученное под выплату ренты юридическим лицом, подлежит передаче учредителю, который и становится плательщиком. Например, квартира, переданная в собственность юридического лица по договору пожизненного содержания с иждивением, при его ликвидации либо будет продана с публичных торгов для удовлетворения требований кредиторов, либо перейдет в собственность учредителя. В любом случае данная квартира остается обремененной рентой, следовательно, новый ее собственник будет исполнять обязанности по выплате ренты.

Таким образом, обязательство пожизненного содержания не прекращается ликвидацией юридического лица.

Проанализировав общие основания прекращения обязательств можно сделать вывод, что обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается предоставлением отступного; в результате совпадения должника и кредитора в одном лице; новацией; прощением долга; невозможностью исполнения; на основании акта государственного органа; в случае смерти получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением может прекратиться по основаниям, закрепленным в гл. 29 ГК РФ. Согласно нормам гл. 29 ГК РФ обязательство прекращается:

При расторжении договора в одностороннем порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

При расторжении договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

при расторжении договора и случае одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ);

при расторжении договора в связи с существенными изменениями обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

В § 1 гл. 33 ГК РФ, содержащем общие положения договора ренты, отсутствуют нормы, устанавливающие основания прекращения рентного обязательства.

Обязательство прекращается при наличии определенных обстоятельств, указанных в законе. При прекращении рентного обязательства перестает существовать юридическая связь между плательщиком и получателем ренты, прекращаются все права и обязанности.

Специальные основания прекращения договора пожизненного содержания с иждивением закреплены в ст. 605 § 4 гл. 33 ГК РФ.

Проанализировав нормы этой статьи, можно выделить специальные основания прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением.

В ст. 605 ГК РФ указаны следующие специальные основания прекращения договора пожизненного содержания с иждивением: смерть получателя ренты; выплата выкупной цены; возврат недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.

Договор пожизненного содержания с иждивением носит личный характер, осуществляется в течение жизни конкретного лица (получателя ренты) и соответственно прекращается его смертью.

В соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ получатель ренты в случае существенного нарушения договора пожизненного содержания имеет право требовать от плательщика выплаты выкупной цены. В данном случае обязательство пожизненного содержания будет прекращено лишь после уплаты выкупной цены.

Выплата выкупной цены как основание прекращения обязательства противоречит конструкции договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку, во-первых, получатель ренты, заключая указанный договор, заинтересован в своевременном получении средств к существованию, во-вторых, выдвигая требование о выкупе ренты, он теряет право проживания в переданной им под выплату ренты квартире, что противоречит существу данных отношений. Таким образом, прекращение данного обязательства уплатой выкупной цены противоречит сути отношений, складывающихся между плательщиком и получателем ренты.

Выкуп ренты производится по правилам ст. 594 ГК РФ, из которой следует, что выкупная цена определяется в договоре, в противном случае, если имущество передано за плату, то она равна годовой сумме рентных платежей, а если имущество передано бесплатно, то выкупная цена равна годовой сумме рентных платежей плюс стоимость переданного имущества.

Институт выкупа ренты был предназначен для ограничения срока действия договора бессрочной ренты, и именно плательщик ренты наделялся правом ее выкупа. С развитием вотчинной системы и утверждением кредита потребность в бессрочной ренте, как с имения, так и с капитала, отпала, следовательно, необходимо было предусмотреть возможность освобождения от такой ренты, поэтому и был введен институт выкупа бессрочной ренты. Так, например, плательщик ренты взамен отчужденного ему капитала обязан был уплачивать получателю ренты проценты с капитала. Если необходимость в таком капитале у плательщика ренты отпадала, то он в любое время мог вернуть его получателю ренты, тем самым, выкупив ренту.

Анализ практики заключения и расторжения договоров пожизненного содержания с иждивением, позволяет сделать вывод об отсутствии в настоящее время практики выкупа ренты по данному договору Полякова О. Рента - испытание на прочность // Домашний адвокат. 2004. № 18. С-6..

Таким образом, нормы о выкупе пожизненного содержания противоречат существу договора пожизненного содержания и, как следствие, не применяются на практике. Поэтому необходимо исключить, из ст. 605 ГК РФ нормы о выкупе ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

В соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается и возвратом недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Представляется, что такой возврат может быть произведен лишь при расторжении договора, которое возможно при существенном нарушении договора со стороны плательщика. Этот вывод подтверждается судебной практикой, которая квалифицирует требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств в качестве требования о расторжении договора.

Одной из проблем практического применения норм п. 2 ст. 605 ГК РФ является определение возможности преемства прав, предоставленных данной статьей, наследниками получателя ренты.

Если такое требование было первоначально заявлено получателем ренты, а затем поддержано после его смерти наследником, то лишь в таких правоотношениях по возврату недвижимости правопреемство является допустимым.

Так, Президиум Верховного Суда РФ рассмотрел гражданское дело по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания.

По нотариально удостоверенному договору купли - продажи от 29 января 1996 г. Рихтер М.Н. передала принадлежащую ей квартиру в доме 28 по Русаковской ул. в г. Москве Долгополовой О.В. с условием пожизненного содержания продавца.

В июне 1996 г. Рихтер М.Н. обратилась в Преображенский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Долгополовой О.В. о признании этого договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном состоянии.

В апреле 1997 г. Рихтер М.Н. обратилась в тот же суд с заявлением об изменении предмета иска и просила расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет. 11 июля 1997 г. Рихтер М.И. умерла.

Определением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 15 сентября 1997 г. производство но делу по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы. Определением того же суда от 28 декабря 1997 г. в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н.В., в связи с чем производство по делу было возобновлено.

Решением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 27 января 1999 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 апреля 1999 г., договор купли - продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный 29 января 1996 г. между Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В., расторгнут.

Указанное решение было опротестовано. Однако все протесты были отклонены.

В протестах утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства покупателя квартиры Долгополовой О.В. по обеспечению ухода и содержанию продавца Рихтер М.Н. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, т.е. неразрывно были связаны с личностью Рихтер М.Н., они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице Рихтер М.П. не могло перейти ее право требования к ДолгополовоЙ О.В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 29 января 1996 г. и, соответственно, право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий.

С перечисленными доводами нельзя согласиться.

Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания.

Однако защита указанного права не являлась предметом спора по настоящему делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора купли - продажи квартиры (часть 2 статьи 605 ГК РФ).

Указанное требование было заявлено первоначально самой Рихтер М.Н. и затем поддержано после ее смерти наследницей по завещанию Рукавишниковой Н.В.

В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора купли - продажи квартиры Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 г. // ВВС РФ. 2001. № 7. С. П..

В п. 2 ст. 605 ГК РФ ничего не говорится о том, за плату или бесплатно передавалось имущество плательщику ренты. А это имеет большое значение. На наш взгляд, следует внести изменения в п. 2 ст. 605 ГК РФ, и указать, что получатель ренты при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного бесплатно в обеспечение пожизненного содержания. В противном случае, если также будет возвращаться имущество, переданное за ату, то на стороне получателя будет неосновательное обогащение.

В ст. 605 ГК РФ не содержится определение существенного нарушения договора пожизненного содержания, следовательно, необходимо ориентироваться на нормы гл. 29 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по пожизненному содержанию с иждивением получателя ренты действует общее правило, но уже облеченное в императивную форму: плательщик ренты не имеет права требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (это конкретизированная применительно к рассматриваемому договору формула: «стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора» - п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Отсутствие в законе четких критериев для определения существенного нарушения договора пожизненной ренты влечет за собой трудности при их определении на практике.

При расторжении договора в связи с существенным нарушением в качестве уточняющих критерием рекомендательного порядка следует учитывать: характер нарушения договора; соотношение исполненных и неисполненных обязательств; целесообразность сохранения договора, учитывая характер нарушения; разумность, рациональность судебного решения Чистяков К.Е. Указ. соч. С. 7..

По договору пожизненного содержания весьма сложно доказать факт надлежащего исполнения плательщиком ренты своих обязанностей. Целесообразно в тексте договора пожизненного содержания с иждивением предусматривать перечень нарушений договора, которые являются существенными. Кроме того, плательщик ренты должен позаботиться об обеспечении доказывания исполнения своих обязанностей по договору.

Договор пожизненного содержания является односторонним договором, поэтому право одностороннего расторжения договора в связи с существенным нарушением договора предоставлено только получателю ренты. На практике часто встречаются случаи злоупотребления данным правом.

Анализ договора пожизненного содержания с иждивением позволяет прийти к выводу о недостаточной теоретической базе по вопросам изменения и прекращения данного договора. Наличие нечетких формулировок в нормативных актах приводит к затруднениям на практике. Это подтверждает необходимость дальнейшего исследования проблемы пожизненного содержания с иждивением и внесения изменений в действующее законодательство.

3.2 Ответственность по договору пожизненного содержания с иждивением

Понятие ответственности одно из наиболее дискуссионных в гражданском праве, что связано с историческими особенностями развития отечественного гражданское законодательства. Можно выделить два основных подхода к пониманию правовой природы гражданско-правовой ответственности за нарушение договора.

В гл. 33 ГК РФ содержатся нормы, регулирующие гражданско-правовую ответственность за нарушение договора пожизненного содержания с иждивением.

Вначале следует остановиться на основаниях договорной ответственности, то есть основных нарушениях субъективных прав участников договора пожизненного содержания с иждивением (в основном это права получателя ренты).

Просрочка выплаты регулярных рентных платежей занимает основное место среди вероятных нарушений договора пожизненного содержания с иждивением, которые могут быть допущены плательщиком ренты. Другим распространенным основанием наступления договорной ответственности выступает существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей.

Следует отметить, что к договору пожизненного содержания с иждивением могут применяться нормы об ответственности за нарушение договоров купли-продажи и дарения, в части, не противоречащей сущности рентных сделок, так как законодателем установлен субсидиарный порядок применения к отношениям пожизненного содержания с иждивением норм о купле-продаже и дарении. Следовательно, меры ответственности могут применяться как в отношении рентного должника, так и рентного кредитора.

Для последнего, основаниями ответственности могут быть нарушения, связанные с передачей недвижимою имущества плательщику ренты, например, непредставление необходимой информации о свойствах имущества, передаваемого под выплату ренты, которые могут причинить вред жизни, здоровью или имуществу плательщика пожизненного содержания.

С учетом специфики обеспечения исполнения обязательства по предоставлению содержания, к данному договору могут применяться нормы Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так» к договору пожизненного содержания с иждивением вполне применимы правила об ответственности за нарушение правил обеспечения сохранности недвижимости - предмета залога.

Основанием наступления ответственности плательщика ренты также будет несоблюдение обязанности по предоставлению получателю содержания в пожизненное пользование отчуждаемого жилья, когда этого требует закон.

Наличие широкого круга оснований наступления ответственности по договору пожизненного содержания с иждивением, на наш взгляд, имеет положительное значение, так как, во-первых, обеспечивается защита имущественных интересов получателя ренты и гарантируется стабильность договорных отношений, а, во-вторых, применение норм о договорах дарения и купли-продажи, выравнивает объем обязанностей плательщика и получателя содержания.

Помимо оснований для наступления ответственности необходимо наличие определенных условий. К условиям наступления гражданско-правовой ответственности, относятся противоправное деяние, вредные последствия, причинная, связь, между противоправным деянием и наступившими вредными последствиями, а также вина нарушителя договора или требований закона. Наличие вины является обязательным условием для плательщика ренты, если он является физическим лицом, либо некоммерческой организацией, а также для получателя пожизненного содержания.

К мерам договорной ответственности относятся возмещение убытков, взыскание неустойки, уплата процентов за неисполнение денежного обязательства, а также компенсация морального вреда.

ГК РФ исходит из принципа полного возмещения убытков потерпевшему. Поэтому возмещение убытков называют общей (универсальной) мерой гражданско-правовой ответственности, так как она применяется во всех случаях нарушения гражданских прав, если законом или договором не предусмотрено иное. Иные меры ответственности являются специальными, так как они применяются тогда, когда это специально предусмотрено законом или договором для конкретного вида гражданского правоотношения.

Первой составляющей убытков является реальный ущерб, то есть расходы, которые лицо, чье право было нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. К таким расходам относятся суммы санкций, подлежащих уплате третьим лицом по вине своего контрагента, нарушившего договорные обязательства; стоимость необходимых и разумных расходов по выполнению обязательства за счет должника-нарушителя иным лицом или самим потерпевшим, в том числе, приобретение покупателем товара вследствие нарушения обязательств продавцом у иного продавца по более высокой, но разумной цене; продажа продавцом товара вследствие нарушения обязательств покупателем иному покупателю по более низкой, но разумной цене. Реальный ущерб также включает утрату или повреждение имущества потерпевшего.

Другой составляющей убытков является упущенная выгода, то есть неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы это право не было нарушено. По договору пожизненного содержания с иждивением реальным ущербом для рентного кредитора, по нашему мнению, следует признать ухудшение плательщиком пожизненного содержания первоначальных потребительских качеств недвижимого имущества, переданного под выплату ренты и связанные с этим расходы и материальные потери.

Для плательщика пожизненного содержания в качестве реального ущерба могут выступать потери, связанные с приобретением имущества со скрытыми недостатками, о которых не сообщил его контрагент, и устранение причиненного вследствие этого вреда.

Возмещение убытков в части упущенной выгоды осложнено определенными трудностями в доказывании Завидов Б.Д., Гусев О.Б. Гражданско-правовая ответственность: Справочник практикующего юриста. М., 2000. С. 357.. Это связано тем, что общих правил возмещения убытков, изложенных в ст. 15 ГК РФ и в п. 4 ст. 393 ГК РФ недостаточно для взыскания судом упущенной выгоды. Поэтому с этим судебные органы руководствуются различного рода методиками определения размера ущерба, утверждаемыми органами публичной власти Завидов Б.Д., Гусев О.Б. Указ. соч. С. 360.. При взыскании упущенной выгоды суды применяют также закрепленные в п. 4 ст. 393 ГК РФ правило об ответственности кредитора за непринятие мер для получения упущенной выгоды.

Практикующие юристы рекомендуют согласовывать в договоре собственную методику взыскания убытков, в целях облегчения процедуры полного взыскания всех видов убытков, и предупреждения судебных споров между лицами, заключающими гражданско-правовые договоры, в том числе и договор пожизненного содержания с иждивением. Подобные методики могут быть оформлены в виде одного из пунктов договора либо в виде приложения к основному тексту соглашения. Стороны могут рассчитать и указать основания для взыскания убытков, а также обоюдно согласованный размер компенсаций за допущенные нарушения договорных условий.

Договор пожизненного содержания с иждивением, в силу своей специфики требует особых методов исчисления убытков, которые должны позволить сторонам рассчитать и доказать не только реальный ущерб, но и упущенную выгоду.

Разработка достоверную типовую методики расчета убытков, подлежащих возмещению, является весьма сложной задачей в связи с разнообразием составов гражданских правонарушений, их последствий для потерпевшего, а также постоянно меняющейся экономической ситуацией в стране. Однако попытки разработать методики по исчислению убытков, вызванных ненадлежащим исполнением договорного обязательства, предпринимались как на уровне нормативных актов, так и в научных исследованиях Волков А.В. Возмещение убытков по гражданскому праву России: Дисс. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2000. С. 145,146..

Компенсация убытков возможна с помощью мер оперативного воздействия в отношении недобросовестного плательщика пожизненного содержания, в частности, на основе выкупа ренты, позволяющего стороне-получателю в случае существенного нарушения условий договора требовать выкупа ренты либо возврата рентного капитала. Кроме того, упущенная выгода, наряду с возвратом имущества может покрываться неустойкой, выплачиваемой рентным должником.

Однако реализация данных мер должна осуществляться только с учетом индивидуальных особенностей конкретного договора пожизненного содержания с иждивением.

С одной стороны, рентный кредитор может не сохранить право проживания в отчужденном объекте недвижимости или сам объект не являться объектом жилищного фонда и не использоваться в качестве жилого помещения. С другой стороны, кредитор, являющийся залогодержателем, на основании заключенного договора пожизненного содержания с иждивением, несет расходы по обеспечению надлежащего состояния предмета залога.

Поэтому стороны договора и суд должны учитывать эти обстоятельства при расчете убытков.

Вредоносные последствия нарушения договора пожизненного содержания могут быть не имущественными. В связи с этим уместно остановиться на рассмотрении такой меры ответственности как компенсация морального вреда.

Договор пожизненного содержания является фидуциарной сделкой. Личные отношения, складывающиеся между плательщиком и получателем содержания, оказывают значительное влияние на заключение, изменение и расторжение договора.

Считаем, что пренебрежительное, оскорбительное отношение к получателю ренты со стороны плательщика является основанием для расторжения договора и возмещения вреда, в том числе и морального. Проблемы компенсации морального вреда, причиненного в результате нарушения гражданско-правового договора, урегулированы в нормах гражданского законодательства, а также подвергались исследованию в юридической литературе Эрделевский A.M. 11роблема компенсации морального вреда в зарубежном и российском законодательстве и судебной практике // Государство и право. 1997. № 10. С. 22..

Компенсация морального вреда допустима во всех случаях причинения гражданину физических или нравственных страданий, причиненных действиями, нарушающими личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. Следовательно, оскорбления получателя пожизненного содержания, унижение его человеческого достоинства, неисполнение обязанностей по уходу за гражданином, не имеющим возможности самостоятельно себя обслуживать, повлекшие расторжение договора, должны быть компенсированы наравне с материальными потерями получателя ренты.

Взыскание неустойки и уплата процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами являются мерами гражданско-правовой ответственности и также могут быть применены в случае нарушения договора пожизненного содержания с иждивением.

В соответствии со ст. 588 ГК РФ в качестве меры ответственности за просрочку выплаты ренты предусмотрена уплата процентов, размер которых может быть установлен соглашением сторон, а при отсутствии такого соглашения данный размер определяется по правилам ст. 395 ГК РФ.

Однако проценты, взимаемые в соответствии со ст. 395 ГК РФ, при отсутствии специального соглашения между сторонами об уплате процентов, нельзя отнести к мерам ответственности по договору ренты. По мнению ряда авторов в случае применения ст. 395 ГК РФ к рентным отношениям, следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. При отсутствии в договоре ренты соглашения о размере процентов, взимаемых в случае просрочки ее выплаты, нормы об ответственности, содержащиеся в ст. 588 ГК РФ, несмотря на название данной статьи, не действуют. С момента пропуска срока выплаты рентных платежей возникает обязанность выплаты долга Гаврилов Э. Ответственность за неисполнение денежного обязательства //Российская юстиция. 1997. № 11. С. 13-15..

Данная точка зрения подтверждается ссылкой на Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14. В данном Постановлении разграничивается требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК РФ и требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства Хохлов В.А. Указ. соч. С. 34, 35..

Однако следует отметить, что применительно к договору пожизненного содержания с иждивением, в котором допускается получение содержания в натуральной форме, правило о взимании процентов не действует, поскольку отсутствует денежное обязательство. Полагаем, что в данном случае возможно применение такой меры гражданско-правовой ответственности как штрафная неустойка. Кроме того, во «всех случаях, когда Кодекс применительно к отдельным видам договорных обязательств устанавливает ответственность за нарушение обязательства, не являющегося денежным, мы имеем дело с законной неустойкой, несмотря на то, что Кодекс, определяя такую ответственность, в отношении ее размера и порядка применения отсылает к ст. 395 ГК РФ» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 560..

В нормах гл. 33 ГК РФ содержится указание на виды ответственности, применяемой при нарушении договора пожизненного содержания с иждивением. В ст. 586 ГК РФ закреплена субсидиарная ответственность плательщика ренты, передавшего обремененное рентой недвижимое имущество, перед первоначальным собственником, то есть получателем содержания с иждивением.

Энциклопедия судебной практики. Рента и пожизненное содержание с иждивением. Прекращение пожизненного содержания с иждивением (Ст. 605 ГК)
1. Ст. 605 ГК РФ не устанавливает запрета на прекращение договора пожизненного содержания, заключенного до введения данной нормы в законную силу, а предусматривает лишь иные правила прекращения договора
3. Если требование получателя ренты о возврате по суду переданного им недвижимого имущества было поддержано после его смерти наследником, то в таких правоотношениях по возврату недвижимости правопреемство является допустимым
4. При рассмотрении спора о возвращении квартиры по требованию получателя ренты, необходимо установить, какие меры предпринимались плательщиком ренты для надлежащего исполнения своих обязательств и имеется ли вина последнего в неисполнении обязательства
5. Если договор пожизненного содержания с иждивением был заключен плательщиком ренты с двумя лицами, являющимися сособственниками квартиры, то в случае смерти одного из них договор считается прекращенным только в части предоставления пожизненного содержания этому (умершему) лицу
6. В соответствии со ст. 605 ГК РФ существенное неисполнение договора со стороны плательщика ренты является основанием для его расторжения, а не признания его недействительным

Энциклопедия судебной практики
Рента и пожизненное содержание с иждивением. Прекращение пожизненного содержания с иждивением
(Ст. 605 ГК)

2. В случае прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением смертью получателя ренты к его наследнику не может перейти право требования по предоставлению содержания

Суду необходимо было установить, какие меры для надлежащего исполнения своих обязательств по договору были приняты ответчицей при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства, и все ли меры были для этого приняты. Однако суд не определил указанные обстоятельства имеющими значение для дела, не распределил бремя доказывания; эти обстоятельства не выносились на обсуждение сторон и, соответственно, не были установлены на основании имеющихся доказательств.

5. Если договор пожизненного содержания с иждивением был заключен плательщиком ренты с двумя лицами, являющимися сособственниками квартиры, то в случае смерти одного из них договор считается прекращенным только в части предоставления пожизненного содержания этому (умершему) лицу

Произведя расторжение договора в полном объеме, суд не принял во внимание, что договор был заключен ответчицей с двумя лицами, являющимися сособственниками квартиры. На момент обращения С-вой в суд с иском второй получатель ренты С-в умер. При жизни требований о расторжении договора он не заявлял. Поскольку в силу п. 1 ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты, договор в части предоставления пожизненного содержания С-ву суду следовало считать прекращенным. Прекращение договора в этой части лишало С-ву требовать расторжения договора в полном объеме.

6. В соответствии со ст. 605 ГК РФ существенное неисполнение договора со стороны плательщика ренты является основанием для его расторжения, а не признания его недействительным

Постановив решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из необоснованности довода истцов о недействительности договора, в связи с тем, что получатель ренты умер до государственной регистрации перехода прав собственности, поскольку при жизни Г. заключила указанный договор с ответчиком и они вдвоем обратились в УФРС для регистрации перехода прав собственности на квартиру. При этом закон позволяет одной из сторон сделки обратиться в УФРС. Довод истцов о неисполнении ответчиком обязательств по договору не является основаниям для признания договора недействительным, поскольку в соответствии со ст. 605 ГК РФ существенное неисполнение договора со стороны плательщика ренты является основанием для его расторжения, а не признания его недействительным. При жизни рентополучателя соответствующие требования в установленном законом порядке не заявлялись.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Возможно, будет полезно почитать: