Тема 2. Источники жилищного права

2.1. Понятие жилищного законодательства. Виды источников жилищного

2.2. Значение Конституции для жилищного законодательства. Федеральные законы и иные нормативные правовые акты как источники жилищного права Конституция является базовым нормативным актом всего российского законодательства, включая жилищное. Согласно ч. 1 ст. 15

Тема 3. Объекты жилищного права 3.1. Жилые помещения Для жилищного права огромное значение имеет понятие «жилое помещение», определение которого важно для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.Понятие «жилое

3.2. Понятие жилищного фонда и его виды Согласно ст. 19 ЖК, жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:1) на частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений,

§ 3 Источники жилищного права Главным источником любого российского права, в том числе и жилищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рассмотренными в предыдущих параграфах, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства. В

§ 1 Понятие приватизации жилищного фонда. Развитие законодательства о приватизации жилищного

Тема 1. Понятие, предмет и метод жилищного права

Тема 2. Источники жилищного права. Жилищное

Тема 3. Жилищный фонд. Государственный контроль и учет жилищного

Тема III Понятие, сущность и система права План изучения § 1. Понятие права. Государство и право. Объективное и субъективное право § 2. Нормы права и их структура. Действие норм права в пространстве и времени. Источники права (формы): Законодательные нормативные акты и

Человек нуждается в жилище. Эта потребность является основополагающей и неотъемлемой, поэтому необходимость разрешения жилищной проблемы остро встает в любом государстве. Этот вопрос возможно разрешить различными мерами: экономическими (стимулированием жилищного строительства) и юридическими (созданием нормативно-правовой базы, которая являлась бы эффективным регулятором общественных отношений в жилищной сфере). В современной России действует большое число правовых актов и федеральных программ, направленных на всестороннее развитие жилищной сферы. Однако проблема полностью не решена, и огромное число россиян проживает в условиях, которые нельзя признать удовлетворительными.

Право человека на жилище является конституционным, оно закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации – основного закона РФ. Данное право относится к благу каждого человека и поэтому является по своей сути цивильным, гражданским (в противовес публичному праву государства).

Само понятие «жилищное право» может рассматриваться с трех позиций :

1) жилищное право как отрасль права;

2) жилищное право как наука;

3) жилищное право как учебная дисциплина.

Жилищное право как отрасль права . В науке вопрос о природе жилищного права как отрасли права является дискуссионным. Некоторые ученые отводят жилищному праву самостоятельную роль и считают его комплексной отраслью российской правовой системы. Сторонники данного подхода считают, что жилищное право имеет свой специфический предмет регулирования – общественные отношения по использованию жилого фонда, направленные на возникновение, изменение, отмену жилищных прав у граждан. Слабой стороной данного подхода является отграничение жилищного права от гражданского по методу правового регулирования. Под методом правового регулирования понимают совокупность приемов и способов, при помощи которых та или иная отрасль права воздействует на регулируемые ею общественные отношения. При ближайшем рассмотрении оказывается, что жилищное право в основном использует диспозитивный метод гражданского права, однако в разумном сочетании с императивным методом.

Императивный метод в жилищном праве базируется на силе государственного принуждения, на обязательных для исполнения всеми субъектами указаниях, запретах. Например, норма об обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи жилья – императивная. Диспозитивность предполагает дозволение, предоставление субъекту права действовать определенным образом. Так, лицо, владеющее жилым помещением на праве собственности, вправе осуществить акт распоряжения жилым помещением путем продажи его другому лицу.

Преобладание диспозитивных норм в жилищном праве и позволяет сторонникам второго подхода отказывать ему в самостоятельном, независимом по отношению к гражданскому праву значении.

Недостатком данной точки зрения является то, что жилищное законодательство в настоящее время имеет сложный комплексный характер и включает в себя ряд норм административного права. Однако количество этих норм по сравнению с цивильными нормами невелико, что и позволяет придерживаться той точки зрения, что жилищное право в настоящий момент является одной из крупнейших подотраслей российского гражданского права. Жилищное право регулирует более узкий предмет – возникновение, изменение и прекращение жилищных прав, но использует при этом основной метод гражданского права – диспозитивный.

Предметами регулирования жилищного права являются жилищные отношения в широком смысле этого слова. Жилищные отношения – это общее, родовое понятие, опосредующее различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, управлению и эксплуатации жилищного фонда, контролю его эксплуатации.

Задачами подотрасли жилищного права можно считать:

1) реализацию гарантированного Конституцией РФ права на жилище;

2) создание условий для надлежащего использования жилья;

3) укрепление законности и создание определенного правопорядка в сфере жилищных отношений.

Нормы подотрасли жилищного права возможно систематизировать следующим образом:

1) конституционные основы;

2) общие положения;

3) право собственности и иные вещные права на жилище;

4) жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма;

5) служебные и специализированные жилые помещения;

6) жилые помещения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе;

7) товарищества собственников жилья;

8) плата за жилье и коммунальные услуги;

9) управление многоквартирными домами.

Такое деление соответствует действующему Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ).

По мнению Е. И. Седугина жилищные отношения классифицируются по следующим видам :

1) отношения пользования жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям;

2) жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями;

3) жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами);

4) жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма;

5) отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его.

Более подробно жилищные отношения будут рассмотрены в соответствующей главе.

1) неприкосновенность жилища. Этот принцип установлен в Конституции РФ и получил свое развитие в ст. 3 ЖК РФ. Он означает, что никто не может вторгаться в жилище без разрешения на то его владельца. Однако данный принцип ограничивается законодательно, например при проведении отдельных следственных действий;

2) недопустимость произвольного лишения жилья. Этот принцип означает, что закон жестко закрепляет все случаи, когда гражданин может быть выселен из жилого помещения, и выселение по иным, кроме законных, основаниям не допускается;

3) свобода выбора места жительства. Этот принцип заключается в том, что любое лицо может свободно проживать в любом месте на территории РФ;

4) доступность жилого фонда. Суть данного принципа – декларация того, что каждый гражданин может получить в пользование жилое помещение. На практике он трудно реализуется из-за нехватки жилого фонда;

5) целевое использование жилого фонда. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуально-предпринимательской деятельности допускается, если это не нарушает прав и интересов других граждан. Так, в жилых помещениях недопустимо размещать промышленные производства. Жилищный кодекс РФ допускает выселение нанимателя жилья за нецелевое использование помещения.

Место жилищного права в системе права. Жилищное право не является самостоятельной отраслью права наравне с такими, например, отраслями права, как государственное, административное, гражданское, уголовное, земельное право. Чтобы определить его место в системе российского права, необходимо проанализировать метод правового регулирования в связи с предметом регулирования отрасли. В литературе жилищное право также характеризуют как комплексную, вторичную отрасль права.

Являясь подотраслью права , жилищное право использует методы правового регулирования. Характерным является гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств). Для отношений распределения (предоставления) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера применяется метод административного права (метод власти-подчинения). Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие и развивающиеся по поводу особого материального объекта (жилища), жилищно-правовые нормы образуют особую вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям.

Вместе с тем жилищное право – это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе создания ЖК РФ нормы права были не только объединены в единый комплекс, но и систематизированы для исключения противоречий.

Жилищное право, будучи вторичным, комплексным правовым образованием, характеризуется целостностью, относительной обособленностью и организационным единством. Ему свойственны свои специфические предмет регулирования, принципы, наличие общих (основных) положений, отдельных особых способов и приемов правового регулирования, т. е. наличие специфического механизма, режима правового регулирования, которым это право отличается от смежных отраслей и комплексных правовых образований.

Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) признает наличие особого жилищного законодательства, что, несомненно, свидетельствует о высокой степени обособленности норм жилищного права в системе гражданского права. Авторы, считающие жилищное право самостоятельной отраслью российского права, проводят разграничение между жилищным, гражданским и административным правом по предмету и методу правового регулирования. Их главным аргументом является то, что жилищные отношения как особый предмет правового регулирования обладают спецификой и не затрагиваются ни нормами гражданского права, ни нормами административного права. Использование гражданских и административно-правовых конструкций в жилищном праве, по их мнению, сводится к комбинированию таких общих юридических методов, как императивный и диспозитивный.

Жилищное право как научная дисциплина представляет собой совокупность взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей правоотношений, складывающихся по поводу жилища в широком смысле этого слова, анализа действующих норм практики, прогнозов их развития.

Предметом науки жилищного права является изучение нормативного регулирования жилищных отношений, истории, теории и основных тенденций его развития. Жилищно-правовая норма учеными толкуется доктринально.

Как учебная дисциплина жилищное право – это изучаемая в пределах курса «Гражданское право Российской Федерации» совокупность правовых норм и общепринятых теоретических концепций. Целью изучения жилищного права в высших учебных заведениях является освоение студентами разработанных наукой теоретических положений и навыков практической работы. Таким образом, учебная дисциплина жилищного права должна давать достаточно знаний как для научной, так и для практической работы.

Система учебного курса «Жилищное право» выглядит следующим образом:

1) понятие жилищного права;

2) понятие и структура жилищного законодательства;

3) жилой фонд РФ (понятие и классификация);

4) предмет жилищных отношений;

5) субъекты жилищных отношений;

6) возникновение, изменение и прекращение жилищных отношений;

7) охрана жилищных отношений;

8) страхование рисков, связанных с жильем в РФ.

Объект в широком смысле этого слова – то, на что воздействует определенный субъект. Объектом регулирования той или иной отрасли права является совокупность определенных объектов материальной или нематериальной действительности, по поводу которых складываются регулируемые отраслью права общественные отношения. Жилищные отношения представляют собой участие жилых помещений в гражданском обороте как объектов вещных и обязательственных прав.

Основными объектами жилищного права являются различные виды жилья.

Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты (в коммунальных квартирах).

Под жилым домом закон понимает индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для того, чтобы граждане удовлетворяли бытовые и иные связанные с проживанием нужды.

Квартира – это отдельное, структурно обособленное помещение, расположенное в многоквартирном доме. Квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и может состоять из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных связанных с проживанием нужд.

Под комнатой понимают некоторую часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Итак, жилым помещением признается только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания граждан. Необходимо иметь в виду, что длительное и даже постоянное проживание граждан в помещении, изначально по замыслу строителей для этого не предназначенном, не делает указанное помещение жилым.

Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК РФ).

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Законодатель допускает определенные исключения из этого правила. Так, возможно использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или занятия индивидуальным предпринимательством проживающим в помещении гражданином, который имеет право на вселение в указанное жилое помещение. Деятельность гражданина не должна наносить ущерб правам и интересам других лиц, а также требованиям закона, которым должно отвечать жилое помещение.

Размещение в жилых помещениях промышленных производств не разрешается ни при каких условиях.

Правомочие пользования жилым помещением должно осуществляться с учетом:

1) соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;

2) требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

3) правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Жилое помещение пригодно для постоянного проживания, если оно отвечает требованиям жилищного законодательства, законодательства РФ в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о градостроительной деятельности. Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами устанавливаются порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Сами критерии отнесения помещений к категории жилья в настоящее время Кодексом не установлены. Данный предмет относится к ведению Правительства РФ.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Нормы об общей площади жилого помещения ранее в ЖК РФ не закреплялись. Установление данного положения на уровне закона необходимо для единообразия определения общей площади жилого помещения. Закон не определяет понятия «общая площадь жилого помещения» на федеральном уровне. В настоящее время, например, в Москве в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 9 ноября 1995 г. № 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий» общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с соответствующими коэффициентами. Фактически данное положение противоречит действующему законодательству и общепринятой практике.

В литературе вопрос об общей площади является дискуссионным. Некоторые авторы предлагают не включать лоджии, веранды, террасы в общую площадь жилого помещения.

В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования: коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры (балконы, лоджии), а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.

Региональные правовые акты по вопросам определения общей площади жилого помещения должны соответствовать действующему ЖК РФ, поэтому во многих регионах возникает острая необходимость пересмотреть указанные акты и принять новые.

Для того чтобы обеспечить безопасную среду для проживания людей, без вредного воздействия неблагоприятных факторов при проведении планировки и непосредственно застройки объектов жилищного фонда необходимо строго следовать положениям санитарных правил и норм.

При проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Указанные заключения даются органами градостроительства в соответствии с правилами, сформулированными в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определяются технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности.

Порядок признания помещения жилым и предъявляемые к нему требования определены Правительством РФ в Постановлении «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Кроме того, соответствующие требования установлены ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (п. 1 ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для Проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти России и ее субъектов, а также органами местного самоуправления (п. 4 постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания»).

Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом.

Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 м? общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержания и текущего ремонта жилого помещения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) на 1 м? общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м? общей площади жилья в месяц.

Жилые помещения могут принадлежать гражданам на определенных основаниях . Рассмотрим эти основания подробнее.

1. Приватизация государственных или муниципальных жилых помещений.

Термин «приватизация» происходит от латинского слова «частный» и означает обращение в частную собственность объектов государственной или муниципальной собственности.

Согласно Федеральному закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривается с 1 марта 2010 г.

2. Законная постройка (ст. 218 ГК РФ).

3. Наследование (ст. 1110 ГК РФ).

4. Приобретение квартир и жилых домов по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ).

5. Обмен жилых помещений по договору мены (ст. 567 ГК РФ).

6. Безвозмездное получение жилья по договору дарения (ст. 572 ГК РФ).

7. Получение жилых помещений по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). В соответствии с таким договором гражданин, получающий ренту (питание, денежное вознаграждение, медицинское обеспечение, иное) передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением такого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, право собственности на жилое помещение возникает у плательщика ренты.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, т. е. в жилищный фонд входят все многоквартирные жилые дома и другие постройки любой формы собственности, предназначенные для проживания граждан. Те помещения, которые предназначены для иных целей, например для размещения офисов, в жилищный фонд не входят.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п. 2 ст. 19 ЖК РФ).

В собственности граждан могут находиться индивидуальные жилые дома или их часть, квартиры и комнаты. Частная собственность неприкосновенна, и лишение ее возможно только по решению суда.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование (п. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Новым является введение в законодательство понятия «жилищный фонд коммерческого использования».

Все жилые помещения в РФ подлежат обязательному государственному учету. Форма собственности жилого помещения не влияет на необходимость учета. Частный жилой фонд учитывается наравне с государственным и муниципальным.

В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301)).

Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический (оперативный) учет, бухгалтерский учет и официальный статистический учет (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

Порядок ведения технического учета устанавливает Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее – БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

БТИ согласно п. 4 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» осуществляют следующие функции:

1) технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности;

2) заполнение и представление форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Согласно п. 7 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» БТИ обязаны осуществлять :

1) техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

2) контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

3) оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

4) информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов РФ могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов РФ. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов РФ. Внеплановые обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых помещений по договорным ценам.

Бухгалтерский учет жилищного фонда осуществляется на основании и в соответствии с положениями Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иных нормативно-правовых актов.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ.

Необходимо различать собственность в экономическом смысле и право собственности.

Собственность в экономическом смысле – это имущественные отношения по производству, распределению, обмену и потреблению вещей. Эти отношения зародились на самых ранних этапах становления человеческого общества и продолжают формировать экономику современности.

Право собственности может быть объективным и субъективным. Объективное право собственности – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности, а субъективное право – это совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению отдельными объектами.

В жилищном праве владение принято рассматривать как установленную законом возможность иметь жилище (для физического лица) или числить его на своем балансе. Пользование – это проживание в жилище или предоставление такой возможности другим лицам. Распоряжение – это перепланировка жилища либо его передача другому собственнику.

Формы собственности в РФ установлены в ч. 2 ст. 8 Конституции РФ, согласно которой в РФ равно признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Частная собственности на жилье подразделяется на собственность граждан и юридических лиц.

Государственная собственность на жилье реализуется через ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, и непосредственную собственность РФ.

Муниципальное жилье также может принадлежать определенному ведомству, а не только муниципальному образованию.

1 В. Н. Ивакин Жилищное право Краткий курс лекций 5-е издание, переработанное и дополненное Êíèãà äîñòóïíà â ýëåêòðîííîé áèáëèîòå íîé ñèñòåìå biblio-online.ru Ìîñêâà Þðàéò 2014

2 УДК 34 ББК я73 И17 И17 Автор: Ивакин Валерий Николаевич кандидат юридических наук, заслуженный работник высшего образования, почетный работник высшего профессионального образования РФ, доцент кафедры адвокатуры и нотариата факультета правоведения Института адвокатуры, доцент кафедры гражданского процесса Московского государственного юридического университета им. О. Е. Кутафина (МГЮА), доцент кафедры гражданского, арбитражного и административного процессуального права Российской академии правосудия. Ивакин, В. Н. Жилищное право: краткий курс лекций / В. Н. Ивакин. 5-е изд., перераб. и доп. М. : Издательство Юрайт, с. Серия: Хочу все сдать! ISBN Непосредственной сдаче экзамена или зачета по любой учебной дисциплине всегда предшествует краткий период, когда студент должен сосредоточиться, систематизировать свои знания. Выражаясь компьютерным языком, он должен «вывести информацию из долговременной памяти в оперативную», сделать ее готовой к немедленному и эффективному использованию. Специфика периода подготовки к экзамену или зачету заключается в том, что студент уже ничего не изучает (для этого просто нет времени): он лишь вспоминает и систематизирует изученное. Соответствует Федеральному государственному образовательному стандарту высшего профессионального образования третьего поколения. Предлагаемое пособие поможет студентам в решении именно этой задачи применительно к курсу «Жилищное право». Для студентов высших учебных заведений. Информационно-правовая поддержка предоставлена компанией «Гарант» УДК 34 ББК я73 ISBN Ивакин В. Н., 2012 Ивакин В. Н., 2013, с изменениями ООО «Издательство Юрайт», 2014

3 Содержание Принятые сокращения... 5 Тема 1. Понятие жилищного права Предмет регулирования жилищного права Право граждан на жилище Жилищные права и обязанности граждан Содействие государства и органов местного самоуправления гражданам в осуществлении права на жилище Принципы жилищного права Место жилищного права в системе права Тема 2. Источники жилищного права Понятие жилищного законодательства. Виды источников жилищного права Значение Конституции для жилищного законодательства. Федеральные законы и иные нормативные правовые акты как источники жилищного права Жилищное законодательство субъектов РФ как источник жилищного права Значение постановлений Конституционного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ для применения норм жилищного права Тема 3. Объекты жилищного права Жилые помещения Понятие жилищного фонда и его виды Изменения правового режима помещений Переустройство и перепланировка жилого помещения Тема 4. Управление жилищным фондом Учет жилищного фонда Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль Управление жилыми домами Участие граждан в управлении жилищным фондом Тема 5. Особенности приобретения жилья в современных условиях Использование ипотеки при приобретении жилья Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Приватизация гражданами жилых помещений Тема 6. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников Тема 7. Социальный наем жилого помещения Общие положения о найме жилых помещений Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

4 7.3. Договор социального найма жилого помещения: основные положения Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы Тема 8. Специализированный жилищный фонд Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда и их предоставление Договор найма специализированного жилого помещения Тема 9. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов Правовое положение членов жилищных кооперативов Тема 10. Жилищные накопительные кооперативы Общие положения о жилищных накопительных кооперативах Создание, реорганизация и ликвидация кооператива Основные положения о деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений Управление кооперативом Обеспечение финансовой устойчивости деятельности кооператива и контроль за деятельностью кооператива Тема 11. Товарищество собственников жилья Создание и деятельность товарищества собственников жилья Правовое положение членов ТСЖ Тема 12. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги Нормативные правовые акты...174

5 ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ 1. Нормативные правовые акты Конституция Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. ГК Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от ФЗ; часть вторая от ФЗ; часть третья от ФЗ; часть четвертая от ФЗ ЖК Жилищный кодекс Российской Федерации от ФЗ ЖК РСФСР Жилищный кодекс РСФСР от Утратил силу НК Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая от ФЗ; часть вторая от ФЗ Градостроительный кодекс Градостроительный кодекс Российской Федерации от ФЗ ЗК Земельный кодекс Российской Федерации от ФЗ УК Уголовный кодекс Российской Федерации от ФЗ КоАП Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от ФЗ Закон об ипотечных ценных бумагах Федеральный закон от ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» Закон о кредитных историях Федеральный закон от ФЗ «О кредитных историях» Закон об участии в долевом строительстве Федеральный закон от ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Закон о кооперативах Федеральный закон от ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» Закон о введении ЖК Федеральный закон от ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Закон о приватизации жилья Закон РФ от «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Закон о внесении изменений в ГК Федеральный закон от ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» Закон о регистрации прав на недвижимость Федеральный закон от ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Закон об ипотеке Федеральный закон от ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 2. Прочие абз. абзац (-ы) БТИ бюро технической инвентаризации гл. глава (-ы) 5

6 др. другой(-ие) Минфин России Министерство финансов Российской Федерации Минюст России Министерство юстиции Российской Федерации п. пункт(-ы) разд. раздел(-ы) РСФСР Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика руб. рубль(-и) РФ Российская Федерация СССР Союз Советских Социалистических Республик ст. статья(-и) утв. утверждено ч. часть(-и)

7 ТЕМА 1. ПОНЯТИЕ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА 1.1. Предмет регулирования жилищного права Жилищное право совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения. В нашей стране возникновение жилищного права как сравнительно нового правового образования (80-е гг. XX в.) было обусловлено прежде всего потребностью в комплексном подходе к решению вопросов, связанных с обеспечением граждан жильем. В ЖК впервые определен круг жилищных отношений. Согласно ч. 1 ст. 4 жилищное законодательство регулирует отношения по поводу: 1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда; 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; 3) пользования общим имуществом собственников помещений; 4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; 5) учета жилищного фонда; 6) содержания и ремонта жилых помещений; 7) переустройства и перепланировки жилых помещений; 8) управления многоквартирными домами; 9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; 10) предоставления коммунальных услуг; 11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; 12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; 13) осуществления государственного жилищного надзора. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Положения ЖК применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК или другим федеральным законом (ч. 2 ст. 4 ЖК). Особенность жилищного права заключается в том, что оно регулирует, с одной стороны, организационные отношения, складывающиеся на началах власти и подчинения (в частности, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений), а с другой отношения, для которых характерным является равенство их субъектов (отношения, связанные с пользованием жилыми помещениями) Право граждан на жилище Статья 40 Конституции провозглашает право каждого гражданина Российской Федерации на жилище. Посредством реализации данного права обеспечивается удовлетворение жизненно важной потребности человека в жилье. 7

8 В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст. 25). Согласно Международному пакту об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (участником которого Российская Федерация является в качестве правопреемника СССР) «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая большое значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии» (ст. 11). Конституционная норма о праве граждан на жилище появилась в нашей стране сравнительно недавно. Впервые это право было закреплено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции, а также в кодифицированных и других жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.; ЖК РСФСР, Федеральном законе от ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации Об основах федеральной жилищной политики»). В ч. 1 ст. 40 Конституции положение о праве на жилище («каждый имеет право на жилище») содержит гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишен жилища». Часть 2 ст. 40 Конституции предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Необходимо отметить, что в связи с переходом к рыночной экономике изменился подход к вопросу о путях обеспечения жильем граждан России. Если ранее значительную часть жилых помещений они получали из государственного, ведомственного и общественного жилищного фонда, то в настоящее время потребность в жилье в основном должна удовлетворяться посредством индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений за счет своих средств на рынке жилья либо коммерческого найма жилых помещений. Бесплатно же или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами жилье должно предоставляться лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции). К «иным указанным в законе гражданам» относятся военнослужащие, участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, лица, пострадавшие в результате чрезвычайных обстоятельств (в том числе потерпевшие от землетрясений, наводнений и т.п., беженцы, вынужденные переселенцы), и некоторые другие категории граждан. Закреплением в Конституции права на жилище государство принимает на себя ответственность за обеспечение и охрану этого права человека, которое означает возможность каждого иметь жилище и в необходимых случаях пользоваться защитой государства от его произвольного лишения. 8

9 В ЖК конкретизируются положения Конституции об обеспечении условий для осуществления права на жилище. Согласно ст. 2 ЖК органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: 1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище; 2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений; 3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; 4) стимулируют жилищное строительство; 5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда; 6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; 7) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства; 8) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор. В российском законодательстве понятие «жилище» не раскрывается полностью, что вызывает споры на практике. Термином «жилище» обычно обозначается особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующими вспомогательными помещениями (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также другие объекты жилого дома, используемые при его эксплуатации (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование). Анализ норм, содержащихся в Конституции и федеральном законодательстве, показывает, что на данном этапе развития жилищных отношений право на жилище может быть реализовано следующими способами: 1) путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах, составляющих жилищный фонд социального использования. Согласно Конституции таким правом обладает лишь ограниченный круг лиц. В соответствии со ст. 49 ЖК по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда. 9

10 Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ. Названным выше категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае их наделения в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное; 2) путем передачи жилых помещений в пользование в соответствии с договором так называемого коммерческого найма (формулировка «коммерческий наем», соответствующая экономической сути данного вида найма, в действующем законодательстве (гл. 35 ГК) не применяется, а используется общая формулировка «наем жилого помещения», распространяющаяся и на этот вид найма, в качестве же разновидности найма жилого помещения выделяется социальный наем). По данному договору внаем может сдаваться жилье из государственного, муниципального и частного жилищного фонда, на условиях, которые существенно отличаются от договора социального найма. Круг граждан, имеющих право на заключение такого договора, не ограничен. Необходимо отметить, что нормами ГК, в отличие от ранее действовавших ЖК РСФСР и Закона РФ от «Об основах федеральной жилищной политики», не предусмотрено заключение между гражданами и субъектами, предоставляющими в пользование жилые помещения, договоров аренды. Такие договоры могут заключаться только между указанными субъектами и юридическими лицами, которые затем передают арендованные ими жилые помещения в пользование гражданам, обычно своим работникам; 3) путем строительства или приобретения жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства. При этом необходимо учитывать общую норму п. 2 ст. 213 ГК, согласно которой количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК (защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц и т.д.). Поскольку в отношении жилых помещений подобные ограничения законом не предусмотрены, гражданин может иметь в своей собственности любое количество жилых помещений без установления каких-либо пределов их площади и стоимости. 10

11 Граждане во многих случаях решают свои жилищные проблемы посредством индивидуального или кооперативного жилищного строительства, а также заключения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, приобретения жилья в порядке наследования либо через жилищный кооператив. Конституция (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище. Право на жилище имеет сложное содержание и может быть сведено к следующим основным юридическим возможностям: 1) возможность приобретения жилого помещения нуждающимся в нем гражданином в собственность или получения его указанными выше способами в пользование; 2) возможность стабильного и свободного от постороннего незаконного вторжения пользования занимаемым жилым помещением; 3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина нанимателя этого помещения и членов его семьи, но и передачи жилого помещения с соблюдением определенных условий для проживания другим гражданам на основании договора поднайма или в качестве временных жильцов; 4) обеспечение в жилых домах (жилых помещениях) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека; 5) обеспечение защиты граждан от произвольного лишения жилища. Отсюда видно, что конституционное право на жилище не тождественно по своему содержанию субъективному праву на жилую площадь, поскольку, помимо возможности пользоваться жилым помещением, оно включает в себя и другие возможности. Как одно из основных прав человека, право гражданина на жилище возникает с момента его рождения (ч. 2 ст. 17 Конституции). Данное свойство этого права проявляется в том, что согласно ч. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, имеющим равные с нанимателем права, относятся и проживающие совместно с ним его несовершеннолетние дети. Применительно к коммерческому найму жилых помещений несовершеннолетние дети нанимателя могут входить в состав постоянно проживающих вместе с ним граждан и также обладать равными с ним правами по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК). Право на жилище обладает свойством неотчуждаемости (ч. 2 ст. 17 Конституции), в связи с чем никто не может быть лишен его либо ограничен в его объеме, кроме случаев, прямо указанных в законе. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что же касается права на жилище, то, даже в случае введения чрезвычайного положения, оно в соответствии с ч. 3 ст. 56 Конституции не подлежит ограничению. Неотчуждаемость права на жилище нашла свое конкретное выражение в ч. 4 ст. 3 ЖК, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе 11

12 в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами. Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище. Конституционному праву гражданина России на жилище соответствует обязанность государства по обеспечению реализации данного права, которая конкретизируется в ряде более узких по своему содержанию обязанностей. К последним, в частности, относятся обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным и другим указанным в законе категориям граждан жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного жилищного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов; гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем. Конкретные положения, относящиеся к реализации права на жилище, содержатся в нормах ЖК, в частности, определяющих интересы граждан, подлежащие учету при предоставлении жилых помещений по договору социального найма (ст. 58), и требования, предъявляемые к предоставляемому по такому договору жилому помещению (ст. 62). Большое значение имеет выделение в составе жилищного фонда специального «жилищного фонда социального использования» совокупности предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК, п. 1 ст. 672 ГК). Кроме того, если первоначально не было установлено, кому предоставляются жилые помещения из данного жилищного фонда, то Конституцией были внесены изменения в порядок и условия обеспечения граждан жильем за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов, в соответствии с которыми жилье из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам. Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При толковании данной конституционной нормы следует иметь в виду, что под местом жительства в законе понимается как место, где гражданин проживает постоянно, так и место, где гражданин проживает преимущественно, т.е. больше, чем в других местах (п. 1 ст. 20 ГК), следовательно, эта норма распространяется на обе формы жительства. Длительное время в нашей стране существовал институт прописки, который ограничивал свободу выбора гражданами места жительства, поскольку проживание в жилом помещении допускалось лишь при наличии прописки, а получение последней требовало соблюдения ряда условий, нередко превращавшихся в непреодолимое препятствие для лиц, желающих проживать в данном жилом помещении. К таким препятствиям относилась, например, необходимость соблюдения установленной нормы жилой площади на одного человека, нарушение которой рассматривалось как искусственное создание нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. 12

13 Законом РФ от «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» вместо прописки введен регистрационный учет граждан России. В соответствии с данным Законом были приняты Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от). При этом первоначально была предпринята попытка ввести ограничения для постановки на регистрационный учет, аналогичные ограничениям, ранее установленным для прописки, однако Постановлением Конституционного Суда РФ от П п. 10, 12 и 21 указанных Правил были признаны не соответствующими Конституции. В данном Постановлении Конституционный Суд РФ указал, что Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» Правительство РФ уполномочено разработать только порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета, но ему не предоставлено право на установление оснований отказа в регистрации. Однако в последнее время участились случаи постановки на регистрационный учет в жилых домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, посторонних для этих граждан лиц, в связи с чем вновь ставится вопрос о необходимости введения ограничений постановки на регистрационный учет в зависимости от размера жилой площади. Но решением этой проблемы может быть только федеральный закон, допускающий в соответствии с нормой Конституции в определенных случаях ограничение прав и свобод граждан России (ч. 3 ст. 1 ЖК). Конкретным же способом ее разрешения могло бы быть внесение соответствующего дополнения в Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В то же время необходима большая осторожность при введении подобных ограничений в постановке на регистрационный учет, чтобы ими не были чрезмерно ущемлены интересы граждан Жилищные права и обязанности граждан Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилого помещения для проживания допускается только на основании ЖК, другого федерального закона (ч. 2 5 ст. 1 ЖК). 13

14 Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности; 4) в результате приобретения жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом; 5) в результате членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах; 6) вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей. Основным жилищным правом граждан является право пользования жилым помещением в качестве собственника, нанимателя (поднанимателя), членов их семьи, временного жильца. При этом законом устанавливается право определенных категорий лиц предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам. Согласно ст. 11 ЖК защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных ЖК, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде. Защита жилищных прав осуществляется путем: признания жилищного права; восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающего жилищные права и противоречащего ЖК или принятым в соответствии с ЖК федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим бóльшую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо органа местного самоуправления, юридическую силу; неприменения судом такого нормативного правового акта; прекращения или изменения жилищного правоотношения; иными способами, предусмотренными ЖК, другим федеральным законом. 14

15 Одной из основных жилищных обязанностей граждан является использование жилых помещений по назначению. Как указывается в ст. 17 ЖК, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Согласно жилищному законодательству (ч. 3 ст. 17 ЖК) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Гражданским же законодательством (п. 3 ст. 288 ГК) запрещается размещать промышленные производства в жилых домах, из чего следует, что недопустимым является предоставление для нужд промышленного характера и нежилых помещений, находящихся в жилых домах. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. К обязанностям лиц, пользующихся жилыми помещениями, относится также обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии (ч. 4 ст. 30, п. 2, 3 ч. 3 ст. 67 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК). Статья 20 ЖК предусматривает осуществление государственного жилищного надзора уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством РФ. В отличие от ранее действовавшего законодательства, ГК предусмотрел ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению либо с нарушением прав и свобод соседей. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Закон предусмотрел также в качестве крайней меры и возможность аналогичного прекращения права собственника на жилое помещение в случаях бесхозяйственного обращения с жильем, влекущего его разрушение. Данная мера может быть применена в судебном порядке после назначения собственнику соразмерного срока для ремонта помещения. 15

16 К числу обязанностей собственников жилых помещений может относиться их страхование. Такое страхование может осуществляться в целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК) Содействие государства и органов местного самоуправления гражданам в осуществлении права на жилище В настоящее время меры, направленные на решение жилищной проблемы в нашей стране, осуществляются в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от Данная программа является основным инструментом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». В качестве основных целей программы определены формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством. Основными задачами на современном этапе являются: создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса; повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка; обеспечение повышения доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями (33 кв. м общей площади жилого помещения для одиноких граждан, 42 кв. м на семью из 2 человек, по 18 кв. м на каждого члена семьи из 3 человек и более). Как указывается в данной программе, включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определило социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране. В рамках реализации программы планируется отработать комплексный подход при строительстве жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, с учетом поддержки как спроса, так и предложения жилья экономкласса на рынке жилья. Указанный подход сбалансированной поддержки будет способствовать увеличению объемов ввода жилья экономкласса, снижению его стоимости и увеличению количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Граждане при строительстве или покупке жилья вправе получить в установленном порядке социальные выплаты, льготные кредиты, ссуды. Указом Президента РФ от «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы», в частности, предусматриваются меры по организации ипотечной и иной 16

Московский институт экономики,менеджмента и права Кафедра гражданско-правовых дисциплин Карпухин Д.В. Жилищное право Конспект лекций Москва 2006 1 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Карпухин Д.В. Жилищное право: Конспект лекций. – М.: МИЭМП,2006.- 188 с. Конспект лекций предназначен для изучения курса «Жилищное право» студентами, обучающимися по специальности 021100 «Юриспруденция». Научный редактор – Алексеева Н.В., кандидат юридических наук, доцент. © Карпухин Д.В., 2006 © Московский институт экономики, менеджмента и права, 2006 2 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ........................................................................................................................5 I. ОРГАНИЗАЦИОННО – МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ...............................6 II. ЛЕКЦИИ.................................................................................................................... 8 Тема 1. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО КАК САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА....................................................8 Тема 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ........................................................................14 Тема 3. ГОСУДАРСТВЕННОЕ И МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ..............................................................................17 Тема 4. УПРАВЛЕНИЕ МНОГКОВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ........................32 Тема 5. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.41 Тема 6. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ......................................................................................... ........48 Тема 7. ПРИВАТИЗАЦИЯ КАК ОСНОВАНИЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ.......................................56 Тема 8. ИНВЕСТИРОВАНИЕ КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ.......................................61 Тема 9. ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ И НАСЛЕДОВАНИЕ КАК ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ...................................................................................70 Тема 10 . ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК, ВЛЕКУЩИХ ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ...................................................................................74 Тема 11. ОСНОВАНИЕ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.................84 Тема 12. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ...................................................................................................91 Тема 13. ПРАВОВАЯ СПЕЦИФИКА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА.......................................................................................................................101 Тема 14. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.......................107 Тема 15. ВЫСЕЛЕНИЕ НАНИМАТЕЛЕЙ, СОБСТВЕННИКОВ И ИНЫХ ЛИЦ ИЗ ЗАНИМАЕМОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.....................................11 3 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Тема 16. ПРАВОВОЙ СТАТУС СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КООПЕРАТИВОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.......................................................................................................................119 Тема 17. ПРАВОВОЙ СТАТУС ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ)............................................................................................................143 Тема 18. ПЛАТА ЗА ЖИЛЬЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ...........153 Тема 19. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ....................162 Тема 20. РЕГИСТРАЦИОННЫЙ УЧЕТ ГРАЖДАН ПО МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ И МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА.................................................172 Тема 21. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА..................................................................................178 III. СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ....181 4 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com ВВЕДЕНИЕ Жилищное законодательство является одной из самых динамично развивающихся отраслей отечественного законодательства, что обусловлено большим количеством принятых нормативно–правовых актов, принятых в последнее десятилетие. Указанное обстоятельство предопределило сложность изучения рассматриваемой отрасли. Жилищное право взаимодействует с конституционным, гражданским, административным, налоговым правом. В этой связи особое значение приобретают навыки аналитического, сравнительного и системного анализа действующих в сфере жилищного законодательства норм. В конспекте лекций изложены основные положения, отражающие сущность отрасли жилищного права, объекты жилищных отношений, фундаментальные институты жилищного права – жилищный фонд, жилые помещения, социальный наем, сделки с жильем, оплата жилья и коммунальных услуг и т.д. Тематика конспекта изложена в последовательности, предусмотренной учебной программой, разработанной для обучения студентов Московского института экономики, менеджмента и права. Каждая тема конспекта включает перечень учебных вопросов, собственно теоретическое изложение материала, круг контрольных вопросов для объективной оценки полученных знаний. Наряду с настоящим конспектом лекций, для качественного и всестороннего изучения предмета целесообразно использовать литературу, указанную в конспекте лекций. 5 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com I.ОРГАНИЗАЦИОННО – МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ Данный конспект лекций предназначен для изучения дисциплины «Жилищное право» студентами высших учебных заведений, обучающихся по специальности «Юриспруденция». Целями преподавания дисциплины «Жилищное право» является формирование у студентов теоретических знаний и практических навыков в области жилищного права. В ходе изучения курса, для достижения поставленных целей, рассматриваются положения динамично развивающегося жилищного законодательства, направленного на регламентацию жилищных отношений, нормативные акты других отраслей законодательства, тесно связанных с изучаемой отраслью, материалы деловой и судебной практики в жилищной сфере. В результате изучения дисциплины «Жилищное право» студенты должны иметь представление: - о сущности жилищного права как учебной дисциплины и отрасли права; - об истории развития жилищного законодательства; - о перспективах развития изучаемой отрасли в Российской Федерации. В результате изучения дисциплины «Жилищное право» студенты должны знать: - положения нормативно - правовых актов, регламентирующих общие принципы жилищного законодательства (Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ); - основные понятия и институты жилищного права; - положения специальных нормативных актов, регламентирующих отдельные институты жилищного права; - судебную практику в жилищной сфере. В результате изучения дисциплины «Жилищное право» студенты должны уметь: - толковать и применять положения нормативно - правовых актов в жилищной сфере; - осуществлять правовую экспертизу нормативно - правовых актов и правоприменительных актов в жилищной сфере; - составлять исковые заявления, ходатайства при разрешении жилищных споров; - составлять проекты договоров в жилищной сфере. 6 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com При изучении жилищного права необходимо учитывать комплексный характер отрасли, что предопределяет сочетание императивного и диспозитивного методов правового регулирования жилищных правоотношений. В ходе семинарских занятий реализация полученных теоретических знаний сочетается с составлением студентами судебных документов – исковых заявлений, ходатайств, а также проектов договоров, используемых в жилищных отношениях. Организация семинарских занятий в указанной форме способствует повторению студентами изученного материала, развитию письменной речи, умения применять правила юридической техники. Принимая во внимание развитие научной мысли и практики жилищного законодательства, при подготовке к занятиям необходимо использовать статьи по соответствующей тематике в периодических изданиях, таких как «Российская юстиция», «Домашний адвокат» и др. Кроме того, при изучении положений жилищного права используются местная и опубликованная судебная практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Для надлежащего освоения положений дисциплины «Жилищное право», в том числе для успешной сдачи зачетов, применения знаний на практике, необходимо самостоятельное изучение жилищного законодательства и литературы, указанной в конспекте. 7 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com II. ЛЕКЦИИ ТЕМА 1. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО КАК САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Учебные вопросы: 1. Понятие и предмет жилищного права. 2. Принципы жилищного права. 3. Комплексный характер жилищного права. 4. Жилищное правоотношение. 5. Основания возникновения жилищных правоотношений. 6. Защита жилищных прав. 7. Применение жилищного законодательства во времени. 8. Применение жилищного законодательства по аналогии. 9. Источники жилищного права. Виды источников жилищного права. 10. Субъекты жилищных правоотношений. 1. Понятие и предмет жилищного права Жилищное право – это совокупность правовых норм и институтов, регламентирующих отношения по поводу использования и эксплуатации жилищного фонда. Предметом жилищного права являются общественные отношения, возникающие в связи с использованием и эксплуатацией жилищного фонда. 2. Принципы жилищного права Принципами жилищного права являются: 1. принцип неприкосновенности жилища; 2. недопустимость произвольного лишения жилища; 3. свобода выбора места жительства; 4. доступность пользования жилищным фондом; 5. целевое использование жилищного фонда (помещений). Принцип неприкосновенности жилища означает, что никто не имеет право проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных федеральным законом или на основании решения суда. 8 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Недопустимость произвольного лишения жилища означает устойчивость права пользования жилым помещением. Свобода выбора места жительства означает, что каждый, кто законно находится на территории России, имеет право свободно передвигаться, выбирать место жительства. Доступность пользования жилищным фондом означает, что гражданин имеет право реализовывать свое право на жилье всеми законными способами, например, по договору социального найма, по договору коммерческого найма и т.д. Целевое использование жилищного фонда означает, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. 3. Комплексный характер жилищного права Жилищное право является комплексной отраслью права, так как взаимодействует с другими правовыми отраслями и использует императивный и диспозитивный методы правового регулирования. Первый основан на неравноправном положении сторон и властных безальтернативных предписаниях. Второй основан на свободе, равенстве сторон, возможности выбора определенной правовой модели по усмотрению субъектов правоотношения. Жилищное право связано с конституционным, гражданским, административным и семейным отраслями права. Конституция РФ в ст. 40 провозглашает в числе основных прав человека – право на жилище. Конституция устанавливает, что никто не может быть лишен жилища (ст. 40 ч.1), жилище неприкосновенно (ст. 25), органы государственной и муниципальной власти должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40 ч.2). Гражданский кодекс РФ закрепляет нормы и институты, регламентирующие основные понятия жилищного права, устанавливающие порядок заключения гражданско-правовых договоров в жилищной сфере. Жилищное право взаимодействует с административным правом в сфере управления жилищным фондом, государственного учета жилищного фонда, предоставления жилых помещений по договору социального найма. В сфере внесения оплаты за жилые помещения и коммунальные платежи жилищное право взаимодействует с финансовым правом. 9 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com 4. Жилищное правоотношение Жилищное правоотношение – это общественное отношение по поводу использования, управления и эксплуатации жилищного фонда. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу: - возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; - пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; - пользования общим имуществом собственников помещений; - отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; - учета жилищного фонда; - содержания и ремонта жилых помещений; - переустройства и перепланировки жилых помещений; - управления многоквартирными домами; - создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; - предоставления коммунальных услуг; - внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; - контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствия жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. 5. Основания возникновения жилищных правоотношений Основаниями возникновения жилищных правоотношений являются юридические факты, т.е. события или действия, влекущие наступление правовых последствий. Жилищные правоотношения возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; 10 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

(Документ)

n1.doc

Тема 1. Понятие жилищного права и система его источников

1. 
   Конституционное право граждан на жилище;
2. 
   Понятие жилищного права;
3. 
   Предмет жилищного права;
4. 
   Метод жилищного права;
5. 
   Принципы жилищного права;
6. 
   Источники жилищного права;
7. 
   Действие жилищного законодательства.

1. Конституционное право граждан на жилище.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека, «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» 1 . Конституция РФ, в статье 40 провозглашает, в числе основных прав и свобод человека и гражданина, право на жилище, которое является одним из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизни людей. Как одно из основных конституционных прав, в силу ст. 17 Конституции РФ, это право неотчуждаемо: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции и в законе. Главным содержанием права на жилище является гарантированное Конституцией РФ и другими законами право пользования жилищем, а также право распоряжаться им в определенных пределах в своих интересах и в интересах своей семьи.

С обеспечением конституционного права на жилище тесно связана норма статьи 25 Конституции РФ, провозглашающая неприкосновенность жилища и защиту от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем, норма статьи 23, посвященная неприкосновенности частной жизни и норма статьи 46 определяющая право на судебную защиту, в том числе и нарушенного права в сфере жилищных отношений.

Конституционное право на жилище является, государственно-правовым институтом и одновременно конституционные положения о праве на жилище являются юридической базой для развития всей системы жилищных отношений и совершенствования жилищного законодательства.

2.Понятие жилищного права.
Жилищное право Российской Федерации выступает в качестве комплексной отрасли, законодательство которой объединяет нормы различных отраслей права. Совокупность правовых норм, регулирует не только гражданско-правовые отношения по владению и пользованию жилыми помещениями, но и административно-правовые отношения, связанные с предоставлением жилых помещений социального назначения, управлением многоквартирными домами, контролем за использованием и сохранностью жилого фонда.

3. Предмет жилищного права.

1. 
   отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2. 
   связанные с пользованием жилыми помещений частного жилищного фонда;
3. 
   связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений;
4. 
   по отнесению помещений к числу жилых помещений и исключению их из жилищного фонда;
5. 
   по учету жилищного фонда;
6. 
   по содержанию и ремонту жилых помещений;
7. 
   по переустройству и перепланировке жилых помещений;
8. 
   по управлению многоквартирными домами;
9. 
   по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10. 
    по предоставлению коммунальных услуг;
11. 
    по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
12. 
    по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

4. Метод жилищного права.

Как комплексная отрасль права жилищное право использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права. Так, для отношений по поводу совершения сделок с жилыми помещениями используется гражданско-правовой метод, основанный на свободе и равенстве сторон, а для отношений по поводу предоставления жилья используется в основном административно-правовой метод. Таким образом, жилищное право не является самостоятельной отраслью права.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом. Для россиян и иностранцев в сфере жилищных отношений установлен одинаковый правовой режим, однако в соответствии со статьёй 62 Конституции РФ допускаются изъятия из этого правила, в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ и федеральными законами. Жилищный кодекс определил такое изъятие статьями 49 и 159. В соответствии с этими статьями, по общему правилу, нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане РФ и субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг иностранным гражданам не предоставляются, если иное не предусмотрено международным договором, заключенным Российской Федерацией.

5. Принципы жилищного права.

Принципы, которые лежат в основе жилищного права жилищного права - это выраженные в нормах жилищного законодательства руководящие положения, определяющие содержание и основные начала правового регулирования жилищных отношений. Законодатель, регулируя жилищные отношения, а также изменяя или дополняя действующие нормы руководствуется этими принципами, как наиболее существенными требованиями, на которые опирается законодательство.

1. 
   Безопасность жилища, неприкосновенность и недопустимость его произвольного лишения.

Каждый, в соответствии со статьёй 25 Конституции РФ имеет право на неприкосновенность своего жилища. Запрещение проникновения в жилище означает не только непосредственное проникновение вопреки воле проживающих в нем граждан, но и иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище. В соответствии со статьей 139 Уголовного кодекса РФ нарушение неприкосновенности жилища, совершенное против воли проживающего в нем на законных основаниях лица, признается преступлением, за совершение которого предусмотрена уголовная ответственность.

При этом жилищем, для применения такой ответственности, признается «помещение, предназначенное для постоянного или временного проживания людей (индивидуальный дом, квартира, комната в гостинице, дача, садовый домик и т.п.), а также те его составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (балконы, застекленные веранды, кладовые и т.п.)» 2 .

Выселение из жилища возможно только на основании решения суда, в случаях прямо предусмотренных законом. Административный порядок выселения из жилого помещения, в частности, на основании санкции прокурора не применяется.

1. 
   Необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав.

1. 
   Признание равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа жилищных отношений.

1. 
   Необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав.

1. 
   Судебная защита нарушенных жилищных прав.

1. 
   Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

1. 
   Право на свободный выбор жилых помещений для проживания на основаниях, предусмотренных законодательством.

Право пользования жилым помещением является основанием регистрации гражданина по месту его проживания. Такая регистрация, заменившая институт прописки имеет уведомительный, а не разрешительный, как было ранее, характер.

6. Источники жилищного права.

Жилищный кодекс установил новую систему жилищного законодательства, которую образуют источники жилищного права. Жилищное законодательство ранее включалось в состав гражданского законодательства. В настоящее время в Конституции РФ и Гражданском кодексе РФ прямо признается самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Так, в пункте «о» Конституции РФ упоминается гражданское законодательство, а в пункте «к» - жилищное законодательство. Статьи 288, 292 Гражданского кодекса РФ также прямо указано на применение норм жилищного законодательства.

Конституция РФ в статье 72 относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и ее субъектов. Таким образом, субъектам РФ предоставлено право иметь собственное законодательство, определяя одновременно пределы осуществления законодательной деятельности. Согласно статье 72 Конституции РФ, субъекты РФ вправе издавать законы по вопросам, находящимся в совместном ведении РФ и субъектов РФ, в том числе иметь жилищное законодательство. При отсутствии федеральных законов субъекты РФ вправе в опережающем порядке принимать свои законы, которые после издания федерального закона должны быть приведены в соответствие с ним. Но надо учесть, что в соответствии с пунктом 6 статьи 76 Конституции РФ, случае противоречия между федеральным законом и нормативно-правовым актом субъекта РФ, изданным по вопросу, находящемуся вне пределов ведения Российской Федерации, совместного ведения Российской Федерации и субъекта РФ, действует нормативно-правовой акт субъекта РФ.

В систему жилищного законодательства входят:

1. 
   Конституция РФ;
2. 
   Федеральные законы;

2) Гражданский кодекс РФ;

3) Градостроительный кодекс РФ;

4) Федеральные законы: Закон РФ от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ»; ФЗ от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»; ФЗ от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»; ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и другие.

1. 
   Указы Президента РФ и постановления Правительства РФ;
2. 
   Нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти.
3. 
   Акты государственных комитетов, министерств и ведомств, в том числе и тех, которые ныне свое существование прекратили.

1. 
   Законы и нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации.
2. 
   Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления;

Жилищный кодекс РФ, в статье 9, впервые установил приоритет норм международного права по отношению к нормам национального права, поэтому, если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.

7. Действие жилищного законодательства.

При применении жилищного законодательства необходимо учитывать, что изданные до введения в действие Жилищного кодекса РФ нормативные правовые акты, не являющиеся законами, применяемые на территории Российской Федерации по вопросам, которые согласно Жилищному кодексу РФ могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

Кроме того, в правоприменительной практике применяются руководящие разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ и постановления Конституционного Суда РФ.

Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

Применение жилищного законодательства по аналогии возможно в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений. При отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) или при невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Нормативные правовые акты:

1. 
   Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993г. // Рос­сийская газета. 1993. № 237. 25 декабря.
2. 
   Декларация прав и свобод человека и гражданина утвержденная Постановлением Верховного Совета РФ от 22 ноября 1991 г. N 1920-1, // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР", 26.12.1991, № 52, ст. 1865.
3. 
   Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 188-ФЗ, в ред. от 30.06.2006, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
4. 
   Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание Законодательства РФ 2005. № 1 (часть 1), ст. 15.
5. 
   Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, в ред. от 03.01.2006г. № 6-ФЗ., // Собрание законодательства РФ 05.12.1994 № 32, ст. 3301.
6. 
   Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г., в ред. от 31.12.2005г., № 206-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
7. 
   Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 23.10.2002г. №138-Ф3, в ред. от 26.12.2005 № 14-П, //Собрание Законодательства РФ 2002. №46, ст. 4532.
8. 
   Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 190-ФЗ., в ред. от 31.12.2005 № 210-ФЗ, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 16.
9. 
   Приказ Минюста РФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах» от 27 июня 2003 г. № 152.

Литература для изучения:

1. 
   Гражданское право: Учебник. В 2?х т. / Под ред. Е.А.Суханова. М.: БЕК, 2001.
2. 
   Гуев А.Н.Гражданское право, учебник том 2, М., 2006.Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, 1998, № 6.
3. 
   Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2005.
4. 
   Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями – М. Статут, 2006.
5. 
   Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. М., 1997.
6. 
   Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2004. № 3. .
7. 
   Лисица В.Н. О новом Жилищном кодексе Российской Федерации // Жилищное право. 2005. № 9.
8. 
   Право на жилище: Научно-практический комментарий. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск № 2. Саратов, 2000.
9. 
   Пчелинцева Л.М. Учение о праве граждан на жилище в отечественной юридической науке: основные этапы // Жилищное право. 2004. № 2.
10. 
    Пчелинцева Л.М. Современный этап развития учения о праве граждан на жилище: теоретические аспекты // Жилищное право. 2004. № 3.
11. 
    Пчелинцева Л.М. Принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации - важный этап развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. № 6.
12. 
    Эрделевский A.M. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса // Жилищное право. 2005. № 6. С. 16.

Возможно, будет полезно почитать:

• Аббатство - это католический монастырь ;
• Самые распространенные расклады ;
• Быт и обычаи Обычаи и нравы 19 века ;
• К чему снятся жабы и лягушки: мужчине, девушке, женщине, беременной – толкования разных сонников ;
• Основные характеристики марса ;
• Должностная инструкция транспортного экспедитора ;
• Татаро-монгольское иго или история о том, как ложь стала правдой ;
• Журавль толкование сонника ;